Рынок ищет баланс

По итогам прошлого года объем реализации жилья на первичном рынке Петербурга, по разным оценкам, сократился на 11–20%. Цены, несмотря на существенное падение во втором полугодии, по итогам года все же показали положительную динамику за счет серьезного роста в январе — июне.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В 2024 году объем реализации жилья на первичном рынке Петербурга и Ленобласти составил около 3,2 млн кв. м, что на 11% ниже показателей прошлого года. В отличие от спроса, предложение в Петербургской агломерации снизилось значительнее. На конец 2024 года его объем оценивается в 3,4 млн кв. м (–16% к декабрю 2023 года).

По данным Setl Group, в Петербурге за год объем поступившего на рынок нового предложения оценивается в 1,6 млн кв. м, что на 35% меньше, чем в предыдущем году, и на 27% ниже спроса на новостройки в городе (по итогам года объем реализации в Петербурге оценивается в 2,2 млн кв. м).

«После закономерного снижения объема реализации в июле 2024 года вслед за июньскими пиковыми продажами уже в августе и сентябре была намечена положительная динамика. Осенью продажи были зафиксированы на уровне средних значений по рынку. Сейчас спрос поддерживают ограниченные лимиты по семейной ипотеке, а также разнообразные инструменты продаж — индивидуальные ипотечные продукты и программы рассрочек. При этом в декабре, как правило, мы наблюдаем традиционный для последнего месяца года рост продаж, тем более на этот период намечены старты новых проектов»,— делится Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость».

Впрочем, другие девелоперы дают иную статистику по рынку. Так, по данным аналитиков Legenda, в 2024 году на рынке первичной жилой недвижимости Петербурга было заключено около 41,5 тыс. сделок. По сравнению с 2023 годом спрос снизился примерно на 22% и вернулся к уровню сделок 2022 года.

Ксения Садкова, директор по продажам Legenda, говорит: «В течение 2024 года мы наблюдали неравномерную динамику сделок. После отмены с 1 июля льготной ипотеки и IT-ипотеки покупательская активность сократилась более чем в два раза по сравнению с предыдущими ажиотажными месяцами. С августа установилась новая емкость рынка — около 3 тыс. сделок в месяц. Однако в высокобюджетном сегменте (с чеком более 20 млн рублей) количество сделок на рынке Петербурга за год выросло на 27% и достигло 3,4 тыс. Поскольку этот сегмент меньше зависит от программ господдержки, динамика спроса не отличается такими резкими амплитудами, как в целом на рынке. Более того, средний темп продаж жилья в этом сегменте в 2024 году на 16% превысил уровень 2023 года и на 130% — результат 2022 года».

По ее словам, в компании Legenda количество сделок в Петербурге по итогам 2024 года осталось почти на уровне прошлого года, а в сегменте высокобюджетных сделок объем спроса вырос на 2,5% год к году.

Алексей Бушуев, коммерческий директор группы «Аквилон» в Москве, Санкт-Петербурге и Ленобласти, рассказывает: «Спрос на протяжении года распределялся так: постепенный рост спроса до апреля, взрывной спрос в мае и июне, который составил 53% от предыдущих четырех месяцев. Конечно, он был связан со скорым прекращением программы ипотеки с господдержкой. В августе по рынку отмечался предсказуемый спад, и до конца года шел постепенный восстановительный рост, благодаря адаптации рынка к новым условиям и появлению удобных инструментов покупки вроде разных вариантов рассрочек или траншевой ипотеки».

За счет сокращения городского предложения и более активного выхода застройщиков в областные локации в последние годы доля Ленинградской области в структуре общего предложения по агломерации выросла с 34 до 44%. Однако в натуральном выражении объем предложения стабилен: 1,4–1,5 млн кв. м как в 2023-м, так и в 2024-м, а спрос, как и годом ранее, держится на уровне около 1 млн кв. м.

Тем не менее вне зависимости от локации девелоперы осторожнее подходят к выводу новых объектов на рынок, оценивая свои товарные запасы и земельный банк, пересматривая стратегии, отмечают в Setl Group. На снижение активности по запуску новых проектов существенно влияет ситуация с инструментами продаж на рынке, в частности — с ипотекой, а также рост стоимости строительных проектов в условиях повышенных ключевых ставок. В городе эта тенденция усиливается за счет замедления динамики получения разрешений на строительство. При дальнейшем сохранении этого тренда в Петербурге предложение продолжит сокращаться.

Ценовое охлаждение

В условиях стабилизации спроса и снижения объема предложения цены в классе масс-маркет с июля не претерпевали значительных изменений и зафиксировались на уровне 247 тыс. рублей в городе и 152 тыс. рублей за квадратный метр в области. Тем не менее за счет первого полугодия рост цен по отношению к январю составил 6% в Петербурге (+12 тыс. рублей за «квадрат») и 3% в Ленобласти (+4 тыс. рублей).

Существеннее всего повысилась средняя цена квадратного метра на объекты недвижимости элитного класса (+17%), это произошло под влиянием положительной динамики по целому ряду объектов, а также из-за изменения структуры предложения в целом. В бизнес-классе средняя цена выросла на 13%, а классы «комфорт» и «высокий комфорт» прибавили в цене по 7%. Сокращающий свое присутствие в предложении в последние годы сегмент «эконом» не продемонстрировал существенных изменений (–1%).

По мнению экспертов КЦ «Петербургская недвижимость», это можно объяснить снижением интереса к эконом-классу, который за последние пять лет вымывается за счет повышения качества продукта и стандартов строительства. С 2020 года его доля в структуре спроса снизилась с 28 до 9%. На рынке превалирующим становится предложение сегментов «комфорт стандарт» и «высокий комфорт», вместе они занимают 83%. При этом доля спроса на «высокий комфорт» показала особенно значительный прирост: с 14 до 32% (с 2020 по 2024 год).

Ксения Садкова говорит: «За год цена предложения на первичном рынке выросла на 7%. В масс-маркете цена увеличилась на 6%, в премиальном сегменте — на 12%».

По данным «Яндекс.Недвижимости», жилье в конце прошлого года подешевело в десяти районах Санкт-Петербурга. Максимальное снижение медианной цены квадратного метра на первичном рынке Петербурга отмечается в округах Полюстрово, Звездное и Кронштадт.

В ноябре прошлого года локациями Санкт-Петербурга с наиболее значительным месячным снижением стоимости в новостройках стали в основном спальные округа. Так, больше всего на первичном рынке квадратные метры подешевели в Полюстрово — на 10,5%, до 193 тыс. рублей, в Звездном — на 8,3%, до 289 тыс. рублей, Кронштадте — на 7,5%, до 285 тыс. рублей, Черной речке — на 5,6%, до 375 тыс. рублей и Васильевском — на 2%, до 391 тыс. рублей.

Ощутимый рост медианной цены квадратного метра в новостройках в ноябре отмечался лишь в некоторых округах. При этом в каждой из них подорожание сопровождалось значительным снижением экспозиции. «Квадраты» на первичном рынке в течение месяца выросли в цене в округе Шушары (+14%, до 217 тыс. рублей), число реализуемых лотов в тот же период снизилось на 16,5%, отмечают в «Яндекс.Недвижимости». Также в ноябре квадратные метры на первичном рынке подорожали в Муниципальном округе № 54 (+12,1%, до 258 тыс. рублей; –9,2% лотов), Невском округе (+8,8%, до 230 тыс. рублей; –33,2% лотов), Муниципальном округе №7 (+7,3%, до 527 тыс. рублей; –16,7% лотов) и Измайловском (+5,6%, до 421 тыс. рублей; –2,3% лотов).

В рейтинг локаций с наиболее бюджетными квадратными метрами в новостройках Санкт-Петербурга по итогам ноября вошли округа Ленсоветовский (150 тыс. рублей), Полюстрово (193 тыс.), Лахта-Ольгино (200 тыс.), Парголово (200 тыс.), Песочный (201 тыс.).

Ипотечные скачки

Что касается инструментов покупки, то в конце первого полугодия 2024 года доля ипотечных сделок в общей структуре продаж достигла пиковых значений в 85–90% (в среднем за первые шесть месяцев ипотека в структуре спроса составляла 75–80%).

Во втором полугодии, ознаменованном отменой ипотеки с господдержкой, закономерно выросла доля покупок, совершенных в рассрочку. Согласно данным по ДДУ, их количество в октябре достигло 44% (остальные 53% составляют ипотечные сделки и около 3% — стопроцентная оплата). В итоге доля ипотечных сделок по агломерации снизилась в среднем до 60% во втором полугодии.

«Завершение действия госпрограммы, а также IT-ипотеки для объектов в Петербурге изменило структуру ипотечных сделок. Во втором полугодии почти три четверти покупок пришлось на программу семейной ипотеки. Также отметим, что 40% сделок проходит по индивидуальным программам, которые разрабатывают застройщики совместно с банками. Таким образом, по базовым рыночным ставкам (более 20% годовых) проходит не более 2–3% сделок»,— отмечает госпожа Трошева.

В 2024 году пятерка самых востребованных районов в Петербургской агломерации выглядит следующим образом: на первом месте с долей 22% от общего числа сделок находится Всеволожский район Ленобласти, второе место с долей 11% занимает Невский район в Петербурге, равные доли по 9% приходятся на Приморский и Московский районы города, замыкает пятерку Пушкинский район с показателем 7%.

«Если сравнивать с районами — лидерами пятилетней давности, то важно отметить, что рейтинг покинули Красносельский и Выборгский районы. Всеволожский район Ленобласти, снова поднялся на верхнюю позицию в рейтинге, а Приморский район Петербурга с первого места сместился на третье. Изменения в территориальной структуре спроса обусловлены тем, что завершилась или близится к завершению реализация проектов-миллионников: "Чистое небо", "Солнечный город", "Северная долина"»,— говорят в Setl Group.

Территориальная структура спроса стала более сбалансированной: если пять лет назад на топ-5 районов приходилось 67% сделок, то сейчас — 59%. «Также отметим, что в последние годы в структуре спроса "подтянулась" доля южного направления (+7 п. п. за пять лет с 38% в 2020 году до 45% в 2024 году). На первое место в спросе по городу вышел Невский район, благодаря активному развитию территорий редевелопмента по обоим берегам Невы. Также важную роль сыграл запуск новых малоэтажных проектов и продолжение строительства реализующихся жилых комплексов в Пушкинском районе и на окраинах Московского района, перетекание активного строительства из Красносельского района на сопряженные территории Петродворцового района, активный выход крупных и средних игроков в Ломоносовский район Ленобласти (локации Новоселье и Лаголово)»,— говорят в Setl Group.

«Сейчас рынок качественно трансформируется. На фоне ограничений в выдаче семейной ипотеки и сокращения инструментов по работе с клиентами мы уходим от рынка условий к рынку продукта. Основным конкурентным преимуществом становится качество проекта: уникальность концепции, продуманность планировок, красота архитектурных решений и МОПов, многофункциональность и эстетика дворовых пространств»,— резюмируют госпожа Садкова.

Кирилл Косов