Кредит в аренду

Очередное снижение фондового рынка вызвало новую волну интереса инвесторов к вложениям в недвижимость. А развитие ипотеки открыло перед ними новые возможности. Покупка квартиры в кредит и последующая сдача ее в аренду может стать надежным способом вложения денег и не потребует дополнительных затрат, если арендные платежи покроют ежемесячные выплаты по кредиту.

Верный расчет

Сегодня доходность недвижимости от сдачи в аренду невелика и последние несколько лет постоянно снижается, чего не скажешь о количестве квартир, сдаваемых в аренду, которое постоянно растет. Рассчитать доходность аренды довольно просто: нужно определить долю, которую составляет арендная плата за квартиру за год от стоимости самой квартиры. Если в 2002 году средняя доходность составляла 13%, то сейчас не превышает 3,5% — как минимум втрое, а то и вчетверо ниже ставки по банковским депозитам.

По данным компании "Миэль-Аренда", средняя стоимость месячной аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет $1007, двухкомнатной — $1208, а трехкомнатной — $1415. При этом средняя стоимость 1 кв. м жилья в однокомнатной квартире, по данным IRN, составляет $6085, в двухкомнатной — $5916, а в трехкомнатной — $5711. По данным Росстата, средняя площадь однокомнатной квартиры в Москве составляет 40 кв. м, двухкомнатной — 65 кв. м, а трехкомнатной — 85 кв. м. Таким образом, максимальную доходность от сдачи жилья внаем показывают сейчас однокомнатные квартиры (5%). Сдача в аренду двухкомнатной квартиры приносит 3,8% годовых, а трехкомнатной — 3,5%. Если учесть налоги, коммунальные платежи, ремонт и месяцы простоя, доходность окажется еще ниже.

Как подметил Евгений Аптекин, директор департамента городской недвижимости Vesco Realty, если рассчитать отношение реальной стоимости квартиры к ее арендной ставке, средняя доходность от сдачи в аренду квартиры составит всего 3,5% в год.

Но если из этой величины вычесть эксплуатационные расходы, коммунальные платежи и упущенную выгоду за период простоя квартиры, на выходе получится 1,5-3% чистой прибыли в год в зависимости от характеристик сдаваемой квартиры. Для сравнения: еще в 2005 году доходность от сдачи квартиры составляла 7-10%.

Разрыв между стоимостью жилья и ставкой аренды становится все больше. Так, по итогам первого полугодия 2008 года, по данным аналитического центра IRN, средняя стоимость 1 кв. м жилья в однокомнатных квартирах повысилась на 31%, а в двухкомнатных и трехкомнатных — на 26%. При этом аренда однокомнатных квартир, по данным компании "Миэль-Аренда", подорожала за первые шесть месяцев этого года лишь на 6,47%, двухкомнатных — на 5,28%, а трехкомнатных — на 7,69%.

Казалось бы, в таких условиях гораздо выгоднее было бы вообще продать квартиру, положить деньги в банк и спать спокойно, получая стабильный доход в виде процентов по вкладу. А от затеи с приобретением квартиры для последующей сдачи в аренду вообще отказаться. Евгений Аптекин, например, считает, что рассматривать подобные сделки как инвестиционный бизнес сегодня несерьезно. По его наблюдениям, число инвестиционных сделок на рынке жилья последние годы заметно снижается: если в 2005 году количество сделок на покупку жилья в инвестиционных целях составило 20-25%, в 2006-м — 15-20%, в 2007-м — 10-15%, то в 2008-м — менее 10%.

"Если учесть, что чистый доход от сдачи квартиры составляет всего 1,5-3% в год, то намного выгоднее будет вкладывать деньги, к примеру, в долгосрочные банковские вклады — размер дивидендов может составить 11-14% в год от общей суммы вклада,— говорит господин Аптекин.— Поэтому сдача квартиры в аренду подходит только для владельцев свободной недвижимости".

Однако пока никто не спешит расставаться с квартирами, мало того, многие дальновидные граждане продолжают вкладывать деньги в недвижимость, несмотря на копеечный доход и сопутствующие сдаче в аренду квартир проблемы, связанные с поиском арендаторов, взиманием платежей, ремонтом, налогами и проч. А если денег на приобретение недвижимости не хватает, жилье покупают на заемные средства.

Как утверждает Татьяна Макеева, ведущий аналитик бюро недвижимости "Агент 002", покупка квартиры с дальнейшей сдачей является одним из самых надежных способов вложения средств. "Доходность может изменяться год от года, но в целом это один из самых привлекательных способов инвестирования,— говорит она.— Постоянно растущая доля сдаваемых квартир говорит сама за себя. Так, в прошлом году рынок аренды оценивался в 140 тыс. квартир, сейчас их сдается порядка 200 тыс. Конечно, это только приблизительные данные. Реальное количество арендных квартир, видимо, на порядок выше".

Ипотечный калькулятор

По данным Андрея Кузнецова, директора отделения "Центр ипотеки" компании "Бест-Недвижимость", сегодня около 20% покупателей квартир с привлечением ипотечного кредита приобретают их для последующей сдачи в аренду. "Начиная с 2005 года доля таких покупателей увеличилась: люди стали вкладывать больше денег в недвижимость, в том числе и в приобретение жилья с помощью ипотеки. Тем более в какие-то промежутки времени арендные ставки и ежемесячные платежи по ипотеке были равносильны,— отмечает он.— Банки, в свою очередь, охотно соглашаются на условия, что данный объект будет сдаваться, так как это увеличивает доход заемщика".

Инвесторы начали пользоваться ипотекой для покупки доходных квартир в 2005 году. Как вспоминает Павел Комолов, заместитель начальника управления партнерских продаж Городского ипотечного банка, уже со второй половины 2005 года, когда начали расти цены на жилье, ипотека получила очень мощный толчок за счет растущего спроса со стороны желающих инвестировать в недвижимость граждан. "Однако думаю, что даже в этот период доля людей, покупавших квартиры именно для сдачи в аренду, не могла превышать и 5% от общего числа. Таким образом, те, кто покупал квартиры в период с сентября 2005 по июль 2006 года, имели отличную возможность, взяв кредит, зафиксировать цену квартиры (а значит, и ежемесячный платеж) на довольно низком уровне и, скорее всего, покрывать этот платеж за счет денег, получаемых от аренды. Тем более что цена найма квартиры всегда с большим лагом, но верно ползет вверх за ее рыночной ценой,— говорит господин Комолов.— С точки зрения инвестора доход от аренды должен отбить затраты на приобретение квартиры за восемь-десять лет. Поэтому если рыночная цена взлетела, в итоге поднимется и стоимость найма жилья".

Но с середины 2007 года стало очевидно, что цены на квартиры выросли до такого уровня, что арендный доход больше не превышает ежемесячного платежа, да и темпы роста уже не позволяют много заработать, просто купив квартиру и продав через 6-12 месяцев. Примерно в то же время, вспоминает Павел Комолов, сократилось и количество потенциальных заемщиков из числа инвесторов. А тем, кто покупает квартиры в кредит для сдачи в аренду, приходится теперь доплачивать, чтобы хватило на ежемесячные взносы по кредиту.

"Покупка квартиры по ипотеке в Москве с последующей сдачей в аренду выгоды не приносит до момента полного погашения долга,— говорит Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании "Пересвет-недвижимость" (входит в ГК "Пересвет-Групп").— Ипотечные платежи существенно превышают ставку аренды. Так, например, при покупке по ипотеке (кредит на восемь лет) двухкомнатной квартиры экономкласса в районе Борисовских прудов стоимостью 4,8 млн рублей был сделан первоначальный взнос 25%. В результате ипотечная ставка равняется 44 тыс. рублей в месяц, а арендная плата — 35 тыс. рублей в месяц. А вот в Подмосковье подобная покупка может быть выгодной. В случае когда делается большой первоначальный взнос, стоимость аренды со значительной долей вероятности превысит ипотечные взносы, в худшем случае она с ними сравняется".

Размер ежемесячных платежей по кредиту зависит не только от величины первоначального взноса, но и от срока кредитования. Чем больше срок, тем меньше взнос и наоборот. Кроме того, с течением времени арендная плата будет расти, а платежи по кредиту не изменятся. Так что рано или поздно аренда покроет расходы на выплату долга банку.

Вот какой пример приводит Андрей Кузнецов: "Однокомнатная квартира в спальном районе столицы стоит $220 тыс. Стоимость ее аренды составляет около 27 тыс. рублей. Ежемесячные платежи за этот объект составят около 42 тыс. рублей сроком на 20 лет. С условием, что арендные ставки ежегодно вырастают на 15-20%, стоимость аренды жилья сравняется с ежемесячными платежами уже через два-три года. Теперь рассмотрим вариант, что квартира дорожает на 2% в месяц — это значит, что через год стоимость этой квартиры составит около $260 тыс. И в случае продажи данного объекта выгода будет существенная".

Но здесь есть одно "но": продавать квартиру, приобретенную по ипотеке, нельзя до полной выплаты кредита, поскольку до этого момента она находится в залоге у банка. Поэтому "навар" в виде $40 тыс.— деньги скорее виртуальные. А вот расходы на содержание квартиры и другие сопутствующие такой операции траты очень даже реальны. Их в своих расчетах срока окупаемости ипотечной квартиры приводит Мария Жукова, первый заместитель директора компании "Миэль-Аренда". Объект — двухкомнатная квартира рядом с метро "Перово" в современном монолитно-кирпичном доме площадью 59 кв. м. Стоимость покупки квартиры — $340 тыс. Затраты на оформление сделки по покупке квартиры — $10-11 тыс. Стоимость косметического ремонта — $20 тыс. Покупка минимального набора мебели и бытовой техники — $5 тыс. Итого вложений: 340+20+5+10 = $375 тыс. При сдаче такой квартиры в аренду ежемесячный платеж составит примерно $1600. А вот какие расходы ложатся на плечи собственника: коммунальные платежи — $100-150, налоги — 13%, или $2496 в год. Итого за год доход составит $14 904, или 4,38% годовых. "В данном расчете не учтены периоды простоя квартиры между ее пересдачами, затраты на страхование квартиры, затраты на ремонт квартиры в период ее эксплуатации, а также рост стоимости коммунальных платежей, уровень инфляции и колебания курса доллара,— уточняет Мария Жукова.— Срок окупаемости квартиры при этом составит 25 лет и один месяц. Однако с учетом стабильного роста цен на аренду жилья этот срок может быть сокращен. При покупке квартиры в доме-новостройке увеличивается стоимость ремонта (в два-два с половиной раза), а также срок от момента покупки до первой сдачи в аренду, поскольку в аренду можно сдавать только жилье, пригодное к проживанию и принадлежащее арендатору по праву собственности, а, как известно, получение права собственности в доме-новостройке — процесс не всегда быстрый: он может занять год и больше".

Точное попадание

Чтобы арендные платежи если не перекрывали ежемесячные выплаты по кредиту, то хотя бы максимально приблизились к ним, нужна удача. Вот пример из практики Татьяны Макеевой. "Один из клиентов приобрел у нас квартиру в ноябре 2007 года с использованием ипотечного кредита без первоначального взноса (были оплачены лишь услуги агентства и ипотечного брокера),— рассказывает она.— Это была однокомнатная квартира площадью 38 кв. м на Красной Пресне. Стоимость квартиры не превышала 4,6 млн рублей. Сейчас эта квартира стоит около 8 млн рублей. Это была крайне удачная покупка. После капитального ремонта, который обошелся владельцу в 480 тыс. рублей, квартира сдается за 72 тыс. рублей в месяц. Таким образом, годовой доход составляет порядка 864 тыс., или 19% годовых от первоначальной стоимости квартиры".

Конечно, такая удача — большая редкость. Но если правильно выбрать объект, можно повысить доходность инвестиций. Правда, и риски в этом случае тоже вырастут. В последнее время, например, заметнее всего росли арендные ставки на недорогие однокомнатные квартиры. На первый взгляд приобретение такой квартиры как раз и является оптимальным вариантом для последующей сдачи: и спрос на такие квартиры высокий, и стоят они относительно дешево. Однако, как утверждает Татьяна Макеева, стоимость аренды в сегменте экономкласса уже сейчас не соответствует платежеспособному уровню спроса. "Популярностью продолжают пользоваться квартиры до 30 тыс. рублей. Уже в сегменте свыше 40 тыс. рублей (если количество комнат меньше трех) спрос существенно снижается. Необходимо обратить внимание и на то, что зачастую качество квартиры и заявленная цена не соответствуют друг другу,— говорит госпожа Макеева.— Иногда просто кажется, что на волне информационного ажиотажа собственники стараются сдать квартиру как можно дороже, не учитывая того, что квартира в таком виде просто не стоит таких денег. Думаю, что в экономклассе стоимость квартир если и вырастет в следующем году, то незначительно — в пределах инфляции (10-12%). Этот сегмент самый чувствительный по отношению к уровню доходов нанимателя, а инфляция и рост цен на самые необходимые продукты просто не позволяют выжать большую сумму из его кармана. Собственникам придется смириться с этим или быть готовыми к сдаче квартиры нескольким семьям, а в трехкомнатные квартиры селить по восемь человек. Именно это сейчас и происходит очень часто, но обычно без ведома хозяина квартиры".

Как объясняет Евгений Аптекин, рост арендных ставок на жилье всегда соразмерен с ростом цен за 1 кв. м. В целом, по его данным, арендные ставки с 2005 года по настоящее время выросли в два раза. Если средняя цена за однокомнатную квартиру нижнего бизнес-класса в 2005 году составляла $800, то сегодня уже $1600; двухкомнатную в 2005 году можно было снять за $1200 в месяц, а в 2008 году — за $2400. В среднем арендные ставки на квартиры каждый год растут на 15-20%. Но следующий год может стать исключением: как считает, например, Юлия Гасиловская, директор отделения "Центр аренды" компании "Бест-Недвижимость", арендные ставки в следующем году вырастут на 5-7%.

Получается, что если еще год-два назад такая схема инвестирования в недвижимость была и надежной, и высокодоходной, то сегодня она стала просто надежной. Но за те 20-30 лет, что инвестор будет выплачивать долг банку, ситуация может неоднократно измениться. И даже если она изменится не в пользу инвестора, квартира все равно останется при нем.

Наталья Капустина

*Срок кредита — десять лет. Первоначальный взнос — 30% стоимости объекта. Объекты — три квартиры: А — однокомнатная в панельной девятиэтажке (30 кв. м), В — двухкомнатная в современном панельном доме улучшенной планировки (50 кв. м), С — двухкомнатная в монолитно-кирпичном доме (70 кв. м).

Источники: Городской ипотечный банк, компания "Пересвет-Недвижимость".