Экспертное мнение

По прогнозам участников рынка первичной недвижимости, предстоящий год начнется в условиях сохранения повышенной ключевой ставки ЦБ РФ и высоких ставок по ипотеке, введения ипотечного стандарта, запрещающего субсидирование ипотечных ставок девелоперами, и, как следствие,— дальнейшего сокращения вывода новых проектов и предложения в целом. Генеральный директор АО «Ленстройтрест» Валерия Малышева рассказала Business Guide, почему в текущих условиях девелопер не дает больших скидок на свои квартиры, что поддерживает компанию в очередной период нестабильности и о «третьем месте» в кварталах компании.

BUSINESS GUIDE: Как прошел для компании 2024 год?

ВАЛЕРИЯ МАЛЫШЕВА: Конечно же, он был очень непростым. И в первую очередь из-за влияния на рынок регулятора. Если в первой половине года обстановку можно было охарактеризовать как комфортную ввиду наличия программ льготной ипотеки (нам особенно интересны были семейная и IT-ипотека), то второе полугодие стало серьезнейшим испытанием.

BG: Пришлось ли пересматривать планы?

В. М.: Мы постоянно вносили правки в планы продаж, но при этом старались не снижать цены. Ведь себестоимость нашего продукта достаточно высока, и у нас нет возможность давать большие скидки. Но и снижать потребительские характеристики наших кварталов мы тоже не собирались и не собираемся — это принципиальная для нас позиция.

BG: На каком уровне спроса закончит год компания?

В. М.: Думаю, снижение объема продаж будет на уровне 12–15% по сравнению с прошлогодними показателями. Это не такие уж страшные цифры, но не будем забывать, что на итоговую статистику сильно влияют продажи в январе — июне, когда покупатель был очень активен в преддверии отмены льготной ипотеки. Вторая половина, конечно, была сильно хуже по результатам.

BG: А насколько, на ваш взгляд, сократится объем продаж в целом по рынку?

В. М.: По итогам всего года мы ожидаем падения продаж у девелоперов на 25% относительно результатов 2023 года.

BG: Планируете ли запуск новых проектов в следующем году?

В. М.: Да, мы рассматриваем возможность вывода на рынок новых проектов.

BG: Будут ли девелоперы придерживать вывод новых объектов в текущих условиях?

В. М.: Очевидно, что премьер в целом по рынку будет меньше, чем в последние годы. И большинство девелоперов будут придерживать, насколько это возможно, запуск новых проектов в надежде на стабилизацию ситуации в будущем и сосредотачиваясь на реализации того, что уже находится в процессе строительства. Это поможет им в большем объеме пополнять свои эскроу-счета и более уверенно себя чувствовать в сложные времена для отрасли. Кроме того, спрос на рынке явно сокращается, и девелоперы не могут на это не реагировать, совершенно закономерно снижая и объемы предложения. Застройщики не заинтересованы в расширении портфеля проектов при высоких ипотечных ставках и ослаблении рубля (валютный курс напрямую влияет на стоимость импортной продукции и рабочей силы). Увеличения спроса при тех же вводных мы также не ожидаем.

BG: Что сегодня поддерживает стабильное положение девелоперов?

В. М.: У всех игроков рынка свои рецепты. Кто-то пошел по пути снижения цен, другие сделали ставку на семейную ипотеку (плюс субсидирование), у части застройщиков работают хорошие условия по программам рассрочек, в том числе долгосрочных. Можно сказать, что все девелоперы стараются расширить свой инструментарий стимулирования спроса, поскольку иной стратегии в ситуации, когда рыночные ипотечные ставки приблизились к 30% годовых, просто нет. При этом маржинальность проектов при каждом из этих вариантов сейчас минимальна.

BG: Какие инструменты покупки пользуются наибольшим спросом у ваших клиентов?

В. М.: Самым популярным инструментом по-прежнему остается семейная ипотека. Большая часть наших клиентов отвечает требованиям, необходимым для получения этого продукта. Второй по востребованности механизм — субсидированная ипотека от застройщика. У нас есть действуют ставки от 3,5% на все объекты, представленные сегодня в продаже.

BG: Как вы относитесь к предстоящему введению ипотечного стандарта?

В. М.: Пока регулятор не объявил конкретные параметры этого стандарта, сложно выразить свое отношение к нему. Из очевидных последствий — за отсутствием возможности снижать ставку за счет застройщика может последовать удорожание жилья. Точно сейчас можно утверждать только одно: ждать лучших условий для покупки жилья не стоит. Нужно пользоваться возможностью взять ипотечный кредит на более или менее приемлемых условиях именно сейчас.

BG: Насколько увеличилась доля рассрочек в структуре продаж компании?

В. М.: Рассрочки в данный момент занимают примерно 30% в нашем портфеле сделок. Исторически показатель рассрочек находился у нас на уровне 15%. Самой популярной формой рассрочек является восьмилетняя программа. В ней даже отсутствуют некоторые недостатки ипотечного кредитования, поэтому этот инструмент пользуется большим спросом. Немалый интерес вызывают также рассрочки на более короткий срок, но с минимально возможным на данный момент размером первоначального взноса.

BG: А как трансформировалась в связи с последними изменениями программа жилья в зачет?

В. М.: Я бы не сказала, что она трансформировалась. Скорее мы научились работать с ней. Если раньше трейд-ин казался сложной процедурой, потому что нужно было анализировать, с какой недвижимостью пришел клиент, насколько она ликвидная, сколько займет времени ее реализация. Сейчас и вторичный рынок оживился, и у нас уже нет сложностей в работе с этим продуктом. Жилье в зачет стало тривиальной задачей, которую мы выполняем систематически при участии наших партнеров.

BG: Изменились ли ваши подходы к реализации коммерческих помещений в ЖК?

В. М.: Да, в этом году мы пересмотрели стратегию продаж коммерческих помещений в своих проектах. Если раньше все лоты выставлялись на продажу, то теперь часть из них мы планируем оставлять в собственности, подбирая арендаторов под определенный функционал.

Такое решение было принято, так как существующая концепция не всегда позволяет обеспечить жителей действительно необходимой им инфраструктурой. Это связано с тем, что у застройщика после реализации лота не остается никаких рычагов давления на собственника, который волен сдавать его по своему усмотрению. Для того чтобы лучше понимать востребованность тех или иных заведений, были проведены опросы среди жителей микрорайона Янино, где возводится квартал «Янила», и локации вблизи Новоорловского заказника, в которой мы реализуем проект «Окла».

BG: Что показали опросы?

В. М.: В тройку самых часто упоминаемых жителями функций нежилых помещений вошли медицинские учреждения, детские секции и магазины хозтоваров. Нехватка заведений этого профиля ощущается наиболее остро. Антирейтинг возглавили магазины табачной и алкогольной продукции. По результатам стало понятно, что какую-то инфраструктуру из полученного списка пожеланий компания сможет привлечь, но некоторые популярные варианты на практике невозможно реализовать только силами застройщика, например, открыть в ЖК МФЦ. Тем не менее мы прорабатываем абсолютно все запросы в рамках нашей новой концепции. Оставляя за собой часть помещений и занимаясь их подготовкой под те или иные функции, мы рассчитываем, что будет легче контролировать дальнейший процесс эксплуатации помещений. Это поможет нашим кварталам развиваться эффективнее.

BG: Когда планируете начать внедрение новой концепции?

В. М.: В упомянутых кварталах соответствующая работа уже началась, и уже есть прецеденты, когда мы привлекли именно тех арендаторов, которые устраивали нас по профилю деятельности. Мы предложили им выгодные условия в виде арендных каникул на время проведения отделки помещений. Но хочу отметить, что новая концепция не подразумевает полный отказ от продажи коммерции. Будем тестировать ее не только в новых очередях, но и на непроданных помещениях в уже сданных домах, часть из них мы тоже сдадим в аренду «в ручном режиме».

BG: Спрос на коммерцию в качестве инвестиционной недвижимости, по мнению аналитиков, демонстрирует сегодня более стабильный спрос, чем вложения в жилье. Вы заметили такой тренд?

В. М.: Да, подавляющее большинство коммерческих помещений в наших кварталах продается до ввода дома в эксплуатацию. На основе спроса в предыдущих очередях мы формируем задание на проектирование следующих очередей в наших объектах. И мы заметили такую тенденцию: со временем площадей, отводимых под стрит-ритейл, становится только больше. Что говорит о том, что спрос на них стабильно растет. Поэтому, когда позволяет разрешительная документация, мы стараемся насыщать проект коммерцией по максимуму.

BG: Какие самые распространенные метражи коммерческих помещений?

В. М.: Самый распространенный запрос — помещение до 100 кв. м, примерно 70–80 кв. м с большими панорамными витринными окнами с «чистой планировкой», как мы это называем. В таких помещениях нет лишних конструктивов. Мы любим предусматривать гибкие планировки, когда соседние помещения могут быть объединены друг с другом. Также стараемся предусмотреть цивилизованные способы для размещения кондиционеров и вывесок на фасадах здания, чтобы коммерческая деятельность наших покупателей была успешной. Естественно, проектируем коммерческие помещения мы в самых проходных местах. Там, где людям не очень хочется жить, они охотно посещают кафе, магазины, медицинские учреждения. Это может быть оживленный бульвар или прогулочная зона.

BG: Мы логично подошли к разговору о потребности в пространствах для развития комьюнити жильцов. Какие результаты можете отметить в этом направлении?

В. М.: В наших кварталах мы называем такие пространства «третьим местом». Этой темой мы плотно занимаемся уже примерно четыре года. Началось все с небольшого помещения на парковке в «Яниле», в нем происходили какие-то активности, инициированные самими жителями и управляющей компанией. Потом появилось стационарное помещение в бывшем офисе продаж. Поначалу мы не очень понимали, как этим всем управлять и как организовывать: был просто администратор, который открывал помещение утром, а вечером закрывал. Но было желание делать что-то важное, объединяющее жителей. Постепенно пришло понимание. И сегодня наши «ЖИВИ-Клубы» уже располагают собственным штатом сотрудников. Это руководитель, администраторы, а также преподаватели и тренеры — педагоги с профессиональным образованием из самых различных сфер деятельности: от йоги до хореографии и изобразительного искусства. Особенно приятно, что многие сотрудники (даже большинство из них) — это жители самих кварталов. «ЖИВИ Клубы» действуют сегодня в трех проектах: «Юттери», «Яниле» и «Окле». Причем последние два находятся на этапе перебазирования в более крупные по площади пространства. Ожидаем, что это случится весной-летом 2025 года.

Но уже сейчас нам есть чем похвастаться: в наших мероприятиях ежемесячно принимают участие до 3 тыс. жителей, а «ЖИВИ-Клубы» организуют более 800 мероприятий различной тематики в месяц. Есть четкое управление, понятные цели и желание развиваться дальше — это очень радует. «ЖИВИ-Клубы» рассчитаны на семейное времяпрепровождение, совместный досуг. Есть определенный акцент на детских секциях и активностях взрослых, в том числе «серебряного возраста». И мы понимаем, что молодежи тоже нужно что-то свое, причем не просто место для того, чтобы собираться и общаться, но и реализовывать свои идеи, расти, в том числе, в профессиональном плане. Поэтому мы минувшим летом подписали соглашение с комитетом по молодежной политике Санкт-Петербурга, в рамках которого в 2025 году в квартале «Окла» откроется молодежное пространство «ПРОСТО».

BG: В начале года вы отмечали, что дефицит кадров в строительной отрасли в этом году достиг пикового значения за 30 лет. Какие конкретные шаги предпринимает компания для преодоления кризиса?

В. М.: Специалисты нашей компании подготовили и прочитали образовательный курс «Архитектура, строительство и экономика в девелопменте от компании "Ленстройтрест"» для студентов Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета (ГАСУ). Авторский курс рассчитан на 12 лекций-семинаров, во время которых будущих архитекторов знакомят с основными принципами современного строительства на основе практических кейсов компании. Обширный круг тем включает все: от жизненного цикла проекта, его экономической и маркетинговой модели до всех нюансов реализации вплоть до организации жизни в квартале после его заселения. По итогам обучающего цикла студенты написали итоговые работы, и, конечно, мы будем рады пригласить талантливых молодых градостроителей и архитекторов после выпуска в команду компании.

BG: Были ли перестановки в топ-менеджменте компании за прошедший год?

В. М.: Пока что состав топ-менеджеров не изменился. У нас очень сильная команда, и я бы даже сказала, что она стала еще сильнее за последний год за счет повышения компетенций нынешнего состава топ-менеджмента, поскольку мы постоянно вкладываемся в его обучение и развитие. Важнейшим достижением компании считаю то, что нам удалось удержать всю нашу топ-команду плюс благодаря кризису она стала еще сплоченнее — так и должно быть в трудные времена, которые «Ленстройтрест» вместе со всей отраслью переживает уже далеко не в первый раз.

Александра Тен

Социальная ответственность — это «ПРОСТО»

В июне 2024 года АО «Ленстройтрест» подписало на полях Петербургского международного экономического форума трехстороннее соглашение с городским комитетом по молодежной политике и взаимодействию с общественными организациями и СПбГБУ «Молодежные пространства “ПРОСТО”». В рамках соглашения во втором квартале 2025 года девелопер откроет общественное пространство в Приморском районе города на территории квартала «Окла».

Площадь нового молодежного пространства сети «ПРОСТО» составит 766 кв. м. АО «Ленстройтрест» передаст готовые помещения с отделкой СПбГБУ в аренду на 15 лет. Объем инвестиций девелопера в проект составляет примерно 300 млн рублей. В рамках совместного проекта в пространстве откроются коворкинги, помещения для обучения и проведения мероприятий, рассчитанных на аудиторию молодых людей от 14 до 35 лет.

Многие жилые комплексы сегодня лишены инфраструктуры для досуга и вовлечения в социальную жизнь подростков и молодежи, зачастую им некуда пойти и нечем заняться, делится наблюдениями генеральный директор АО «Ленстройтрест» Валерия Малышева. Городской проект молодежных пространств «ПРОСТО», реализуемый правительством Петербурга, направлен на создание условий для самореализации молодежи, раскрытие ее потенциала и содействие успешной интеграции молодого поколения в жизнь общества. По словам Валерии Малышевой, совместный проект даст возможность молодым жителям квартала «Окла» обучаться, развиваться и воплощать свои идеи в жизнь. «Мы рассчитываем на долгосрочное плодотворное сотрудничество с “ПРОСТО”, а также на расширение подобных инициатив в других наших кварталах»,— подчеркивает она.

Проект «ПРОСТО» запущен осенью 2019 года. Молодежное пространство в жилом квартале «Окла» станет седьмой по счету точкой сети «ПРОСТО» в Санкт-Петербурге. Другие пространства действуют в Петроградском, Василеостровском, Московском, Калининском и Адмиралтейском районах города.