Базар-вокзал
Дирекция железнодорожных вокзалов РЖД спешит перенять успешный опыт коммерциализации аэропортов, которые существуют в первую очередь за счет сдачи в аренду торговых площадей. Суть изменений, которые ждут все вокзалы, по крайней мере в больших городах, состоит в том, чтобы соединить функции вокзала и торгово-развлекательного центра. С тем, как подобная система будет работать, можно ознакомиться на примере Курского вокзала, который должен открыться после концептуальной реконструкции осенью этого года.
Для паровоза с оркестром
В царской России вокзалы использовались гораздо продуктивнее, чем сейчас. В них размещались большие залы для балов и концертов, рестораны. Первая железная дорога в России, Царскосельская, связавшая Санкт-Петербург и Павловск, имела протяженность всего 25,5 версты (около 40 км). Управлялась железная дорога самостоятельным акционерным обществом и государственных дотаций не получала. Безубыточности дороги, полагает первый заместитель председателя комитета по транспорту Госдумы РФ Владимир Клименко, способствовало то, что здания использовались не только для размещения ожидавших поезд пассажиров, но и для их увеселения. Например, Павловский музыкальный вокзал стал одним из основных центров культурной жизни Петербурга. Здесь собиралась вся элита города.
В настоящее время в ОАО "Российские железные дороги" насчитывается 5300 вокзалов. 323 крупнейших комплекса общей площадью более 1,3 млн кв. м переданы в дирекцию железнодорожных вокзалов ОАО РЖД.
Впечатляют и потоки пассажиров. Только за прошлый год, по словам вице-президента ОАО РЖД Михаила Акулова, на вокзалах, находящихся в ведении дирекции железнодорожных вокзалов, было обслужено почти 1,5 млрд пассажиров. "Это в 10 раз превышает численность населения страны,— напоминает он.— При этом три вокзала Москвы, расположенные на одной площади,— Ленинградский, Казанский и Ярославский — отправляют и принимают в течение года почти 200 млн человек".
Правда, пока на этих площадях размещаются лишь сомнительные заведения общественного питания, магазины, торгующие продуктами или китайским ширпотребом. Ресторанные и торговые сети интереса к вокзалам до сих пор не проявляли. Оно и понятно. Платежеспособные граждане вряд ли отправятся на вокзал погулять и развеяться.
Два года назад федеральные власти озаботились бездоходностью вокзалов. В утвержденной приказом Минтранса России от 12 мая 2005 года N45 "Транспортной стратегии Российской Федерации на период до 2030 года" были поставлены задачи, напрямую связанные с созданием мультимодальных узлов, объединяющих железнодорожный транспорт и общественно-деловой центр. "Согласно запланированной концепции, оставаясь частью системы железнодорожного транспорта, вокзал должен формировать и современную городскую социально-экономическую среду",— объясняет Владимир Клименко.
Отобедать на Курском
Отработка новых технологий запланирована на 30 пилотных проектах. Например, на вокзалах Горьковского направления планируется отработать методологию создания информационно-аналитической системы "Электронный паспорт вокзала" на основе результатов проводимой в настоящее время инвентаризации имущества, переданного на баланс дирекции железнодорожных вокзалов. Система позволит получать оперативную информацию о текущем состоянии имущественного комплекса, оборудования и инженерных сетей и осуществлять планирование соответствующих расходов и доходов.
Первый мультимодальный комплекс должен быть создан во Владимире. Идет работа и по модернизации Курского вокзала в Москве. Затем подвергнутся модернизации вокзалы Нижнего Новгорода, Екатеринбурга, Иркутска, Сочи, Ленинградский вокзал в столице. Также в рамках концепции разрабатывается подпрограмма с рабочим названием "Ворота России", предусматривающая реконструкцию вокзальных комплексов населенных пунктов, расположенных на приграничных территориях.
Проведен конкурс на реконструкцию Владимирского вокзала, а также вокзалов в Нижнем Новгороде, Сергаче и Арзамасе. Реконструкция одного вокзала обойдется в среднем в $60-80 млн. В этом году на реконструкцию вокзального комплекса РЖД планирует потратить 970 млн руб.
Пилотный проект модернизации Курского вокзала будет реализован Mirax Group, которая вошла в проект 3 марта текущего года. Результаты москвичи и гости столицы смогут увидеть уже этой осенью — предполагается, что модернизированный Курский вокзал откроется уже в конце сентября 2008 года. На корпорацию Mirax Group возложены функции технического заказчика, а консультантом проекта выступает Deutsche Bahn (АО "Немецкая железная дорога").
Вокзал сегодня представляет собой достаточно сложное здание, рассказывает председатель правления корпорации Mirax Group Максим Привезенцев, где разделены две функции: с одной стороны — управление пассажиропотоками, безопасностью железнодорожного вокзала как единой среды железнодорожных перевозок, с другой стороны — функция, связанная с девелопментом, с обеспечением достаточно большого объема услуг. Общая площадь комплекса после открытия составит 790 тыс. кв. м. Инвестиционная оценка проекта — около €1 млрд, только ремонт здания Курского вокзала обойдется компании в $15 млн. На Курском вокзале отремонтированы инженерные коммуникации и несущие конструкции здания. В соответствии с пилотным проектом реновации здание оборудовано современными системами безопасности, информации, навигации, существенно обновлена зона торговли.
Сменились и сами арендаторы торговых помещений на Курском вокзале. В апреле железнодорожный монополист уведомил нынешних "квартирантов" Курского вокзала о расторжении договоров, а 15 апреля Mirax Group провела конкурс. Было подано 368 заявок. Новыми арендаторами стали "Евросеть", "Кофе Хауз", ГК "Антуриум", принадлежащая Аркадию Новикову, "Л`Этуаль", "Пресс-хаус", "Росинтер Ресторантс" и другие компании. Годовые ставки аренды колеблются от 20 тыс. до 180 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Для сравнения: прежние арендаторы платили дирекции железнодорожных вокзалов 10-12 тыс. руб. за кв. м в год. Серьезная проблема Курского вокзала — нехватка парковочных мест. "Мы столкнулись с тем, что утеряна инфраструктура и возможность парковки",— говорит Максим Привезенцев. На первом этапе предполагается довести число парковочных мест примерно до 1,5 тыс., чтобы обеспечить ими пассажиров, встречающих и провожающих, а также посетителей торговых центров.
По мнению Владимира Клименко, проблема — в нецелевом использовании привокзальных площадей. Согласно отраслевым нормам технологического проектирования железнодорожных вокзалов, определенным в 1998 году МПС и Госстроем, "привокзальная площадь — это территория, прилегающая к вокзалу со стороны населенного пункта, с подъездами и подходами к вокзалу, остановочными пунктами общественного и индивидуального транспорта, местами парковки, автостоянками и элементами благоустройства". "Нынешнее состояние вокзальных площадей в большинстве случаев значительно отступает от этих норм, они перестали быть необходимым технологическим дополнением к вокзалу,— сетует депутат.— Сегодня они переданы в собственность субъектов федерации и муниципальную собственность и используются, как правило, для торговли". По его мнению, власти должны исправить эту ситуацию: на вокзальных площадях должны быть пусть даже коммерческие, но предприятия, обеспечивающие подвоз, отвоз пассажиров и предоставляющие места для парковки автотранспорта.
"Мы уделяем много внимания сотрудничеству с властями города, чтобы увязать транспортную инфраструктуру и возможность управления парковками, которые на сегодняшний день существуют",— продолжает Максим Привезенцев.
Проблемы за периметром
Транспортникам в отличие от московских властей корпорация Сергея Полонского уделяет немного внимания. Разработкой концепции развития 20 крупнейших вокзалов России будет заниматься компания SNCF (Национальное общество железных дорог Франции).
"Mirax начал реконструкцию Курского вокзала. А кто попытался согласовать условия с перевозчиками? — возмущается руководитель департамента вокзальной инфраструктуры SNCF Люпо Паскаль.— У нас не было пока обсуждения, а строители и проектировщики должны учитывать наши требования. Комплекс транспортного обслуживания должен быть увязан и скоординирован".
В частности, по словам Люпо Паскаля, для повышения пропускной способности перевозчики планируют внедрить двухэтажные вагоны, что проектировщики могут не учесть. "В международном, да и в российском опыте уже есть немало примеров того, что отсутствие договоренностей и скоординированных действий со стороны перевозчиков и наземных служб инфраструктуры в итоге приводит к повышению тарифов на наши комплексные услуги".
Немало проблем и с законодательством. По мнению и. о. руководителя Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Владимира Бланка, необходимо специальное постановление правительства, регулирующее непрофильные виды деятельности, которые можно осуществлять на вокзале. "Никто сегодня не может ответить на вопрос, что собой представляет парфюмерная лавка, где в объеме 10 кубов будут храниться спреи",— приводит пример чиновник.
По мнению Владимира Клименко, арендаторы и инвесторы столкнутся с проблемой земельных отношений, поскольку разграничение земли между Российской Федерацией, субъектами и муниципальными образованиями не доведено до конца. "Неопределенность, связанная с отсутствием единого хозяйствующего субъекта, для будущих инвесторов станет сдерживающим фактором",— утверждает депутат. Кроме того, земля под вокзалом сегодня может находиться в разных режимах пользования.
"Если требуется сделать пристройку к зданию вокзала, например изменив границы площади и территории под зданием, возникают вопросы изменения режима пользования,— объясняет Клименко.— Соответственно, требуется переквалификация и режима использования земли, но в существующем законодательстве нет четко прописанных процедур". Правда, по мнению генерального директора компании "Росевродевелопмент" Ивана Ситникова, бизнесу будут интересны далеко не все вокзальные комплексы, ведь в стране всего 10-15 крупных вокзалов с большим пассажиропотоком.
"Кроме того, за периметром вокзала начинается проблема взаимоотношений",— добавляет Ситников. Вокзал принадлежит ОАО РЖД, территория перед вокзалом — городу, а часть этой территории — коммерческим структурам и частникам. "Мы работаем в 15 городах России, и тема "убитых" территорий нам хорошо знакома,— говорит господин Ситников.— К примеру, расселяется дом, где живет некая бабушка. И она на полном серьезе говорит: у меня дочка в Лондон уехала, если вы мне такой же домик под Лондоном дадите, то, ребята, я готова вам жилплощадь свою передать". Правильный девелопмент, уверен Иван Ситников, без объединения интересов РЖД, города и частников невозможен.