Вложить и сохранить

Мировой финансовый кризис не охладил интерес россиян к инвестициям в зарубежную недвижимость, но существенно изменил приоритеты инвесторов. Если раньше акцент делался на спекулятивный доход от роста цен при прямом инвестировании в жилье, то теперь покупателей больше привлекает рентный доход и более сложные инструменты вложения средств.

Смена вех

Вложение средств в зарубежную недвижимость давно перестало быть новинкой для российских инвесторов. И если до кризиса серьезную альтернативу вложениям в заграничные квадратные метры представляли московские квартиры, которые дорожали не по дням, а по часам, а условия их покупки и продажи были более понятны большинству клиентов, то кризис вынудил российских покупателей взглянуть на рынки других стран.

В начале кризиса многие инвесторы обратили внимание на зарубежную недвижимость, которая очень упала в цене. Популярностью пользовались самые разные направления: от Лазурного берега Франции до экономкласса в Болгарии. Некоторым покупателям действительно удалось обзавестись довольно ликвидными активами, но многих инвесторов ждало разочарование, поскольку подешевевшая недвижимость даже не собиралась дорожать.

И, к их сожалению, данная тенденция сохраняется до сих пор. Ни Испания, ни Черногория, ни ОАЭ, рынки которых так привлекали инвесторов в начале кризиса "фантастическими" (как уверяли продавцы) дисконтами, до сих пор не оттаяли и не показывают позитивной динамики. Поэтому многие из инвесторов остались у разбитого корыта, ибо ликвидность приобретенной ими недвижимости была крайне низка. "Посмотрите, сколько наших соотечественников желает продать свои "инвестиционные" проекты в Дубае, Черногории, Болгарии и Испании,— рассказывает председатель совета директоров компании Sesegar Ирина Жарова-Райт.— Да, можно говорить, что выбор стран был неудачный, но ведь верили, что есть еще кроме них люди, которые менее удачливые и талантливые, поэтому им и можно будет перепродать с прибылью купленные дома".

Но в целом неудачи массовых инвесторов на рынке развивающихся стран пошли на пользу сегменту инвестиций в зарубежную недвижимость, который сейчас в корне меняется и уже начинает показывать положительную динамику при более высоком качестве инвестиций и профессионализме самих инвесторов.

Страны перемен

Как отмечают эксперты, в настоящее время изменилась психология большинства частных инвесторов. "До кризиса инвесторов в большей мере интересовали развивающиеся страны — потенциальные претенденты на членство в ЕС и вхождение в шенгенскую зону (Черногория, Турция, Болгария, Кипр), невероятной популярностью пользовался "вечно растущий" Дубай. Также интерес вызывали экзотические рынки, такие как, например, Марокко или Куба. Инвесторы готовы были рисковать в угоду высокой доходности, что в конечном итоге спровоцировало спекулятивность дальнейших сделок и обвалило рынок",— рассказывает исполнительный директор компании FiedlerYaro Юлия Кайнова. Сейчас, по ее словам, кризис напомнил всем о необходимой осторожности и взвешенном подходе. "Большая часть инвесторов сегодня не рассчитывает на быстрые деньги, а инвестиции носят среднесрочный и долгосрочный характер (восемь-десять лет)",— добавляет госпожа Кайнова.

Соответственно, поменялись и цели инвестирования, и набор стран, наиболее интересных россиянам и пользующихся у них повышенным спросом. "До кризиса можно было отследить, как приоритеты инвесторов смещаются на новые рынки, такие как Болгария, Черногория, Турция. Во время кризиса большинство инвесторов акцентировало внимание на традиционных европейских рынках, где можно было приобретать объекты с существенными скидками, причем скупали практически все",— отмечает партнер компании Chesterton Екатерина Тейн. По мнению Ирины Жаровой-Райт, основными "зонами стабильности", куда можно было вкладываться без опасений, были и остаются западноевропейские страны. "Для инвестиций нужно выбирать страну со здоровой экономикой",— подтверждает управляющий директор "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский.

Правда, желание купить подешевевшую недвижимость в Европе далеко не всегда конвертировалось в реальные сделки. Как рассказывает Ирина Жарова-Райт, многие клиенты пытались найти недвижимость с 40-50-процентным дисконтом, но в лучшем случае им удавалось совершить сделку на 30% дешевле прежней цены. Да и то удавалось это лишь тем инвесторам, которые были расторопны, имели финансовые и юридические структуры на Западе и, главное, могли показать происхождение этих средств. "Ни один британский конкурсный управляющий не желал иметь дела с "островными" компаниями-офшорами, от которых мы выставляли оферту, зато принимали менее выгодные предложения, но от понятных им европейских компаний с четким определением конечных бенефициаров",— рассказывает госпожа Жарова-Райт.

Большинство россиян, приобретающих недвижимость за рубежом, рассматривают эти покупки в большей степени как способ сохранения, а не преумножения средств. По оценке директора департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills Игоря Индриксонса, обычная жилая недвижимость в Европе может принести не более 3-4% годовых, что сложно назвать вложением с целью увеличения капитала. "Основная цель вложений сегодня — сбережение, надежность и хороший потенциал роста в долгосрочной перспективе,— подчеркивает Юлия Кайнова.— При выборе страны клиенты опираются на собственный потенциал страны приобретения, уровень жизни и платежеспособность в первую очередь местного населения, потенциальный интерес иностранцев в дальнейшем к приобретаемой недвижимости".

Попытки же заработать на спекулятивных рынках развивающихся стран либо полностью ушли в прошлое, либо остались уделом инвесторов, обладающих повышенным желанием рисковать и, возможно, инсайдерской информацией о грядущих всплесках на тех или иных рынках.

Кроме того, в 2010 году альтернативу вложениям в зарубежную недвижимость снова стали представлять московские квартиры. "Сейчас большинство российских инвесторов интересуется тем, что происходит на московском рынке качественного жилья, так как рост цен на новое строительство, например, в элитном сегменте в 2010 году составил примерно 16%, что существенно выше прироста в Европе",— утверждает Екатерина Тейн.

Главное — надежность

Впрочем, несмотря на перечисленные выше объективные факторы, интерес россиян к зарубежной недвижимости все же растет. "С каждым годом растет доля россиян, совершающих покупку зарубежной недвижимости именно "для инвестиций". По нашим оценкам, в 2010 году порядка 25% сделок с зарубежной недвижимостью совершается россиянами в инвестиционных целях",— говорит управляющий директор компании GordonRock Станислав Зингель. Для сравнения: в 2008 году доля таких сделок составляла лишь 15%. И главное, что доля таких сделок уверенно растет. "К третьему кварталу 2010 года инвестиционная активность заметно возросла,— говорит Юлия Кайнова.— Исходя из сложившейся ситуации, резонно предположить и дальнейшее увеличение активности инвесторов, поскольку "смутные времена" кризиса практически позади и сейчас ситуация по многим рынкам прояснилась".

Но рост интереса к рынкам западных стран связан не только с тем, что кризис начал отступать, а еще и с тем, что изменился сам подход инвесторов к вложениям средств. По словам Игоря Индриксонса, кризис изменил подход россиян к покупке недвижимости за рубежом: "Если раньше покупали в основном жилье и рассчитывали заработать на росте его стоимости, то теперь наибольшую прибыль приносит покупка объектов, владение которыми связано с получением рентного дохода".

"Обжегшись на докризисном приобретении "не глядя" зарубежной недвижимости (вилл, офисов под аренду, квартир), российские инвесторы многому научились и сейчас пробуют новые, более серьезные виды инвестирования: доходные дома, бизнес, строительство,— добавляет Юлия Кайнова.— Некоторых инвесторов процесс затягивает настолько, что открываются зарубежные офисы-представительства, компании с российскими владельцами". Несмотря на ощутимое влияние русских инвесторов в Европе, большинство из них рассматривает эти инвестиции в качестве диверсификации своего портфолио и "пристрела" на будущее, полагает эксперт.

Так, по словам господина Индриксонса, сейчас повышенной популярностью пользуются номера в гостиницах Лондона, офисные центры в Нью-Йорке, торговые центры в Париже, апартаменты во всех развитых странах Европы. При этом, чтобы стать инвестором таких проектов, не нужно обладать астрономическими суммами. Да, отель или бизнес-центр стоит очень дорого, но большинство владельцев предлагает инвесторам купить долю в проекте или небольшой проект. "Покупка отеля — это инвестиция от нескольких десятков до нескольких сотен миллионов евро. Это удел профессиональных инвесторов,— говорит Станислав Зингель.— А вот приобретение мини-отеля — это вполне подъемная инвестиция — от €600 тыс.". Кроме того, инвестор может попросту купить один-два номера в крупной гостинице, находящейся под управлением международной сети, или же и вовсе вложиться в акции компаний, связанных с управлением недвижимостью или строительством объектов.

"Нашим клиентам не нужна недвижимость как таковая, им нужно, чтобы их деньги приносили доход, а капитал рос",— уверяет господин Индриксонс. Поэтому, по его словам, они и выбирают те активы, которые могут гарантировать хорошую доходность. Так, средняя доходность инвестиций в перечисленные Игорем Индриксонсом рынки при формировании консервативного портфеля может составлять 15-18% годовых. Если же сформировать портфель из более рискованных активов, то доходность может доходить уже и до 30%. Правда, решаются на это лишь самые отчаянные инвесторы.

Кроме того, по словам Станислава Зингеля, сегодня среди россиян отмечается значительный рост популярности зарубежных инвестиционных фондов недвижимости. "Такие фонды позволяют своим вкладчикам получать стабильную доходность порядка 7-10% годовых и предоставляют прозрачную стратегию выхода из инвестиций через пять-десять лет. При этом диапазон возможных инвестиций вкладчиков фонда, как правило, достаточно широк — от нескольких десятков тысяч до миллионов евро, что дает фонду возможность привлечь внимание широкого круга инвесторов",— резюмирует господин Зингель. Но не только это привлекает инвесторов в фондах. "Самую высокую доходность могут предложить инвестиционные фонды, которые добиваются таких показателей за счет объема портфеля объектов и скидок на обслуживание при сохранении высокого уровня надежности вложений",— говорит Екатерина Тейн. Причем в основном инвесторов привлекают те фонды, которые инвестируют в надежные страны и надежные активы, а не гонятся за более доходными, но крайне рискованными приобретениями.

Что ж, похоже, кризис и правда приучил наших инвесторов к осторожности, а на смену характерной российской рискованности в ожидании быстрых и легких денег пришел традиционный европейский подход к вложениям, где первое место отдается надежности инвестиций, а доходность имеет второстепенное значение. Плохо это или хорошо, покажет время, но с уверенностью можно утверждать, что банкротств и разочарований при таком подходе будет намного меньше. Как, впрочем, и заработанных денег.

Антон Белых