Последнее расселение
сектор рынка
Инвестора, рискнувшего самостоятельно заняться расселением коммунальной квартиры, может ждать много трудностей, хотя прибыльность подобного мероприятия составляет порядка 20-50%. Впрочем, у частных маклеров есть интересные альтернативные предложения перспективных вложений в коммунальный жилой фонд.
Треть экономии
Частные маклеры сходятся на том, что, купив готовую к расселению коммунальную квартиру, можно выгадать около 20-25% от ее рыночной стоимости. А если взяться за расселение самостоятельно, то и все 40-50%. Однако сегодня самостоятельное расселение настолько долгий, непредсказуемый и трудоемкий процесс, что человеку, далекому от рынка недвижимости, браться за это, скорее всего, не стоит. У агентств и частных маклеров есть варианты, где все жильцы либо уже согласны, либо почти согласны (надо немного поторговаться) продать свои доли. Одна или несколько долей такой квартиры находится, как правило, в собственности у самого частного маклера. Это облегчает переговоры и несколько сглаживает фактор "последнего жильца", то есть жильца с самыми высокими требованиями.
Одна из таких квартир расположена в доме N7 по Армянскому переулку. Это дореволюционное пятиэтажное здание, построенное в самом начале XX века. Просторный подъезд отремонтирован очень средненько, сетчатая лифтовая шахта смотрится совершенно инородным элементом. В качестве охраны — консьержка. Все остальные коммуналки в этом подъезде уже расселены, "наша" находится за единственной обшарпанной дверью.
Изначально эта 200-метровая квартира была рассчитана на четыре комнаты, но из-за самодельных перегородок, разделяющих комнаты и коридор, угадать первоначальный замысел архитектора можно только по лепнине на потолке. Еще в этой квартире есть светлая 18-метровая кухня и черный ход, ведущий во внутренний двор. На этом список очевидных достоинств заканчивается. Квартира выставлена на продажу за $2 млн. $10 тыс. за квадратный метр — вполне приемлемая цена за квартиру в пяти минутах ходьбы от Кремля. По уверениям жильцов, точно такую же квартиру этажом ниже, только, естественно, отремонтированную, сегодня сдают за $30 тыс. в месяц. Если вложить $1 млн в ремонт, то срок окупаемости составит восемь-девять лет — это совсем неплохо. Конкурентное преимущество данной квартиры состоит еще в том, что в районе Маросейки вообще нет элитных новостроек.
Еще одно интересное предложение — на улице Малая Ордынка в доме N5. Это один из кооперативных домов, построенных в первые годы советской власти. В нем продается очень специфическая "трешка" площадью 123 кв. м. Ее самая интересная часть — 36-метровый холл, который при желании можно превратить и в гостиную, и в домашний кинотеатр. Также эта квартира может порадовать потенциального покупателя бетонными перегородками, доставшимися ей после реставрации. Хотя, учитывая несколько странную планировку комнат, это можно записать и в минус. Ломать эти бетонные перегородки недешево. Просят за квартиру 27 млн рублей. Получается $7,5 тыс. за квадратный метр — примерно на треть дешевле, чем в строящемся в том же районе жилом комплексе "Четыре солнца".
Небольшая квартира на Малой Ордынке на треть дешевле, чем в элитных новостройках Замоскворечья
Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ
Занятный вариант находится на престижной Фрунзенской набережной в добротном сталинском доме N34. Там тоже предлагается трехкомнатная квартира, но поменьше — 82 кв. м, а стоит она $1 млн. Примечательно, что эта квартира находится на первом этаже и ее теоретически можно использовать под офис. Хотя, учитывая сегодняшнюю стоимость офисных помещений, такой вариант вряд ли заинтересует многих.
Если же смотреть на рынок готовых столичных новостроек, то с бюджетом $1-2 млн можно смело подбирать квартиры в восьми домах ЦАО г. Москвы (Арбат, Басманный, Замоскворечье, Мещанский, Таганский, Пресненский). Все они уже сданы ГК, средняя площадь их квартир составляет около 150 кв. м. И это не считая домов, находящихся на ранних стадиях строительства.
Таким образом, немыслимо привлекательных вариантов рынок столичных коммуналок потенциальному покупателю сегодня не предлагает и легких заработков не сулит.
Коммунальный рай
Несмотря на все усилия властей, Петербург все еще остается коммунальной столицей России. Сейчас остаются нерасселенными 106 тыс. коммуналок--пережитков советской эпохи. В отличие от Москвы, занимаются ими в основном не частные инвесторы, а городские власти.
Борьбу с коммунальными квартирами городская власть ведет с 2007 года. На момент начала действия программы по расселению в Петербурге насчитывалось 116,6 тыс. коммунальных квартир (более 10% жилого фонда города). Примерно половину из них (56 тыс.) Смольный обещает расселить к 2016 году.
В городской перечень попали прежде всего наиболее проблемные объекты, расселить которые без помощи властей невозможно. К ним относятся многокомнатные коммунальные квартиры большой площади, густонаселенные, с "проблемными" жильцами либо расположенные в непрестижных частях города. За три года действия программы по расселению количество коммунальных квартир сократилось уже на 10 тыс. В 2009 году свои жилищные условия улучшили более 3,6 тыс. семей, из них примерно треть — за счет социальных выплат. "В этом году на программу расселения коммуналок бюджет также выделяет 1 млрд рублей. Таким образом, мы сохраним темпы 2009 года",— заявляла губернатор Петербурга Валентина Матвиенко.
В первую очередь речь идет о расселении старых коммуналок, расположенных в историческом центре города. Причин для этого две. Во-первых, жители таких квартир уже несколько десятилетий стоят в очереди на улучшение жилищных условий. Во-вторых, квартиры в центре города наиболее привлекательны для инвесторов, что дает дополнительные шансы их расселить. Правда, по оценкам риэлторов, лишь 5-8% оставшихся в городе коммуналок привлекательны для инвесторов. Все "вкусные" варианты давно расселены и выкуплены еще в начале 2000-х годов. "Большая часть квартир, подпадающих под действие программы, имеет неудачное местоположение и плохие видовые характеристики. А на то, чтобы подобрать оставшиеся крохи в центре, у предпринимателей уже не хватает финансирования или уверенности в своем бизнесе и завтрашнем дне",— говорит Светлана Аршинникова, начальник управления маркетинга агентства недвижимости "Балтрос".
Власти могут решить вопрос низкой привлекательности старых коммуналок, говорят эксперты. Правда, цена вопроса в этом случае достаточно высока. "Реконструкция внутридомовых территорий, фасадов зданий, дорог способствует расселению коммунальных квартир,— говорит генеральный директор агентства недвижимости "Динас" Юрий Сергеев.— Например, создание пешеходных зон на Малой Конюшенной, Малой Садовой, на 6-7-й линиях Васильевского острова привели к всплеску расселений на этих улицах. В доме на углу Фонтанки и Невского проспекта отремонтировали двор, и это также помогло в короткий срок расселить тамошние коммуналки. Такие мероприятия повышают ценность зданий и привлекают на объект инвесторов",— отмечает риэлтор.
Еще один способ помочь жильцам быстрее переехать в отдельные квартиры — увеличить размер социальных выплат, что позволит обитателям коммуналок более свободно выбирать жилье на рынке. "Чтобы программа работала более эффективно и коммунальные квартиры расселялись быстрее, необходимо увеличить финансирование субсидий до объемов первого года ее работы на рынке,— считает генеральный директор СК "Ойкумена" Лев Гниденко. По данным риэлторов, в 2008 году на 1 кв. м выделялись средства в размере в среднем 99-101 тыс. рублей. Сейчас размер субсидии на одного человека, проживающего в коммунальной квартире, рассчитывается исходя из того, что 1 кв. м. стоит 44,3 тыс. рублей. А за такие деньги приобрести жилье в Петербурге невозможно.
Оборот документов
Расселение коммуналки все-таки довольно выгодное дело (особенно если она покупается для себя, а не для перепродажи). Главное препятствие — сложность оформления документов. Помимо стандартного пакета документов риэлтор должен собрать письменные отказы соседей от преимущественного права покупки и убедиться в том, что их форма и содержание соответствуют законодательству. А чтобы получить такой отказ, продавец должен сначала направить им извещение о продаже своей комнаты. Извещение должно содержать указание цены и условий приобретения комнаты, отправлять его нужно заказным письмом с уведомлением или через нотариальную контору.
У сособственника есть месяц с момента получения предложения на принятие решения о приобретении или отказе от приобретения комнаты. Нарушение любого из этих условий — неправильное оформление извещения, несоблюдение срока получения письменного отказа или его неправильное оформление — приведет к тому, что законность сделки может быть оспорена в суде.
Частный вариант
Квартира на первом этаже в качественной «сталинке» на Фрунзенской набережной готова расселиться за $1 млн
Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ
Маклеры, активно занимающиеся расселением коммуналок, предлагают сегодняшним частным инвесторам довольно оригинальный способ подзаработать. По их мнению, будущее не за расселением сталинских или дореволюционных квартир в центре Москвы, а за современным ликвидным жильем в отдаленных районах.
В качестве примера один из них привел однокомнатную квартиру в Строгино площадью 39 кв. м. Алгоритм действий он предложил следующий: рыночная стоимость квартиры составляет примерно 5,5 млн рублей, но там уже продают 50-процентную долю за 1,2 млн рублей, то есть минимум в два раза ниже рыночной стоимости. Можно инвестировать деньги в ее приобретение, а потом договориться со вторым собственником и продать всю квартиру по рыночной цене.
Процесс переговоров маклер берет на себя и отводит на все около шести месяцев. Его доля составляет 50% прибыли с итоговой сделки. То есть, купив долю за 1,2 млн рублей и продав ее через шесть месяцев за 2,5 млн рублей частный инвестор отдаст маклеру 750 тыс. рублей, а его доход составит остальные 750 тыс. рублей, то есть более 100% годовых. Впрочем, даже если считать, что все выйдет по писаному, подобный заработок поставить на поток вряд ли удастся.
Особенности ремонта в старых домах
Старый жилой фонд положительно зарекомендовал себя: дома давно устоялись, дали усадку. В домах нового фонда можно встретить различные строительные недоработки, трещины и дыры между перекрытиями, использование некачественных материалов, что было недопустимо во времена строительства сталинских домов. Из особенностей архитектуры старых зданий хочется отметить высоту окон (часто эркерных), дверных проемов и потолков, которая придает благородство и объем помещению.
В некоторых довоенных "сталинках" можно встретить встроенный в толщу стены холодильник. Широкие межэтажные плиты перекрытия, выполненные из железобетона и заполненные строительным мусором, создают отличные условия звукоизоляции между квартирами. Отсутствие несущих стен дает больше возможностей для перепланировки. В старом жилом фонде Москвы и Санкт-Петербурга нередко можно встретить квартиры с действующими каминами и дымоходами.
Заказчикам нашей дизайн-студии мы рекомендуем покупать жилье в домах начиная с 1951 года постройки, так как в довоенных домах перекрытия делались деревянными или смешанными, перегородки внутри квартир, как правило, тонкие, из дранки, в связи с чем значительно повышается пожароопасность помещений.
Необходимо быть внимательным при вскрытии старого паркетного пола, который, как правило, крепится к деревянным лагам, между которыми засыпан строительный мусор. Убрав мусор и сделав стяжку, можно прибавить 30-40 см к высоте потолков, но нельзя забывать, что в некоторых домах электропроводка жильцов снизу может проходить по вашему полу и незаметно для себя вы можете ее повредить.
Разрабатывая дизайн-проект для сталинской квартиры, необходимо учесть как личные предпочтения хозяев, так и общие рекомендации, которыми мы советуем руководствоваться, а именно уважительно относиться к истории дома, не разрушать всевозможные воздуховоды и канализационные шахты (что строго запрещено законом). Советуем не замуровывать черный выход на лестницу: она может оказаться необходимой в экстренной ситуации и полезной, если у вас работают помощники по хозяйству.
С точки зрения стиля в интерьере могут подойти современная классика, ар-деко и даже минимализм. Из особенностей планировки в "сталинках" часто встречаются длинные, узкие коридоры и маленькие кухни, которые можно поправить грамотной перепланировкой. При переносе кухни необходимо учитывать, что ее можно переносить только на нежилые зоны (коридор, кладовки) и использовать электрические двухконфорочные плиты.
Если есть возможность, желательно отреставрировать старый паркет. В Европе такой паркет является антиквариатом и очень ценится, а у нас его нещадно выбрасывают на помойку. Часто в сталинских домах можно увидеть настоящую, качественную гипсовую лепнину, которую, как правило, строители советуют убрать в связи со сложностями в выравнивании потолков, но если над ней поработать, она сможет стать красивым элементом даже в современном декоре, а потолки будут казаться выше. В местах, где родная лепнина не сохранилась, ее можно частично или полностью заменить лепниной из пенополиуретана.
Мы не советуем снижать высоту потолков или делать их двухуровневыми, чтобы не потерять объем пространства. В домах с высотой потолков от 3,5 до 5 м возможно устройство подиумов и вторых этажей, однако это сопряжено со сложностями при согласовании перепланировки, в том числе необходимо учитывать нагрузку на перекрытие.
В сталинских домах очень толстые стены и глубокие подоконники. Нарастив такой подоконник на 20-30 см, вы можете получить прекрасный рабочий стол. Красиво будет смотреться кухня или раковина, расположенные под окном. Не выбрасывайте старые радиаторы, которые после реставрации удачно впишутся в интерьер. Используйте светильники на длинных цепочках, подчеркивая ими пространство помещения.
В интерьере желательно использовать большие напольные зеркала, потому что чем больше высота помещения, тем объемнее и шире должно казаться жилое пространство. Например, горизонтальное зеркало над диваном поможет вам зрительно увеличить жилую зону. Если в вашем доме сохранился камин, советуем не закладывать его, даже если он в нерабочем состоянии, а оформить над ним большое зеркало или картину, поставить свечи, украсить ветвями, что поддержит классический стиль дома.
Не стоит бояться активно использовать текстиль в помещении, не только на окнах, но и в проемах арок, над кроватями, при оформлении ванной комнаты, как было модно в 50-х годах. Стены квартиры можно декорировать и декоративной штукатуркой, и текстильными обоями (лучше с крупноформатным рисунком) или просто покрасить. Плинтус советуем использовать не ниже 10 см — это придаст квартире стильность.
Если говорить о разнице в затратах при ремонте старой коммуналки и квартиры в новостройке, то ее практически нет. Значительная разница ощущается именно в духе квартиры. Мы стараемся создавать интерьеры "с историей", а сталинские квартиры лучше всего отражают историю города, историю людей, живущих в нем, историю эпохи, в которую были построены дома.