Не до игр
Что бы ни говорили осторожные игроки рынка коммерческой недвижимости, кризис ликвидности докатился и до России. Первыми особенно остро ощутили на себе его последствия девелоперы развлекательных комплексов. Из множества заявленных проектов парков развлечений на сегодняшний день реализован только один.
Потехе час
Казалось бы, в России наступил бум развлечений — анонсы проектов, предполагавших развлекательную составляющую, появлялись едва ли не каждую неделю. Главным образом это были активно строящиеся торгово-развлекательные комплексы, но много было и проектов полноценных развлекательных парков. Однако действительно построенных среди них немного.
Самый крупный и внушительный из заявленных проектов развлекательных парков Подмосковья — "Паркленд" — должен был появиться в Раменском районе Московской области, на территории и с помощью инвестиций компании "Белая дача". Здесь предполагалось построить детский развлекательный центр с аттракционами и тематическими павильонами, сафари-парк, горнолыжный спуск, два гольф-поля, автодром, на котором можно было бы проводить гонки класса "Формула-1", казино, четырех-пятизвездные отели, многофункциональную спортивную арену и даже искусственное озеро для водного спорта.
Для строительства планировалось привлечь мощности и опыт южноафриканской компании Sun International Ltd, которая уже построила несколько аналогичных объектов в Южной Африке. Но планы инвесторов натолкнулись на законодательные преграды. Центральной частью "Паркленда" должны были стать казино, но Раменский район не вошел в "игровую зону". От проекта отказалась компания Sun International, которую не интересовали развлечения без азартных игр. После чего отказаться пришлось и от самого проекта. По данным пресс-службы "Белой дачи", сейчас прорабатывается новая концепция развлекательного парка, но, когда она будет закончена и какие именно развлекательные объекты разместят в результате на территории, пока непонятно. Пока же выделенный под проект участок пустует.
Охотники за приключениями
Второй крупный проект — "Сафари-парк" — должен был появиться рядом с поселком Подосинки Дмитровского района Московской области на площади в 750 га, специально выделенной правительством области. Из них 450 га было отведено собственно под сафари-парк, состоящий из пяти зон, соответствующих пяти континентам земного шара. На оставшихся землях должна была разместиться развлекательная зона — тематический парк аттракционов, ресторанный комплекс, гольф-клуб, биопарк, бассейн, футбольные поля, гостиничный комплекс и коттеджный поселок. Введение первой очереди парка в эксплуатацию было запланировано на лето 2008 года.
Инициатором проекта, как и в случае с "Парклендом", выступило правительство Московской области. Но это все равно не помогло решить проблемы с землей — будущий сафари-парк столкнулся со сложностями в аренде земель у Гослесфонда. Кроме того, под проект так и не удалось найти серьезных инвесторов. Изначально сафари-парком заинтересовались китайские компании, но они сначала медлили, а затем и вовсе отказались от проекта. Затем вложить в сафари-парк $150 млн собирался Газпромбанк, но после детального изучения всей документации тоже передумал. Инвесторов можно понять: по своим масштабам, необычности и сложности проект действительно выдающийся.
Как бы то ни было, после безуспешного поиска желающих вложить деньги авторы проекта решили, что могут справиться и самостоятельно. Теперь на территории, которая выделена под сафари-парк, ведется строительство двух коттеджных поселков. За счет продажи домов в них руководство "Сафари-парка" рассчитывает окупить хотя бы часть строительства. А по мере поступления денег от продажи домов начнет строиться и сам сафари-парк, проект которого, в свою очередь, выступает "центром притяжения" для покупателей. Но не исключено, что развлекательная составляющая не выдержит напора коммерции и существенно уменьшится.
Надежды есть
Единственный реализованный на настоящий момент проект парков развлечений в Подмосковье — это крытый горнолыжный комплекс "Снеж.ком", построенный СУ-155 в районе Павшинской поймы, рядом с ею же строящимся жилым кварталом.
Под крышей развлекательного комплекса разместились горнолыжная трасса, ледовая арена, аквазона с бассейнами и банями, игровая зона, рестораны, магазины и даже конференц-зал. Но назвать "Снеж.ком" самоценным проектом развлекательного парка сложно. По словам застройщика, в данном случае развлекательный центр строится скорее с целью повысить престижность района и увеличить спрос на жилую недвижимость, чем приносить прибыль самостоятельно; тем более что строительству его способствовало (в том числе и материально) правительство области. Поэтому, по экспертным оценкам, за семь-десять лет деньги, вложенные в проект, окупятся за его счет, а по факту стоимость горнолыжного комплекса уже заложена в цены строящихся рядом квадратных метров.
Уже два года идет проработка проекта крытого развлекательного комплекса "Фристайл-парк", проекта компании "МТ Девелопмент" — пожалуй, самого известного развлекательного парка столичного региона. Он довольно выгодно расположен — всего в 1,5 км от МКАД по Киевскому шоссе. Создатели парка собираются привлекать посетителей большим количеством разнообразных развлечений: там будут горнолыжная трасса, аквапарк, многозальный кинотеатр, рестораны и магазины, гостиница, а также апартаменты. Но пока строительные работы там не начались.
Сейчас, как уверяют девелоперы, разработка проекта "Фристайл-парка" идет по плану. Но и в его истории не обошлось без сложностей, вызванных главным образом необычностью проекта и отсутствием уже построенных в стране (а по словам разработчиков, и во всем мире) аналогов. Теперь начало строительства перенеслось на 2009 год. "Если опираться на первоначальный график, то да, мы потратили больше времени, но и планы по масштабам были другие. Первоначально планировалось 64 тыс. кв. м. Однако проведенные исследования рынка выявили столь большой спрос, что мы пришли к четырехкратному увеличению объемов, это, конечно, потребовало больше времени на проектирование",— объясняет Алексей Синдев, управляющий партнер "МТ Девелопмент". Теперь "Фристайл-парк", как предполагается, будет больше — его площадь составит 280 тыс. кв. м, а сроки окупаемости — меньше, всего шесть лет.
Причины неуспеха
По-видимому, экономическая и политическая стабильность, которая во всем мире обычно сопутствует реализации развлекательных проектов, у нас пока остается только видимостью. Сложности с поиском финансирования для подобных объектов участники рынка объясняют фундаментальными причинами — постепенным развитием рынка недвижимости. "Я не считаю, что сфера развлечений не развита, она эволюционирует вместе с рынком, просто это один из наиболее сложных форматов недвижимости, и, соответственно, развитие идет медленнее. Это на всех рынках происходило, мы не исключение",— полагает Алексей Синдев.
Не поспособствовал развлечениям и разразившийся мировой финансовый кризис. "На мой взгляд, есть несколько причин, почему заявленные проекты до сих пор не реализованы. Не секрет, что сейчас инвестиционно-девелоперским компаниям становится все сложнее привлекать финансирование в проекты",— полагает Денис Новиков, директор по инвестициям ОАО "Агрофирма "Белая дача"". Непросто привлечь деньги даже под строительство жилья и стабильной офисной недвижимости; что уж говорить о такой рисковой и незнакомой инвесторам сфере, как развлекательная. Кроме того, как показывает практика, мешают реализовывать проекты проблемы с землей (которой для подобных проектов нужно много) и отсутствием опыта (для управления проектом "Фристайл-парка" пришлось привлекать немецкую компанию Drees & Sommer).
Так что пока развлекательные зоны (если не считать спортивных парков) присутствуют на российском рынке лишь как привычное российским девелоперам средство привлечения покупателей в торговые центры. "Сейчас практически нет заявок на чисто развлекательные парки: в основном делаются заявки на создание торгово-развлекательных центров. На сегодняшний момент это самые популярные и реализуемые проекты. Мы уже имеем опыт в этой области: совместный проект "Белой дачи" и IKEA — "Мега Белая дача" — является торгово-развлекательным, причем развлекательный элемент присутствует с целью привлечения покупателей в торговый центр",— рассказывает Денис Новиков.
Безумству храбрых
Тем не менее надежда на то, что развлекательная недвижимость в Подмосковье все же будет строиться, есть. По крайней мере, несмотря на неуспехи ранее анонсированных проектов и финансовый кризис, появляются все новые желающие заработать на развлечениях. Так, в начале августа американская Thor заявила о намерении построить пятизвездный гостиничный комплекс Alpen Rose Ski & Spa Hotel и парк развлечений в Дмитровском районе Московской области, в районе горнолыжного курорта "Сорочаны".
Общая площадь участка под проект составит 7 га (землю компания предусмотрительно приобрела в собственность). Рядом с отелем и виллами будет построен парк развлечений и торгово-развлекательный центр (ТРК) "Тироль", площадь которого составит 12 тыс. кв. м. "Площадь участка под застройку для ТРК достигнет приблизительно 1,5 га. Alpen Rose и "Тироль" составят единый комплекс",— рассказал Олег Батраченко, президент компании. Сейчас проект комплекса прорабатывается, а строительство должно начаться уже в текущем году.
Компания Rosinka International Group планирует строительство крупнейшего спортивно-развлекательного комплекса общей площадью 5 га, который будет включать в себя фитнес-центр, теннисные корты и аквапарк. Для компании это средство дополнительного привлечения интереса покупателей — развлекательная зона расположится на границе двух проектов компании: международного жилого комплекса "Росинка" и клубной резиденции "Ангелово".
Правда, пока что проект только анонсирован, а переговоры с инвесторами еще не увенчались успехом. Возможно, преждевременные "анонсы" и являются причиной негативного информационного фона вокруг развлекательных проектов. "Большинство ранее объявленных крупных проектов в сфере развлечения были заявлены раньше, чем просчитаны, именно поэтому и не были реализованы",— полагает Алексей Синдев. И, кажется, время и горький опыт так и не научили девелоперов осторожнее относиться к своим словам.