Болезнь высоты
Похоже, жители Санкт-Петербурга и его гости запомнят нынешнего губернатора города надолго. Скандальный "Охта-Центр" не исключение, а только первая ласточка новой градостроительной политики властей по освоению промышленных территорий в центре города или вблизи него. Кроме высотности запланированных проектами объектов бурные споры вызывает снос исторических зданий и право инвестора принимать решения по застройке "золотого резерва" Санкт-Петербурга.
Градостроительная политика
Идея Валентины Матвиенко рекультивировать с помощью "Газпрома" промышленный район Охты ценой возведения на берегу Невы 396-метрового офиса монополии, искажающего силуэт исторического центра города, вызвала беспрецедентную волну протестов петербургской общественности против градостроительной политики Смольного. Общественное движение "Живой город" уже предъявило администрации список около 100 исторических зданий, снесенных в Петербурге в 2004-2007 годах. На этом фоне диаметрально противоположную оценку экспертов получили два новых инвестиционных проекта редевелопмента центральных промышленных зон.
Компания "Главстрой-СПб" Олега Дерипаски рекультивирует в Санкт-Петербурге территорию недалеко от Балтийского вокзала — между улицами Шкапина и Розенштейна, набережной Обводного канала и железнодорожной веткой Октябрьской железной дороги. Несмотря на то что 22 дома этого снесенного жилого квартала также попали в мартиролог защитников исторического центра, сам квартал, прилегающий к промышленной зоне завода "Треугольник" и Балтийской железной дороге, был признан непригодным для проживания еще в 1960-е годы. Иллюстрацией его состояния служит тот факт, что в 2003 году немецкая киностудия Constantin Film выбрала улицы Шкапина и Розенштейна для натурных съемок о штурме Берлина.
"Сегодня территория вблизи Балтийского вокзала — депрессивная промышленная зона. Но, оценив ее потенциал, мы приняли решение развивать ее в качестве нового делового центра Санкт-Петербурга. Проект на Шкапина-Розенштейна станет флагманским для территории Измайловской перспективы. В практике мирового девелопмента много аналогичных примеров, когда один удачный проект способствует реновации большой территории",— рассказывает управляющий директор ООО "Главстрой-СПб" Игорь Евтушевский. С ним согласен и главный архитектор города Александр Викторов, по мнению которого территория за Обводным каналом — это "превращенный в помойку Клондайк".
Деловой комплекс класса А станет дебютным петербургским проектом корпорации Олега Дерипаски в сегменте офисной недвижимости. Планируемый объем инвестиций — около 10 млрд руб., площадь застройки — 320 тыс. кв. м, в том числе 24 тыс. кв. м торговых помещений. Сроки реализации проекта — 2007-2013 годы (четыре очереди). Право пятилетней аренды земельного участка площадью 5,2 га "Главстрой СПб" получил по итогам тендера, проведенного Фондом имущества Санкт-Петербурга, заплатив в городскую казну $28 млн, на 25% превысив стартовую цену. Единственным соперником "Главстроя" на торгах выступало московское ЗАО "Диалог". Петербургские девелоперы в торгах не участвовали, сочтя проект недостаточно рентабельным, полагает гендиректор Фонда имущества Санкт-Петербурга Андрей Степаненко, по словам которого интерес к проекту до обнародования стартовой цены (561 млн руб.) проявляли компании ЛЭК, RBI и другие. По его словам, если петербургский бизнес готов работать из расчета 30% рентабельности, то для москвичей и 15% рентабельности оказались приемлемы. Еще 1 га, занимаемый учебно-производственной базой Университета технологии и дизайна, "Главстрой-СПб" намерен выкупить и уже завершает переговоры с вузом.
Выгодным преимуществом для инвестора является относительная свобода от градостроительных ограничений, за исключением высотных (допускается высота 27 м по фасадам, 32-42 м в глубине квартала и 60-метровая доминанта в удаленной от центра южной части комплекса). Архитектурное бюро "Земцов, Кондиайн и партнеры" спроектировало в этих параметрах бизнес-центр, который чуть ли не впервые за последнее время вызвал единодушное одобрение градостроительного совета Санкт-Петербурга. Эксперты совета назвали его концепцию "виртуозным, инновационным и очень современным европейским подходом к вызовам времени".
Дискуссию вызвала лишь перспектива превращения комплекса "в мертвый квартал" по вечерам, однако очевидно, что в целом потенциальная привлекательность этой территории для туристов и горожан пока невысока. Новшеством для Петербурга стала более крупная, чем принято в городе, нарезка офисных модулей — этажами площадью 1-1,5 тыс. кв. м. Несомненным преимуществом являются недостижимые, как правило, в центре города стандарты: коэффициент полезной площади, количество парковочных мест, системы современных инженерных коммуникаций и при этом — недалеко до центра.
Дубль два
В отличие от проекта застройки улиц Шкапина и Розенштейна еще один недавно обнародованный на градостроительном совете проект "Набережная Европы" (стоимостью $1-2,5 млрд), которым управляет ЗАО "ВТБ-девелопмент" во главе с сыном петербургского губернатора Сергеем Матвиенко, вызвал бурную дискуссию среди архитекторов и экспертов. Речь идет о полузаброшенной территории ФГУП РНЦ "Прикладная химия" на Петроградской стороне, расположенной вдоль набережной Невы в двух шагах от Петропавловской крепости и Стрелки Васильевского острова.
Свободных участков с такими видовыми характеристиками в самом сердце города сегодня не осталось ни в одном мегаполисе Европы. Наиболее активные споры вызвало желание инвестора самостоятельно планировать застройку территории. Проектом также предусмотрено очередное нарушение высотного регламента, что является наиболее болезненной чертой новой градостроительной политики Смольного.
"Химическая" зона площадью 9,2 га на Петроградской стороне считается "золотым резервом" Петербурга с середины ХIХ века. Изначально она предназначалась для создания на берегу Невы "зеленого пояса" между Александровским парком и Тучковым мостом. Однако с 1919 года участок занимает экологически вредный пользователь — бывший Государственный институт прикладной химии, ныне ФГУП "РНЦ "Прикладная химия"" (ПХ), выводом которого из центра города власти озаботились лишь в марте 2003 года. Тогда президент Владимир Путин решил построить в этом месте театр для балетной труппы Бориса Эйфмана, подписав распоряжение "О строительстве Дворца танца и многофункционального комплекса "Набережная Европы"".
Инвестором проекта выступило аффилированное с ВТБ ООО "Петербург-Сити", которое неоднократно переходило из рук в руки. Два года назад банк приобрел его активы у группы ЛСР, передав управление проектом ЗАО "ВТБ-девелопмент" (также контролирует строительство в центре Петербурга делового квартала "Невская ратуша" с офисным комплексом для филиала Смольного) во главе с Сергеем Матвиенко. Однако ВТБ не устроил утвержденный Росимуществом контракт, и в ходе переговоров его содержание было существенно скорректировано. При этом площадь участка увеличилась вдвое, а прогнозируемая стоимость проекта — в 10 раз.
Спустя пять лет после выхода президентского распоряжения инвестор наконец представил мастер-план будущей "Набережной Европы", также разработанный архитектурным бюро "Земцов, Кондиайн и партнеры". Общая площадь застройки, включая подземные паркинги, составит 444 тыс. кв. м. Восточный участок набережной, откуда открывается самый лучший вид, отдан под шестизвездный отель площадью 32,55 тыс. кв. м. В глубине комплекса разместятся торгово-офисный центр класса А площадью 54,9 тыс. кв. м и Дворец танца площадью 15 тыс. кв. м.
Общую стоимость проекта представители ВТБ оценивают в $1-2,5 млрд. В качестве обременений инвестор должен выполнить рекультивацию территории и построить Дворец танца, а также реконструировать новую площадку ПХ в поселке Капитолово. Для этого придется купить административное здание площадью 12 тыс. кв. м, а также 8 тыс. кв. м жилья в Петербурге и 2 тыс. кв. м в Ленобласти для сотрудников ФСБ (причины обременения власти не объясняют). Согласно распоряжению правительства, ВТБ должен затратить на эти обременения не менее 4,5 млрд руб. (около $180 млн), что соответствует стоимости участка в ценах 2007 года. По прогнозу вице-президента — управляющего директора банка ВТБ Александра Ольховского, затраты могут возрасти до $300 млн. По словам заместителя генерального директора ЗАО "ВТБ-Девелопмент" Надежды Винник, на проектирование и строительство административного здания ПХ уже направлено более 300 млн руб., начались изыскательские и другие работы для перевода производственных мощностей ФГУП "Прикладная химия" в Ленобласть, по всем этим задачам осуществлено 50-процентное авансирование. В рамках выполнения обязательств перед РФ о приобретении жилых помещений для передачи ФСБ подписаны договоры на участие в долевом строительстве с ООО "Городская домостроительная компания" на общую площадь 8 тыс. кв. м.
Против
Претензии инвестора на самостоятельную планировку использования территории уже вызвали бурные протесты членов градостроительного совета Петербурга, в который входят ведущие архитекторы и эксперты. Они считают, что главным критерием при выборе архитектурного решения застройки набережной должны быть не панорамы, открывающиеся их окон строящейся недвижимости, а общедоступный вид на акваторию Невы и набережную Европы с противоположных "открыточных" точек города. Ряд членов градостроительного совета выступили против идеи строительства жилья на новой набережной, призвав разместить там объекты общегородского значения (например, спорткомплекс). На совете было предложено выбрать проект планировки территории по конкурсу, в то время как ВТБ рассчитывает провести конкурс на архитектурную детализацию собственных разработок. В итоге Александр Ольховский во время обсуждения проекта предупредил, что его дальнейшая реализация будет напрямую зависеть от достижения компромисса между организаторами конкурса (администрацией города и Союзом архитекторов) и инвестором. Уверенности ВТБ придают права на участок, хотя в последнее время власти раздают подобные ценные территории (например, "Новая Голландия" и "Апраксин двор") на основе инвестиционно-архитектурных конкурсов, где застройщики выступают в тандеме с архитекторами.
Высота Дворца танца уже сегодня вызывает споры среди специалистов. По стандартам театрального здания она должна быть высотой не менее 40 м, что нарушает регламентированные ограничения для данного участка (23-28 м). По мнению экспертов, часть здания можно было бы "закопать" в землю, однако против этого выступает балетмейстер Борис Эйфман, который патетически заявил, что не желает работать "в подводной лодке", подобной недавно построенному в Пекине оперному театру. Инвестору "полуподземный" вариант тоже невыгоден, поскольку в таком случае придется отказаться от подземного паркинга и разместить парковку на соседней территории, пожертвовав коммерческими площадями. В ответ архитектор Владимир Григорьев заявил представителю ВТБ, что он должен затратить на рекультивацию не менее 20% стоимости проекта. Впрочем, некоторые специалисты считают, что для такого объекта, как театр, фоновое превышение в 10-12 м допустимо. Подобный подход вызвал предложение архитектора Никиты Явейна строго регламентировать функции общественно значимых объектов, которые могут претендовать на статус высотных доминант. Он напомнил, что недавно построенное здание товарно-фондовой биржи, исказившей Стрелку Васильевского острова, понижения которой власти потребовали из-за разгоревшегося скандала, до этого также считалось общественно значимым. Жители города дадут оценку новым проектам на публичных слушаниях правил землепользования и застройки, которые сейчас проходят во всех районах города. А 13 сентября оппоненты градостроительной политики властей проведут на улицах города марш за сохранение Петербурга.