Девелопер едва не лишился части территории в центре Уфы

Застройщик «Стандарт плюс», получивший право развивать квартал улицы Карла Маркса, бульвара Ибрагимова и проектируемого Западного шоссе, отстоял часть участка. Ранее бизнесмен Виталий Лунев выкупил в квартале застройки «Стандарт плюса» три ветхих дома и планировал построить там высотку. «Стандарт плюс» подал иск к минземимущества Башкирии, разрешившему господину Луневу объединить земельные участки под застройку. Арбитражный суд Башкирии согласился с доводами компании. Министерство должно снять вновь образованный участок с кадастрового учета. Юристы считают, что оспорить вердикт суда будет непросто.

Девелопер «Стандарт плюс» (принадлежит Рустему Сайдашеву) смог убедить арбитражный суд Башкирии в незаконности выданного республиканским минземимущества разрешения на перераспределение семи участков в центре Уфы. Как следует из материалов дела, спор касался территории, ограниченной улицей Карла Маркса, бульваром Ибрагимова и проектируемым Западным шоссе. Предшественник истца — ООО «Стандарт» — получил ее у города в 2014 году по договору развития территории, а в феврале 2016 года передал свои права и обязанности ООО «Стандарт плюс».

В ноябре 2017 года мэрия утвердила проекты планировки и межевания территории общей площадью 5,6 га. В квартале расположены индивидуальные жилые дома с приусадебными участками. Согласно проектам, их планировалось снести, а взамен возвести многоэтажные дома (от восьми до 25 этажей) общей площадью 77,3 тыс. кв. м.

Как указал «Стандарт плюс» в иске, при актуализации и уточнении видов и объемов работ по сносу и расселению компании стало известно, что на кадастровый учет по просьбе Виталия Лунева был поставлен земельный участок, расположенный в квартале.

По данным Rusprofile, Виталий Лунев — учредитель ООО «СЗ „Бульвар Проект“» и ООО «СЗ Бульвар», а также владеет 50% в ООО «МВ-Строй+».

Господин Лунев с декабря 2023 по июнь 2024 годов приобрел три частных дома в квартале, на основании чего минземимущества передало ему участки под зданиями. После этого министерство разрешило объединить три участка господина Лунева с четырьмя участками, находившимися в публичной собственности. Новый участок получил вид разрешенного использования для многоэтажной застройки, а его площадь составила 4,6 тыс. кв. м — при том, что площадь принадлежащих Виталию Луневу земель равнялась 2,2 тыс. кв. м. В июле этого года новый участок был поставлен на кадастровый учет.

«Стандарт плюс» оспаривал в суде незаконность разрешения минземимущества как нарушающего его права.

Представитель ответчика и привлеченный к рассмотрению дела третьим лицом господин Лунев с заявленными требованиями не согласились. В министерстве заявили, что не знали о действующем договоре развития территории.

Соглашаясь с доводами девелопера, суд отметил, что приобретенные частным лицом дома перечислены в договоре развития территории как подлежащие сносу. Кроме того, министерство и господин Лунев должны были узнать о наличии интересов застройщика в квартале и о заключенном истцом и мэрией договоре. Таким образом, перераспределение могло состояться только в рамках утвержденного ранее проекта межевания квартала, а размер нового участка должен был остаться неизменным.

«Фактической целью получения спорного земельного участка является строительство многоквартирных жилых домов в обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления публичных земельных участков в целях строительства объектов недвижимости»,— указано в решении.

Получить комментарии министерства и Виталия Лунева вчера не удалось.

По мнению адвоката юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Ярослава Шицле, решение суда законно и обоснованно, поскольку исключительным правом на застройку обладал девелопер.

«Спорные участки и права на эту территорию уже ранее были включены в проект развития застроенной территории. Права на развитие этой территории предоставлены истцу, и что самое важное, договором на развитие территории предполагается, что действия по объединению и перераспределению земельных участков для многоэтажной застройки могут реализовываться только конкретным застройщиком. Таким образом, в сложившейся ситуации перераспределение земель через третьих лиц, не являющихся застройщиками и обладающих правом только на ИЖС, может значительно нарушать условия договора со „Стандарт плюс“»,— отмечает он.

Разрешение минземимущества, указывает юрист, создает препятствия для реализации плана комплексного освоения территории и нарушает законные интересы застройщика. При обжаловании решения ответчику придется доказать, что данное решение не повлечет никаких негативных последствий для девелопера.

«Так, он может сослаться на ст. 39.29 Земельного кодекса, где зафиксировано, что перераспределение возможно при соблюдении территориального зонирования. Между тем вероятность пересмотра решения арбитражного суда, на наш взгляд, низка»,— считает господин Шицле.

С ним согласен старший партнер юридической фирмы «Ляпунов, Терехин и партнеры» Филипп Терехин.

«Суд признал действия министерства земельных и имущественных отношений Башкортостана незаконными, так как перераспределение участков включало изменение их целевого назначения без надлежащих процедур. В материалах дела указано, что три из семи участков находились в частной собственности с назначением "индивидуальная одноэтажная застройка", однако после перераспределения назначение изменилось на многоэтажную жилую застройку»,— отмечает он.

«Вынесенное судом решение в очередной раз констатирует факт формального подхода компетентных органов при принятии решений о согласовании приватизации публичных земель в частную собственность, что, в свою очередь, создает риски для соблюдения законности и справедливости в распределении земельных ресурсов и может привести к предоставлению земельных участкам лицам, не имеющим объективных прав на их приобретение (как и произошло в рассматриваемом случае)»,— прокомментировала юрист Enforce Law Company Елизавета Кожевникова.

Наталья Балыкова