США: худшее позади?

Подходит к концу третий год экономического кризиса в США, повлекший за собой беспрецедентное обесценивание активов недвижимости. Однако есть причины и для оптимизма. Несмотря на избыток предложения на рынке, цены на жилье по всей стране стабилизировались или начали даже ползти вверх. Ситуацию на американском рынке недвижимости анализирует президент Mercury Capital Group (Калифорния) АЛЕКСАНДР ЛИСНЕВСКИЙ.

Рынок госгарантий

На жилищном рынке влияние правительства было всегда особенно заметно. Большинство решений федерального правительства США на сегодняшний день сводится практически к двум основным направлениям: сдерживанию падения рынка, с одной стороны, и стимулированию роста экономики, а вместе с ней и рынка недвижимости — с другой. При этом используются всевозможные средства, включая снижение ставок федерального резерва, долларовые эмиссии, прямое гарантирование ипотечного кредитования.

Далеко не все решения правительства можно назвать адекватными. К числу таковых явно не относится ранняя стадия программы по спасению банков TARP, по которой банкам были выданы кредиты в размере почти $260 млрд. И только потом правительство заинтересовалось: а как, собственно, эти деньги расходуются? Оказалось, вместо того, чтобы оживить кредитование потребителей в 2007-2008 годах, что являлось основной задачей этой программы, банки потратили эти деньги на латание дыр в своих собственных финансовых аферах и покупку мелких конкурентов, находящихся на грани разорения. И только когда президент Барак Обама пригрозил банкам, что получение ими госдотаций повлечет за собой значительное уменьшение зарплат высшего руководства банков, оказалось, что банкам эти деньги особенно и не нужны, и они тут же вернули все кредиты обратно, да еще с приличными процентами.

Американская ипотечная система во многом базируется на так называемом вторичном рынке ипотечных обязательств. В этой системе огромную роль играют государственные гарантии ипотеки, осуществляемые через федеральную администрацию жилья (FHA) и до недавнего времени акционерные общества Fannie Mae и Freddie Mac. С началом кризиса, когда стало ясно, что потери на рынке недвижимости могут привести к банкротству этих двух компаний, государство провело практически их национализацию. В результате на сегодняшний день государство через Fannie Mae, Freddie Mac и FHA контролирует почти 90% всего ипотечного рынка, и только благодаря доброму дядюшке Сэму этот рынок сегодня функционирует.

Стоит заметить, правда, что убытки, которые до сих пор показывают Fannie Mae и Freddie Mac, связаны в основном с портфелем займов, выданных до кризиса 2007 года. То есть сказывается груз прошлого, в то время как портфель займов, выданных с 2009 года и позже, практически не превышает нормативных показателей и является прибыльным для компаний. Это достаточно позитивная тенденция, которая поможет в конце концов вернуть их к прибыльности, после того как бремя предкризисного кредитования уйдет в прошлое.

В начале ноября, сразу после промежуточных выборов в конгресс, председатель федерального резерва Бен Бернанке объявил о покупке федеральным резервом государственных облигаций на $600 млрд с целью удерживания расценок финансирования на исторически низком уровне. Таким образом, федеральное правительство США сигнализирует, что готово пойти на любые возможные шаги для того, чтобы ставки по ипотечному финансированию удержались на этом же низком уровни или даже опустились еще ниже. Эта программа покупки облигаций будет продолжаться в течение восьми месяцев, и, по всем ожиданиям, низкие ипотечные ставки будут оставаться на этом уровне как минимум до конца 2011 года.

Все подобные телодвижения федеральной резервной системы и правительства в целом нацелены на то, чтобы раскрутить двигатель рынка недвижимости до той стадии, когда он начнет работать сам по себе на основе нормальных рыночных механизмов, а после этого начать постепенно убирать государственные костыли и позволять пациенту ходить на своих двоих. Пока никто не может предсказать, как долго продлится эта реабилитация рынка, хотя признаки выздоровления налицо.

В отличие от налоговых стимуляторов для покупателей недвижимости, снижение ставок ипотечных обязательств создает долгосрочный эффект на экономику без дополнительных вливаний из федерального бюджета. Причем эта возможность предоставляется не только новым покупателям недвижимости, но и существующим домовладельцам, которые могут рефинансировать свои существующие займы и повысить свою покупательную способность. Принимая во внимание размер ипотечного рынка в США примерно в $13 трлн, значительное понижение ипотечных ставок способно создать довольно значительную волну экономического роста.

Что ожидать в будущем году

Все плохое в конце концов забывается, и понемногу паника 2007 года уходит в небытие. Чем больше проходит времени, тем лучше видно, что самое страшное на рынке недвижимости США уже позади. Еще недавно американцы боялись, что их новый дом, купленный в кредит, обесценится. Сейчас уже многие боятся опоздать с покупкой нового дома по сегодняшним бросовым ценам. Страх сменяется жадностью, и постепенно вчерашние пессимисты становятся оптимистами. Конец текущего года уже достаточно показателен, так как количество покупателей на рынке сегодня увеличивается, несмотря на приближающиеся праздники и традиционно слабый зимний рынок.

Однако отчуждения домов за неуплату по ипотеке продолжаются. По оценкам экспертов, еще более 4 млн домов ждут своей очереди, чтобы перейти в собственность банков. Это достаточно большое количество жилья, которое будет продолжать давить на рыночные цены и уверенность покупателей в том, что кризис позади.

Государство не может вечно тянуть лямку и гарантировать 90% всех займов. Успех американской ипотечной модели зависит от активного интереса частного капитала в покупке пулов ипотечных обязательств, или секьюритизации. В последнее время заметен рост участия частных инвесторов на ипотечном рынке. Например, в последние месяцы начался подъем на рынке так называемых jumbo (или сверхкрупных) займов, то есть превышающих $700 тыс. Эти займы не гарантируются государством, вместо этого они гарантируются либо самим банком, выдающим заем, либо частными инвесторами.

В конце октября Fannie продала портфель своих займов частным инвесторам на общую сумму примерно $1 млрд — первая крупная продажа такого рода за последние три года! Оживление секьюритизации на вторичном рынке свидетельствует об уверенности инвесторов в рынке недвижимости США и в качестве ипотечных облигаций.

Перспективы инвесторов

Вступая в 2011 год, инвесторы проявляют заметный, хотя и осторожный оптимизм. По количеству сделок 2009 год оказался на самом низком уровне за десятилетия, однако по мере выхода из кризиса и постепенного выравнивания экономики США 2010 год показал заметный рост активности на рынках жилой и коммерческой недвижимости.

Некоторые сдерживающие факторы будут присутствовать и в 2011 году, например ограниченный доступ к ипотечному финансированию, нереалистичные ценовые ожидания продавцов и отсутствие значимых стимуляторов, которые заставили бы банки быть более эффективными в процессе отчуждения недвижимости и последующей их продажи инвесторам или квалифицированным домовладельцам. Однако по мере роста экономики эти факторы либо будут становиться менее значимыми, либо начнут приходить в соответствие с реальностью.

Иностранные инвесторы, все более активно появляющиеся на рынке недвижимости США в 2010 году, должны понять, что США — это большая страна с более чем 200 рынками недвижимости, из которых только 15-20 находятся в основных мегаполисах.

Конечно, субъективный элемент в инвестиционном решении играет важную роль и у каждого инвестора есть свои собственные географические предпочтения, однако инвесторы, полагающиеся на диверсификацию в сфере недвижимости по географическому признаку и по классу активов, смогут, на мой взгляд, показать наилучшие результаты.

Большинство крупных институциональных инвесторов США и иностранные инвесторы вполне естественно сконцентрировались на ряде известных географических рынков. В результате сегодня почти неограниченное количество денег находится в поиске трофеев в Нью-Йорке, Вашингтоне, Бостоне, Сан-Франциско, Чикаго и Лос-Анджелесе. Несомненно, эти мегаполисы отличаются надежностью и стабильностью, однако спрос на недвижимость в этих городах значительно превышает разумные предложения и цены даже в условиях продолжающегося кризиса поднялись до уровня, превышающего докризисный.

В таких условиях инвесторы должны больше уделять внимания другим районам, с более благоприятным балансом состояния экономики и доходности недвижимости, например Сиэтлу, Хьюстону, Сан-Диего, Оранджу, Денверу — городам с надежной диверсифицированной экономикой, но при этом гораздо более доступной недвижимостью.

Возможности на рынке недвижимости США сегодня как никогда многообещающие, и правильная стратегия инвестирования при поддержке местного специалиста принесет долгосрочный успех.