Прокуратура Ростовской области предлагает возбудить уголовное дело в отношении директора департамента имущественно-земельных отношений (ДИЗО) ростовской администрации. По версии надзорного органа, халатность чиновников при работе с арендаторами земельных участков привела к неконтролируемому росту задолженности перед городом, которая в настоящее время превысила 1,44 млрд руб. По словам представителей ДИЗО, досудебная и судебная работа с должниками выполняется в полном объеме. Рынок земли восстанавливается медленно, и «возвращенные» участки в ближайшие два года значительных доходов городской казне не принесут, полагают эксперты.
По информации надзорного органа, материалы проверки ДИЗО Ростова-на-Дону направлены в следственные органы. По словам представителя прокуратуры, в ходе проверки в деятельности руководителя ДИЗО «выявлены признаки преступления», подпадающего под ч. 1 ст. 293 УК РФ (халатность). Основные претензии прокуратуры связаны с ростом задолженности арендаторов земельных участков перед мэрией – только за прошлый год она возросла на 321 млн руб. По мнению прокуратуры, чиновники не предпринимают мер к взысканию задолженности, расторжению договоров и при необходимости инициированию процедуры банкротства несостоятельных арендаторов.
Городской департамент имущественно-земельных отношений с апреля прошлого года возглавляет Марина Абрамова, сменившая в этой должности Александра Кочергина. В ДИЗО „Ъ“ сообщили, что на тот момент возможная к взысканию задолженность по арендной плате за землю уже составляла более 1,28 млрд руб., к началу марта этого года ее удалось сократить до 1,1 млрд руб. В прошлом году департамент направил арендаторам более 1,6 тыс. претензий почти на 1,22 млрд руб. и 525 судебных исков о взыскании задолженности за землю. С начала этого года инициированы около 100 арбитражных процессов, по которым городские власти добиваются с арендаторов погашения 208,7 млн руб. задолженности. «Фактически именно в прошлом году стала формироваться и судебная практика по досрочному прекращению арендных отношений с должниками, 77 договоров мы оспариваем в суде», — говорит представитель департамента.
По словам заместителя директора ДИЗО Ольги Романовской, с января 2009 года, согласно постановлению областной администрации, вступила в силу новая система расчета кадастровой стоимости, после чего земля выросла в цене по городу в 2,5-3 раза. Это совпало с пиком кризиса и повлекло за собой рост неплатежей.
Согласно перечню «земельных должников», размещенному на сайте мэрии, на начало 2011 года в него входили более 130 арендаторов по строительным участкам и свыше 180 по землям промышленного и иного назначения. В их числе, в частности, ЗАО «РостСтройИнвест» — более 115 млн руб. задолженности, ОАО «Электроаппарат» (55 млн руб.), ОАО РСУ «Гидроспецфундаментстрой» (18,2 млн руб.), УК «Ростовгорстрой» (15,1 млн руб.).
По всем крупнейшим должникам ДИЗО пытается взыскивать долги через суд. О ситуации с «РостСтройИнвестом» „Ъ“ уже писал в № 17 от 02.02.2011 г. Согласно материалам ростовского арбитража, «Электроаппарат» арендует землю (24,1 га) в производственных целях. Между предприятием и ДИЗО договор аренды был заключен в 2009 году, арендная плата составляет 26,9 млн руб. в год. В конце прошлого года департамент отсудил у завода 13,1 млн руб., уже в январе этого года по иску других кредиторов на «Электроаппарате» введено наблюдение, в марте ДИЗО обратился в арбитраж с заявлением о включении в реестр требований кредиторов 50,5 млн руб.
В должники попало и ОАО «Роствертол», по трем искам к которому департамент требовал более 16 млн руб. В феврале суд взыскал с ОАО по одному из исков около 500 тыс. руб., по другому иску отказал в связи с истечением срока исковой давности. Разбирательство по третьему (1,8 млн руб.) продолжается.
По мнению экспертов, ужесточение позиции властей может привести к уходу большинства застройщиков-арендаторов, но «возвращенные» таким образом городу земли в течение года-двух значительных доходов в казну не принесут. «Застройщики, которые рассчитывают реализовать проекты, будут искать возможности для реструктуризации задолженности или дальнейшего финансирования уже начатых проектов, но к новым проектам они сейчас подходят очень взвешенно», — считает гендиректор АН «Парус» Максим Хмель. По мнению одного из региональных риелторов, в условиях не восстановившегося после кризиса рынка недвижимости ужесточение требований к арендаторам не совсем оправданно. «Определенная доля участков оказалась у спекулянтов, которые в кризис не смогли ее переуступить. Эти участки постепенно изымаются, но, вероятно, в ближайшие два года особого спроса на них не будет», — считает аналитик ТКБ Капитал Анатолий Высоцкий.
Ряд экспертов соглашаются, что неплатежи напрямую связаны с завышенной кадастровой стоимостью земли и, как следствие, неоправданно высокой арендной платой. По данным АН «Парус», в настоящее время кадастровая стоимость участков в среднем в два-три раза, а в отдельных случаях — в шесть-семь раз превышает рыночную оценку. «Для бизнеса эта ситуация непосильна, но реально действующих механизмов снижения кадастровой оценки в настоящее время практически нет», — считает управляющий партнер компании «Хабнер & Ко» Михаил Хабнер.