Как управляющие компании адаптируются к новым условиям работы

Стоимость жилищно-коммунальных услуг в новостройках постоянно растет: чтобы привлечь покупателей и обеспечить заявленный уровень жизни, девелоперы закладывают в проекты все больше различных сервисов и технологий. Эти факторы, а также санкции и дефицит рабочей силы сказываются на стоимости квитанций от управляющих компаний. Можно ли сэкономить на ЖКУ без потери качества предоставляемых услуг, разбирался «Ъ-Review».

В среднем россияне платят за коммунальные услуги около 4 тыс. руб. в месяц, следует из аналитики банка «Русский стандарт». Однако в новостройках ресурсы городского ЖКХ — достаточно незначительная часть в расходах на эксплуатацию жилья. «В проектах комфорткласса услуги управляющих компаний в месяц стоят 30–40 руб. за 1 кв. м, в комплексах бизнес-класса — 75–150 руб. за 1 кв. м, в премиальных новостройках — 125–250 руб. за 1 кв. м»,— говорит управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов.

«Часто собственники считают тарифы завышенными. Но важно понимать, что управляющие компании — это частные организации, которые не зависят от государства. Услуги, которые остаются под контролем города,— это газ, водоснабжение и электроэнергия»,— напоминает ведущий специалист «Миэль» по новостройкам Марина Шадрунова. В свою очередь, УК распределяет расходы на эксплуатацию между собственниками квартир пропорционально площади их жилья и включает их в квитанцию на оплату.

Какие услуги нужны жителям

В последнее время покупатели все чаще обращают внимание на форму управления домом и УК, которая будет их сопровождать после приобретения жилья, а также на реализованные цифровые решения: используются ли в проекте технологии умного дома, установлено ли умное видеонаблюдение и видеодомофония, утверждают в компании Doma.ai. «Например, недавно мы провели исследование и выяснили, что в 2024 году россияне поместили технологии умного дома на пятое место по значимости при выборе недвижимости в сегменте новостроек экономкласса, а в домах бизнес-класса — уже на третье место»,— говорит директор по продукту Doma.ai Анна Боярских.

В премиальных проектах часто встречаются центральное кондиционирование, климат-контроль, встраиваемые в пол конвекторы, цифровая экосистема с мобильным приложением, BLE-метки для доступа на территорию, частные парки с цветочными композициями, скульптурами и фонтанами, расширенный консьерж-сервис. «Все это требует оплаты, чтобы обеспечить тот уровень проживания, на который покупатель рассчитывал»,— объясняет коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. По его словам, уже на этапе сделки будущие собственники, как правило, понимают, что стоимость ЖКУ окажется высокой.

Обслуживание элитных квартир обходится еще дороже премиальных новостроек. «Стандартные тарифы на услуги управляющей компании и ЖКХ в элитных домах могут достигать 1 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц. Квитанцию можно разделить на две части: классическое техобслуживание, как и в любом другом доме, и услуги управляющей компании. Ко второй части относятся охрана, консьерж, а также специфические услуги, набор которых зависит от инфраструктуры в доме. Это могут быть дополнительные тарифы за использование бассейна, фитнес- и тренажерного залов, за предоставление услуг по валет-паркингу и прочее»,— говорит генеральный директор и управляющий партнер «Intermark Городская недвижимость» Дмитрий Халин. В элитных комплексах с гостиничным сервисом у жильцов возникают персональные расходы на дополнительные услуги — от выгула собак и няни до флориста и фотографа. По словам господина Халина, УК предоставляет их по своим тарифам и они включаются в квитанцию в формате а-ля карт. «С учетом этих услуг чеки могут доходить до нескольких сотен тысяч рублей, если жилец активно использует все услуги гостиничного оператора»,— отмечает он.

За что платят в поселках

Расходы владельцев загородной недвижимости на ее содержание зависят от типа владения. Если это не организованный поселок, но дом подключен к городским коммунальным системам, собственник платит по счетчикам за электричество, воду и газ отпускающим их организациям. Если дом автономный, собственник оплачивает покупку газовых баллонов, обслуживание генератора. Расходы на поддержание в порядке самого дома и двора в таком случае — полностью на владельце.

В организованных поселках действует аналогичный порядок при оплате газа, электричества и воды, а остальные услуги оказывает управляющая компания. «Количество услуг закладывается при формировании поселка, и сократить их сложно. Например, если на территории искусственное озеро с прогулочной зоной, его обслуживание будет включено в платежи»,— рассказывает начальник отдела направления «Загородная недвижимость» «Инком-Недвижимости» Татьяна Максимова. По ее словам, стоимость обслуживания дома в поселке по тарифам УК составляет в среднем 6–7 тыс. руб. в месяц (в расчет не включена стоимость обслуживания в элитных поселках). «Сопоставимо с квартплатой в городской квартире»,— отмечает госпожа Максимова.

Как и на чем можно сэкономить

Если говорить о динамике роста цен на услуги ЖКХ, то важно отметить: управляющие компании связаны требованием законодательства и тариф на содержание и ремонт дома не может изменяться чаще чем один раз в год, напоминают в Doma.ai. В конце отчетного периода, как правило в конце календарного года, УК представляет обоснование повышения цены: увеличение фонда оплаты труда работников, подорожание расходных материалов, увеличение частоты уборки и многое другое.

При этом УК может не суметь спрогнозировать будущий рост расходов, например связанный с инфляций. В результате чего УК вынуждены компенсировать свои затраты за счет жителей или снижения качества обслуживания.

Так, в последние несколько лет отрасль ЖКХ столкнулась сразу с несколькими проблемами, которые значительно повлияли на работу управляющих компаний, отмечают в Doma.ai. В первую очередь это связано с действием санкций. Например, весной 2022 года многие УК лишились доступа к противогололедным реагентам, которые до этого массово закупались в европейских странах. Во многих сферах хозяйства эту проблему решить удалось благодаря импортозамещению и новым поставщикам из Китая, но более сложное оборудование заменить оказалось гораздо труднее. Так, в высокобюджетных проектах часто устанавливались европейские и американские лифты, датчики, инженерное оборудование, найти комплектующие для которых сегодня трудно.

Более масштабной проблемой для отрасли ЖКХ оказался кризис на рынке труда. В результате, по данным исследования «Авито Работа», средние зарплаты в сфере жилищно-коммунального хозяйства за последний год увеличились на 13%. С учетом конкуренции за сотрудников управляющие компании вынуждены также предлагать новые льготы — социальный пакет, регулярные премии, улучшенные условия труда, что в конечном итоге сказывается на затратах жителей, отмечает Анна Боярских.

Татьяна Максимова говорит, что чаще всего единственный способ сэкономить на стоимости ЖКУ — это тратить меньше ресурсов (вода, свет, газ). По словам Руслана Сырцова, также можно отказаться от дополнительных услуг. «Но большинство расходов утверждает общее собрание собственников. Мнение одного жителя, не заинтересованного в той или иной опции, ни на что не влияет»,— уточняет он.

В домах высокого класса от обслуживания отказаться не получится — это входит в концепцию жилья. Например, в проектах премиум-класса, а иногда и бизнес-сегмента предусмотрены зона рецепции с менеджером и услугами консьерж-сервиса, разные входные группы для обслуживающего персонала и жителей комплекса, зона ожидания, коворкинги. «Все чаще застройщики используют смарт-ключи для доступа в жилые комплексы или приложения, которые требуют дополнительных средств на обслуживание»,— добавляет Марина Шадрунова.

Разница в тарифах на оплату в разных классах недвижимости и объектах в рамках одного сегмента обусловлена не только набором услуг, но и эффективностью работы управляющей компании. «Использует ли УК налоговую оптимизацию при оформлении сотрудников, как выбирает контрагентов и управляет маржинальностью»,— комментирует Дмитрий Халин. В элитных комплексах у собственников очень часто высокие требования к управляющей компании. «Если УК повышает цены, не обеспечивая достаточное качество услуг, жильцы обязательно попробуют ее сменить»,— предупреждает он.

Однако смена управляющей компании необязательно приведет к снижению расходов или повышению качества обслуживания комплекса. Ее компетенции можно оценить только на практике. Менять УК можно не чаще одного раза в год, и для этого за смену должны проголосовать 50% собственников плюс еще один голос. Девелоперы утверждают, что форма управления многоквартирным домом через УК наиболее эффективная по сравнению с кооперативами или самостоятельным управлением жильцами. «Последняя форма доступна только в домах, где не более 30 квартир»,— уточняет Дмитрий Голев.

«УК должна отвечать целому ряду требований: обладать материально-технической базой, кадровыми ресурсами (электрики, сантехники, инженеры и т. д.) и нежилым помещением для размещения офиса и технических служб. Руководящий состав обязан пройти повышение квалификации в соответствующей сфере»,— перечисляет господин Голев. По его словам, деятельность УК от девелопера влияет на бренд застройщика, поэтому компании стараются дополнительно контролировать своих управляющих, даже если деятельность по эксплуатации не приносит им существенных доходов.

Этот текст — часть нового проекта ИД «Коммерсантъ», посвященного трендам бизнеса и финансового рынка. Еще больше лонгридов с анализом ключевых отраслей российской экономики, экспертных интервью и авторских колонок — на странице Review.

Екатерина Геращенко