Экспертное мнение

Когда бизнес создавался одновременно со становлением экономики страны, говорить о спокойных годах в деятельности компании не приходится. О том, что помогает девелоперскому бизнесу не просто удерживаться на плаву, а продолжать развитие в текущих реалиях, Business Guide поговорил с генеральным директором ГК «КВС» Сергеем Ярошенко.

BUSINESS GUIDE: Как менялся строительный рынок за время работы компании?

СЕРГЕЙ ЯРОШЕНКО: Наверное, правильнее сказать, как жизнь в стране менялась за то время, что работает компания. У нас вообще вся экономика началась чуть более 30 лет назад, поэтому развитие строительной отрасли, проходившее параллельно, сопровождалось постоянными изменениями. Рынок менялся бурно, динамика роста была настолько высокой, что практически каждый день происходило что-то новое. Это не давало возможности ничего не делать, на работу приходилось ходить регулярно (смеется).

Как на этом фоне менялась компания... Мы были просто обязаны подстраиваться под все, что происходило вокруг. Был спрос, потребность города в строительстве бюджетных объектов, и мы строили их, и продолжаем этим заниматься до сих пор. Есть потребность в обновлении жилого фонда — мы активно в этом участвуем. И чем больше будет запросов, тем больше мы будем работать. Тут мы подстраиваемся под экономическую ситуацию. Покупая квартиры, наши клиенты голосуют рублем, поэтому мы постоянно изучаем их предпочтения, и под это тоже подстраиваемся. Все диктует покупатель.

BG: В какой момент возник рынок покупателя?

С. Я.: Конечно, не сразу. Он начал формироваться, когда рынок немножко насытился жильем. В наследие от Советского Союза нам достался большой дефицит жилой недвижимости. Сейчас, на мой взгляд, если говорить об отрасли в целом, мы этот дефицит, наверное, еще не до конца, но устранили. Нам и сейчас есть над чем работать: в Петербурге, например, надо заниматься реконструкцией центра города, но такого сумасшедшего дефицита жилья, наверное, по крайней мере, в Москве, Санкт-Петербурге и Ленобласти, уже нет.

BG: Что помогает девелоперам в текущих условиях не выживать, а развиваться?

С. Я.: Принцип один: слушать клиента и делать то, что нужно клиенту, а не то, что кому-то хочется. Пожалуй, это главный принцип, который может сегодня двигать застройщика вперед. Второе необходимое условие — эксплуатация объектов на достойном уровне. Ну и, конечно, нужно создавать хороший продукт. Такой, чтобы человеку было комфортно не только в своих четырех стенах, но и во всем комплексе. Чтобы он не боялся отпустить ребенка во двор, чтобы у жильцов была возможность припарковать машину у дома.

BG: Много ли внимания приходится сегодня уделять финансовым инструментам покупки жилья? Например, помогать клиентам во взаимодействии с банками?

С. Я.: Это, конечно, не наш профиль, мы все-таки строители, а не кредитная структура, но помогать действительно приходится — знаниями и опытом. Наши специалисты помогают разобраться в нюансах ипотеки, подбирают лучшие условия для клиента и подробно объясняют, как использовать маткапитал. Плюс, если люди улучшают свои жилищные условия, у них обязательно возникает потребность продать старое жилье, чтобы купить новое. Услугу по реализации имеющихся квартир мы тоже предоставляем, и клиенты с большим удовольствием ею пользуются.

BG: Какая идеология помогла команде компании пройти путь от подрядной организации до крупного девелоперского бизнеса?

С. Я.: Да, действительно, мы начинали с подрядных работ. Занимались отделкой, устройством кровли, фасадов... Процесс эволюции внутри компании, наверное, диктовали наши личные потребности, которые совпадали у всех участников команды. Мы растем, развиваемся и делаем все необходимое, чтобы компания прожила минимум 100 лет. Поэтому мы выстраиваем процессы и стараемся расписать их так, чтобы любой новый сотрудник, приходящий в компанию, четко понимал, что делать, понимал, в каких условиях он находится. Таким образом, идеология развития компании держится на двух базовых принципах. Первое: компания должна прожить минимум 100 лет, второе: мы работаем для клиента, соответственно, мы пытаемся понять его желания и предугадать потребности. А что касается подрядных работ, мы и сегодня их выполняем, участвуя в строительстве бюджетных объектов Санкт-Петербурга. Пока есть необходимость — мы готовы строить.

BG: Какие приоритеты у компании на ближайшие годы?

С. Я.: Конечно, сохранить людей, работающих в компании. Все-таки у нас достаточно большой коллектив.

BG: Сколько человек сейчас в штате?

С. Я.: В общей сложности, если считать с рабочими, наверное, около 3 тыс. человек. Мне кажется, такой огромный коллектив — наша сильная сторона, для строительных организаций это приличное количество людей. Понятно, что в сегодняшних условиях прибыль компании, доходность и рост уходят на второй план, главный приоритет — сохранить людей, далее — мы не должны упасть в качестве продукта, динамике строительства. Соответственно, второй приоритет — имидж компании. Пожалуй, это две основные вещи. Потому что, когда рынок в очередной раз поменяется, сохранение этих двух составляющих — репутации и сотрудников — позволит совершенно спокойно подстроиться под новые обстоятельства и быстро шагнуть в какие-то новые перспективы.

BG: Удалось ли реализовать все планы в этом году?

С. Я.: Да, этот год у нас прошел совершенно стабильно. Все эти потрясения с ключевой ставкой и изменениями по ипотеке пришлись на конец года, поэтому 2024 год у нас пройдет ровно, без каких-либо изменений. По поводу следующего года мы думаем, рассуждаем, спорим между собой, в какую сторону двигаться, но мы точно найдем выход. Все начатые объекты будут завершены, тут нет никаких сомнений. Сейчас даже готовим новый проект. В 2025 году, в каких-то новых реалиях, запустим его. Он будет небольшим.

BG: Это проект на Курской?

С. Я.: Да, он расположен в центре Петербурга, вблизи станции метро «Обводный канал» (в начале 2024 года ГК «КВС» приобрела участок площадью 1 га на Курской улице у девелопера GloraX.— BG).

BG: На какой стадии сегодня находится это проект?

С. Я.: Сейчас он проектируется, документация скоро выйдет из экспертизы.

BG: В следующем году девелоперы будут придерживать вывод новых объектов?

С. Я.: В Петербурге в настоящее время небольшой объем действующих разрешений на строительство, земельный банк ограничен, поэтому предложение, несомненно, сократится. Как, собственно, и спрос. Благодаря снижению спроса и предложения, на мой взгляд, выстроится некий паритет.

BG: Будут ли застройщики пытаться продавать земельные активы?

С. Я.: Землю будут продавать только те компании, которые приобрели участки на кредитные деньги, потому что им нужно будет избавляться от кредитной нагрузки. К сожалению, строительная отрасль сильно закредитована. Кредитная нагрузка ударила вообще по всем отраслям. У нас этого нет. Мы всегда выстраиваем достаточно самодостаточную финансовую политику, поэтому не видим ничего страшного, если объемы строительства в городе у нас немного снизятся. Спрос снижается, а он, как известно, порождает предложение. Следовательно, должно уменьшиться и предложение. Поэтому в Петербурге будут развиваться небольшие, точечные проекты. Тяжело будет в тех регионах, где количество выданных РНС превышает существующий спрос на жилье. Например, в Ленинградской области девелоперы, скорее всего, будут откладывать сроки запуска новых проектов.

BG: Сколько у вас сейчас проектов в Ленобласти?

С. Я.: У нас там два строящихся проекта комплексного развития территорий: ЖК «Ясно.Янино» и микрогород «Новое Сертолово». Оба проекта будут постепенно достраиваться, здесь проблем не видим.

BG: Власти Ленобласти планируют в 2026 году ввести минимальный размер квартир-студий в 28 кв. м. Как вы оцениваете инициативу?

С. Я.: Я считаю, что метражи популярного формата квартир должен регулировать рынок, а не чиновники, потому что, к примеру, у молодежи, которая пока не планирует детей, может быть потребность в метражах небольшого размера. Мне кажется, такие требования могут вернуть нас к плановой советской экономике, когда диктовались условия, как должно быть и как не должно.

BG: Еще одно нововведение в Ленобласти — увеличение доли выкупа соцобъектов у застройщиков до 50% от стоимости при условии заключения с застройщиком договора КРТ...

С. Я.: Тут важен не размер выкупа, а сам механизм КРТ. Такой договор подписывается, если Ленобласть договаривается с застройщиком на развитие достаточно большой территории, нет смысла заключать соглашение на маленькие пятна застройки. Соответственно, при развитии большой территории и в правительстве региона, и застройщик — все должны понимать, кто что делает и за что отвечает. При освоении большой территории возникает потребность граждан в транспортной инфраструктуре и дорожной сети, социальной инфраструктуре: школах, поликлиниках, детских садах. Пожарное депо, отделение полиции — это тоже необходимые объекты современной жизни. Следовательно, после того, как застройщик начинает строить, органы власти (комитеты здравоохранения, образования, комитет по транспорту) точно должны понимать, с какого времени и какие действия потребуются от них. Ведь это же большая глупость, когда, как мы иногда видим, строятся «человейники», в которых отсутствуют дороги, нет улиц. Дома есть, а ничего вокруг нет. По этой причине вся инфраструктура территорий комплексного развития должна быть спрогнозирована заранее.

Это на самом деле очень длинная цепочка разграничения зон ответственности. Вот, например, в последние годы в Петербурге построили очень много школ (мы приняли в этом деле самое непосредственное участие). Даже учебные заведения, вузы, должны понимать и планировать, сколько они будут принимать студентов, чтобы потом выпустить нужное количество преподавателей. Поэтому КРТ — это, конечно, хорошо, но возникает вопрос, кто обсуждает, кто подписывает и как дальше реализуется это развитие. Вопрос к каждому участнику, принимающему решение на своем месте.

BG: Но в Петербурге же вообще нет выкупа соцобъектов...

С. Я.: Да, в Петербурге нет соцвыкупа, но есть комиссия, определяющая социальную нагрузку застройщика в виде строительства социальных объектов, дорог и так далее. И если эта нагрузка больше положенной, но город нуждается в каком-то определенном объекте, то город его выкупает. Кто-то разрабатывает проектную документацию и передает городу, кто-то продает соцобъекты. Каждый застройщик берет на себя какие-то обязательства с точки зрения развития города, и это, наверное, правильно.

BG: С развитием города становятся ли эти обязательства более крупными?

С. Я.: Это естественный процесс. Мы все понимаем: если чиновник не будет просить у коммерсанта больше, работу чиновника будут оценивать как неэффективную. Конечно, это есть, это постоянный диалог, живой диалог бизнеса и власти. И он есть в любом регионе. А объемы требований зависят от потребностей региона. В каком-то регионе есть необходимость строительства жилья, а в другом — в реконструкции, реновации, переселении людей из ветхого жилья. И эти планы спускаются вниз по регионам, а там, в свою очередь, ставятся определенные задачи девелоперам.

BG: Если в столичных городах острого дефицита жилья уже нет, как вы сказали, можно ли ожидать значительного падения спроса на квартиры в агломерации?

С. Я.: Спрос не может вообще упасть, на каком-то уровне он будет держаться. Жизнь идет, и в любых условиях люди все равно рождаются, женятся. Никто не может отменить эти естественные процессы. Поэтому потребность в жилье останется. Да, купить квартиры будет труднее, люди будут долго думать, прежде чем решиться на покупку. Тем не менее они будут приобретать жилье, по оставшимся программам льготной ипотеки, с привлечением материнского капитала. В каком объеме будет спрос, пока не очень понятно, но он точно будет.

BG: Вы согласны, что высокие сегменты недвижимости сейчас поддерживают девелоперов лучше, чем масс-маркет?

С. Я.: Продажи девелоперов будет поддерживать ширина их предложения. То есть у них сейчас в стройке должны быть всевозможные варианты, чтобы покупатель, придя к девелоперу с любым кошельком, мог легко выбрать себе квартиру. У нас есть не очень дорогие проекты в Ленобласти, есть предложение среднего ценового сегмента в Петербурге, и еще мы готовимся запустить более дорогой продукт. Чем шире продуктовая линейка застройщика, тем лучше.

BG: Планируете ли пополнять земельный портфель?

С. Я.: Да, конечно. Будем покупать участки. Пока не рассматриваем большие территории на 100–150 тыс. кв. м жилья, более интересны небольшие объекты по 10–20–50 тыс. кв. м.

BG: Продавать участки не собираетесь?

С. Я.: Продавать ничего, кроме квартир, не планируем.

BG: Насколько часто в условиях последних лет приходится менять стратегии в управлении компанией?

С. Я.: Стратегия в любом случае меняется, если меняется рынок. Все мы сталкиваемся с внешними вызовами. Вот была пандемия. Это же внешний вызов, правильно? Мы обязаны были подстраиваться. Не бывает компаний, которые не подстраиваются. Если вам кто-то говорит, что всегда следует выбранному курсу — я в это не совсем верю. Потому что в таком случае любые изменения (смена власти, какие-либо внешние факторы) — и кризис накроет компанию. Мы по определению должны быть гибкими.

BG: Есть ли у вас личные секреты успешного руководства?

С. Я.: Рецепт очень простой. Не может человек быть руководителем, если он не умеет принимать решения. Это первый постулат. Второй постулат: понятно, что никто не может быть специалистом во всех отраслях, поэтому мы обязаны слушать специалистов, уметь слышать их и при этом принимать решения. Поэтому моя идеология очень проста: послушал всех и принял правильное решение.

BG: А рецепты от пресловутого выгорания у вас есть?

С. Я.: Конечно: спорт и отдых. Любимыми делами нужно заниматься не только на работе, но еще и в быту. У каждого человека есть какие-то хобби, надо этому отдавать достаточное количество времени, чтобы не выгорать на работе.

BG: Бывает ли так, что вы уезжаете на продолжительное время, чтобы перезагрузиться?

С. Я.: Нет, надолго не уезжаю. Когда были молодые, можно было вообще не спать и не уходить с работы. Со временем, конечно, появляется необходимость вовремя ложиться спать. Но надолго компанию я не оставляю.

BG: Были мысли отойти от оперативного руководства, заняться чем-то новым?

С. Я.: Не буду скрывать, таких мыслей пока не было. Я еще молод, чтобы бросать работу. До пенсии еще трудиться и трудиться.

Александра Тен

Место новых свершений

В сентябре 2024 года в Санкт-Петербурге состоялось торжественное открытие школы олимпийского резерва имени Анатолия Рахлина, приуроченное к 55-летию со дня основания клуба дзюдо «Турбостроитель». Генеральным подрядчиком строительства выступила ГК «КВС».

В здании на Замшиной улице в Калининском районе площадью более 13 тыс. кв. м расположились многофункциональный спортивный зал, зал дзюдо, зал фехтования, зал художественной гимнастики, три помещения тиров для спортивной стрельбы, кафе с местами ожидания для родителей, медкабинет, сауны, технические, административные помещения, раздевалки, тренерские и многое другое. Комплекс стал новым местом притяжения не только для района, но и всего города. Здесь созданы условия для занятий дзюдо, фехтованием, стрельбой, художественной гимнастикой, а также для подготовки спортсменов, которые могут завоевать для страны медали в 35 олимпийских дисциплинах, отметил на открытии школы губернатор Санкт-Петербурга Александр Беглов. Центр приспособлен и оснащен для проведения международных соревнований.

Генподрядчик «КВС» выполнил работы по заказу Фонда капитального строительства и реконструкции в рамках городской адресной инвестиционной программы. Открытие нового спортивного центра было приурочено к 55-летию со дня основания клуба дзюдо «Турбостроитель», в котором много лет проработал легендарный тренер Анатолий Рахлин. Знаменитый петербуржец возродил школу дзюдо в Ленинграде, подготовил более ста мастеров спорта. Одним из его учеников был президент РФ Владимир Путин.