Дачи для своих

Дальние дачи стали очень популярны в последние годы: большое расстояние от МКАД компенсируется невысокой ценой и чистотой окружающей среды. Однако то, что далеко для москвича, гораздо ближе для жителя Мытищ или Подольска. В результате на рынке появился новый формат — дачи для жителей Подмосковья.

Специфический спрос

На подмосковном загородном рынке давно появился сегмент, сформированный спросом со стороны жителей Московской области. По оценке начальника управления маркетинга УК "Абсолют Менеджмент" Анны Шишкиной, около 20% сделок на загородном рынке приходится на жителей Подмосковья, то есть каждый пятый дом покупает житель области.

Однако у тех жителей Подмосковья, которые решились на покупку дачи, формируются иные требования к объекту, чем у москвичей. В первую очередь это касается транспортной доступности. По словам маркетолога "Пересвет-Региона" Натальи Бланковой, жители подмосковных городов предпочитают "свое" направление. "Я могу привести личный пример: у меня дача за Пушкино, в 15 км от города. Так больше половины наших соседей — жители Пушкино и района",— говорит она.

Надо иметь в виду и еще один важный момент: чтобы сравнить транспортную доступность дальней дачи для москвича и жителя подмосковного города на соответствующем направлении, недостаточно просто оценить разницу в километраже. Надо еще учесть "качество" этих километров. "К примеру, поселок "Гагаринлэнд" находится в 150 км от МКАД по Минскому направлению,— говорит заместитель генерального директора УК "Гагаринлэнд" Иван Синицын.— А город Одинцово расположен всего в 20 км от Москвы. Казалось бы, разница небольшая. Но москвича главные пробки ждут как раз на пересечении с МКАД и на первых двух десятках километров Минского шоссе. Так что жителю Одинцово потребуется на четверть меньше времени, чтобы добраться до поселка".

Растущее предложение

Основной спрос приходится на так называемые дальние дачи. Их цена — от 2 млн до 5 млн рублей за домовладение — вполне приемлема для жителей подмосковных городов. "Если до кризиса девелоперы старались осваивать более дорогую землю в радиусе до 30 км от Москвы, то во время и после кризиса, стараясь предложить покупателю более дешевый и конкурентоспособный продукт, значительная часть девелоперов перешла в сегмент "эконом" и обратилась к более дальним землям — от 50 до 150 км",— говорит исполнительный директор компании "Маршал эстейт" Андрей Вяткин. По словам руководителя офиса "Сретенский" департамента загородной недвижимости компании "Инком-недвижимость" Антона Архипова, "сегмент дальних дач всегда считался нишевым товаром среди определенной категории покупателей". "За пределами малого бетонного кольца (70 км от МКАД) расположено только 17% всех организованных поселков",— говорит он. По его данным, в активной продаже с предложением готовых домов, подряда или участков без подряда находится 49 коттеджных поселков, которые можно отнести к категории дальних дач.

"Лишь два человека из десяти, живя на севере области, поедут на дачу на юг и наоборот. Такие предпочтения в полной мере относятся к жителям Москвы и городов-спутников, расположенных в зоне 10 км,— Химки, Мытищи, Красногорск, Балашиха и проч. Равно как и "дальность" дачи, которая начинается от 60-70 км от МКАД. Соответственно, жители подмосковных городов выбирают тот поселок, который отвечает установленным требованиям и выбранным критериям поиска",— говорит руководитель отдела исследований компании Vesco Consulting Татьяна Алексеева.

На рынке уже есть поселки, где доля покупателей из Подмосковья достаточно велика. Например, по данным Татьяны Алексеевой, 30% покупателей коттеджного поселка "Чеховские дачи" (55 км по Симферопольскому шоссе) — жители города Чехова и расположенных рядом с ним деревень, остальные же 70% — покупатели из Москвы. Среди проектов компании "Абсолют Менеджмент" есть поселок "Марусин луг" (12 км по Егорьевскому шоссе). Он рассчитан в первую очередь на жителей Люберец, Железнодорожного, Балашихи, Новокосино, Котельников, Белой Дачи. Но этот поселок позиционируется не как дачи, а как альтернатива постоянному жилью, которым очень часто являются ветхие частные дома или пятиэтажки. "Причем многие дома подлежат сносу под строительство ветки метро и расширение существующих трасс. Жителям сносимых домов положена денежная компенсация или квартира в многоэтажке. Однако этим людям очень сложно отказаться от привычки жить в частном доме. Как вариант, они могут купить участок в нашем или аналогичном нашему поселке",— рассказывает Анна Шишкина.

"Одним из самых популярных проектов в категории дальних дач стал поселок "Алешкино" в 77 км от Москвы по Новорижскому шоссе. На сегодня первая очередь поселка, состоящая из 135 участков, почти полностью реализована, с середины весны началась реализация второй очереди, состоящей из 111 участков",— говорит Антон Архипов. По его словам, значительную часть покупателей составляют жители расположенного неподалеку Клина.

Перспективы рынка

По словам Татьяны Алексеевой, сегодня рынок дальних дач развивается на всех направлениях Подмосковья. При этом, как уверяет эксперт, до кризиса он стабильно рос, поскольку уже сформировалась довольно значительная социальная прослойка покупателей, в том числе жителей подмосковных городов, подыскивающих объекты для сезонного отдыха. Тем не менее о его перспективах, как уверяет эксперт, говорить пока сложно, так как сейчас рынок перенасыщен проектами поселков с участками без обязательного подряда на строительство, которые были выведены в большом количестве в период кризиса, а рассчитаны они на ту же целевую аудиторию, что и формат дальних дач.

По словам Антона Архипова, перспективы этого сегмента очень хорошие. "Несмотря на то что сегодня по докризисной цене на данную категорию загородной недвижимости можно приобрести участок гораздо ближе к Москве, интерес к дальним дачам не ослабевает",— говорит эксперт. По его словам, популярности сегмента способствуют и конкурентные преимущества малых дач как формата. В частности, близость к большой воде — Можайскому, Рузскому водохранилищам, реке Оке и др. Это заметно повышает ликвидность предложений. Кроме того, если до кризиса покупатели крайне неохотно ехали дальше, чем за 70 км от столицы, то сегодня уже мало кого пугает расстояние в 120-150 км от МКАД.

Однако среди экспертов есть и скептики. "У жителей подмосковных городов существует очень сильная привязка не только к направлению, но и к городу. Особенно если речь идет не о коттеджном поселке, а именно о даче. Большинство подмосковных городов достаточно зеленые и благоустроенные, и у жителей нет такого сильного желания выбраться за пределы города, как у москвичей",— говорит Наталья Бланкова.

Из-за невысокой платежеспособности жителей Подмосковья создание дачных поселков в расчете только на них в ближнем Подмосковье, где очень дорогая земля, неперспективно. Что касается более дальних мест, то спрос возможен, но он существенно ограничен тем, что многие жители Подмосковья и так живут в "дачных" условиях — в собственном доме с участком, поскольку процент частной застройки даже в крупных городах очень высок. Интересны могут быть поселки рядом с крупными городами, обильно застроенными многоэтажками, а также на пересечении дорог, соединяющих несколько крупных городов Подмосковья. Поэтому формат дальних дач особенно привлекателен для жителей таких городов-спутников, как Одинцово, Химки, Красногорск, где характер потребления и образ жизни максимально приближены к московскому.

Владимир Афанасьев