На крайнем западе

Рынок жилья Калининграда считался одним из наиболее устойчивых к кризису, однако все равно почти все стройки были остановлены. Впрочем, сейчас, по данным экспертов, он постепенно возвращается к жизни — даже без помощи популярных в регионе программ для военнослужащих.

Алексей Лоссан

Удар кризиса

"Ситуация на рынке жилой недвижимости Калининграда оставалась сравнительно стабильной, особенно в сегменте вторичного рынка. В отличие от многих других рынков, ситуация здесь была менее перегретой. При этом объем ввода нового жилья формировался на относительно высоком уровне",— говорит аналитик УК "Финам Менеджмент" Максим Клягин. По его данным, коррекция цен в Калининграде носила умеренный характер и, в отличие от значительной части других региональных рынков, не превысила 10-15% от докризисного уровня. "Относительная устойчивость локального рынка была связана прежде всего с высоким уровнем платежеспособного спроса, характерного для этого анклава, отличающегося сильными показателями экономического роста и деловой активности, что способствует высокой капиталоемкости рынка недвижимости области",— добавляет эксперт. В итоге, как отмечает Максим Клягин, в настоящее время на рынке Калининграда, как и на большинстве других локальных рынков, спрос постепенно восстанавливается. "Ситуация на рынке недвижимости Калининграда значительно лучше, чем в Москве. У нас уже вернулись цены, которые были до кризиса. Например, до кризиса на стадии строительства однокомнатную квартиру в городе можно было купить за 1,6 млн руб., затем в кризис эти цены просели до 1,2 млн рублей, а потом вернулись к прежнему уровню",— говорит менеджер по работе с клиентами SetlEstate Андрей Устинов.

Впрочем, первичному рынку Калининграда повезло меньше. По данным участников рынка, к весне 2008 года в Калининграде осталось всего около двух десятков компаний, на объектах которых продолжались работы. По словам Андрея Устинова, в 2008-2009 годах рынок недвижимости Калининграда находился в упадке: около 80% компаний обанкротилось, было приостановлено строительство почти всех крупных объектов. "В результате застройщики, которые остались на плаву, стали немного снижать цены, но в основном стали предоставлять беспроцентные рассрочки, а также более лояльно относиться к покупателям, что не замедлило сказаться на спросе. В итоге цены вернулись на круги своя",— говорит эксперт.

При этом спрос на новостройки формируется только за счет живых денег. По словам экспертов, ипотека так и не стала популярным инструментом при покупке недвижимости в регионе. "Ипотеку не очень берут, я не припомню случая, когда последний раз к нам обращался клиент по ипотеке. Люди боятся брать кредиты из-за высоких процентных ставок, а банки не всегда дают кредит даже при хороших условиях",— говорит Андрей Устинов. Другим способом стимулирования спроса могли бы служить военные сертификаты, которых очень много на калининградском рынке, однако сертификат налагает ряд ограничений. Во-первых, согласно закону, для того, чтобы жилье можно было купить по сертификату, нужно, чтобы объект был уже сдан и его можно было сразу оформить в собственность. Также обязательным является наличие ремонта. Это очень ограничивает покупку недвижимости на первичном рынке Калининграда, точнее, делает ее практически невозможной. Дело в том, что набравшая в Москве силу в кризис "новая старая" тенденция сдачи квартир с отделкой пока до Калининграда не добралась. В такой ситуации одним из способов привлечения клиентов на калининградском рынке, как и в других регионах России, стали бессрочные рассрочки. В частности, по словам Андрея Устинова, в своих калининградских объектах SetlEstate предоставляла рассрочку на пять лет на покупку однокомнатной квартиры площадью 40 кв. м и стоимостью 1,2 млн рублей, и такое предложение пользовалось популярностью. В целом условия сделки стали более удобными для покупателей, застройщики стали прислушиваться к клиентам.

Свет в конце тоннеля

По расчетам калининградских властей, ввод жилья в области в 2011 году возрастет на 26,6% по сравнению с запланированным объемом на текущий год — до 950 тыс. кв. м. В итоге в среднем на одного жителя Калининградской области предполагается ввести 1 кв. м жилья. Впрочем, за первые пять месяцев 2010 года ввод жилья оказался меньшим, чем за аналогичный период предыдущего, кризисного года. В общей сложности с января по май 2010 года в городе было построено 170,6 тыс. кв. м жилья, что по сравнению с показателями 2009 года составляет всего 86%. Однако плановых показателей ввода жилья планируется также достичь, завершив приостановленное в кризис строительство. С этой целью местная организация "Фонд жилищного и социального строительства" заключила договоры с восемью застройщиками на сумму 247 млн рублей о завершении строительства 11 домов на 812 квартир общей площадью 49 тыс. кв. м. Кроме этого фонд ищет застройщиков на достройку еще 11 домов на 927 квартир общей площадью 59 тыс. кв. м. Фактически речь идет об использовании московской схемы работы с "недостройщиками", когда региональные власти привлекают частный бизнес к завершению недостроенных объектов. "Сейчас у нас продается очень много новых объектов, город расширяется в основном за счет окраинных районов. При этом недвижимость в Калининграде покупают люди со всей России, особенно с севера страны, например из Мурманска и Сургута. Такие покупатели обычно решают переехать поближе к морю, но не хотят резко менять климат и ехать на юг, к примеру в Краснодарский край",— говорит Андрей Устинов. По его словам, наиболее активно застраивается Балтийский-Московский район Калининграда. Кроме того, участники рынка называют район Сельма, где возводят в основном жилье для военных. "В итоге жилые комплексы строятся массово, никаких существенных спадов нет, как это было во время кризиса, когда люди боялись покупать что-либо. Спрос никуда не пропал, так как людям все равно всегда будет нужно жилье. Поэтому спрос постепенно вырос, а сейчас под него появляется и предложение",— добавляет господин Устинов.

Среди строящихся объектов участники рынка называют несколько знаковых. Так, проект жилого комплекса "Королевский парк" реализуется в историческом месте Калининграда — у Королевских ворот на территории старинного немецкого парка. Первый дом был сдан в эксплуатацию в 2009 году, второй сдается в третьем квартале 2010 года, а третий — в первом квартале 2011 года. Однокомнатную квартиру площадью 48 кв. м в уже построенной части можно купить за 2,4 млн рублей.

Компания SetlEstate реализует в регионе два объекта. Во-первых, это "Золотые пески" в Светлогорске — жилой комплекс состоит из трех домов. Во-вторых, жилой проект "Южный парк" в Калининграде. Этот проект состоит из четырех домов, два дома — 14-этажные. Однокомнатная квартира в "Южном парке" площадью 29 кв. м будет стоить от 1,1 млн рублей, двухкомнатная площадью 53 кв. м — от 1,7 млн рублей. "В период кризиса у нас с финансированием проблем не было, и все проекты, которые мы запустили до кризиса, мы реализуем, причем зачастую с опережением сроков. Впрочем, у нас нет большого размаха, но те дома, которые строятся, сдаются в срок",— рассказывает Андрей Устинов. Холдинг SKM group в июне 2010 года приступил к реализации проекта комплексной застройки стоимостью более 4,2 млрд рублей под Калининградом. На 76,8 га в поселке Луговое Гурьевского района Калининградской области появится микрорайон, где будет более 140 тыс. кв. м жилой площади, а также вся необходимая инфраструктура. При этом первая фаза строительства должна быть завершена на деньги Минобороны. До конца 2010 года планируется возвести первую очередь — 55 домов для военнослужащих, которые холдинг построит согласно государственному контракту на 660 млн рублей, и лишь потом холдинг приступит к возведению коммерческого жилья и инфраструктуры. Пока население поселка составляет 4 тыс. человек, а после окончания строительства количество жителей увеличится предположительно в два раза.

Новые тенденции

Дальнейшее развитие рынка недвижимости Калининграда эксперты связывают с несколькими тенденциями.

Во-первых, это возможное введение в регионе в ближайшее время единого налога на недвижимость. "По рынку постоянно ходят слухи, что в ближайшее время могут запустить единый налог на недвижимость, однако никто не обладает достоверной информацией. В любом случае, как заявляли неоднократно федеральные власти, поначалу налог предполагается протестировать в нескольких пилотных регионах. Не исключено, что одним из этих регионов станет Калининградская область",— говорит управляющий директор "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский. Более того, в начале сентября представители региональной администрации предупредили, что налог может быть введен в регионе уже в 2012 году. Введение налога планируется после проведения кадастрового учета объектов недвижимости и утверждения результатов кадастровой оценки. По словам гендиректора "Службы недвижимости" Павла Карасева, введение налога обязательно отразится на стоимости жилья и может обозначить новые тенденции развития рынка. "В краткосрочной перспективе цены могут вырасти, так как участники сделки будут просто учитывать налог в цене, однако в долгосрочной перспективе спрос на инвестиционные квартиры резко упадет, и это может привести, наоборот, к падению цен на жилье",— говорит эксперт.

Во-вторых, все объекты, которые достраиваются сейчас в Калининграде, были запущены еще до кризиса. Это означает, что через год-два может возникнуть дефицит нового жилья, что, в свою очередь, может привести к увеличению средней стоимости квадратного метра. В-третьих, в Калининграде планируется реализовать долгосрочную целевую программу "Развитие парков, парковых зон, скверов и бульваров города Калининграда (2013-2015 годы)". Если программа будет принята, в течение трех лет городские власти планируют вложить в зеленые зоны Калининграда 185 млн рублей. Пока документ находится на доработке после первой презентации на заседании регионального правительства.

Однако программу участники рынка называют важной: городские леса и парки в Калининграде занимают 17% территории, тогда как в соседней Литве — 34%. Если программа будет принята, то она может увеличить привлекательность местного первичного рынка, так как реализовать ее предполагается в районе новостроек, который по привлекательности пока уступает центральной части (квартиры, расположенные в центре, продаются в основном на вторичном рынке).