Коэффициент сноса

Кризис затормозил выполнение всех "социально ориентированных" программ городского строительства. В том числе самую массовую из них — снос пятиэтажек. Как выяснил "Дом", в этом году за счет бюджета будут реконструированы в лучшем случае 13 пятиэтажных кварталов. Жителям остальных "хрущевок" придется ждать частных инвесторов.

Лукавая цифра

Как ни странно, руководители города не могут прийти к согласию даже в таком простом, казалось бы, вопросе: сколько всего пятиэтажных и ветхих домов предназначено к сносу. "Порядка 34 млн кв. м жилых площадей — это пятиэтажные, трех- и четырехэтажные дома, износ большинства которых на сегодняшний день достаточно велик, и к 2025 году почти все такие дома будут находиться в ветхом состоянии",— заявлял главный архитектор столицы Александр Кузьмин в июне прошлого года. По его словам, если не заниматься вопросом реконструкции и сноса таких домов сейчас, то "в 2025 году в одночасье мы не справимся с этой проблемой".

Уже в конце сентября первый заместитель мэра, глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин уточнил: "Всего в столице более 32 млн кв. м некомфортного жилья, к сносу предназначается 22 млн". Оставшиеся 10 млн кв. м жилья господин Ресин назвал "хорошими, крепкими домами", которые "будут капитально отремонтированы".

А в самом конце года оказалось, что к сносу Генпланом предназначено всего 19 млн кв. м. Итого, количество ветхого жилья за полгода сократилось с "почти 34 млн кв. м" до 19 млн. Если "хрущевки" продолжат молодеть такими темпами, то через полгода-год все они окажутся "крепышами" и сносить ничего не придется вовсе.

"Главный инвестор" и прочие

Сколько бы ни было теоретически идущих под снос кварталов пятиэтажной застройки, их судьба в настоящее время зависит в основном от того, найдутся ли инвесторы, желающие вложить деньги в их реконструкцию.

Проблема привлечения инвесторов имеет свою историю. Привычные когда-то угрозы девелоперам "обойтись без их услуг" привели в 2007 году к логическому итогу. Власти прямо заявили, что мэрия станет "ведущим девелопером столицы", а частные компании пойдут к ней на подряд. Девелоперы заявили, что скорее уйдут из столицы. "Мы мечтаем об этом",— отреагировал руководитель НИиПИ Генплана Москвы Сергей Ткаченко.

Кризис внес в планы властей свои коррективы. По итогам 2009 года город выкупил и построил жилья за счет бюджета в два с половиной раза меньше, чем в предкризисном 2007-м. "Ведущий девелопер столицы" оказался несостоятельным. В середине прошлого года Владимир Ресин сообщил, что в 2010 году ожидает роста инвестиционного строительства в Москве: "Мы ставим перед собой задачу открыть целый ряд новых инвестиционных объектов по жилью в Москве в будущем году". В том же ключе высказался и Александр Кузьмин: идеально, дескать, было бы реконструировать микрорайоны за счет бюджета города, но в связи с кризисом к этой работе нужно привлекать и инвесторов. Что само по себе проблематично в настоящее время.

"Инвестору вкладывать деньги в снос всегда большой риск, потому что сам снос потом не продашь. Любой девелопер расскажет вам свою кошмарную историю на эту тему,— говорит председатель совета Гильдии риэлторов Москвы, директор агентства недвижимости "Собственник" Илья Шкоп.— При волновом сносе квартала уже к середине работ объем сноса будет соизмерим с гостиницей "Россия". Думаю, что рассчитывать на реновацию кварталов на многие миллионы квадратных метров за "пару лет" и чужие деньги — утопия. Вообще, снос за свой счет интересен инвестору, когда в структуре расходов проекта снос не превышает 15-20%. Хотя и это очень много".

Вся помощь города пока выразилась в том, что за счет бюджета подготовлены проекты реновации 13 кварталов (см. таблицу). Конечно, для Москвы готовая проектная документация по планировке квартала в помощь девелоперу практически революция. Но это далеко не все, иначе трудно понять, почему девелоперы не расталкивают друг друга на этих 13 будущих стройплощадках.

Тем не менее вероятность того, что эти 13 кварталов быстрее найдут инвесторов, выше, чем у кварталов, где расходы на разработку проектов и их согласование придется нести девелоперам.

Часть экспертов тем не менее настроена оптимистично. "При строительстве жилья на месте пятиэтажного жилого фонда типовых серий девелопер не только получает возможность проводить комплексную поэтапную застройку района, но и использовать все преимущества сложившейся застройки: развитую инфраструктуру и инженерные коммуникации",— поясняет директор по маркетингу и продажам ООО "Квартал Эстейт" Сергей Лушкин.

Неприятности жителям столичных пятиэтажек, как бы странно это ни звучало, сулит более чем четырехмиллиардная задолженность Москве со стороны Московской области. Поскольку возвращать этот долг область будет земельными участками — под промышленные предприятия, кладбища, но также и под жилищное строительство. И бесспорно, что строительство жилья в Подмосковье по заказу столичного правительства — это "отдушина", которая дает мэрии дополнительный козырь в переговорах с девелоперами об условиях контрактов на территории столицы. А потому переговоры об условиях инвестиционного контракта по некоторым кварталам идут уже не "годами", а ближе к десятилетию.

Далеко идущие планы

В целом, согласно недавнему заявлению Александра Кузьмина, за счет реновации кварталов существующей застройки будет построено до 16 млн кв. м жилья, за счет реконструкции производственных зон (складских и коммунальных, ЛЭП) — еще 10 млн и 3 млн — на условно свободных участках в Молжаниново, Южном Бутово, Кожухово и поселке Восточный. Данные пожелания главный архитектор отнес к периоду 2011-2015 годов, когда, как, очевидно, рассчитывают власти, инвесторы уже разберут кварталы и подготовят проекты их реновации.

На чем основано пожелание за шесть лет реконструировать почти восемь десятков кварталов, понять трудно. Даже в случае самого оптимистичного сценария выхода страны из кризиса и прихода столичных девелоперов на площадки сдача жилья в 2010 году будет провальной. "За счет средств городского бюджета в 2010 году, согласно "Адресной инвестиционной программе города Москвы", должно быть построено 730 тыс. кв. м жилья,— говорит директор СРО "Альянс строителей" Татьяна Шалина.— И не менее 2,4 млн кв. м должно быть построено за счет инвесторов, чтобы только дотянуть до уровня 2009 года. Однако ни одна из крупных строительных компаний пока не заинтересовалась теми условиями, которые предлагают городские власти".

Если 29 млн кв. м, заявленных господином Кузьминым, разделить на пять лет — с 2011-го по 2015-й, то получится, что каждый год должно вводиться не менее 5,6 млн кв. м. Начиная прямо с 2011 года, что совершенно немыслимо. Напомним, в рекордном 2007 году в Москве было построено всего 4,8 млн кв. м.

Сколько же будет снесено пятиэтажек? Отталкиваться придется от того, что власти города обещают построить к 2015 году 16 млн кв. м на месте снесенных пятиэтажек. "Коэффициент замещения сносимых площадей новыми составляет 1:1,7, то есть для переселения одной пятиэтажки требуется в 1,7 раза больше площадей",— поясняет Татьяна Шалина. Отсюда следует, что для строительства 16 млн кв. м должно быть снесено менее 10 млн кв. м "хрущевок". Если же предположить, что строительства по 7 млн кв. м в ближайшие годы не предвидится и в жилых кварталах по 2015 год удастся построить не более 10-12 млн кв. м, то и снести для них придется всего 6-7 млн кв. м "хрущевок". Пятую часть из сегодняшних 31-32 млн кв. м пятиэтажек. Но и это в лучшем случае.

Альберт Акопян