На мокром месте

За нахождение на первой береговой линии покупатели подчас готовы переплачивать вдвое. В погоне за пейзажами и собственным пляжем они часто забывают о другой стороне медали — подтоплении подвалов, оползнях и не самом здоровом микроклимате. Мы расспросили специалистов о подводных камнях прибрежного жилья.

Торговля водой

Активное освоение и строительство организованных коттеджных поселков у "большой" воды началось в 2002-2003 годах. "В тот период на рынке было представлено полтора десятка поселков, большая часть которых на Истринском водохранилище,— рассказывает Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood.— Преимущественно это были небольшие поселки площадью до 20 га, рассчитанные не более чем на 50 домовладений. В результате за период с 2002 по 2004 год объемы предложения увеличились почти в три раза".

Сейчас лидером по количеству поселков у "большой" воды стало Дмитровское направление. Цепочка водохранилищ вдоль канала имени Москвы — основной аргумент для покупки жилья в этой части Подмосковья. Места сравнительно недорогого прибрежного отдыха есть на Симферопольском шоссе. Расположенные в 80-100 км от столицы поселки экономкласса в районе Серпухова козыряют в своей рекламе именно выходом на Оку. А самые дешевые коттеджи у воды в Подмосковье сосредоточены вокруг Можайского водохранилища. "Наименьшая цена домовладений в поселках компании Rodex Group "Маяк" и "Золотые пески",— отмечает Тимур Сайфутдинов.— Максимальная стоимость контракта в них не превышает $360 тыс.".

Ключевым фактором близость к воде становится при покупке курортной недвижимости.

"В Геленджике земля на первой линии востребована даже в условиях кризиса,— рассказывает Владимир Трибрат, управляющий партнер Penny Lane South.— До кризиса цена одной сотки (к примеру, в районе элитной коттеджной застройки на улице Красивая) превышала $100 тыс. Сегодня сотка на первой линии стоит уже $60-65 тыс., но предложение сильно ограничено. В среднем по рынку такая недвижимость на 50-100% дороже объектов аналогичного качества, удаленных от моря".

Незапретная зона

По большому счету многих продающихся сейчас домов у воды вообще не должно было быть. Постановление правительства от 23 ноября 1996 года прямо запрещало в водоохранных зонах не только строить дома, дачи и вести садово-огородное хозяйство, но даже устанавливать сезонные палаточные городки. Минимальная ширина этих зон для рек составляла 50-500 м в зависимости от длины, для водохранилищ — 300-500 м. Исключение только для городских набережных с ливневой канализацией. В общем, несложно прийти к выводу, что большая часть дачного строительства у воды в 1990-2000-х была совершенно незаконна.

Норма существовала, но не работала. В результате вступивший в силу с 1 января 2007 года новый Водный кодекс запрет на прибрежное строительство отменил. Теперь в водоохранных зонах запрещена только сугубо экологически вредная деятельность вроде распыления ядохимикатов с самолетов, захоронения радиоактивных отходов и удобрения полей сточными водами. Таким образом, юридических проблем с домом у воды теперь возникнуть не должно.

Правда, кроме Водного кодекса застройка прибрежных зон иногда подпадает и под другие ограничения. Например, берега подмосковных водохранилищ можно использовать только в соответствии с правилами охраны источников питьевого водоснабжения города Москвы. С ними приходится считаться.

"Санитарно-защитная зона вдоль берега Истринского водохранилища — 150 м, в пределах ее не должно вестись никакого строительства,— рассказывает Дмитрий Дьяченко, руководитель проекта "Высокий берег" MOZAIK Development.— На этой территории мы делаем только благоустройство — прогулочные дорожки, лодочные станции, не более того".

Водоем в подвале

Если правильно запроектировать и построить дом на берегу, никаких проблем с конструкцией здания не будет. Но все не так просто. "Многие нарушения в строительстве подземных частей зданий сложно контролировать, особенно скрытые работы,— говорит заместитель заведующего кафедрой подземного строительства и гидротехнических работ МГСУ Дмитрий Конюхов.— А за коттеджным строительством вообще нужен постоянный технический надзор. Несколько лет назад был забавный случай: гастарбайтеры построили коттедж под Звенигородом на свайных фундаментах. В основании — пучинистые глины. Пучинистые — это значит, что при промораживании они увеличиваются в объеме, а при оттаивании — уменьшаются. Соответственно, зимой поверхность земли поднимается, летом — опускается. В первую же зиму дом раскрылся, как тюльпан: на уровне третьего этажа в трещины в стенах можно было кулак просунуть. Владельцы обратились в специализированную геотехническую фирму, где им посоветовали укрепить фундамент дополнительными сваями. Начали бурить, и оказалось, что те сваи, на которых уже стоит дом, представляют собой скважины, в которые насыпали сухую смесь и сверху залили водой. Сверху и по периметру цемент схватился, а внутри-то все равно осталась сухая смесь песка и цемента. Естественно, такие несущие сваи ничего на самом деле не несут".

В общем, уследить за всем сложно, но если вы осваиваете участок у "большой" воды, сделать это придется. Первая проблема, которая всегда сопутствует прибрежному строительству,— высокий уровень грунтовых вод. Из подвала реку не вычерпаешь, поэтому любая ошибка в гидроизоляции означает, что он всегда будет подтоплен. Ошибиться в этом вопросе легко, а часто даже выгодно для застройщика.

"Есть гидроизоляционные материалы, которые рассчитаны только на 10-15 лет,— объясняет Дмитрий Конюхов.— Они вполне качественные, например гидроизол и гидростеклоизол, просто предназначены для другого — для временных построек. Стоят они значительно дешевле, чем долговременные материалы, и многие застройщики используют их из экономии. При этом они ничем не рискуют: в соответствии с ГК РФ гарантийный срок на строительство — три года".

Стоит ли говорить, что криворукий строитель может напортачить и с хорошими материалами. К примеру, если металлоизоляцию в подвале правильно смонтировать, обработать и покрасить, она может прослужить столетия. А если неправильно — то она придет в негодность за восемь-десять лет.

Ванна на склоне

В долине реки подтопление может не ограничиться подвалом. "Иногда приходится поднимать территорию поселка, чтобы предотвратить последствия весеннего паводка,— рассказывает директор департамента маркетинговых коммуникаций RODEX Group Игорь Заугольников.— Такие работы необходимы на всех объектах, расположенных в пойме рек, особенно в пойме Волги. В дальнейшем застройщик проводит инженерную подготовку территории и укрепляет берега поднятой территории с помощью габионных конструкций".

Если берег имеет заметный уклон, добавляются другие проблемы, например оползни. А первейшая задача, которую должны решить строители,— отвод поверхностных и подземных вод.

"Здание — это прежде всего яма",— Дмитрий Конюхов рисует схему, объясняющую это спорное на первый взгляд утверждение: склон у реки, стены подвала будущего дома, а также наклонные стенки котлована, который вырыли, чтобы этот подвал построить. Когда подземные работы сделаны, остатки ямы, конечно, засыпают. Но склон глиняный, а котлован заполняют песком, в котором потом скапливается вода. "Фактически это ванна с водой, которая стоит на склоне,— поясняет Дмитрий.— Она вместе со зданием создает дополнительную нагрузку на склон, и скапливающаяся в ней вода переувлажняет глинистые грунты. Если ее масса достигнет критической величины, дом вместе со склоном может поползти вниз. Поэтому при строительстве в подобных условиях надо уделять повышенное внимание конструкции фундамента и способам закрепления склона. Не всегда оправданно применение плитного фундамента. Может быть дешевле использовать более дорогие на первый взгляд сваи, чем потом ремонтировать весь дом".

Но и без оползней скапливающаяся под домом вода создает проблемы — размывает асфальт, например. Бороться с этим можно, организовав на участке дренаж и правильную вертикальную планировку территории — чуть выше дома по склону соорудить набольшую декоративную горку, чтобы потоки от дождя или тающего снега не текли под дом, а обходили его стороной.

Другие две строительные проблемы связаны с грунтовыми водами и для маленьких коттеджей не актуальны. Но если постройка вытянулась вдоль берега метров на 50 и имеет подвальный этаж, ей уже угрожает барражный эффект. До строительства грунтовые воды текли прямо в реку. Когда на их пути встал новый дом, вода выше по склону начала скапливаться, увеличивая давление на дом с этой стороны. Ниже по склону обратная ситуация: вода уходит и давление падает. Это и есть барражный эффект. Как следствие, может перекоситься вся постройка.

Вода обычно все же находит к водоему новую дорогу — под зданием и в обход его. При этом нередко возникает суффозия: из-под фундамента постепенно вымываются мелкие частицы грунта, и здание может повести. В принципе, если учесть при строительстве все эти тонкости, дому у воды никакие опасности не угрожают. При этом придется дополнительно потратиться на инженерно-геологические изыскания, проекты фундаментов, вертикальной планировки и укрепления склона, технический надзор за строительством. В общем, предстоит много дополнительной возни, о которой не стоит забывать, приобретая прибрежный участок.

Ветра и туманы

Один из аргументов при покупке дома у воды — экологический. Действительно, требованиям видеоэкологии прибрежный пейзаж отвечает на все сто. Однако окрестности водоема нельзя назвать оптимальной средой для обитания человека. И первое, к чему надо быть готовым,— это ветра.

"Чем больше водоем, чем быстрее течение, если это река, тем выше скорость движения воздушных масс",— объясняет Марина Афонина, доцент кафедры городского строительства и экологической безопасности МГСУ. Ветерок бывает приятен в теплое время года. Но и в холодное он никуда не денется. Зимой над замерзшим водохранилищем, так же, как и летом, постоянно дует ветер. Из-за ветров на 500-метровой прибрежной полосе температура может быть ниже на пять-шесть градусов. "Цветение начинается на четыре-пять дней позже, могут подмерзнуть теплолюбивые растения",— рассказывает эколог.

Другое следствие близости к воде — высокая влажность. Здоровый человек хорошо себя чувствует, когда этот параметр держится в рамках 50-70%. На берегу он может быть выше. "Так, людям с больными легкими обосновываться в Сочи у воды не рекомендуется: там для них слишком влажно",— приводит пример Марина Афонина.

Если переносимость ветра и влажности — вещь индивидуальная, то два других спутника водоема точно никому не понравятся. Если перед домом река, озеро или водохранилище — готовьтесь к налету комаров. А если водоем стоячий, то придется привыкнуть еще и к характерному запаху в период цветения. В этой связи наибольшую опасность представляет не "большая" вода, а внутрипоселковые пруды. Такой окруженный домами искусственный водоем — модная штука, за близость к нему обычно предлагают доплатить. Лучше не доплачивать. Изолированные от паводковых вод коттеджами и заборами, такие пруды часто зацветают через два-три года и теряют всякий "товарный" вид.

Зато море двух последних недостатков лишено. А как относиться к ветрам и влажности, каждый решает сам.

Никита Аронов