Сдача по правилам

Столичные власти еще с конца 1990-х годов пытались реализовать программу строительства доходных домов и арендных поселков, но в Москве и Подмосковье было осуществлено лишь несколько таких проектов. Развитие этого рынка сдерживается высокой стоимостью земли и очень длительными сроками окупаемости арендной недвижимости. Тем не менее спрос на аренду квартир и коттеджей в столице очень велик, поэтому потребность в таких проектах растет с каждым годом.

В начале года стало известно об очередной попытке реанимации доходной недвижимости в столице. На этот раз ее предприняли не власти, а частный инвестор. Татарская компания ASG заявила о начале реализации масштабного проекта в Мякинино, где компания планирует построить на первом этапе 35 тыс. кв. м городского и загородного жилья, предназначенного исключительно для сдачи в аренду. Как заявлял "Ъ" основной владелец ASG Алексей Семин, проект будет реализован к концу года, а впоследствии его площадь может быть увеличена до 70 тыс. кв. м. Объем инвестиций в первую фазу проекта оценивается в $120-130 млн. Сдаваться квартиры будут по цене от $1 тыс. до $7 тыс. в месяц.

Проект ASG далеко не первая попытка развития в Москве сегмента доходных домов. Еще в 1999 году департамент инвестиционных программ и строительства (ДИПС) города Москвы приступил к реализации первого доходного дома в Николоворобинском переулке, который был сдан Госкомиссии в 2003 году. Ставки аренды в этом доме составляют сегодня $3,5-5,5 тыс. в месяц, и свободных квартир в доме нет. Всего же в рамках программы ДИПСа предполагалось построить три таких дома, однако два других проекта так и не вышли из бумажной стадии. Помимо ДИПСа интерес к доходным домам проявляли и другие инвесторы, но их проекты были точечными. В качестве примеров можно назвать комплексы "Донской посад" и "Парк Плейс Москоу" под управлением компании Hines, апартаменты в ЖК "Краун Плаза" (бывшая "Международная") и ЖК "Пять прудов", принадлежащем УПДК (подробнее см. таблицу).

Кроме того, в 2006 году мэр Москвы Юрий Лужков выдвинул идею строительства дешевых доходных домов для людей, которые ожидают очереди на получение квартиры. Первый дом в рамках этой программы должен был быть построен на улице Мусы Джалиля, а всего таких домов планировалось построить 23. Однако кризис вмешался в планы чиновников, и проект был заморожен.

На рынке загородной арендной недвижимости дела обстоят несколько лучше. Самым известным проектом стал коттеджный поселок "Росинка", который был построен компанией Rosinka International Group. По словам замдиректора "Росинки" Ксении Сосновской, цена аренды в их поселке составляет $10-16,5 тыс. в месяц, а средняя по году заполняемость — 90%. Кроме того, арендные поселки существуют и в Москве. Речь идет о "Сетуни", которая еще в начале 1990-х была построена СП "Перестройка", а позже перешла под контроль компании "Снегири", и "Покровских холмах" (девелопер — Hines, нынешний владелец — Goldman Sachs). В Подмосковье существует еще несколько таких поселков.

Как утверждает гендиректор компании EliteCenter Александр Дьяченко, все проекты доходных домов в Москве и Московской области можно смело назвать удачными. Это неудивительно: на фоне большого спроса на аренду и дефицита предложения они и правда выглядят привлекательно. Неспроста же, согласно исследованию ECA, Москва заняла второе в место в мире по стоимости аренды жилья для экспатов, уступая только Токио. Во многом такому высокому положению Москва обязана как раз дефициту арендного жилья, подкрепленному существенным спросом.

До сих пор в Москве и области доходные дома остаются диковинкой, а основными арендаторами являются экспаты, которые привыкли жить в арендных домах или квартирах у себя на родине. Несмотря на успешность отдельных проектов, у нас подобный формат не получил широкого распространения. В Европе и США практика аренды квартир является повсеместной среди всех слоев населения. Так, например, в Германии в арендованном жилье проживает 58% населения, в Канаде — более 50%, в США — 25-30%. У нас же аренда в основном рассматривается как вынужденная мера для тех, кто не в состоянии купить квартиру, но при этом остро нуждается в жилье. Тем не менее господин Дьяченко считает, что развитие доходных домов и арендных поселков в Москве — дело очень перспективное.

Однако строить их девелоперы не торопятся. Проблема в долгих сроках окупаемости. "Основной причиной отсутствия доходных домов в России, на мой взгляд, является их длительный период окупаемости, который в разы выше, чем период окупаемости многоквартирного дома, предназначенного для открытой розничной продажи",— полагает исполнительный директор компании "Терра-Недвижимость" Людмила Ежова. По ее словам, реализация подобных проектов в настоящее время и в условиях сложившейся системы рыночной экономики в России возможна лишь при ощутимой поддержке государства. В среднем доходность арендного бизнеса в сегменте городского и загородного жилья высокого класса составляет 4-6% годовых. "При наличии всех рисков ведения девелоперских проектов в условиях нестабильной экономики такие проекты невыгодны",— категоричен коммерческий директор 11 Invest Самир Джафаров. Особенно если учитывать то, что от продажи квартир или коттеджей сразу после завершения строительства (а то и раньше!) можно получить от 30 до 50% чистой прибыли.

По словам директора департамента аренды компании IntermarkSavills Галины Ткач, в проектах, предназначенных для продажи, доходность девелопмента достигает 50%, в то время как в сегменте арендного жилья можно рассчитывать на 6-10% годовых. Даже несмотря на то что цены на недвижимость после кризиса сбавили темпы роста, девелоперам по-прежнему намного выгоднее быстро реализовать квартиры в построенном доме, чем в течение нескольких десятилетий ждать, пока проект окупится. По оценкам управляющего партнера Blackwood Константина Ковалева, в бизнес- и элитном классе сроки окупаемости подобных проектов составляют 7-12 лет, а в экономклассе могут составить более 20 лет, поэтому доходные дома экономкласса — это скорее социальный проект, который может быть реализован только при поддержке государства.

Свидетельством того, что ситуация обстоит именно так, является и тот факт, что частные инвесторы крайне редко приобретают квартиры в Москве с целью сдачи их в аренду. Доходность от таких вложений минимальна, поэтому большая часть инвесторов предпочитает приобретать жилье в новостройках на ранних стадиях строительства и зарабатывать на росте цен, а вовсе не на сдаче готовых квартир в аренду. Инвестиции же на вторичном рынке в условиях стагнирующего рынка могут в лучшем случае защитить деньги от инфляции и принести минимальный доход, да и то лишь в верхнем сегменте рынка. Сегмент же "частной" аренды развивается в основном за счет унаследованных квартир или жилья, купленного на будущее для детей.

Не удивительно, что в такой ситуации девелоперы не спешат массово строить доходные дома. "Многие девелоперы начали бы активно развивать новые проекты доходного жилья, будь у них возможность получения дешевых кредитов, так как они видят именно в этом бизнесе огромную неосвоенную нишу. Но лишь немногие вроде компании ASG имеют для этого свои реальные деньги",— говорит Александр Дьяченко.

Но дело не только в сроках окупаемости и дисбалансе рынка аренды и продажи квартир. Проблема кроется еще и в менталитете и укладе жизни россиян. У нас считается, что человек, не имеющий собственной квартиры,— неудачник. В то время как в Европе и США это нормальная ситуация. Кроме того, в западных странах внутренняя миграция специалистов между городами и даже странами — обычное дело. В России же реальными центрами притяжения являются, пожалуй, только Москва и Санкт-Петербург, куда люди готовы ехать со всех концов страны. И если уж они приезжают в столицу, то пытаются закрепиться тут всерьез и надолго. Для этого чаще всего они выбирают покупку квартиры, поскольку понимают, что вряд ли какая-то сила заставит их вернуться в родной город или переехать по контракту в регионы. В Европе же специалист может несколько лет поработать в Лондоне, потом перебраться в Манчестер, а потом вовсе уехать в Краков или вообще на Мальту. То же самое происходит и в США. Это связано с тем, что уровень жизни во многих городах примерно одинаков — с теми или иными оговорками. И такого разрыва, как между Москвой и остальной Россией, на Западе нет, что и дает человеку возможность не привязываться к месту, а проживать в арендованном жилье.

Более того, такое жилье на Западе рассматривается как более комфортное, поскольку, во-первых, успешный специалист может позволить себе арендовать более качественную квартиру, чем мог бы купить, а во-вторых, съехать с арендованной квартиры с целью переезда в другой город куда удобнее, чем заниматься продажей, а потом покупкой жилплощади в другом городе. В России все эти преимущества нивелированы отсутствием внутренней мобильности населения. Именно поэтому основной спрос на аренду формируют экспаты, которые приезжают в Россию по контракту и не планируют задерживаться здесь на всю жизнь, и частично жители других регионов, предпочитающие в основном сегмент экономкласса. "Доходные дома могли бы прийтись кстати в самом дорогом и самом низкобюджетном сегментах,— полагает директор департамента маркетинговых коммуникаций Rodex Group Игорь Заугольников.— В качестве примера можно привести новостройки экономкласса для молодежи или элитные апартаменты для экспатов, которые приезжают в Москву работать, но не желают приобретать жилье. Но ни в одном, ни в другом случае нельзя говорить о сформировавшемся устойчивом спросе".

Но для девелоперов эти две категории — слабое утешение, поскольку строить доходные дома экономкласса вовсе невыгодно, а число экспатов даже в Москве ограниченно. "Сегмент потребителей услуг аренды не настолько велик, как хотелось бы,— добавляет Самир Джафаров.— Большинство российских клиентов находит предложения по аренде в уже обжитых коттеджных поселках или домах: сегмент частной аренды на рынке уже хорошо развит".

Недостатков же у арендного жилья много. В первую очередь это завышенные ставки аренды, которые сопоставимы с ежемесячными платежами по ипотеке (для квартиры экономкласса при сроке кредита на 15 лет они составляют в Москве примерно 25-35 тыс. рублей). И несмотря на то что за эти 15 лет человек, по сути, оплатит стоимость двух квартир, многие потребители выбирают именно ипотеку, а не аренду, поскольку квартира в итоге окажется в собственности и ее можно будет передать детям. С другой стороны, многие потребители не доверяют арендодателям, столкнувшись с мошенничеством или некорректным поведением со стороны арендодателей в сегменте частной аренды. Кроме того, рынок частной аренды полностью контролируют риэлторы, которые берут за свои услуги 100%, а то и 200% с каждой арендной сделки. Естественно, такая система отпугивает клиентов от арендного жилья и делает весь сектор малопривлекательным в глазах потенциальных арендаторов.

И до тех пор пока рынок аренды будет настолько непрозрачным и рискованным, а менталитет россиян не изменится, ожидать массового появления в России доходных домов не стоит. Правда, активное развитие доходных домов возможно в верхнем сегменте рынка. "Сегодня в России сложилась именно та политическая ситуация, при которой развитие сектора доходного жилья бизнес- и элит-классов имеет большие перспективы. Дело в том, что при нынешней власти и проводимой ею политике все больше и больше людей с высоким достатком не видят своего будущего в этой стране и не хотят вкладывать деньги в недвижимость — малоликвидный товар, который в нынешних условиях трудно продать быстро в случае необходимости. Общее настроение в обществе "чемоданное" — людям выгоднее арендовать себе жилье в Москве и не быть привязанными к купленным квадратным метрам. Такой подход позволит в случае необходимости быстро и максимально безболезненно покинуть пределы страны",— признается Александр Дьяченко.

Источник: данные компании Blackwood.

Антон Белых