***************************************************
В январе инвестиционный климат ухудшился. Главная проблема — высокий инфляционный налог: реальное налогообложение прибыли стало в 3 раза выше номинального
Инвестиционный кредит стал заманчиво дешев. Но стоит инфляции снизиться, как заемщик попадет в капкан: отдавать придется уже дорогие деньги по номинально высокой ставке
В первом полугодии очень тяжело придется материалоемким производствам: из-за переоценки фондов подорожает сырье и такие производства останутся без прибыли и амортизации
Строительный сезон в этом году вновь будет провален — денег не будет. Тем, у кого деньги есть, стоит поспешить прямо сейчас, пока рынок хорошо насыщен стройматериалами
********************************************************
Инвестиционная обстановка: макроэкономический анализ
Насыщенность рынка строительных работ. В оценке текущей ситуации на инвестиционных рынках весьма примечательным фактом выглядит сравнительно высокая насыщенность рынка строительных работ ресурсами для строительства. На протяжении всей второй половины прошлого года на фоне общего снижения физических объемов строительных работ стабилизация выпуска стройиндустрии устойчиво способствовала образованию избыточных (к уровню спроса) запасов многих видов строительных материалов.
Это наглядно видно на графике 1 и из таблицы 1, где приведена динамика физических объемов подрядных строительных работ и в сопоставлении с ней — индексы ресурсной насыщенности строительной деятельности.
Напомним, агрегатный индекс насыщенности рынка подрядных строительных работ важнейшими видами строительных материалов исчисляется как средневзвешенная динамики производства важнейших строительных материалов (цемента, строительного кирпича и других стеновых материалов, сборных железобетонных изделий и конструкций, стекла, кровельных материалов и т. д., — всего 20 видов стройматериалов), агрегированных по структуре потребления их в строительстве, в расчете на единицу дефлированных объемов подрядных строительных работ.
Таблица 1
Индикаторы инвестиционного климата в 1994-1995 гг.
| Месяцы | Ставка рефинансиро вания ЦБ | Реальная ставка процента в расчете на год* | Коэффициент инфляционного налога (реальная ставка налогообложения прибыли к номинальной) | Индекс цен на инвестиции | Индекс результатов и затрат (соотношение динамики отпускных цен промышленности и цен на потребляемое сырье) | Индекс насыщенности рынка стройматериалами | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| по рублевым кредитам | по валютным кредитам | ||||||
| 1994 год | |||||||
| январь | 210 | -15,1 | 72,3 | - | 1,25 | 1,00 | 1,14 |
| февраль | 210 | 15,5 | -72,6 | 2,46 | 1,17 | 1,03 | 1,05 |
| март | 210 | 81,8 | -27,7 | 1,74 | 1,09 | 1,03 | 0,88 |
| апрель | 205 | 77,3 | -41,0 | 2,09 | 1,21 | 1,03 | 1,12 |
| май | 200 | 108,4 | -7,4 | 1,83 | 1,06 | 1,01 | 1,16 |
| июнь | 170 | 68,5 | -27,4 | 1,58 | 1,05 | 1,01 | 1,01 |
| июль | 170 | 68,5 | -29,7 | 1,52 | 1,08 | 1,04 | 0,98 |
| август | 130 | 54,7 | 28,1 | 1,39 | 1,04 | 1,04 | 1,34 |
| сентябрь | 130 | 43,0 | 167,1 | 1,32 | 1,09 | 1,07 | 1,30 |
| октябрь | 170 | 34,2 | 83,7 | 1,46 | 1,10 | 1,10 | 1,03 |
| ноябрь | 180 | 21,2 | -64,2 | 1,90 | 1,07 | 1,12 | 1,58 |
| декабрь | 180 | 21,2 | -14,9 | 2,67 | 1,07 | 1,10 | 1,29 |
| 1995 год | |||||||
| январь** | 200 | -22,0 | -31,0 | 2,90 | 1,12 | 1,08 | - |
*Реальная процентная ставка рассчитана: по рублевым кредитам — исходя из ставки рефинансирования ЦБР и темпов инфляции в привязке к динамике цен по промышленной продукции; по валютным кредитам — в привязке к эталонному валютному кредиту, привлекаемому на год, под 20% годовых, а также к темпам валютной инфляции в России (с учетом динамики изменения курса доллара и оптовых цен в промышленности)
**Данные за январь 1995 года — предварительная оценка
Начиная примерно со второй половины прошлого года они решительно расходятся. И к началу года текущего подрядные рынки по степени насыщения строительными ресурсами достигли наиболее, пожалуй, высокого уровня за последние два года. В строительстве по существу возник относительный избыток ресурсов, что, ясное дело, очень неплохо для инвестора.
Нынешняя ситуация — наглядное свидетельство того, что несмотря на глубокий спад в производстве отнюдь не обеспеченность ресурсами жестко ограничивает инвестиционный процесс. Пока в этой роли выступают скорей цены и финансовые возможности инвесторов. Однако заметим, что дороговизна перевозок жестко блокировала межрегиональный переток материальных ресурсов для строительства и практически поделила территорию России на ряд местных рынков — теперь ситуация со стройматериалами определяется специализацией региона.
Инфляционный налог. Растет инфляция — растет дополнительный налог, выплачиваемый предприятием, сужаются
возможности для инвестирования. Зависимость очень жесткая.
Рост инфляции, напомним, объективно утяжеляет влекомое производителями налоговое бремя — за счет образования так называемой инфляционной сверхприбыли, подпадающей под налогообложение. Она возникает из-за существующей практики учета — постоянно недооценивается стоимость отдельных текущих производственных затрат в высокоинфляционной среде. (Материальные затраты учитываются в стоимости готовой продукции в ценах их приобретения, и потому, когда возникает необходимость закупки очередных партий сырья, обнаруживается, что вырученных от продажи продукции средств из-за инфляции не хватает для закупки сырья и материалов в прежних объемах — они в продолжение производственного цикла успели подорожать, и порой весьма значительно.)
Чтобы восполнить нехватку подточенных инфляцией оборотных средств приходится обращать свой взор на прибыль, ведь именно в ней (еще раз подчеркнем — в силу чисто технических особенностей бухгалтерского учета) аккумулируются средства, необходимые для возмещения производственных затрат. И тут обнаруживается, что прибыль уже подверглась налогообложению, и следовательно компенсировать нехватку оборотных средств для продолжения производства в прежних масштабах приходится из заметно "похудевшей" чистой прибыли. Это вполне нормально, если речь идет о приросте оборотных средств для расширения производства, и совсем ненормально, когда это приходится делать для продолжения производства в прежних или даже сокращающихся масштабах.
Получается, что реальная ставка налогообложения прибыли для производителей оказывается существенно выше номинальной — по мере роста цен увеличивается часть прибыли (т. н. инфляционная сверхприбыль), не являющейся доходами производителей, но подпадающей под налогообложение, а реальная норма налогообложения — выше номинальной (в идеальном случае — при нулевой инфляции — они равны). И средств на инвестиции из чистой прибыли становится все меньше: в меру роста инфляции они оказываются все более жестко привязаны к нуждам финансирования текущей производственной деятельности.
Масштабность этих процессов не следует недооценивать: из-за длительности производственного цикла большинство предприятий постоянно находится в зоне эффекта инфляционной сверхприбыли, налогообложение которой подтачивает скудные финансы инвесторов и, естественно, подавляет склонность к инвестированию.
В январе реальная ставка налогообложения, учитывающая инфляционный налог, превысила номинальную в 2,9 раза (табл. 1). Иными словами, вместо налога по ставке 30% предприятия и фирмы реально отдают практически всю свою прибыль. Таким образом, условия налогообложения — и обусловливаемый ими инвестиционный климат — ухудшились по сравнению с сентябрем (наиболее благоприятным в этом плане месяцем прошлого года) более чем в два раза: именно так вырос коэффициент инфляционного налога. Надо сказать, что столь высокого реального налога, как сейчас, не выплачивалось за все время наших наблюдений за этим показателем.
Структурная инфляция. Ситуация с инфляционной потерей доходов усугубляется еще одним обстоятельством: возросшей ролью фактора структурной инфляции. С декабря прошлого года опережающими темпами начали дорожать материальные издержки в производстве (сырье и материалы) — в сравнении с ценами на готовую продукцию. Соответственно упал индекс результатов и затрат (соотношение динамики отпускных цен и цен на потребляемые ресурсы), что свидетельствует о накоплении в производстве потенциала инфляции издержек и сокращении возможностей инвесторов (см. график 2 и табл. 1).
Скорее всего, это теперь надолго. Для этого есть серьезные основания: проводящаяся переоценка основного капитала, помимо прямого давления на издержки, способна дать импульс новой реструктуризации цен в экономике (и активизировать структурную инфляцию) — в пользу прежде всего сырьевого сектора экономики. Это в свою очередь может ухудшить финансовое положение и условия самофинансирования инвестиционных проектов в секторах, ориентированных на выпуск конечной продукции (подробнее об этом — ниже).
Характеристики заемного капитала. Ускорившаяся инфляция и, как это часто бывает, не успевающий за ней курс доллара привели к знакомой ситуации: реальные ставки по инвестиционным рублевым и валютным кредитам скатились в область отрицательных значений.
Ситуация очень зыбкая. Казалось бы: бери себе инвестиционные кредиты по отрицательным ставкам и в ус не дуй. Однако стоит инфляции замедлиться, а ставкам задержаться со снижением, как реальные значения процентов вновь уходят в область положительных значений. Деньги резко дорожают, и отдавать кредиты, взятые под отрицательные реальные, но сильно положительные номинальные проценты, окажется очень трудно.
Неустойчивость текущей ситуации не позволяет достоверно прогнозировать, как будут соотноситься темпы роста ставок, инфляции и курса. Более или менее уверенно можно сказать лишь, что в ближайшие месяцы инфляция останется высокой, так что реальные ставки рублевых кредитов будут, скорее всего, либо отрицательными, либо близкими к нулю.
Инвестиционная обстановка в ближайшей перспективе
Ситуация здесь усугубляется результатами очередной переоценки амортизации, положительному воздействию которой еще только предстоит сказаться; зато неблагоприятные факторы, подавляющие возможности инвестирования, уже действуют. Напомним о них.
Первый фактор — уменьшение финансовых ресурсов, формируемых из прибыли. Увеличение амортизации в цене, вызывая рост издержек, снижает долю прибыли в единице продукции и неизбежно усиливает давление на цены. В нынешних условиях жестких спросовых ограничений повысить цены и сохранить прежний уровень доходности производства удается далеко не всем. В сравнительно лучшем положении сегодня оказываются как правило предприятия, выпускающие низкоэластичную, витальную как для человека, так и для хозяйства, продукцию: они могут компенсировать снижение прибыли с минимальным ущербом для сбыта.
Второй фактор: снижению собственной рентабельности производства после переоценки фондов и сужения финансовых возможностей "способствуют" другие хозяйствующие субъекты — они ведь тоже переоценивают свой капитал и вынуждены повышать цены. Этот фактор для инвесторов куда неприятнее, чем первый. При переоценивании собственного капитала инвестор в принципе остается "при своих" — инвестиционные средства из прибыли просто "перекачиваются" в амортизацию. Когда же повышают цены другие и возрастающие издержки ложатся на "родную" себестоимость (а повысить цены на готовую продукцию сложно), то потери своего финансового потенциала налицо.
Третий фактор во многом сродни второму, однако в силу его важности в формировании ближайшей перспективы на инвестиционных рынках мы его выделили особо. Это уже упоминавшаяся выше активизация структурной инфляции — в виде отклика на переоценку капитала. Последняя по-разному скажется на подорожании отдельных элементов материальных затрат (топлива, сырья, материалов), потребляемых в производстве. Наиболее активно будут дорожать
первичное сырье, топливо и энергия, иными словами — продукция добывающего сектора экономики.
Этому есть три причины. Во-первых, их производство традиционно самое капитало- и фондоемкое (здесь самый высокий удельный вес амортизации в единице продукции), и следовательно цены на продукцию сырьевого сектора должны наиболее активно реагировать на переоценку основного капитала. Во-вторых, во многих подотраслях этого сектора дела с рентабельностью производства сегодня обстоят совсем плохо. Например, угольная промышленность давно и крепко убыточна, а в нефтедобывающей, сланцевой и ряде других (за исключением газовой) рентабельность хотя и положительна, но балансирует на уровне, близком к нулю; от недавней высокой прибыльности черной металлургии и лесной промышленности остались одни воспоминания. Наконец, в-третьих, для экономики продукция названного сектора — из разряда жизнеобеспечивающих, и потребители вынуждены будут ее покупать даже по сильно возросшим ценам.
Все это дает ключ к пониманию того, какие из потребляемых в производстве ресурсов в ближайшие месяцы будут дорожать быстрее всего и инвестиционный потенциал каких секторов от этого может пострадать наиболее сильно. Наиболее активно структурная инфляция будет истощать финансовые ресурсы инвесторов, реализующих проекты, связанные с выпуском конечной продукции, особенно там, где в производстве велик удельный вес перерабатываемых первичных сырьевых ресурсов. Это, как известно, главным образом обрабатывающая промышленность. Сравнительно быстрое подорожание текущих материальных издержек в сравнении с другими секторами здесь будет способствовать и быстрому снижению чистых доходов от продаж, а это, со своей стороны, может обострить проблему текущего финансирования инвестиций, равно как и своевременного возврата вложенного капитала.
Анализ особенностей нового витка структурной инфляции позволяет также получить ответ на вопрос, какие из инвестиционных ресурсов перед началом строительного сезона могут подорожать более всего. Вопрос весьма своевременный — ведь пока, судя по индикаторам товарных рынков, цены, например, на строительные материалы (не в последнюю очередь из-за высокой насыщенности рынков) вели себя очень спокойно: и за декабрь, и за январь динамика цен на стройматериалы в среднем в два раза уступала темпам общего подорожания товаров на оптовом рынке.
Очевидно в ближайшие месяцы наиболее значительным будет потенциал роста цен прежде всего на энерго- и топливоемкие виды строительных материалов: бетонные и железобетонные изделия, кирпич, металл строительного назначения и т. п. Здесь, правда, не следует упускать из виду того обстоятельства, что нынешняя высокая ресурсная насыщенность рынка может несколько отодвинуть повышение цен на них. Так что в ближайшее время стройматериалы можно будет приобрести еще по прежним умеренным ценам.
Наконец последний, четвертый, фактор связан с быстрым истощением собственных финансовых ресурсов инвесторов (в части, формируемой из чистой прибыли) в связи с резким увеличением потребности в финансировании оборотного капитала (см. выше — об инфляционном налоге). Но и этим проблема не ограничивается. Сегодня главная опасность состоит в том, что в процессы перетока средств предприятия на финансирование оборотного капитала вовлекается и переоцененная амортизация. Иного просто не дано, поскольку нет других свободных денежных средств. Причем использование амортизации в виде оборотного капитала тем активней, чем меньше рентабельность и выше инфляция, а также стоимость кредитных ресурсов (высокий процент препятствует традиционной практике привлечения краткосрочных кредитов для финансирования прироста оборотного капитала). Итог этого закономерен — к началу активной фазы строительного сезона инвесторы окажутся без денег, и строительный сезон вновь будет провален.
Инвестиционная обстановка: микроэкономический анализ
Изменения инвестиционного климата последних месяцев связаны главным образом с тремя обстоятельствами. Первое — по сравнению с декабрем значительно повысился темп инфляции. Второе — вслед за этим повысилась ставка рефинансирования ЦБ. Третье — соотношение темпов роста оптовых цен и курса доллара привело к долларовой инфляции и отразилось на привлекательности использования валютных кредитов для инвестиционных проектов.
Увеличение инфляции. Выше мы уже писали о разрушающем воздействии, какое оказывает рост инфляции на производственные инвестиции. Основными причинами снижения их эффективности при высокой инфляции выступают, повторим, обесценивание амортизации, рост реальной ставки налогообложения прибыли, необходимость увеличивать зарплату работникам и платить дополнительные суммы налога на превышение фонда зарплаты, увеличение потребности в оборотных фондах.
Конкретные проявления этих проблем можно рассмотреть на примере крупного инвестиционного проекта, осуществляемого сейчас фирмой "Грин Стар Интернешнл Инкорп.", — строительстве в Зеленограде завода по производству компакт-дисков и CD-ROM.
Запланированный объем инвестиций — $6 млн, из них пока вложено $150 тыс. Из общей суммы инвестиций $5 млн будут затрачены на закупку оборудования нидерландской фирмы ODME. Комплект закупаемого оборудования позволит не только тиражировать компакт-диски, но и осуществлять их запись. Новый завод сможет выпускать 10-15 млн компакт-дисков в год.
Первое отрицательное воздействие инфляции на инвестиционный проект — обесценивание амортизации. Расчет, произведенный экспертами Ъ по программе "Альт-инвест", показывает, что при инфляции 12% (как это было в декабре), доля амортизации в балансовой прибыли составляет 19%. При повышении инфляции до сегодняшнего уровня — 19% в месяц — доля амортизационных отчислений в составе балансовой прибыли существенно сократилась — до 12%. Соответственно увеличилась база реального налогообложения.
Следующий негативный момент — рост налогообложения фонда заработной платы. В условиях декабря отношение налога на превышение фонда заработной платы к накопленной балансовой прибыли составляло 37%. В январе это отношение выросло до 44%. Вновь налицо увеличение реального налогообложения.
И наконец, третий момент — увеличение потребности в оборотном капитале. Чем выше инфляция, тем сильнее дорожают оборотные средства, тем больше требуется расходовать денег на поддержание текущего производства. И чем продолжительнее производственный цикл, тем больше масштабы изъятия из прибыли оборотных средств (соответственно, меньше можно потратить на возврат вложений). Это полностью подтверждается на нашем примере: если при ежемесячной инфляции 12% на погашение прироста потребности проекта в оборотном капитале необходимо было направлять 17,1% балансовой прибыли, то при инфляции 19% на погашение прироста потребности в оборотном капитале уходит уже 27,2% балансовой прибыли.
Все это вместе взятое приводит к заметному ухудшению показателей эффективности проекта в целом. Так чистая текущая
стоимость проекта в условиях декабря составляла 106 034 млн руб., срок окупаемости — 1,4 года, рентабельность инвестиций — 589%, внутренняя норма прибыли — 375%. В феврале чистая текущая стоимость проекта снизилась до 43 412 млн руб., рентабельность инвестиций — до 236%, внутренняя норма прибыли — до 318%, а срок окупаемости составил 1,7 года.
Увеличение ставки рефинансирования. Напомним, что методика фирмы "Альт", применяемая экспертами Ъ для оценки микроэкономического анализа инвестиционной обстановки, предусматривает расчет показателей эффективности инвестиций с учетом дисконтирования, то есть снижения ценности денежных поступлений во времени. Дисконтирование нужно для того чтобы учесть, что некоторая сумма денег сегодня имеет гораздо большую ценность, чем та же сумма, но скажем, через год — по той простой причине, что за этот год, пустив имеющиеся деньги в оборот, можно не только избежать их обесценения, но и получить некоторую прибыль. Размер этой прибыли и выступает в качестве ставки сравнения, или дисконта. Эксперты Ъ в качестве коэффициента дисконтирования выбрали основополагающий индикатор доходности — ставку рефинансирования ЦБ. Любое изменение этой ставки автоматически влечет за собой изменение показателей эффективности проектов в нашей методике.
Однако изменения показателей связаны не только с методологическими тонкостями. Повышение ставки ЦБ, повлекшее за собой подорожание кредитов, сделало вложения в производство еще более проблематичными, чем прежде. Впрочем, реальная картина изменений инвестиционного климата связана не столько с номинальным уровнем ставки ЦБ, сколько с относительным ее значением — в сравнении с темпами инфляции. Например, действующая сегодня ставка рефинансирования в 200% при ежемесячном темпе инфляции 18-20% оставляет реальные ставки кредита в области отрицательных значений. Это вроде бы неплохо. Однако вызванная крайне неустойчивой инфляционной обстановкой чехарда с уровнем ставок и индексом инфляции требует от инвестора предельной осмотрительности. Это подтверждает и ситуация с инвестиционными проектами, которые начинались летом, в спокойных условиях низкой инфляции, а сейчас сталкиваются с кризисом оборотных средств и нуждаются в дополнительном финансировании.
Вот пример. Санкт-Петербургская фирма "Евроганг" осуществляет проект в сфере малоэтажного строительства. Предполагается организовать поточное производство строительных сооружений, рассчитанных на самого разного потребителя. Проект основан на использовании технологии одной из итальянских фирм, причем итальянцы поставляют цех по производству строительных конструкций, состоящий из нескольких линий, осуществляют шеф-монтаж оборудования, передают технологию и обеспечивают обучение персонала.
Основой применяемой технологии является производство армированных полистирольных конструкций комплектной поставки. То есть в производстве изготавливается все необходимое — начиная с наружных панелей, перегородок, перекрытий и вплоть до фасонных изделий и лестничных маршей.
Эта технология практически исключает применение при строительных работах кранов или других дорогих грузоподъемных устройств — все панели легко переносятся руками рабочих, монтируются без применения сложных инструментов и затем в полости между панелями просто заливается бетон.
Однако малоэтажное строительство даже с применением описанной выше технологии сопряжено со значительным
производственным циклом. Это приводит к созданию значительного запаса материалов, больших объемов незавершенки, которые связывают существенные размеры денежных средств в обороте и заметно снижают эффективность инвестиций — особенно в условиях высокой инфляции. Организаторы проекта столкнулись с недостатком финансовых ресурсов для текущих нужд и были вынуждены приостановить все работы как по строительству, так и по созданию оборудования. Все силы брошены на поиск инвесторов, впрочем, пока безуспешный.
Трудности с поиском инвестора объясняются, вероятно, нежеланием финансовых структур связывать деньги на длительный срок в условиях высокой инфляции и возможного повышения кредитных ставок, поскольку проект — с точки зрения эффективности — неплох. Расчет, произведенный специалистами фирмы "Альт", показывает, что в условиях декабря (ставка рефинансирования 180% при темпе инфляции 12% в месяц) срок окупаемости проекта составлял 30 месяцев, чистая текущая стоимость — 9130 млн руб., внутренняя норма прибыли — 193%, рентабельность инвестиций — 61%. К началу февраля при повышении ставки рефинансирования до 200% и темпов инфляции до 19% в месяц показатели несколько ухудшились, но все равно остались вполне приемлемыми, — срок окупаемости 36 месяцев, чистая текущая стоимость 2560 млн руб., внутренняя норма прибыли — 236%, рентабельность инвестиций — 24%. Однако длительный цикл производства, делающий невозможным возврат кредита менее чем через 30 месяцев, перечеркивает сегодня любые показатели эффективности.
Рост курса доллара. Сегодня соотношение динамики курса доллара и инфляции на внутреннем рынке способствует обесцениванию валюты, что однозначно облегчает возврат валютных кредитов и повышение эффективности проектов, осуществляемых за счет таких кредитов. Однако реальное воздействие обесценивания валюты на эффективность инвестиций зависит от самого проекта и может оказаться отрицательным. В качестве примера рассмотрим проект, осуществляемый петербургским кооперативом "Приборостроитель".
У кооператива с инфляцией свои счеты. Директор "Приборостроителя" Юрий Головин поначалу делал для военных медиков клетки и бассейны, тренажеры для подопытных животных — все на основе электроники. Позже взялся разработать и изготавливать установки для металлизации лавсановой пленки.
Создавали установку более двух лет, сделали отличную машину, и тут выяснилось, что у заказчика — фабрики игрушек — нет денег на оплату. Переключились на товары для населения. Решили начать с выпуска масляных бытовых радиаторов — проблем со сбытом не ожидалось (была даже очередь заявок), кроме того, рассчитывали делать обогреватели значительно дешевле тех, что имелись в продаже.
Головин взял в банке ссуду под выпуск нагревателей, на эти деньги арендовал старую котельную, отремонтировал ее, закупил необходимое оборудование. Но себестоимость радиаторов из-за подорожания комплектующих к этому времени выросла, и нагреватели стали дороже магазинных. Предприниматель обанкротился, просрочил ссуду. Чтобы рассчитаться с долгами, пришлось распродавать имущество.
Снова начал с нуля — начал делать установки для обеззараживания воды высоковольтным полем. Выпустили несколько экземпляров, один из которых уехал на международную выставку на Мальте, где и остался. Еще одна установка уплыла в советско-американскую антарктическую экспедицию. Однако массовый сбыт установок наладить не удалось, и этот проект тоже закрылся.
Тогда Головин решил снова вернуться к работам, связанным с лавсановой пленкой, которая давно применяется и на Западе и у нас. Благодаря высоким теплоизоляционным свойствам эту пленку используют даже в космических скафандрах. Рассказывают, что некие коммерсанты умудрились продать большую партию такой пленки коренным жителям Чукотки для утепления чумов. За рубежом пленку широко используют в менее экзотических целях — для производства пленочных зеркал, спортивной одежды, как упаковочный материал, а также для ламинирования документов.
К разработкам фирмы проявил интерес ряд банков, а также отечественных и зарубежных фирм. Юрий Головин намерен использовать открывающиеся возможности на полную катушку и развивать все возможные направления работы кооператива. На первом этапе планируется организовать выпуск надувных шариков из лавсановой пленки (по типу известных шариков фирмы "Анагрант") и солнцезащитных штор, а уже затем заниматься упаковочными машинами, ламинаторами и другими возможностями по использованию пленки. Основными покупателями, по замыслу организаторов проекта, должны стать жители квартир, имеющих окна на южной стороне зданий, а также владельцы магазинов и офисов, которым будут полезны шторы с односторонней прозрачностью. Всего потенциальный спрос специалисты фирмы оценивают как минимум в 10 млн штор.
Эксперты фирмы "Альт" анализировали проект по выпуску штор из металлизированной лавсановой пленки. В сегодняшних условиях (темп инфляции — 19% в месяц, ставка ЦБ — 200%), проект демонстрирует неплохие показатели эффективности: срок окупаемости 13 месяцев, чистая текущая стоимость — 306 млн руб., внутренняя норма прибыли — 370%, рентабельность инвестиций — 126%.
Однако картина кардинально меняется при условии сбыта продукции за СКВ и по ценам, номинированным в долларах: при отставании курса доллара от темпов инфляции рубля эффективность проекта заметно снижается. При отставании темпа роста курса доллара от темпа инфляции более чем на 2 процентных пункта в неделю показатели проекта приобретают отрицательные значения. Точно так же, заметим, снижаются показатели эффективности любых проектов, направленных на выпуск экспортной продукции. Эффективность же проектов, связанных с импортом сырья и оборудования, в условиях отстающего по сравнению с темпами инфляции темпа роста курса доллара, напротив, существенно повысилась.
При совпадении темпов роста курса доллара и инфляции проект становится тем более привлекательным и устойчивым, чем ниже инфляция рубля. Это вполне понятно — о негативном
влиянии высокой инфляции на показатели эффективности мы подробно говорили выше.
Резюме. Анализ изменения показателей эффективности инвестиционных проектов по сравнению с декабрьскими значениями однозначно свидетельствует о существенном ухудшении инвестиционного климата. Увеличение темпов инфляции хоть и привело к снижению реальной стоимости финансовых ресурсов, но сделало более ощутимым отрицательное воздействие на эффективность инвестиционных проектов роста издержек и "инфляционного налога". Снизилась потому и привлекательность долгосрочного инвестирования для финансовых структур.
Сложившееся отношение темпов роста обменного курса и инфляции облегчило возврат валютных кредитов. Отмена налогообложения курсовой разницы существенно повысила эффективность кредитов, взятых в валюте для финансирования долгосрочных инвестиционных проектов. Именно финансирование инвестиционных проектов за счет валютных кредитов представляется сегодня наиболее выгодным и эффективным.
Но при этом не стоит забывать, что достаточно валютной инфляции пойти на убыль, а то и вовсе стать отрицательной (что случается сплошь и рядом), как отдавать придется уже гораздо более дорогие доллары. К тому же резко увеличившаяся реальная норма налогообложения прибыли препятствует росту чистых доходов от продаж в меру роста цен и в конечном счете может затруднить обслуживание валютной задолженности по привлекаемым для инвестирования кредитам.
Конъюнктура рынка строительных материалов
Строительный металл. Обеспечение капитального строительства металлом в предстоящую строительную кампанию пока не вызывает серьезных опасений. Несмотря на значительное падение внутрироссийского спроса металлургические предприятия работали в прошедшем году году достаточно стабильно. Серьезные последствия для строительной сферы может иметь начавшееся с конца минувшего года существенное ускорение роста цен на рынке металла, вызванное, в частности, очередным подорожанием угля. По экспертной оценке, одно только январское 25-процентное подорожание обернется для промышленного строительства в предстоящие месяцы ростом стоимости фундаментных и стеновых работ как минимум на 9-10%.
Цемент. Цементные заводы на усилившиеся в последние месяцы года спросовые ограничения (в том числе на завершение строительной программы года) ответили плавным снижением выпуска продукции (в целом по стране с 3,7 млн т в сентябре до 2,6 млн т в декабре). Наибольший спад его производства в конце года отмечен на Урале: в Свердловской (на 48% в сравнении с ноябрем) и Челябинской областях (на 24%), а также в Белгородской (на 27%) и Волгоградской областях (на 31%). В январе-феврале ситуация с производством цемента вряд ли изменится. Это месяцы традиционно самого низкого уровня производства цемента — по предварительным оценкам, общий объем его выпуска в январе в лучшем случае может составить 1,9-2,0 млн т.
Лесоматериалы. В декабре традиционно активизируется деятельность лесозаготовителей. Не стал исключением и конец прошедшего года: производство деловой древесины в декабре увеличилось в сравнении с ноябрьскими показателями в 1,6 раза. По оценке, в январе этого года объемы заготовки древесины несмотря на обилие выходных и праздничных дней, по-видимому, сохранятся на декабрьском уровне (среднесуточное производство по результатам двух декад января превышает показатели предыдущего месяца в 1,5 раза).
Наиболее успешно работали в декабре предприятия Севера России. В частности, в Архангельской области заготовлено древесины в 2,9 раза, Вологодской области — в 4,8 раза больше, чем в ноябре. Оптимизм лесозаготовителей, видимо, объясняется территориальной близостью указанных регионов к зонам активного жилищного строительства.
Сложнее положение сегодня у предприятий Урала, Западной и Восточной Сибири — хотя объемы выпуска древесины здесь и превысили показатели ноября в 1,5-1,8 раза. Уровень грузовых тарифов в прошлом году фактически заблокировал доставку потребителям лесоматериалов по железной дороге из Тюменской, Томской, Иркутской областей и Красноярского края. Зимний лесозаготовительный сезон, например, в Западной Сибири стартует с объемов, на треть уступающих уровню заготовки древесины в конце 1993 г.
Производство пиломатериалов, более приближенное к конечным потребителям и испытывающее по этой причине более жесткие спросовые ограничения (труднее перебрасывать товар туда, где выше спрос), выросло в декабре только на 14%, в том числе в основных лесосырьевых регионах: северном — на 12-30%, восточносибирском — на 11-16%.
Цены на древесину и изделия из нее растут в последнее время весьма умеренно. В декабре продукция лесной и деревообрабатывающей промышленности подорожала на 9-12%, не превысят масштабы подорожания этих цифр, как показывают индикаторы биржевого и внебиржевого рынков, и в январе.
Кирпич. Активное жилищное (особенно индивидуальное) строительство в прошлом году достаточно устойчиво поддерживало спрос на кирпич и одновременно инициировало быстрый рост цен на него. К концу года ценовая динамика значительно замедлилась, и в декабре цены на кирпич подросли только на 3%. Цена одного кирпича к началу этого года достигла в среднем по России (при 17-кратном ее колебании по регионам) 235 руб. На столичном биржевом рынке кирпич в январе предлагался по цене 520 руб./шт., на
внебиржевом — 400-450 руб./шт.
Стекло оконное. Несмотря на декабрьское увеличение производства стекла почти в полтора раза ситуация в стекольной промышленности остается достаточно сложной. Декабрьское расширение производства было обеспечено местными стекольными предприятиями, но ведущим заводам отрасли оживить свою деятельность так и не удалось. И это естественно — растущая стоимость транспортных услуг повышает шансы именно местных заводов оперативно реагировать на изменение спроса. В целом за год спад производства стекла по стране составил 42%.
Цены на стекло в декабре выросли до 5,5 тыс. руб. за 1 м2 (27% в сравнении с ноябрьским уровнем цен). На возможный рост спроса и цен биржевой рынок реагировал еще в октябре, стекло здесь предлагалось покупателю по 6,7 тыс. руб./м2. В декабре--январе цены предложения стекла на бирже уже не росли.
Кровельные материалы. По-прежнему падает производство шифера — за прошлый год более чем вдвое. Наибольший спад отмечен на предприятиях, снабжающих северо-западные и центральные области России — регионы сравнительно активного жилищного строительства. На предприятиях Архангельской области выпуск шифера снизился в 4,5 раза, Брянской — в 6,2 раза и Московской — в 3,6 раза.
В определенной мере этот спад был компенсирован относительно стабильным выпуском мягкой кровли — он в целом по стране сократился на 33%, а в центральных районах — Владимирской и Рязанской областях — только на 6-7%.
Недвижимость в Москве
Квартиры. В декабре средняя стоимость квадратного метра московских квартир возросла на 10%. Основной рост пришелся на все типы квартир на западе и юго-западе Москвы, а также на все однокомнатные квартиры, за исключением, пожалуй, только расположенных в самой непрестижной части города — в районе юго-восточного отрезка Таганско-Краснопресненской линии метро. В среднем квартиры в этих районах подорожали на 18%. Стоимость же оставшейся части московского жилого фонда в декабре оставалась неизменной. Основная причина подорожания — ставшее уже привычным сбрасывание прибыли в конце финансового года.
В январе же активность покупателей резко снизилась — по отношению к декабрю количество заявок на покупку уменьшилось приблизительно на 30%. Цены же в январе оставались стабильными. Зато произошли достаточно серьезные изменения структуры спроса.
Во-первых, резко возрос спрос на так называемые "чистые" квартиры. Риэлтеры относят к этому типу приватизированные квартиры с выписавшимися из них жильцами. Вне зависимости от месторасположения их стоимость сейчас на 10-15% выше, чем у аналогичных объектов недвижимости с подлежащими выписке жильцами.
Причем, как отмечают специалисты таких крупных риэлтерских структур, как Московская центральная биржа недвижимости, S. I. Realty, РЕСКОР, "Пирамида", РАИН, количество "чистых" квартир постоянно уменьшается. Поэтому все чаще (естественно, в целях увеличения собственной прибыли) риэлтеры сами покупают наиболее перспективные квартиры, после чего проводят выписку жильцов и продажу уже в качестве "чистой" квартиры. Как показывает практика, подобная операция способна вместо 5-10% посреднических принести и до 15-20% чистой прибыли. С одним "но" — на ее проведение приходится затрачивать до двух месяцев.
Во-вторых, все явственнее ощущается замедление темпов роста стоимости квартир в пределах Садового кольца. Причины этого процесса уже также неоднократно нами назывались: сильная загрязненность, ветхость жилого фонда, находящегося в центре Москвы, и наконец самое главное — деревянные перекрытия зданий, практически исключающие возможности какой-либо перепланировки квартир.
Да и цены, по мнению наблюдателей Ъ, в этом районе Москвы уже начали приближаться к максимальным — применительно к существующей конъюнктуре. И действительно, выбирая между однокомнатной квартирой на Тверской за $80 тыс. и такой же стоимости двух-трехкомнатной, к примеру, в районе Ясенево или Строгино, покупатель сегодня в 90% случаев предпочитает второй вариант.
Наконец, в-третьих. Центр "престижности" московского жилья явно сместился из центра города и очень модного в прошлом году Крылатского — в район Ленинского и (вновь, как и в позапрошлом году) Кутузовского проспектов. Мало того что стоимость квадратного метра в этих районах уже больше чем в Крылатском на 6-9%, но и ежемесячные темпы роста квартир, расположенных в непосредственной близости от проспектов, превосходят скорость роста стоимости квартир в пределах Садового кольца (если для первого типа квартир риэлтеры ожидают в феврале увеличение стоимости на 5-8%, то для второго типа — максимум 1-3%).
Произошел и ряд менее существенных событий. Так, превысила отметку $1000/м2 стоимость квартир, находящихся в панельных 16-22-этажных домах улучшенной планировки вне зависимости от их месторасположения. Все больший интерес вызывает покупка квартир в рассрочку. Ощущается и явственный интерес покупателей к наличию лицензии правительства Москвы у фирм-риэлтеров (на момент написания материала их было выдано лишь порядка 14-16). Этому факту есть и более наглядное подтверждение — в январе оборот фирм, имеющих лицензию, возрос приблизительно на 20%.
А теперь о том, чего же можно ожидать от московского рынка квартир в феврале. Специалисты риэлтерских структур прогнозируют очередное увеличение спроса на квартиры в престижных районах. Реальным выглядит и увеличение стоимости недвижимости, расположенной либо вблизи от станций метро, либо рядом с крупными автомагистралями. Риэлтеры оказались единодушны и еще в одном: по их мнению, однозначно возрастут спрос и цены (примерно на 10%) на квартиры в домах улучшенной планировки. В начале--середине февраля закончится срок действия большинства договоров с квартировладельцами на продажу их квартир, заключенных в начале года, и риэлтеры будут добиваться снижения стоимости нереализованных квартир на 5-10%.
Таблица 2
Средняя стоимость 1 м2 московских квартир в январе 1995 г. ($)
| Местоположение | Однокомнатные квартиры | Двухкомнатные квартиры | Трехкомнатные квартиры |
|---|---|---|---|
| Центр (в пределах | 1940 | 1660 | 1710 |
| Садового кольца) | |||
| Северо-запад | 1250 | 995 | 1200 |
| (Динамо--Сокол) | |||
| Запад (Кунцево--Фили) | 1110 | 982 | 1160 |
| Юго-запад | 1270 | 1046 | 1210 |
| (Университет--Ясенево) | |||
| Юг (Каширская, Орехово) | 940 | 850 | 980 |
| Юго-восток | 830 | 780 | 890 |
| (Текстильщики--Выхино) | |||
| Восток (Измайлово, | 880 | 890 | 920 |
| Перово) | |||
| Северо-восток | 965 | 937 | 990 |
| (Алексеевская, ВДНХ) | |||
| Север | 970 | 930 | 960 |
| (Петровско-Разумовская) |
Офисы. В декабре--январе первичный рынок нежилых помещений в Москве находился в состоянии непривычного для зимних месяцев оживления. По мнению специалистов территориальных агентств Москомимущества, можно обнаружить несколько причин этого явления. Во-первых, сама по себе популярность коммерческих конкурсов вызвана прежде всего относительно низкой платой за аренду муниципального нежилого фонда. И чем дальше отодвигается во времени момент последнего повышения базовой ставки арендной платы, тем выгоднее становятся условия конкурсов для арендаторов — ведь муниципальные расценки установлены в рублях. А теперь вспомним, что последний раз базовая ставка арендной платы (она берется за основу расчета годовой арендной платы и стартовой цены прав аренды выставляемых на конкурсы помещений) изменялась в апреле прошлого года. А очередное повышение базовой ставки арендной платы (и стартовых цен права аренды) ожидается не раньше марта, так что у арендаторов есть реальный шанс дешево получить хорошее помещение.
Во-вторых, в последнее время на конкурсах по продаже прав аренды нежилых помещений появилось значительное количество объектов, традиционно пользующихся повышенным спросом у арендаторов — помещений на первых и вторых этажах домов. Как объясняют специалисты терагентств, причина этому такова. В конце прошлого года закончился срок аренды многих договоров между арендаторами и Москомимуществом. Для продления договора арендатор должен явиться в терагентство с соответствующими документами, подтверждающими его право на аренду помещений. Но довольно часто оказывается, что предоставленный договор аренды
незаконно, в результате чего помещение изымается и выставляется на торги.
В-третьих, участников муниципальных конкурсов по-прежнему привлекает возможность выкупа арендуемых помещений в собственность. Правда, одно из последних распоряжений московского правительства, предусматривающее увеличение в 1,5 раза базовой ставки стоимости 1 м2 при выкупе, лишило этой возможности определенное число арендаторов. Ведь и прежние ставки выкупа многим казались завышенными.
А теперь немного об отношениях между арендаторами и чиновниками. Сбор с арендаторов арендной платы и контроль за этим всегда составляли для чиновников Москомимущества серьезную проблему. Судя по всему, в недалеком будущем этим проблемам будет положен конец. Об этом свидетельствует принятое в январе постановление правительства Москвы #4 "О создании акционерного общества 'Производственно-коммерческая дирекция'". Вскоре в Москве начнет действовать новая структура, учредителями которой станут городское правительство в лице Москомимущества и банк "Столичный". Она и займется всеми вопросами взаимоотношений города с арендаторами — начиная с оформления договоров аренды и контроля за поступлением арендной платы и заканчивая расторжением договоров с неплательщиками. За эти услуги вновь созданная организация будет получать 3,5% от общей суммы арендной платы, взимаемой с арендаторов, и 30% от суммы штрафов, взимаемых с неплательщиков.
В целом же за период с августа 1994 года по январь 1995 года общая конъюнктура на вторичном рынке офисов (имеется в виду и аренда и продажа в собственность) складывалась так, что предложение превышало спрос на 20%. Специалисты объясняют этот факт функциональной непригодностью многих предлагаемых помещений для размещения в них офиса или магазина, а именно помещения с таким функциональным назначением пользуются сегодня максимальным спросом.
Если рассматривать установившуюся в последнее время структуру спроса более детальным образом, то, по данным агентства REAL, за последние несколько месяцев она не претерпела значительных изменений. Наибольший спрос (порядка 30%) приходится на помещения до 200 м2 под офис или банк. Примерно одинаковым спросом (около 20%) пользуются помещения под офисы или банк общей площадью до 3000 м2 и выше и небольшие помещения (до 200 м2) под магазины или кафе. И практически не вызывают интереса у арендаторов и покупателей большие по площади помещения под предприятия розничной торговли и общественного питания.
Что касается цен на вторичном рынке нежилых помещений, то за последние два месяца специалисты отмечают некоторое увеличение продажной цены престижных офисных помещений. С конца прошлого года средняя стоимость 1 м2 высококлассных офисных площадей увеличилась с $3500 до $4000. Продажная цена помещений среднего качества и конторского типа осталась на прежнем уровне и в зависимости от местоположения составляет $1000-2000/ м2.
Стоимость же аренды за последние два месяца практически не изменилась и на престижные помещения сохраняется на уровне $800-1500 за 1 м2 в год, на средние (за Садовым кольцом, отечественная отделка, не более 1-2 тел.) — от $300 до $550, и на "советские конторского" типа — от $200 до $300 за 1 м2 в год.
Земля. Сегодня инвестор, выбравший российскую недвижимость в качестве объекта вложения капитала, напоминает, пожалуй, былинного богатыря, стоящего на перепутье у камня-указателя. Последний ничего кроме трудностей и опасностей не сулит. Однако есть все предпосылки к тому, что дальнейшие события будут развиваться действительно, как в сказке, и рискующий должен быть вознагражден. Мы попробуем в этом инвестиционном обзоре пройтись по некоторым возможным дорожкам и определить наиболее опасный и наиболее легкий путь к достижению конечной цели в области операций с землей.
"Направо пойдешь..." Одним из наиболее простых и, пожалуй, самых распространенных до последнего времени способов спекуляций было вложение средств в большие незастроенные участки, расположенные в непосредственной близости от крупных городов, с целью их разбивки на более мелкие участки и дальнейшей перепродажи. При удачно сделанном выборе участка проведение подобных операций может принести от 15 до 40% годовых в валюте.
К вопросу выбора объекта вложения надо подходить аккуратно и расчетливо. Земельные участки должны обладать как минимум тремя важными характеристиками, гарантирующими спрос на них в будущем. Во-первых, правильное целевое назначение — участки должны быть предназначены либо под индивидуальное жилищное строительство, либо под садоводство. Лишь в этих случаях участок может быть приобретен в собственность, что дает возможность совершения дальнейших сделок купли-продажи. Во-вторых, участки должны быть расположены в более или менее живописном районе. И наконец, в-третьих, они должны иметь возможность подключения хотя бы основных коммуникаций (электричество, газ, вода). Иначе вложенные деньги могут зависнуть на неопределенный период времени.
В-четвертых, немаловажную роль играет и площадь земельного участка. Как показывает практика, наиболее выгодно приобретать земельные участки площадью 1,5-3 га. Участок большей площади будет в лучшем случае представлять собой кусок поля, граничащий с лесом. Затраты на освоение подобной земли будут значительно больше, но в конечном счете продастся лишь часть участка вблизи леса. И еще один момент. В среднем участок в Подмосковье площадью 3 га, отвечающий приведенным выше характеристикам, продается за 2-4 месяца. Для сравнения: участок площадью 20 га — за 1,5-2 года.
Отвечающими этим критериям наиболее привлекательными объектами сегодня являются участки, расположенные в 30 км от МКАД по Ленинградскому, Рублево-Успенскому, Пятницкому, Можайскому шоссе и в районе водохранилищ. Здесь за последний год стоимость земельных участков в среднем выросла на 25-45%.
"Налево пойдешь..." На рынке сегодня предлагается значительное количество земельных участков, предназначенных для ведения фермерских хозяйств. Разброс цен на такого рода участки очень велик и зависит в основном от личных амбиций владельцев. Стоимость участков площадью в среднем 30 га колеблется от десятков миллионов рублей до десятков тысяч долларов. Этот рынок пока совершенно не освоен, и возможность его охвата в ближайшем будущем представляется довольно призрачной. Эти участки относятся к классу неликвидных, спрос на такую землю отсутствует вообще.
Действительно, кому придет в голову покупать участок, чтобы заниматься на нем фермерством? Однако если учесть лояльность местных органов власти к изменению целевого назначения, то в принципе покупка таких земельных участков с расчетом на долгосрочную перспективу выглядит довольно привлекательной. Существенный недостаток заключается в том, что участки под фермерские хозяйства представляют собой большие поля или пастбища. Кроме того, в большинстве случаев они расположены далеко от города. Так что в дальнейшем продать такой участок под индивидуальное жилищное строительство или садоводство будет непросто, здесь надо заранее видеть пути реализации такой земли.
"Прямо пойдешь..." Совершенно неосвоенной нишей на земельном рынке выглядят сделки купли-продажи земельных участков под приватизированными предприятиями. Причем касается это не только Подмосковья, но и ряда крупных российских городов, где землю можно получить в собственность (единственное исключение — Москва, где местным земельным законодательством определено, что такую землю можно лишь арендовать). Если вплотную заняться этой проблемой, можно вполне неплохо подзаработать. Пожалуй, нет нужды объяснять выгоду приобретения за бесценок нескольких
гектаров земли в центре какого-либо города: согласно федеральному законодательству, стоимость участков под приватизированными предприятиями рассчитывается в основном по нормативной цене, что составляет в общем небольшие деньги. Известен случай, когда выкупная цена 3 га в центре поселка городского типа была определена в 26 тыс. рублей.
Операции по выкупу земельных участков начали совершаться недавно — с начала октября прошлого года, в соответствии с порядком выкупа, определенным в "Основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ". Всего было выкуплено лишь несколько сотен участков: в законодательстве — как федеральном, так и местном — пока полная неразбериха. Во многом одни пункты законов противоречат другим, и все решается за счет авторитета той или иной организации. Так что, как говорится, возможны варианты.
Вот один из них. Многие приватизированные предприятия, имеющие право на выкуп земли, по генеральному плану города подлежат выводу за городскую черту. Получается довольно интересная ситуация: муниципалитет заинтересован в земельном участке под этим предприятием, однако по закону он обязан ее продать предприятию в собственность. Через несколько лет местные власти будут вынуждены либо изменить генплан, что скорее всего нереально, либо выкупить этот земельный участок обратно, однако уже по цене, назначенной владельцем земли. Руководству таких предприятий неплохо было бы заглянуть в генплан города и в дальнейшем уже планировать свои действия в соответствии с ним.
Трудно пока сказать, пойдет ли процесс приватизации земли под предприятиями быстрыми темпами. Однако если пойдет, то предприятия могут составить серьезную конкуренцию муниципалитетам по предложению земельных участков под коммерческую и иную застройку. Цены на первичном рынке в этом случае поначалу могут заметно упасть, и тут важно не упустить момент, когда будут распределяться самые лакомые куски.
Региональные рынки недвижимости
Нижний Новгород. В январе цены на жилье в городе в долларовом выражении практически не выросли. Средняя цена 1 м2 колеблется от $290 в Автозаводском и Сормовском районах (удаленные от центра и экологически неблагоприятные территории) до $500 и $554 в престижных Советском и Нижегородском районах. Фактический разброс цен в зависимости от района еще более значителен, чем усредненные показатели. В январе за одну и ту же цену в $19-20 тыс. можно было купить однокомнатную квартиру в престижном Нижегородском районе или трехкомнатную — в рабочем Автозаводском.
Практически во всех районах города цена 1 м2 в 1-2-комнатных квартирах ниже, чем в 4-5-комнатных. Объясняется это чистой конъюнктурой: наибольшее количество предложений на рынке недвижимости приходится как раз на однокомнатные квартиры, 4- и 5-комнатных квартир предлагается очень немного. Чаще всего это комфортабельное жилье, покупают которое только очень состоятельные люди, а с них, как справедливо полагают продавцы, не грех запросить и подороже.
Высокий уровень инфляции привел к довольно необычному для города соотношению цен на первичном и вторичном рынках жилья. Традиционно первичный рынок был более дорогим, чем вторичный. Но отставание роста цен в строительстве от роста курса доллара привело к парадоксальной ситуации, и новое жилье можно приобрести по таким же или даже по более низким ценам, чем "старое". Например, на одной и той же улице в Советском районе предлагались "вторичные" квартиры по цене выше $400/м2, а в новом или строящемся доме — по цене 1,5 млн руб./м2. Кроме того, благодаря возможности долевого участия в строительстве и для физических лиц, то есть оплаты не всей суммы стоимости квартиры сразу, а частичной, поэтапной, существенно увеличивается круг потенциальных покупателей. Следствием такой ситуации может стать отток покупателей с вторичного рынка на первичный и последующее выравнивание цен на обоих рынках.
Екатеринбург. Ситуация на рынке жилья в Екатеринбурге в январе была относительно спокойной. Практически все более или менее интересные объекты недвижимости выставлялись на продажу в долларовом эквиваленте, и поэтому динамика изменения цен на квартиры, в принципе, соответствовала динамике роста курса доллара США. Если за январь доллар подорожал на 13%, то квартиры — в среднем на 14%.
Количество предлагаемых к продаже квартир плавно увеличивается, однако ликвидность их снижается. Изменилась и структура предложения жилья: в списках риэлтерских фирм существенно увеличилась доля комнат и однокомнатных квартир. В то же время заметно снизилось количество предлагаемых к продаже трехкомнатных квартир.
По мнению экспертов из квартирного агентства "Гранд отель", в феврале следует ожидать существенных трудностей с реализацией выставленных на продажу квартир. Причин несколько: во-первых, стоимость 1 м2 общей площади квартир, достигнув к концу января стоимости 1,158 млн руб., продолжает расти; во-вторых, постоянно возрастает количество предложений; в-третьих, остается высоким и уровень ожидаемой инфляции — 15-20% вместо прогнозировавшихся ранее 5-8%. В определенной степени сказывается и отвлечение денежных средств в различные инвестиционные проекты, прежде всего в жилищные облигации.
Помимо этого, на ситуации на вторичном рынке жилья может отрицательно отразиться и активизировавшееся внимание к наиболее деятельным риэлтерским фирмам со стороны Отдела по борьбе с экономическими преступлениями (ОБЭП). Недавно сотрудники этой правоохранительной службы парализовали деятельность агентства недвижимости "Алекс", проведя обыск в фирме и наложив арест на 350 квартир, которые выставлялись на продажу этой фирмой. Подробности дела не разглашаются, но по некоторым данным, речь, в частности, идет о возможных махинациях с приватизацией квартир, владельцы которых давно умерли. ОБЭП усиленно интересуется положением дел и в таких крупных компаниях, как "Богатый дом", "КУПЕ" и других.
Тольятти. Квартирный рынок Тольятти за последний месяц претерпел мало изменений. Рублевые цены на квартиры продолжают расти. По данным инвестиционно-строительной корпорации "Жемчужина России", двухкомнатные квартиры улучшенной планировки в самом дорогом Автозаводском районе подорожали на 30-35%. Однако в отношении цен, приведенных к долларовому эквиваленту, вырисовывается иная картина — они снижались в прошлом году, снижаются и в этом.
Снижение долларовой цены отмечается в отношении всех однокомнатных "хрущевок" и большей части однокомнатных квартир улучшенной планировки. Среди двухкомнатных квартир было зафиксировано незначительное повышение цены на квартиры в домах новой застройки в Комсомольском районе. Однако объясняется это чисто структурным моментом — увеличением в продажах доли дорогих квартир.
И лишь в отношении трехкомнатных квартир ситуация несколько изменилась. Практически во всех районах города долларовые цены на них в январе увеличивались. Не составили исключения даже трехкомнатные "хрущевки", цена на которые возросла с $14,4 тыс. в декабре до $15,9 тыс. в январе. Таким образом, разрыв цен между престижным и непрестижным жильем еще более увеличился.
Что касается спроса и предложения, то по данным "Жемчужины России", по-прежнему спрос превышает предложение по всем типам квартир за исключением четырехкомнатных. Наибольшим (порядка 38%) пользуются однокомнатные квартиры. Максимальное же предложение приходится на 2-комнатные квартиры (порядка 40% от общего количества выставляемых квартир).
Таблица 3
Средние цены на квартиры в Екатеринбурге в январе (тыс. руб.)
| Дата | 1-комн. кв-ры | 2-комн. кв-ры | 3-комн. кв-ры | 4-комн. кв-ры |
|---|---|---|---|---|
| 03.01.95 | 31 900 | 44 750 | 73 650 | 88 650 |
| 11.01.95 | 31 300 | 46 800 | 73 700 | 89 100 |
| 17.01.95 | 32 900 | 48 900 | 76 600 | 89 100 |
| 25.01.95 | 34 615 | 51 400 | 79 850 | 94 540 |
| 31.01.95 | 36 120 | 53 200 | 83 960 | 97800 |
Таблица 4
Средние цены на квартиры в Тольятти
| Тип квартиры | Автозаводский район | Центральный район | Комсомольский район | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| млн руб. | $ тыс. | млн руб. | $ тыс. | млн руб. | $ тыс. | |
| однокомнатные "хрущевки" | 37,8 | 10,5 | 33 | 8,7 | ||
| однокомнатные улучш. | 51,1 | 13,5 | 48,6 | 12,9 | 47,8 | 12 |
| планировки | ||||||
| двухкомнатные "хрущевки" | 50,4 | 13,3 | ||||
| двухкомнатные улучш. | 68,7 | 18,1 | 67,517,7 | 63 | 16,7 | |
| планировки | ||||||
| трехкомнатные "хрущевки" | 60 | 15,9 | ||||
| трехкомнатные улучш. | 80 | 21,1 | 82,5 | 21,8 | 80 | 21,1 |
| планировки | ||||||
Андрей Шмаров, Александр Водянов, Сергей Агеев, Ольга Гаврилова, Лина Калянина, Елена Новомлинская, Максим Рубченко, Виктор Смирнов, Андрей Чугунов, Владимир Яхонтов