Игра в классиков
Каждый новоявленный коттеджный поселок спешит во всеуслышание заявить, что у него есть собственное архитектурное лицо, индивидуальный, присущий только ему образ. При этом девелоперы сходятся во мнении, что покупатели загородной недвижимости весьма консервативны и сложным для осмысления архитектурным шедеврам предпочтут внятность, простоту, функциональность и в определенном смысле однотипность. Парадокс?
Классическое отступление
Коттеджных поселков — настоящих архитектурных шедевров, одним только своим видом вызывающих непреодолимое желание поселиться в них, в Подмосковье не так-то и много. "Большинство девелоперов не ставят перед архитекторами четкие задачи, так как сами не очень хорошо представляют, чего же хотят покупатели,— описывает ситуацию на рынке исполнительный директор салона элитной недвижимости "Рублевка Immobiliare" Наталья Петшик.— Как результат — 50-60% объектов на нашем загородном рынке представлены не самой лучшей архитектурой. И это одна из причин их слабой ликвидности". Однако предугадать архитектурные предпочтения тех, для кого поселки в конечном итоге и строятся, крайне трудно. Доподлинно известно лишь то, чего покупатели не любят: хаотичную застройку, которая стихийно наводнила загород в 90-е годы XX века. На этом сыграли первые застройщики организованных поселков, предложив в противовес простой, четкий и понятный стиль, приближенный к классическому.
Однако сейчас рынок таким стилем уже насытился. "Современная классика приелась, покупатели устали от нее,— говорит руководитель отдела загородной недвижимости компании TWEED Елена Первакова.— Примером такого стиля служат поселки "Рассказовка", "Графские пруды", "Горки-22". Это хорошие качественные поселки, раньше такой стиль очень нравился покупателю, но сейчас таких проектов стало слишком много". Но это примеры существенно осовремененной классики: с плоскими крышами, большой площадью остекления. Но есть и другая классика — с колоннами и лепниной, дворцовая. "Сейчас "дворцам" отдают предпочтение либо настоящие эстеты, которые знают в этом толк и действительно получают наслаждение от проживания в таком доме, либо приезжие из отдаленных регионов России,— уверена эксперт департамента загородной недвижимости компании Paul`s Yard Алсу Хамидуллина.— Для второй категории этот стиль является атрибутом их благосостояния. Вот тут как раз и делается акцент на позолоте и лепнине".
Стиль для полиглотов
В целом архитектурные предпочтения покупателей изменились за последние несколько лет. "Отмечается смещение покупательских интересов от классики в сторону современного стиля",— утверждает Павел Трейвас, директор департамента реализации Villagio Estate. В активе этой компании целая плеяда поселков на смежных территориях в районе 30 км от МКАД по Новой Риге (Millennium Park, Monteville, "Гринфилд" и др.), поэтому запросы покупателей они знают по собственному опыту. Но у большинства застройщиков, имеющих один-два загородных проекта, собственной статистики нет, и они проводят настоящие исследования перед запуском новых проектов. Так поступил, например, "ОПК Девелопмент" при разработке концепции поселка "Грибаново". "Девелоперы поселка "Грибаново" проводили исследование с игроками рынка, с риэлтерами, делали анкетирование,— рассказывает руководитель департамента продаж компании IntermarkSavills Нина Резниченко.— В итоге анкетирование показало, что большинство покупателей предпочитают современный стиль".
Тяга покупателей к современности понятна. Однако сам термин "современный стиль" настолько широк, что, по сути, не несет в себе никакой конкретики. "Это может быть микс на тему английского и французского стилей, русской усадьбы, альпийского шале и т. п.",— перечисляет варианты исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. Вариаций множество, поэтому индивидуальный образ в каждом поселке при желании действительного можно создать, совершив марафонский забег по архитектурным стилям разных стран. "Например, поселок "Довиль" — это отсылка к архитектуре Нормандии, "Бельгийская деревня" — как путешествие Северной Фландрии",— говорит генеральный директор компании "Усадьба" Евгений Иванов. А еще есть немецкий "Баден-Баден", хотя большинство поселков все же предпочитают копировать современную английскую архитектуру.
Хотя все эти примеры и принято относить к "современному стилю", в чистом виде это понятие означает несколько иное. Например, стиль хай-тек. Поселков, выдержанных в таком стиле, единицы. Например, X-Park. "Название неслучайное — каждый дом, кроме центрального особняка, виллы "Роза", на плане выглядит как буква Х,— рассказывает об этом поселке Наталья Петшик.— Такое решение архитекторов неслучайно: в одном крыле гостевая зона, во втором — помещения только для хозяев, в третьем — кухня и столовая, в четвертом — гараж. Игроки рынка на момент выхода проекта оценивали его как крайне рискованный. Реально это был первый поселок в стиле хай-тек. Застройщики, видимо, это хорошо понимали, поэтому в поселке было всего семь домов. На тот момент этот стиль пользовался крайне ограниченным спросом, сейчас ситуация не изменилась".
Неформатные страхи
Ситуация-то, может быть, и не изменилась, но покупатели, имеющие собственный взгляд на архитектуру, кардинально отличающийся от взглядов застройщика, встречаются. Специально для них во многих поселках выделяются участки без подряда. Как правило — самые большие и самые лучшие. "Например, в поселке Park Vill готовые коттеджи стоят вдоль дороги, а участки без подряда расположены ближе к воде, и они, соответственно, самые дорогие",— говорит Евгений Иванов. Делается это и для того, чтобы индивидуальные коттеджи особо не нарушали общий стиль поселка, на случай если фантазия покупателя при их строительстве разыграется не на шутку.
Некоторые застройщики поступают еще хитрее: предлагают на выбор покупателям такое большое количество проектов (у Villagio Estate, например, их более 150), что удается угодить почти всем. "Почти" означает, что 2-3% клиентов все же настаивают на своих вариантах коттеджей. Правда, и в этом случае творить разрешается далеко не все. "К индивидуальным проектам предъявляются определенные требования,— уточняет Сергей Фокин, генеральный директор агентства недвижимости "Мультигрупп Реал Эстейт", которое продает поселок "Маленькая Италия".— Прежде всего проект должен согласовываться с нашими архитекторами, и, конечно, домовладение должно возводиться в итальянском стиле. К примеру, если человек хочет отказаться от просторной веранды, которая характерна для венецианского стиля, мотивируя тем, что в сырую погоду ее сложно будет поддерживать в чистоте, мы предлагаем сделать ее поменьше или застеклить. Построить дом из клееного бруса в нашем поселке невозможно. Мы за этим следим".
Но как ни следи, риск, что излишне креативные покупатели подпортят общую картину поселка, все-таки есть. "Доверять вкусу конечного потребителя опасно,— полагает директор по маркетингу коттеджного поселка "Величъ" Петр Кирилловский.— На рынке есть подтверждающие это негативные примеры. Например, в "Резиденции Бенилюкс", когда один покупатель участка своим проектом испортил облик всего поселка. Дабы не наступать на те же грабли, в рамках нашего поселка, где выдержан классический стиль американского Среднего Запада, все участки только с подрядом, причем с привязкой к конкретному проекту. Я абсолютно уверен, что это правильная политика. Мы оставляем на откуп покупателю облицовку фасада и цвет штукатурки".
Но в целом потребитель загородной недвижимости консервативен. Это семейный человек в возрасте от 35 лет, он не жаждет эпатажа и не пытается самоутвердиться за счет своей покупки. Уютная и комфортная архитектура для жизни, проверенная классика, английский или американский стиль — это выбор людей, которые предпочитают не экспериментировать и не идти на поводу у амбициозных именитых архитекторов. "Вообще, большинство коммерческих проектов, над которыми работали радикальные архитекторы, малоуспешны. И не потому, конечно, что все они бездарные. Но нашим покупателям изыски лучше не предлагать",— резюмирует Наталья Петшик.
