Девелоперская активность начала снижаться

Отказ от массовой льготной ипотеки, мораторий на строительство в Москве малогабаритных квартир и ужесточение условий банков в рамках проектного финансирования привели к сокращению девелоперской активности. Застройщики стали выводить меньше проектов. Но резкого снижения цен на жилье на рынке пока никто не ждет.

В первые два месяца без массовой льготной ипотеки — в июле и августе нынешнего года — активность застройщиков по выводу новых проектов на рынок сократилась. В Московском регионе, согласно подсчетам «ЦИАН.Аналитики», за этот период продажи стартовали в корпусах совокупной площадью 1,01 млн кв. м. Это на 33% ниже значения за последние два с половиной года. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области спад составил 32%, до 0,38 млн кв. м. Первые недели сентября, когда традиционно стартует большой объем проектов, в этом году, по наблюдениям «ЦИАН.Аналитики», существенного прироста также не показали.

Замедление динамики выхода на рынок новых проектов заметили и в «Этажах». Коммерческие директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров называет нормальным процесс перехода застройщиков к более сдержанным темпам реализации. «Девелоперы присматриваются к состоянию рынка, чтобы оперативно корректировать среднесрочную стратегию продаж»,— рассуждает он. Эксперт не исключает, что некоторым игрокам сейчас могут потребоваться ручные методы управления продажами.

Спад на рынке прослеживается после значительного периода роста. В первой половине 2024 года активность девелоперов была выше: за январь—июнь застройщики в Москве вывели 391 тыс. кв. м — это на 24% больше, чем за аналогичный период прошлого года, констатирует директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев. Хотя эксперт обращает внимание, что в сравнении с показателями первой половины 2021 года, когда рынок только начал реагировать на объявленную программу массовой льготной ипотеки, активность застройщиков сократилась на 40%.

Падающие продажи

Наиболее очевидный фактор сокращения активности девелоперов жилой недвижимости — сокращение спроса после летнего пересмотра условий по действовавшим льготным ипотечным программам. Согласно оценке Datafla.ru, в августе в Москве и Подмосковье заключено 8 тыс. договоров долевого участия, год к году показатель сократился на 57%. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области аналитики зафиксировали снижение на 39%, до 3,7 тыс. Города-миллионники в целом показали снижение спроса на 39% год к году, замечает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.

Негативный тренд неминуемо стал причиной накапливания предложения. Согласно «ЦИАН.Аналитике», экспозиция на первичном рынке крупных городов страны только за последний месяц выросла на 13%. В «Авито Недвижимости» зафиксировали, что за год объем предложения в таких городах вырос на 51%.

Сейчас застройщики при наличии возможности рассматривают более поздний выход на продажу для проектов, находящихся на этапе разработки, говорит директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев. Решение, по его словам, они принимают, отталкиваясь от ограниченного спроса, высокой стоимости проектного финансирования и низкой доступности ипотеки для клиентов. Господин Попов не исключает, что дорогие займы могут быть даже более важным фактором, чем общее стремление рынка удержать цены. Оно накладывается на усложнившийся процесс прохождения документации по новым жилым комплексам в банках, замечает он.

Стратегия переносов

Негативную тенденцию фиксируют и застройщики. Выход новых проектов сократился: девелоперы чувствуют риски и ориентируются на сегодняшний спрос, говорит гендиректор «Главстрой-Недвижимости» Алексей Гусев. Осторожности, по его словам, девелоперов научила еще пандемия COVID-19, внеся значительные коррективы в динамику спроса. Сейчас основной проблемой эксперт считает высокую стоимость кредитования, которая влияет как на новые, так и на начатые проекты.

Руководитель отдела продаж Vira Лев Нагорняк говорит, что продление разрешений на строительство и перенос сроков сдачи действующих проектов на рынке уже носит массовый характер. Это помогает растянуть затраты на строительство, поясняет эксперт. Активность по выводу новых объектов, по его словам, также сокращается. Основатель группы «Родина» Владимир Щекин связывает снижение девелоперской активности в Москве и с ужесточением требований к архитектурному облику жилья.

Алексей Гусев считает, что конкурентоспособность девелоперских проектов сейчас будет определяться скоростью, качеством их возведения и формирующейся вокруг средой. О необходимости вывода на рынок нешаблонных продуктов для удержания спроса говорит и Владимир Щекин. Это, по его мнению, позволит застройщикам избежать большинства рисков.

Переосмысление габаритов

Немаловажным стимулом к пересмотру собственных планов для застройщиков, по словам господина Щекина, стало решение властей об отказе от проектов с малогабаритными квартирами. Например, в Москве, согласно принятому постановлению, минимальная площадь однокомнатных квартир должна быть не менее 28 кв. м, двухкомнатных — 44 кв. м. Управляющий директор «МИЭЛЬ на Соколе» Ирина Пешич поясняет, что проекты с меньшей жилой площадью в столице не согласовывают с 7 мая, на рынке остаются только проекты, вышедшие до этой даты. Ограничения при этом, по словам эксперта, распространяются только на квартиры. Возможность введения похожих ограничений рассматривали и власти других регионов.

Долгое время именно небольшие лоты были самой растущей категорией на рынке массового жилья. Доля предложения малогабаритных студий площадью до 28 кв. м в новостройках Москвы с 2015 по 2024 год увеличилась с 5% до 20% от общего объема предложения, констатирует гендиректор Key Capital Ольга Гусева. Этому, по ее мнению, способствовали низкая доступность жилья, высокий инвестиционный спрос и активная миграция населения в крупные города.

Постепенное вымывание существующего малометражного предложения уже приводит к росту средней площади лота. Согласно «Авито Недвижимости», средняя площадь лота в экспозиции в России в августе составила 52 кв. м, увеличившись на 1 кв. м год к году. В Москве, где изначально был сосредоточен значительный объем малометражного предложения, тенденция более выражена. Согласно оценкам «Метриума», средняя площадь продающихся квартир в новостройках здесь в августе составила 55,1 кв. м — это на 2,6% больше год к году.

Руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Чегодаева говорит, что за год спрос на студии сократился на 70%, а их доля в структуре продаж снизилась вдвое. Квартиры площадью до 30 кв. м обычно располагаются в жилых комплексах класса «комфорт», поясняет директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» Светлана Бардина. Востребованность таких лотов, по ее словам, снижается на фоне того, что основная целевая аудитория не может совершать сделки. Оставшиеся на рынке инвесторы при этом сейчас нередко в свете высокой ключевой ставки ЦБ, которая сейчас составляет 19%, предпочитают вложениям в жилье банковские депозиты.

Небольшие квартиры традиционно считались наиболее доходным инструментом для застройщиков. По данным «Метриума», в первой половине 2024 года средняя стоимость 1 кв. м в студии в Москве составила 400,2 тыс. руб., в однокомнатной квартире — 364 тыс. руб., в двухкомнатной — 332,4 тыс. руб. Но сейчас цены на первичном рынке в целом перешли к стагнации.

По подсчетам «ЦИАН.Аналитики», за год средняя стоимость новостроек в Москве выросла на 12%, до 371,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Но за последний месяц этот показатель вырос только на 0,4%. В Московской области прирост аналитики оценивают в 10,6% за год, за месяц же показатель и вовсе сократился на 0,6%. В Санкт-Петербурге новостройки за месяц стали дешевле на 0,3%, а за год подорожали всего на 1,2%. Сейчас средняя цена экспозиции в городе составляет 259,9 тыс. руб. за 1 кв. м. В Ленинградской области показатель оценивается в 154,8 тыс. руб. за 1 кв. м. За месяц он снизился на 0,1%, за год — вырос на 6%.

Конъюнктура для бизнеса в ближайшем будущем вряд ли сильно изменится. Ольга Гусева сомневается, что спрос на новостройки скоро покажет позитивную динамику. Активность покупателей определяется динамикой реальных доходов населения и стоимостью ипотечного кредитования, поясняет она. Фундаментальных предпосылок для заметного сокращения ключевой ставки ЦБ и роста благосостояния эксперт не видит.

Тем не менее массового пересмотра цен аналитики пока также не прогнозируют. Алексей Попов замечает, что к моментальному падению ставок сейчас вряд ли бы привел даже отказ от продления программы льготной ипотеки — фактически единственного существенного инструмента поддержки спроса. Евгений Белокуров ждет снижения средних цен, но предполагает, что процесс будет довольно сдержанным. Директор по продажам «Этажей» Сергей Зайцев думает, что бизнес скорее сосредоточится на различных акциях и спецпредложениях. «Для застройщиков сейчас стало значительно дороже привлекать покупателей, и это будет сдерживать цену от снижения»,— предупреждает он. Впрочем, отсутствие роста стоимости первичного предложение само по себе вряд ли будет стимулировать застройщиков к выводу новых проектов. А значит, все более реальной становится возможность снижения объемов строительства, о которой в федеральном Минстрое заговорили еще в начале сентября.

Александра Мерцалова