Доходная чужбина

Покупка иностранной недвижимости в кризис — хороший способ инвестировать деньги в активы, продающиеся с большим дисконтом. И если в прошлом году инвесторы выискивали перспективные качественные объекты по бросовым ценам, то сейчас приоритет отдается объектам, которые начнут приносить доход сразу.

ЮЛИЯ ПОГОРЕЛОВА

Согласно исследованию международного агентства недвижимости Gordon Rock, объем инвестиций россиян в зарубежную недвижимость в 2009 году составил $10,8 млрд, что в относительном выражении всего на 10% меньше, чем в 2008-м. Наиболее популярными у россиян странами в 2008 году были Болгария, Черногория и Испания, а в 2009-м — Болгария, Черногория и Германия. При этом эксперты подчеркивают, что прошедший год был хорошей возможностью для приобретения объекта с дисконтом, хотя о получении дохода речи не было. Если сравнивать прошлый и позапрошлый годы, то очевидно, что в 2009-м многие стали рассматривать кризис как возможность купить объект для долгосрочного инвестирования. Так, в 2008 году, по данным Gordon Rock, с целью приобретения дома для отдыха было заключено 60% сделок, а с инвестиционными целями — 15% сделок. В 2009 же году — 40 и 25% соответственно.

Сейчас европейский рынок недвижимости, который взял курс на стабилизацию, опять становится интересным с инвестиционной точки зрения. Меры по снижению ставки рефинансирования, которые иностранные государства принимали в самом начале кризиса, дали свои плоды: сегодня ипотечные ставки в Европе находятся на рекордно низком уровне. Поэтому доступность ипотечного кредитования и коэффициент заемных средств (который за полгода восстановился до уровня 85-95%) позволили ценам на недвижимость снова показать рост.

В свою очередь, инвесторы, которые получили доступ к большему количеству объектов по приемлемым ценам, сейчас ориентируются только на качественные объекты на проверенных рынках. По данным компании Knight Frank, положительная динамика цен на недвижимость в 2009 году была отмечена более чем в половине европейских стран. По итогам года наибольший рост продемонстрировали Израиль (12%), Австрия и Мальта (9,7%), Швейцария (7%). В Испании, Дании и Ирландии значительный избыток предложения сдерживает рост цен.

Отрицательная динамика цен зафиксирована в Португалии (0,3%), Словакии (1,5%), Чехии (2%), Греции (2,1%), Хорватии (3,1%). В тройку же аутсайдеров вошли Болгария (28%), Литва (34,2%) и Эстония (35,8%), при этом отрицательная динамика цен на жилье в этих странах сохраняется.

Наиболее выгодными рынками для инвестирования в 2010 году эксперты называют Великобританию, Францию, Австрию и Швейцарию. Но прежде, чем купить зарубежное домовладение, стоит определиться со своими инвестиционными целями. "Иногда клиенты хотят купить дом на побережье, проживать там летом с семьей, а зимой сдавать в аренду. Такая ситуация невозможна, так как спрос на курортную недвижимость возрастает именно в сезон. От характера задачи зависят варианты решения. Если недвижимость необходима, например, для получения шенгенской визы или вида на жительство, то лучше всего рассмотреть страны, где это проще всего сделать, а недвижимость подобрать именно в том месте, где спрос на нее высок и можно получить хороший арендный доход. Если вы хотите совмещать свой отдых с получением дохода от недвижимости, то надо рассматривать вариант на море и близко к крупным городам, чтобы был обеспечен круглогодичный спрос",— рассказывает гендиректор компании "Миэль DPM" Наталья Завалишина.

В Великобритании наибольший интерес представляет Лондон, который сильно пострадал от кризиса, но сейчас демонстрирует высокий рост цен. По прогнозам экспертов, именно Лондон и юго-восток страны будут быстрее оживать после значительного падения цен во время кризиса. По данным компании Knight Frank, с апреля 2009 года цены в Лондоне выросли на 15%, но и сейчас они все еще на 12% ниже своего максимума, которого достигали в марте 2008-го. "Накануне старта сезона весенней активности на рынке у нас есть основания полагать, что остаются существенные предпосылки для продолжения процесса восстановления цен. В прошлом году Центральный Лондон привлек внимание иностранных инвесторов за счет подешевевшего фунта стерлингов и низких ставок по ипотечным кредитам. Девальвация фунта обеспечила иностранному инвестору при покупке недвижимости в Лондоне в зависимости от конкретной валюты дисконт от 30 до 45% по сравнению с докризисным пиковым значением",— считает руководитель отдела зарубежной недвижимости Knight Frank Елена Юргенева. Приобретая квартиру, можно также рассчитывать на доход 4-5% годовых от сдачи ее в аренду, что будет покрывать затраты на обслуживание кредита, а в долгосрочной перспективе можно получать и капитальный доход за счет роста цен на жилье.

Австрию и Швейцарию инвесторы сейчас рассматривают как наиболее стабильные рынки. Так, в Австрии доходность от аренды составит около 6% годовых, в Швейцарии пока меньше — 2-3% годовых. "Консервативным инвесторам мы рекомендуем Швейцарию. Благодаря большому количеству ограничительных мер, введенных властями кантонов, рынок недвижимости Швейцарии на протяжении многих лет был закрыт для инвесторов-нерезидентов, поэтому на нем не были отмечены спекулятивный рост рынка и неизбежно следующий за ним спад. В настоящее время россияне имеют возможность приобрести апартаменты в новом комплексе частных резиденций Du Parc Kempinski Private Residences на берегу Женевского озера — девелопер проекта обладает разрешением на продажу апартаментов иностранцам",— рассказывает Елена Юргенева.

При инвестициях в европейскую недвижимость целесообразно делать основной упор на получение дохода от аренды. Как правило, в среднем эта доходность составляет 5-7%. "Я сейчас бы не стала ориентироваться на быструю доходность. Даже если мы говорим о дефолтных объектах коммерческой недвижимости в рабочем состоянии, дисконт должен быть очень существенным, а объект — не требовать никаких вложений, чтобы его окупить за семь-восемь лет. Многое зависит от места",— предупреждает Наталья Завалишина. Сейчас инвесторы при выборе страны инвестирования все чаще рассматривают такие факторы, как транспортная доступность, безопасность, окружающая среда, а также прозрачность правового режима в стране и доступность ипотеки.

Если вы ориентируетесь на получение дохода с арендных платежей, то выгодно инвестировать в недвижимость Германии. По данным компании IntermarkSavills, только 43% населения здесь являются собственниками квартир, остальные предпочитают жить в съемном жилье. Инвесторы практикуют и такой способ: скупают блоками небольшие квартиры (средней стоимостью €20 тыс.) и сдают в аренду студентам. Но здесь важно помнить о том, что большинство населения предпочитают оставаться арендаторами, а потому в Германии плохо развит вторичный рынок. Значит, продать купленные объекты и получить с них доход (кстати, цены там не растут по той же причине) будет весьма сложно.

Президент международного агентства Gordon Rock Станислав Зингель советует присмотреться к рынкам Австралии и Израиля, которые в 2009 году продемонстрировали существенный рост: "В Австралии иностранцам разрешено инвестировать только в строящееся жилье. Поскольку сейчас там наблюдается острая нехватка новостроек, самый минимальный прогноз на 2010 год по росту цен — 13,5%. В Израиле инвесторы, ранее вкладывавшие деньги в Восточную Европу, переориентировались на внутренний рынок. Кроме того, спрос здесь поддерживается не только со стороны иностранцев, но и местным населением. Сейчас здесь сложилась уникальная ситуация: покупать квартиру по ипотеке (ставки начинаются от 2% годовых) выгоднее, чем снимать. Поэтому, когда молодая семья накопит хотя бы 10% от стоимости квартиры, она берет кредит. Многие продают свои квартиры, взятые в кредит ранее, и оформляют заем на новых условиях".

По-прежнему актуален вариант приобретения хорошего объекта со значительной скидкой. "В Латвии есть проекты, по которым снижение достигает 75% от предыдущей стоимости, в Испании — 30% и т. д. Вход на рынок в нижней стоимостной позиции также достаточно интересен",— считает Наталья Завалишина. Вот основное правило инвестирования на рынках, находящихся на дне: нужно рассматривать их с точки зрения роста по крайней мере в пятилетней перспективе. "Я не вижу потенциала в испанской недвижимости. Много объектов недостроено, построенные объекты продаются с трудом, неблагоприятные экономические факторы — безработица достигает 20%. Если есть необходимость инвестирования в Испанию, то это Барселона",— говорит руководитель департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс.

Приобрести недвижимость с дисконтом можно и в США. "В Америке падение цен в таких популярных районах, как Флорида и Калифорния, составило 40%. Сейчас цены находятся на психологическом минимуме за 15 лет, и корректировка в 2-5%, которая сейчас наблюдается на рынке, не повлияет при инвестициях в пять-десять лет. Помимо этого, желая сбросить с баланса залоговые дома, банки их продают с существенным дисконтом — по 30-40 центов за $1",— рассказывает Станислав Зингель. Но у залоговых объектов есть свои нюансы. Во-первых, такие предложения нужно тщательно отслеживать, а приобрести их из Москвы, дистанционно, попросту невозможно. Во-вторых, если объект дошел до аукциона, значит, ни владелец, ни банк не смогли его продать. Ликвидность такого объекта весьма спорная, поэтому инвестору нужно хорошо знать рынок, где он покупает, и вкладывать много средств в такой объект.

Принципы инвестирования давно и хорошо известны. "Чтобы получить максимальную доходность, нужно ориентироваться на объект небольшой площади. В южных странах это 80 кв. м, на горнолыжных курортах — 50 кв. м. На первой линии моря стоит покупать объекты на молодых рынках, например в Турции. На старых рынках лучше покупать объекты в 2-3 км от первой линии — из-за высокой стоимости квадратного метра на береговой линии получить доход от аренды нереально. Я советую ориентироваться на Бодрум и Стамбул. Например, в Бодруме есть ограничение на строительство — на многоэтажную застройку, по количеству юнитов и т. д., что сдерживает хаотичное строительство",— рассказывает Игорь Индриксонс. В Бодруме двухкомнатная квартира (100 кв. м) с террасами обойдется в €120 тыс.

Игорь Индриксонс советует воздержаться от инвестиций в Панаму, Египет, Болгарию, юг Италии (Калабрию). "В Италии, несмотря на активную застройку, нет вторичного рынка и, следовательно, ликвидности объекта. Цены в этих регионах растут только на бумаге — застройщики просто указывают большую цифру",— считает он.

По наблюдениям участников рынка, в этом году интерес к инвестированию в зарубежную недвижимость, в частности благодаря возобновившейся возможности получать стабильный доход, возрастет. Так, по оценке компании Gordon Rock, в 2010 году объемы вложений россиян в квадратные метры за границей вырастут до $12,5 млрд. "Общее состояние мирового рынка недвижимости постепенно приходит в норму, но, безусловно, восстановление не будет резким и стремительным. По итогам третьего квартала 2009 года рост цен был отмечен почти в 70% стран. Мы прогнозируем, что через год-два 50% портфеля активов HNWI может приходиться на недвижимость (сегодня этот показатель равен 30%), и полагаем, что спрос со стороны российских инвесторов, заинтересованных в сохранении своего капитала и поддержании его высокой ликвидности, не будет сокращаться. Напротив, многие будут внимательно следить за рынком, чтобы не упустить возможность приобрести высококачественные объекты, прежде чем цены вернутся к уверенному росту",— считает Елена Юргенева.