Ставка на сохранение
доходность
Инвестиции в московские квартиры с целью дальнейшей сдачи их в аренду могут позволить сохранить капитал инвестора, но не преумножить его. Высокая инфляция и завышенная стоимость жилья не позволяют гражданам серьезно зарабатывать на сдаче купленных квартир, в то время как на Западе подобные вложения пользуются повышенной популярностью и приносят неплохие дивиденды.
Метры инвестиций
До кризиса вложения в жилую недвижимость были крайне популярны среди частных инвесторов, обладающих небольшим или средним стартовым капиталом, но не готовых рисковать своими деньгами, запуская собственный бизнес. Основной доход такие инвесторы рассчитывали получить от роста цен на недвижимость, а не от сдачи квартиры в аренду. Именно поэтому чаще всего инвесторы приобретали жилье на стадии котлована и тем самым получали двойной доход — от общего роста цен на рынке и от увеличения цены квартиры по мере строительства дома. И только после завершения строительства, если инвестор решал сохранить квартиру, а не перепродать ее, он начинал сдавать это жилье в аренду, получая дополнительный небольшой доход. При этом все вложенные средства с лихвой компенсировались увеличением стоимости жилплощади, а аренда была лишь приятным дополнением к основному доходу.
Да и немногие инвесторы оставались в проекте до этой стадии: большинство из них предпочитало сразу перепродать подорожавшую в полтора-два раза квартиру сразу после сдачи дома Госкомиссии и вложиться в новые стройки, обещавшие куда более высокий доход, нежели сдача в аренду готового жилья. "На рынке есть инвесторы с психологией рантье,— отмечает генеральный директор "НДВ-Недвижимость" Александр Хрусталев.— Это люди, которые вкладываются в недвижимость с целью долгосрочного получения дохода от сдачи ее в аренду. Такой спокойный, "пенсионный" бизнес. Надо оговориться, что таких инвесторов на рынке меньшинство".
"Большинство инвесторов рассматривает вложения в недвижимость с точки зрения роста цен на жилье в Москве, доходность от аренды скорее является вспомогательным показателем",— добавляет партнер компании Chesterton Екатерина Тейн.
А вот посткризисный рынок недвижимости практически не дает инвесторам возможности зарабатывать на росте цен. Вследствие этого перед инвесторами, ориентированными на рынок жилья, встал вопрос, можно ли сейчас инвестировать средства в покупку жилой недвижимости с целью последующей сдачи ее в аренду. Увы, в России этот инструмент может позволить лишь с высокой надежностью сохранить средства, но для настоящих заработков он не подходит. В чем дело?
Дорогая моя ипотека
В России на рынке жилья сложилась очень специфическая ситуация. В развитых странах доходность от сдачи жилья в аренду примерно равна ставке по ипотечному кредиту. В России же она ниже примерно в три-четыре раза. Так, средняя ставка по ипотеке в нашей стране сегодня составляет 12-13%, в то время как доходность от сдачи жилья не превышает 3-6%. Например, недорогая "однушка" на окраине Москвы стоит около 5 млн рублей, а сдать в аренду ее можно за 25 тыс. в месяц. Иными словами, годовой доход от аренды составит 300 тыс. рублей, что соответствует уровню доходности в 6%. Ставка же по кредиту на приобретение такой квартиры составит 13-14% в год. "Доходы от сдачи жилья в аренду должны покрывать проценты от финансовых инструментов, которые позволили эту недвижимость приобрести, либо компенсировать ставки по кредитам",— уверена председатель совета директоров компании SESEGAR Ирина Жарова-Райт. В России же ситуация противоположная.
"Данный факт связан в первую очередь с тем, что ставки по ипотеке у нас пока являются высокими",— говорит директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood Тимур Сайфутдинов. По словам коммерческого директора компании "Сити-XXI век" Виталия Разуваева, это соотношение говорит о неразвитости ипотеки как современного инструмента решения жилищной проблемы: "Должно пройти длительное время, чтобы институт залога недвижимости обрел те характеристики и объемы, которые он имеет на западных рынках".
"На столь большую разницу между доходностью от сдачи жилья и ставкам по ипотеке оказывает влияние множество факторов,— говорит генеральный директор МИАН Василий Митько.— Это и перегрев цен на жилье, которые были несколько снижены в период кризиса, и недостаточная развитость ипотеки, ставки которой, в свою очередь, зависят от таких параметров, как инфляция, динамика ВВП, стоимость фондирования и т. п. При этом ставки аренды в Москве как раз находятся на уровне ставок в других европейских странах".
В совокупности, добавляет партнер IntermarkSavills Дмитрий Халин, именно это существенно ограничивает привлекательность инвестиций в приобретение жилья для сдачи в аренду с использованием ипотеки: "То есть если инвестор решит приобрести квартиру с использованием ипотечного кредита, оплатив за счет собственных средств только 30-40%, арендная доходность такой инвестиции будет практически равна нулю".
В развитых странах, где ставки по ипотеке зачастую даже ниже доходности от сдачи жилья в аренду, такой вид инвестиций пользуется повышенной популярностью. "Например, в Лондоне,— рассказывает Екатерина Тейн,— доходность находится на том же уровне, что и в Москве, но ставки по ипотечному кредиту в разы ниже и составляют порядка 3%. Соответственно, при сдаче квартиры в аренду инвестор получает доход, который позволяет выплачивать проценты". А в Москве такой вид вложений априори будет убыточным. И изменится эта ситуация нескоро: несмотря на все обещания властей, ставки по ипотечным кредитам существенно снижаться не будут, а ставки аренды вряд ли вырастут.
Перспективные вложения
Так что же, вкладываться в московские квартиры сейчас не имеет смысла? Вовсе нет. "Приобретение квартиры с целью сдачи в аренду — это инвестиция, доступная любому человеку, располагающему достаточными средствами, то есть непрофессиональному инвестору",— говорит Василий Митько.
Очевидно, что сдача в аренду коммерческой недвижимости приносит более высокий доход (порядка 10-12% годовых). Но и порог входа на этот рынок для частного инвестора начинается от $0,5 млн, в то время как для вложения в квартиру достаточно иметь 5-7 млн рублей. Именно невысокий порог входа привлекает инвесторов на рынок жилья.
"Подавляющее большинство инвесторов сегодня рассматривает совокупную доходность, включающую как доходность от сдачи в аренду, так и потенциальный рост рынка,— объясняет Дмитрий Халин.— Доходность от аренды дает некий стабильный денежный поток на период владения квартирой, и это важно для многих инвесторов". Кроме того, многие покупатели жилья рассматривают приобретение квартиры как инвестиции в будущее поколение, а доход от сдачи такого жилья в аренду позволяет компенсировать текущие расходы на содержание и получать небольшой дополнительный доход. "Такой вариант инвестиций чаще всего предпочитают люди, приобретающие жилье для своих детей, так сказать, "на вырост". А чтобы квартира в это время не простаивала, окупала расходы на приобретение и ЖКХ и приносила дополнительный доход, ее сдают в аренду",— добавляет Василий Митько.
Правда, серьезную конкуренцию квартирам в борьбе за капиталы частных инвесторов составляют банковские депозиты, ставки по которым выше чистого дохода от сдачи в аренду квартиры в Москве — 7-8% против 3-5% соответственно. Однако следует понимать, что доходность по депозитам все равно ниже уровня инфляции, что автоматически делает такие вложения невыгодными. Тогда как покупка квартиры гарантирует сохранность средств, а также дает возможность в перспективе заработать на росте цен, который предсказывают многие эксперты.
"Сегодня, на фоне нестабильности валютного курса, взлетов и падений фондового рынка и падения доходности по депозитам, мы наблюдаем активность людей, которые хотят не преумножить, а хотя бы сохранить имеющиеся деньги. Они просто покупают недвижимость без каких-либо далеко идущих планов",— говорит Александр Хрусталев. "С инвестиционной точки зрения сделки по приобретению квартир пока не являются в достаточной степени оправданными, поскольку доходность московской недвижимости действительно находится на невысоком уровне,— согласен руководитель управления маркетинга и развития ГК "Конти" Сергей Мигунов.— В связи с этим покупку столичной квартиры можно расценивать не как приобретение с целью получения финансового результата, а для сохранения существующего капитала".
Дело еще и в том, что недвижимость куда более понятный инструмент инвестирования, чем рынок ценных бумаг, драгоценных металлов или игра на курсах валют, которые сейчас тоже демонстрируют нестабильность. Да и для заработка на этом рынке необходимо иметь высокий уровень финансовой грамотности и определенный опыт. Иначе есть риск получить не прибыль, а убытки. "Проблема в том, что частным лицам сегодня практически некуда инвестировать лишние средства,— рассуждает управляющий партнер "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский.— Вклады в банки также будут съедаться инфляцией. Инвестировать в золото можно лишь на очень долгий срок. Фондовый рынок для большинства россиян крайне непонятный инструмент. Получается, что от недвижимости частным инвесторам некуда деться".
А значит, даже несмотря на невысокую доходность и отсутствие роста цен на жилье, квартиры будут пользоваться популярностью как инструмент в первую очередь для сохранения денег. А возможно, некоторым даже удастся на этом заработать.
Доходность от сдачи в аренду жилья в странах мира
|
Источник: Global Property Guide, 2010 год.