Условные единицы
Швейцарская компания Swiss Appraisal обнародовала результаты собственного исследования, согласно которому 46% сделок по оценке недвижимости в России — мошеннические. Да и сам рынок оценки в нашей стране развит довольно плохо. Впрочем, его участники с полученными данными не согласны.
По предварительному сговору
"Мы провели анонимный опрос более чем 300 оценщиков и использовали метод "таинственного покупателя" — обзванивали компании под видом клиентов,— рассказывает генеральный директор Swiss Appraisal Татьяна Панфилова, объясняя технологию проведения исследования.— Если представители российской "большой пятерки" оценщиков соглашались на подлог в единичных случаях, то сотрудники небольших компаний были готовы мошенничать без дополнительной платы — только ради того, чтобы получить заказ. Кстати, нам тоже постоянно предлагают провести оценку с заранее оговоренным результатом".
Судя по отчету, к заключениям российских оценщиков стоит относиться с большой осторожностью. Специалисты по оценке сплошь и рядом вступают в сговор с клиентами и указывают в своих отчетах заведомо завышенные или заниженные результаты. Подчас от оценщика требуется только поставить подпись под уже готовым заключением. Крупные компании жульничают в 19% сделок с юридическими лицами, мелкие — и вовсе в 42%. Причем решиться или не решиться на подлог — личный выбор оценщика, компания, в которой он работает, плохо контролирует его работу с клиентом. Особенно высок процент мошеннических сделок, когда дело доходит до взаимодействия с органами государственной власти. В процессе этого взаимодействия доля подтасовок, совершаемых по желанию чиновников, как у мелких компаний, так и у лидеров рынка достигает 38%. Впрочем, оценщики обманывают и чиновников. По сведениям Swiss Appraisal, когда оценка нужна для предоставления органам власти, почти две трети заключений содержат подтасовки. При этом 23% опрошенных оценщиков регулярно предоставляют фальсифицированные заключения на государственных тендерах.
Мы попросили крупных представителей рынка оценки прокомментировать эти, прямо скажем, скандальные выводы.
"Поражают достаточно точные результаты (вплоть до процента) фальсификации отчетов об оценке. Возникает вопрос — насколько компетентны специалисты Swiss Appraisal в личных глубинных интервью с респондентами, методах "таинственного покупателя" и т. д., позволяющих им получить такой точный результат? — сомневается Александр Ксендз, директор департамента оценки коммерческой недвижимости консалтинговой группы "НЭО Центр".— К результатам исследования отношусь скептически. Крупные российские компании не будут рисковать репутацией, аккредитацией при финансовых институтах, работой с западными фондами, крупнейшими страховыми компаниями за "несколько лишних долларов". Мелкие же компании без истории находятся в группе риска. Они в погоне за постоянным клиентом и источником доходов могут пойти на сделку с совестью. Их можно понять — рынок оценки поделен, и войти в него чрезвычайно трудно. Но опять-таки риск-службы банков, фондов и т. д. зачастую не принимают отчетов, выполненных такими компаниями, или в крайнем случае проводят для проверки самостоятельную оценку".
Другие оценщики были более категоричны в своих высказываниях. Ирина Белышева, начальник отдела оценки компании "BKR-Интерком-Аудит", охарактеризовала отчет как "явное искажение действительности". Многие опрошенные обвинили Swiss Appraisal в нарушении профессиональной этики.
"Подобные заявления свидетельствуют только о непрофессионализме,— комментирует отчет Swiss Appraisal Евгений Нейман, руководитель компании "Росэко".— Скорее всего, эта никому не известная фирма просто решила сделать себе имя, облив всех грязью. Говорить о мошенничестве можно только по результатам решения суда. К тому же к мнению того, кто заказывает оценку, прислушиваться необходимо. Оценщик не истина в последней инстанции. Поэтому, если нам удается обосновать результат, соответствующий собственной оценке клиента, это только хорошо".
На право пойдешь
Пока профессиональное сообщество оценщиков негодует по поводу скандального отчета, попытаемся выяснить, насколько актуальна проблема. Во-первых, фальсифицировать результаты оценки может быть крайне выгодно. При получении кредита можно завысить в несколько раз стоимость залога. А при внесении имущества в уставный капитал, к примеру, может быть выгодно как завысить его стоимость (чтобы получить большую долю в общем предприятии), так и занизить (чтобы платить меньше налогов).
Впрочем, судебных решений, которые позволили бы обвинить российских оценщиков в нечистоплотности, нет.
"Года полтора назад на одном семинаре собралось много участников рынка, и мы пытались припомнить хотя бы один случай, когда пострадавшему от некорректной оценки была выплачена страховка,— вспоминает Ирина Белышева.— Ответственность оценщиков в обязательном порядке страхуется, и страховка эта выплачивается потерпевшему при наличии решения суда. Так вот, только один участник семинара сумел вспомнить что-то подобное".
Говорит ли это о кристальной честности оценщиков? Вряд ли. Скорее дело в том, что доказать наличие в действиях эксперта состава преступления практически невозможно. С другой стороны, прежде чем огульно обвинять оценщиков в подтасовках, надо понимать, что оценка всегда субъективна.
"Практически любой консультант в той или иной степени при подготовке оценки отклоняется в сторону, необходимую либо заказчику оценки, либо конечному потребителю отчета,— считает генеральный директор НКГ "2К Аудит — Деловые консультации" Тамара Касьянова.— Очень многое зависит от условий конкретного проекта и связанных с ним рисков. У некоторых риск большой (доходит до 50% и больше), у других всего 10-20%, что вполне приемлемо и не является нарушением".
Возможность слегка "подправить" результат в нужную сторону у оценщика есть почти всегда — многое в его работе зависит от того, какими методами он пользуется. Основных подходов в оценке существует три: сравнительный, доходный и затратный.
Сравнительный подход очень удобен для оценки объектов недвижимости, представленных на рынке в большом количестве, например отдельных офисов и магазинов. Стандартный метод — выбрать несколько похожих по характеристикам объектов, выставленных на продажу, и сравнить их стоимости.
Другой подход, доходный, подходит для уникальных объектов, которые некорректно сравнивать с другими предложениями на рынке. Это может быть, например, первый современный торгово-развлекательный центр в небольшом городке. Чтобы посчитать стоимость такого объекта, эксперты анализируют его нынешнюю и перспективную доходность, учитывая рыночные и демографические тенденции и многие другие факторы.
Третий подход, затратный, обычно используют, когда заключение оценщика нужно страховой компании. Этот метод подсчета учитывает стоимость воссоздания объекта (за вычетом амортизации). К тому же только так можно делать какие-то выводы относительно объектов, которые никогда не выставлялись на продажу и не приносят своим хозяевам дохода.
На самом деле объектов недвижимости, к оценке которых был бы применим только один какой-то подход, почти не существует. Более того, действующие стандарты оценочной деятельности предписывают по возможности применять все три метода одновременно. Если анализ объекта выполнен корректно, все подходы дадут применительно к одному и тому же объекту похожие результаты. Похожие, но не одинаковые. Так что некоторая свобода маневра есть всегда.
"Недостаток оценки в российских условиях больше определяется не качеством и полнотой используемых подходов, а доступностью информации и ее достоверностью в целом,— отмечает Дмитрий Сазанчиков, директор по маркетингу и региональному развитию GVA Sawyer.— Рынок в России гораздо более закрыт, чем на Западе. При совершении сделок стороны стараются не привлекать внимания к самому факту сделки, не говоря уже об ее параметрах. В Европе гораздо больше объектов, которые можно сравнить даже в рамках узкой выборки по большому кругу коэффициентов. Так что в данной ситуации абсолютно неважно, кто делает оценку — иностранная компания или российская. Проблемы у них одинаковые. Серьезные компании решают проблемы с достоверностью информации, например, путем долгосрочного сотрудничества с маркетинговыми консультантами в сфере недвижимости, в задачи которых как раз входит мониторинг, хранение и обработка информации. Для примера можно привести партнерство GVA Sawyer и Института управления имуществом и экспертизы".
Впрочем, оценка все равно остается вещью субъективной. Для получения более объективных результатов опрошенные нами представители рынка рекомендуют обращаться только к крупным компаниям (неудивительно, сами-то они представители именно крупных компаний) или заказывать сразу по несколько оценок.