Управляющий партнер Ivashkevich Hospitality Станислав Ивашкевич о строительстве отелей в Сочи

На гостиничном рынке Сочи, как и в жилищном сегменте, существуют свои правовые проблемы. Например, в городе действует эмбарго на строительство апартаментов. Очевидно, что это сделано для сокращения объемов такого вида недвижимости, к созданию которых с точки зрения наличия сопутствующей инфраструктуры меньше требований, чем в случае с возведением классического многоквартирного дома. Однако это автоматически накладывает запрет и на возведение апарт-отелей. Вложения в такие объекты сейчас окупаются быстрее всего, если говорить о сегменте курортной недвижимости в целом. Однако гостиничные операторы не могут пополнить свои портфели новыми апарт-отелями в Сочи.

Существующее положение вещей пытается оспорить одна из заметных российских отельных сетей, которая судится с сочинской администрацией. Таким образом компания рассчитывает добиться получения от местных чиновников разрешения на строительство апарт-комплекса. Пока процесс продвигается медленно и сложно.

На этом, впрочем, проблемы для девелоперов, желающих строить гостиницы в Сочи, не заканчиваются. Высокая привлекательность черноморского курорта в глазах туристов привела к росту в городе спроса на площадки под строительство отелей. Но найти такие активы крайне сложно. Ситуация усугубляется в первую очередь дефицитом ликвидных участков, куда были бы подведены инженерные сети и где по соседству имелась бы базовая дорожно-транспортная инфраструктура. Еще один существенный минус — небольшие размеры заметной части предлагаемых под застройку участков, где практически невозможно разместить полноценные гостиницы.

Все это влияет на рост стоимости земли на черноморском побережье, что также является заградительным фактором. Торг не уместен: бесполезно ждать от землевладельцев снижения цен. Исторически сложилось, что участок под застройку с выходом к морю может стоить вдвое-втрое больше, чем ровно такая же по размеру площадка в паре километров от побережья. Это один из ответов на вопрос, почему в Сочи любая недвижимость — не только жилая или гостиничная — обходится покупателям дороже, чем в Москве.

Высокие затраты на строительство, разумеется, влияют и на доходность уже готовых объектов. В случае с Сочи и рядом других курортных городов на черноморском побережье существенные вложения на реализацию проектов в гостиничном сегменте ощутимо повышают сроки их окупаемости. Сейчас этот показатель в среднем по стране составляет около 15 лет. Но в Сочи, учитывая описанную выше специфику, срок может оказаться больше. Это не всегда приемлемо для потенциальных инвесторов и профильных девелоперов.

Нехватка земель и их сложный правовой статус в Сочи и соседних курортах, безусловно, влияют на темпы ввода гостиниц в целом в Краснодарском крае как одном из крупных туристических регионов страны. Этот показатель замедляется, и, кажется, процесс может вовсе остановиться, если не найдется решение сложившейся ситуации. Ко всему прочему добавляется и сохраняющаяся на высоком уровне ключевая ставка Центробанка. А это значит, что привлекать заемное финансирование для строительства отелей стало еще дороже. Даже субсидирование процентных ставок по целевым кредитам в рамках нацпроекта по развитию туризма принципиально не улучшает ситуацию. Таким образом, для инвесторов вкладываться в гостиничный бизнес в Сочи зачастую не очень выгодно.

Станислав Ивашкевич, управляющий партнер Ivashkevich Hospitality