Как повышение ставки и сокращение льготных программ повлияли на рынок ипотеки

В третьем квартале 2024 года рынок недвижимости оказался под давлением двух негативных факторов — сокращения льготных ипотечных программ и роста ключевой ставки. Тем не менее некоторый спрос на кредиты по ставке выше 20% годовых сохраняется. Для кого сегодня актуальна ипотека и стоит ли брать кредит в расчете на дальнейшее рефинансирование, разбирался «Ъ-Review».

В начале 2024 года игроки рынка предрекали: в случае отмены или сокращения льготных программ ипотеку ждут не лучшие времена. Пессимистичные прогнозы усиливались на фоне последовательного роста ключевой ставки: с начала года она выросла с 16% до 19%. Вслед за ключевой ставкой увеличивались и ставки по рыночным кредитам (без льгот), достигнув к началу осени 18–19% годовых. В таких условиях решение квартирного вопроса представлялось малореалистичным.

Тем не менее в первом полугодии 2024 года российские банки предоставили клиентам на покупку недвижимости более 2,85 трлн руб. Несмотря на инициативы ЦБ по «охлаждению» рынка и поэтапное повышение рыночных ставок, этот результат оказался всего на 6% ниже по сравнению с январем—июнем 2023 года. «Такая динамика связана с разогнавшимся спросом из-за завершения универсальной госпрограммы и старых условий семейной ипотеки»,— отмечают в ВТБ.

В сентябре крупнейшие банки повысили ставки по базовым ипотечным программам уже до 21% годовых, что стало максимальным уровнем с 2018 года, с учетом ожиданий рынка о том, что потенциал роста ключевой ставки все еще не исчерпан и это может быть не предел.

Рынок без поддержки

Аналитика по третьему кварталу показывает, что охлаждение ипотечного кредитования уже началось. По данным ДОМ.РФ, количество ипотечных кредитов в июле 2024 года сократилось на 46% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, в августе — также на 46%, в сентябре снижение составило уже 59%.

Но даже по столь высоким ставкам некоторые заемщики продолжают брать кредиты. «В основном ипотеку на вторичном рынке недвижимости оформляют клиенты, у которых остро стоит жилищный вопрос, например требуется размен или недостает небольшой суммы для покупки выбранного объекта»,— объясняет зампредседателя правления Абсолют-банка Антон Павлов, уточняя, что сумма кредита, как правило, не превышает 4 млн руб. и в большинстве случаев заемщики рассчитывают погасить кредит за короткий период времени.

Однако надо понимать, что в текущих условиях погасить кредит быстрее — задача нетривиальная. Во-первых, за счет резкого роста ставок значительно вырос ежемесячный платеж по ипотеке. Например, согласно расчетам на сайтах ключевых игроков рынка, ежемесячный платеж по кредиту 3 млн руб. на 30 лет по базовой программе составит 21–55 тыс. руб. При сумме кредита 4 млн руб. ежемесячный платеж составит уже 73–81 тыс. руб., а при сумме 5 млн руб.— не менее 110 тыс. руб. Во-вторых, за счет значительной инфляции в этом году выросли все статьи расходов, а значит, у заемщика остается меньше свободных средств, которые можно было бы направлять на досрочное погашение.

Квартира не для инвестиций

Помимо своей ключевой цели — решения квартирного вопроса — ипотеку нередко использовали и для приобретения инвестиционных квартир, которые покупались для сдачи в аренду. В разные периоды времени доля такой ипотеки составляла от 10% до 30% от общего объема выдач. «Пик спроса на инвестиционные квартиры пришелся на период действия госпрограмм с субсидированием ставки при отсутствии ограничений по количеству ипотечных кредитов, оформленных заемщиком на льготных условиях,— говорит Антон Павлов.— Цены на недвижимость в этот период стремительно росли, ставки по ипотеке были ниже уровня инфляции, поэтому многие из тех, кто имел сбережения, вкладывали свои средства в покупку недвижимости».

По данным ЦИАН, за год с августа 2023 по август 2024 года ставки аренды в однокомнатных квартирах в городах с населением от 500 тыс. жителей в среднем выросли на 29,6%, в двухкомнатных — на 25,7%. Впрочем, в сентябре ситуация на рынке стабилизировалась за счет увеличения предложения.

Как отмечают участники рынка, сегодня доля инвестиционной ипотеки в выдачах невелика. «Брать ипотеку под 20% имеет смысл в том случае, если это покупка для улучшения своих жилищных условий,— рассуждает гендиректор агентства Frank RG Юрий Грибанов.— Откладывать такую покупку в ожидании низких ставок действительно не стоит. Но важно рассчитать свои силы и быть уверенным в том, что ежемесячный платеж не станет неподъемным финансовым обременением. Для инвестиционных целей, я думаю, покупка квартиры в ипотеку под 20% годовых — это плохая идея».

Условия становятся прозрачными

Одним из способов поддержать спрос на ипотеку даже в условиях роста ставок были единовременные комиссии банков за установление пониженной процентной ставки. «Это было востребовано на рынке, однако для того, чтобы воспользоваться этой опцией с выгодой, нужно правильно посчитать экономический эффект и определить для себя график фактического погашения задолженности»,— объясняет старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.

Для того чтобы запретить подобную практику, ЦБ ввел ипотечный стандарт, обязав банки с 2025 года при получении от заемщика вознаграждения за установление пониженной процентной ставки «честно информировать его о том, какова разница в полной стоимости кредита, чтобы при принятии решения заемщик понимал, выгодна ли для него эта услуга». Также банк должен будет возвращать неиспользованную часть такого вознаграждения в случае досрочного погашения кредита.

Впрочем, на смену запрещенным инструментам придут другие, считают эксперты. «Мы можем увидеть рост выдач ипотеки по спецпредложениям от застройщиков до конца года,— ожидает главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова.— В то же время ипотечный стандарт позволит заемщику точно понять, как формируется ценообразование объекта жилья в ипотеке». По мнению Ирины Носовой, закручивание гаек регулятором порождает создание банками новых инструментов поддержания выдач.

Поможет ли рефинансирование?

Более реалистичным способом сокращения долговой нагрузки является рефинансирование кредита, то есть переоформление займа в другом банке по более низкой ставке. Однако стоит учитывать несколько важных нюансов. Во-первых, чтобы рефинансирование было выгодным, необходимо дождаться снижения ставок хотя бы на 2 процентных пункта. При этом с момента выдачи кредита должно пройти не менее шести месяцев, в течение которых нельзя допускать просрочки. Хорошая новость состоит в том, что рефинансировать кредит можно несколько раз, то есть при поэтапном снижении ключевой ставки заемщик может несколько раз оформлять новый кредит на погашение действующего. Плохая новость — эксперты не ждут снижения ставок в ближайшие шесть-девять месяцев. В ВТБ прогнозируют, что «потепление» на рынке ипотеки наступит не раньше 2026 года.

Рынок ищет градус охлаждения

Увеличение ключевой ставки 13 сентября до уровня 19%, а также исчерпание лимитов по льготным программам отразилось на показателях продаж, рассказывает директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис. «При этом сложно пока говорить о сокращении ввода в эксплуатацию жилых проектов, скорее сейчас мы видим решение девелоперов об откладывании запуска проектов или продажи части активов вследствие увеличения стоимости проектного финансирования, привязанного также к ключевой ставке,— продолжает она.— Исходя из текущей ситуации, мы можем увидеть замедление ввода в эксплуатацию не раньше чем через два-три года — среднего цикла строительства объектов многоквартирной жилой застройки».

Из-за экстравысоких ставок и ужесточившейся господдержки во втором полугодии рынок ипотеки серьезно «охладится», ожидают участники рынка. По оценке ВТБ, за это время объем выдач в целом по России может составить около 2,3 трлн руб., что будет почти на 20% ниже результата первого полугодия текущего года и на 50% — второго полугодия 2023 года. Впрочем, на рыночную ипотеку во втором полугодии будет приходиться достаточно существенная доля — около 44% в общем объеме выдач. Еще порядка 46% займет семейная ипотека, оставшуюся часть — IT, дальневосточная и арктическая госпрограммы.

По итогам 2024 года ВТБ прогнозирует продажи ипотеки более чем на треть ниже, чем в 2023 году. «При этом не стоит забывать о том, что 2023 год был рекордным с точки зрения ипотечных выдач, поэтому катастрофы на ипотечном рынке не наблюдается,— уточняет Ирина Носова из АКРА.— Кроме того, выдачи текущего года будут даже несколько превышать выдачи 2022 года. Снижение выдач по “первичке” в 2024 году ожидается примерно на 25%, по всем остальным кредитам — на 40%». По мнению Антона Павлова, доступность жилья в будущем году будет зависеть от того, в каком объеме будет выделено финансирование на госпрограммы, а также от возможности реализации партнерских программ с субсидированием ставки от застройщика.

Этот текст — часть нового проекта ИД «Коммерсантъ», посвященного трендам бизнеса и финансового рынка. Еще больше лонгридов с анализом ключевых отраслей российской экономики, экспертных интервью и авторских колонок — на странице Review.

Майя Марлинская