Недвижимость катится под гору
Рынок недвижимости Петербурга в 2008 году развивался неравномерно. Если первый квартал удивлял риэлторов и девелоперов невероятным ростом цен, то уже в мае рынок замер. Тогда строительные компании еще надеялись, что осенью рост возобновится, и все дело в начавшемся периоде отпусков. Осень, однако, принесла совсем другие плоды. Стало очевидно, что спрос падает. В отрасли начались массовые сокращения, а девелоперы начали требовать помощи у государства.
С января по апрель рост цен на рынке недвижимости составил около 20%. В начале года петербургские строители прогнозировали, что рост цен в 2008 году составит 40%, причем самый пик роста, как они говорили, придется на август-сентябрь. Но в мае рост неожиданно прекратился. Неожиданно потому, что замедление, как правило, происходит в июне-июле — в связи с сезоном отпусков. К середине года стало понятно, что стагнация с отпусками никак не связана. Тогда же появились и первые прогнозы о снижении цен. Впрочем, до середины осени 2008 года строители уверяли потребителей в том, что рост цен все же продолжится. Например, Матвей Закашанский, генеральный директор ЗАО "Строительное объединение "М-ИНДУСТРИЯ"" в августе уверял, что в ближайшие полугодие удешевления жилья не ожидается и до конца года рост цен будет ожидаемым и плавным — на уровне 1,5-2% в месяц. "В конце года, скорее всего, спрос активизируется и это несколько ускорит рост", — заявлял руководитель "М-ИНДУСТРИИ". А Артур Кириленко, президент ЗАО "Строймонтаж", прогнозировал рост цен и в 2009 году — еще на 15-20%. Хотя уже с сентября многие компании стали использовать давно апробированные схемы завуалированных скидок, в виде всевозможных преференций различным слоям населения — от молодежи до многодетных семей.
Строители, давая осторожные прогнозы о временном замедлении и дальнейшем плавном росте, пока еще не понимали (или отказывались признавать), что кризис дошел и до Петербурга. В стагнации они винили проекты комплексного освоения территорий, заявленные рядом крупных московских компаний в конце 2007 — начале 2008 года.
"Такие проекты создали у обывателей, да и у некоторых представителей рефрентных групп иллюзию, что перенасыщение предложения не за горами", — говорил Марк Лернер, генеральный директор компании "Петрополь".
Однако к началу осени стало понятно, что и крупные проекты не виноваты. Уже тогда большинство из них имели неясную судьбу — а некоторые оказались заморожены. По сути, из заявленных в прежние годы в Петербурге проектов-миллионников до реализации жилья пока дошла "Балтийская жемчужина" (реализуется на средства китайских инвесторов на юго-западе Петербурга).
БАНКИ НАПУСТИЛИ МОРОЗА
Причиной заморозки анонсированных проектов по комплексной застройке территорий стали сложности с их финансированием. Проблемы с фондированием, которые уже испытывала банковская система, отразились и на строительном комплексе Петербурга. Девелоперам стало сложнее получить кредит. Российский рынок кредитования устроен следующим образом: чтобы дать заемщику денег в долг, банк сам берет кредит — как правило, в западных банках, где процентные ставки более щадящие. Однако как только в США банки понесли многомиллиардные убытки, это сразу повлекло за собой недоверие финансистов во всем мире к операциям с недвижимостью. Зарубежные банки либо перестали давать кредиты вовсе, либо повысили проценты, следствием чего стало ужесточение условий кредитования. Бурный рост банковского кредитования в течение последних лет во многом обеспечивался строительным рынком, участники которого занимают значительную часть в ссудном портфеле банков. Ипотека стала тормозить. Банки ужесточили требования к заемщикам, увеличили кредитные ставки как в рублях, так и в валюте. Следующими на очереди оказались строители — небольшие банки вообще отказались от кредитования строительных компаний. Остальные увеличили ставки кредитов до 20-25% годовых, но и их стало крайне сложно получить.
Вслед за жильем проблемы стал испытывать и сектор коммерческой недвижимости. О заморозке всех проектов заявила компания "Теорема", перенесла сроки реализации комплекса офисных зданий "Электрик-Сити" группа ЛСР. Такие крупные компании как Ruric, "Адамант" и другие заявили о готовности продать свои проекты.
Все эти перипетии неизбежно сказались на рынке труда. Вчерашний дефицит профильных специалистов сменился появлением в открытых источниках большого количества заинтересованных в рассмотрении предложений кандидатов. Рынок развернуло в сторону работодателя. Еще в августе на одного кандидата приходилось по два-три предложения, сейчас ситуация сменилась на прямо противоположную. Зарплатные ожидания соискателей сократились в 1,5 раза, говорят специалисты контор по найму. По разным оценкам, доля сокращений в строительных компаниях составила по итогам года от 10 до 40%.
ГОСУДАРЕВА ПОМОЩЬ
Администрация Петербурга вынуждена была срочно предпринимать меры для поддержания угасающего инвестиционного процесса. Фонд имущества Петербурга уже в ноябре скорректировал свою политику и на земельные торги стал готовить нарезанные на более мелкие площади участки — интерес к большим территориям земли на десятки гектар у инвесторов практически пропал. На протяжении последних лет администрация Петербурга подвергалась жесткой критике за нежелание "мелочиться" — под жилье на торги выставлялись преимущественно территории под комплексное освоение, где можно построить сотни тысяч квадратных метров. Готовить к торгам большой участок менее затратно, а работать с одним инвестором легче, чем с десятком. Но такая практика практически перекрывала доступ к городской земле девелоперам средней руки, неспособным сразу заплатить десятки миллионов долларов за права на строительство.
Следующим шагом, предпринятым властями для того, чтобы поддержать на плаву строительные компании, остро нуждающиеся в оборотных средствах, стали конкурсы по закупке жилья для социальных нужд. По словам генерального директора ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" Андрея Степаненко, в нынешних экономических условиях город — единственный покупатель, готовый принести в строительную отрасль живые деньги. На эти цели планировалось потратить 12,9 млрд рублей, цена закупки жилья была установлена на уровне 47,3 тыс. рублей за квадратный метр. Власти были уверены, что строители с радостью станут реализовывать жилье на торгах. Однако строители проигнорировали первый конкурс, прошедший в декабре, заявив, что установленная цена — ниже себестоимости. Единственным желающим продать городу жилье стал "Дальпитерстрой", реализовавший 438 квартир в Шушарах. Очередной конкурс по закупке жилья назначен на февраль 2009 года.
Впрочем, строители по-прежнему продолжают пугать население ростом цен. Необходимость немедленного приобретения недвижимости они объясняют тем, что из-за падения спроса станет строиться меньше жилья. Через два-три года это приведет к тому, что объем предложения существенно сократится, возникнет дефицит, и ситуация с резким ростом цен повторится. То, что рано или поздно рост возобновится — очевидно. И когда-нибудь рекорды весны 2008 году будут побиты. Однако то, что рост будет резким — совсем не очевидно. Кризис подкосит финансовые возможности не только строителей, но и потенциальных покупателей жилья. И вряд ли платежеспособность покупателей будет восстанавливаться сразу. Пока же риэлторы продолжают делать прогнозы о продолжении снижения спроса и, соответственно, цены на недвижимость. По оценкам некоторых риэлторов, в 2009 году стоимость жилья может опуститься до 60 тыс. рублей за квадратный метр.