Земля с сюрпризом
коммуникации
За прошедшее с начала кризиса время стало ясно: земельные участки без подряда стабильно держатся на пике покупательского спроса. Главным образом — по причине привлекательной стоимости. Но одной из главных проблем при покупке земли без подряда становится проведение коммуникаций, причем это вопрос не только больших денег, но и долгого времени.
От теории к реальности
Увеличение доли участков без подряда — одно из принципиальных изменений на земельном рынке. Основные причины — надежность земли как объекта инвестиций, с одной стороны, и стремление девелоперов сгенерировать финансовый поток при относительно невысоких затратах — с другой. Кроме того, как говорит Дмитрий Герасимов, директор по продажам дачного поселка "Окская слобода", из-за того, что оптовый рынок земли, оперировавший большими, от 5 га, участками, в начале года встал полностью, собственники земли массово стали уходить из оптового рынка в мелкую розницу.
В настоящее время, по данным коммуникационной группы "Земер", доля участков без подряда составляет 85% нового предложения. На рынок также стали выходить проекты, в рамках которых участки без подряда предлагаются без подведенных к ним коммуникаций. Стоимость таких участков в разы ниже основной массы предложения на рынке. Начав предлагать более дешевый продукт, девелоперы смогли охватить тех потенциальных покупателей, которым в докризисный период уделялось мало внимания. Для многих из них возможность купить участок без подряда в 10 соток за 500-600 тыс. рублей, да еще и в рассрочку, стала поистине счастливой.
Аналитики, наблюдая за ростом объема нового предложения участков без подряда в сегменте "эконом", прогнозировали, что в перспективе рынок может вернуться к неорганизованной застройке на 6-8 сотках. Предполагалось, что в будущем в некоторых проектах (вероятно, даже нескольких десятках), особенно самых дешевых, где земля сейчас продается от 15 тыс. рублей за сотку, может возникнуть проблема подвода коммуникаций. Сегодня можно сказать, что предположения эти начали оправдываться.
Коммуникации: скорее нет, чем есть
Наличие центральных коммуникаций, как правило, подразумевает подведение электричества на территорию участка собственника (обычно 10 кВт на коттедж) и наличие в поселке центрального водопровода (для поселков бизнес- и элит-класса) либо общей или индивидуальной для каждого участка скважины (для поселков экономкласса). Большинство поселков, планирующих подведение коммуникаций в скором времени, имеют согласованные техусловия на их подведение. Часть девелоперов (примерно 30%) еще не имеет техусловий и только предполагает возможность проведения коммуникаций на данный участок.
"Среди этих 30% не менее трети знают, что подведение коммуникаций к участку, которым они владеют, невозможно, однако умалчивают об этом при продаже. Существует большая вероятность, что их клиенты останутся без центральных коммуникаций в будущем",— утверждает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации "Инком".
"Если рассматривать элитные поселки, расположенные в пределах 50 км от МКАД, то примерно к 90% коммуникации подведены,— рассказывает Андрей Уфимцев, директор по продажам компании "Новое качество".— В более дешевом сегменте, расположенном в пределах 50-100 км от МКАД, соотношение другое: примерно к 30% поселков проведены коммуникации". По его мнению, появление к концу года землевладельцев, оставшихся без коммуникаций, вполне возможно.
В компании "Инком" пока не спешат с такими выводами. Для того чтобы начать строительство коммуникаций и подвести их к каждому участку, необходимо, чтобы поселок был распродан как минимум на 80-90%. "Недовольные собственники, которым девелоперы обещали подведение, однако не выполнили обязательств, могут появиться предположительно через год-два, когда поселки, начавшие в этом году продажу участков без подряда, будут полностью распроданы",— говорит Дмитрий Таганов.
Артур Хахоков, директор по продажам компании "Красивая земля", считает, что время недобросовестных девелоперов ушло. "Мне неизвестны случаи, когда компания сознательно идет на обман, то есть начинает продажи участков, обещает подвести коммуникации, но ничего для этого не делает. Другой вопрос, что девелоперы, как правило, не успевают в срок с подведением. Опоздание может длиться от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако везде рано или поздно коммуникации подводятся",— сообщает Артур Хахоков. По данным "Красивой земли", примерно в двух из десяти поселков с участками без подряда, находящихся в продаже, подведены инженерные коммуникации.
Юрий Сорокин, директор по развитию ГК "Партнеры земли", указывает еще на ряд причин помимо недобросовестности, по которым собственник земли может остаться без коммуникаций. "Основная причина, по которой инженерные коммуникации подводятся с опозданием,— нехватка средств у девелопера. Ведь он подводит коммуникации на те деньги, которые собирает с продажи участков. Если продажи идут медленнее, чем ожидалось, возникают проблемы со строительством коммуникаций",— объясняет Юрий Сорокин.
Неудивительно, что в некоторых поселках, где продаются участки без подряда, жильцам отказываются проводить коммуникации, пока не будет продано, допустим, три четверти площадей. Бывают случаи, по словам Юрия Сорокина, когда девелоперы с самого начала не берут на себя тех или иных обязательств. "Например, в Воронежской области есть поселок без подряда, где девелопер подвел к границе трансформаторную подстанцию и этим ограничился. Подстанция есть, но линии электропередачи к участкам не подведены. В договоре недостаточно четко были указаны обязательства девелопера, поэтому в этой ситуации выходит, что никакого нарушения условий договора не было",— рассказывают в ГК "Партнеры земли".
Земля и риски
Основные сложности с проведением коммуникаций, по словам Андрея Уфимцева, заключаются в отсутствии финансирования и монополизированного рынка. Девелопер должен пройти массу согласований, прежде чем начнется процесс проведения. Компания не сможет строить поселок без подведения к нему коммуникаций, это жестко регламентируется. В основном сложности, говорит Юрий Сорокин, носят финансовый характер. Довольно дорогими являются работы по прокладке сетей, они оцениваются в десятки миллионов рублей. Не всегда у девелопера на начальном этапе реализации проекта есть такие деньги. Иногда сетевые операторы могут запросить за подключение высокую цену, что автоматически влияет на конечную цену для потребителя. В некоторых случаях она становится слишком высокой, и чтобы проект оставался конкурентоспособным по цене, девелоперам приходится жертвовать нормой прибыли других проектов.
Как считает Дмитрий Герасимов, чтобы избежать неприятностей, связанных со срывом сроков строительства коммуникаций, не стоит покупать землю в поселках, где нет и намека на инженерные сети, а есть только обещания девелопера подвести их в будущем. Компания должна представить покупателю технические условия на свои сети и реальный план их проведения в поселке. "Покупать участки без подряда в чистом поле не рекомендуется категорически! Надо сказать, что сейчас потребитель стал осторожнее и разборчивее, так как шоковая кризисная терапия просветляет ум, пробуждает аналитические и критические способности, и продавцам земельных участков приходится это учитывать и тщательнее готовить рыночные предложения",— говорит Дмитрий Герасимов.
По словам Артура Хахокова, стоимость подведения коммуникаций на объектах "Красивой земли" сегодня составляет 250 тыс. рублей за 7 кВт, 150-200 тыс. рублей с участка за газоснабжение, а также расходы на водоснабжение (бурение артезианской скважины — одна скважина используется, как правило, на два-четыре участка). Это примерно 200 тыс. рублей за скважину глубиной 50-70 м и около 300 тыс. рублей за скважину глубиной около 100 м. По данным Юрия Сорокина, в проектах ГК "Партнеры земли" стоимость подведения коммуникаций в среднем составляет 200-400 тыс. рублей с участка в зависимости от региона и набора коммуникаций.
"Если просто приобретать землю, то продавец не обязан проводить свет и тепло, и все риски твои, и самый главный из них — не получить этих коммуникаций совсем,— предупреждает Андрей Уфимцев.— Если же продавец обязался провести коммуникации, то рано или поздно он их проведет. Сейчас практически не бывает такого, чтобы продавцы совсем не выполняли своих обязательств, так как дело грозит судом. Они могут замораживать, приостанавливать работы, но не отказываться совсем. В зависимости от конкретного случая и конкретной компании задержка с подведением может длиться в среднем один-два года".
Оправдан ли риск?
Как утверждает Геннадий Теряев, директор по развитию Rodex Group, рынок земли без подряда в ближайшем будущем переживет ажиотажный спрос, затем "умрет" и станет нишевым, так как не будет сопровождаться законодательной поддержкой. "Массовые проекты исчезнут с рынка — останутся сегменты бизнес-класса и элитные предложения. Слишком велики риски в сегменте участков без подряда, клиент может так и остаться владельцем куска земли в поле у дороги",— полагает господин Теряев, считающий, что покупатель недорогих участков без подряда не сможет справиться с дальнейшей финансовой нагрузкой в виде оплаты проведения коммуникаций.
С мнением экспертов, оперирующих в сегменте недвижимости бизнес- и элитного класса, не согласен Максим Лещев, руководитель компании "ГЕО-Девелопмент", продающей земли без подряда оптом и в розницу. По словам Максима Лещева, оптовый рынок земли сейчас фактически умер — неудивительно, что дешевые земельные участки пользуются спросом у людей, которые не могут позволить себе приобретать землю, в том числе с домом, по другой стоимости, в более дорогом сегменте. "Организация бесподрядных поселков сегодня — это вынужденная мера, возможно, через год на рынке наступит насыщение, но пока у потребителей есть лишь одна возможность приобрести недорогую землю и реализовать свое желание построить дом самому",— уверен Максим Лещев.
И все же, по мнению экспертов, даже будущие расходы на подведение коммуникаций оправдывают покупку земли без подряда. "Она оправданна в любом случае: каждая сотка земли без подряда обходится примерно в два раза дешевле. Стоимость коммуникаций для участка может составлять в среднем 300-500 тыс. рублей",— полагает Андрей Уфимцев.
"В любом случае это намного дешевле, чем приобретение коттеджа с готовыми коммуникациями. Да, в этом случае покупателю придется подождать как минимум несколько месяцев, пока будут подведены коммуникации. Но даже со всеми расходами в регионах он может купить участок не дороже 500-700 тыс. рублей",— подсчитывает расходы Юрий Сорокин.— Коробку дома, накрыв ее крышей, своими силами в регионах можно возвести за 1-1,5 млн рублей. Таким образом, общая стоимость составит 1,5-2 млн рублей.
Однако стоит помнить, что коробка и крыша — это еще не весь дом. В готовых поселках строительство дороже, но завершается гораздо быстрее.