Спорный Берлин

Недвижимость немецкой столицы остается одной из самых дешевых в Европе, притом что ее качество зачастую выше, чем в других европейских центрах. Одной из причин эксперты называют низкую ликвидность: рынок полностью ориентирован на сегмент аренды. Впрочем, если правильно выбрать район, можно за несколько лет удвоить свои вложения.

Европа по дешевке

На сегодняшний день цены на жилую недвижимость в Берлине просто фантастически низкие, особенно если сравнивать их с московскими. По данным руководителя немецкого агентства недвижимости Berlin-Realty Анны Леоненко, цена начинается от €1 тыс. за квадратный метр и достигает в среднем €3 тыс. в зависимости от района и степени его элитности. "В кризис цены не падали, да в Берлине и не было кризиса. Наоборот, количество сделок по приобретению недвижимости значительно возросло, на Берлин обратили внимание те люди, которые до кризиса инвестировали в недвижимость более дорогих европейских городов",— говорит эксперт. Несмотря на это, по данным директора департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills Игоря Индриксонса, недвижимость в Берлине стоит дешевле, чем в любом другом крупном городе Германии. Например, трехкомнатную квартиру в спальном районе Берлина можно купить за €25-30 тыс., а в центре города цена трехкомнатной квартиры может составлять около €40 тыс. Для сравнения: аналогичные квартиры во Франкфурте-на-Майне стоят в пять-шесть раз дороже. При этом последние 19 лет в Германии не меняются ни цены на покупку жилья, ни арендные ставки. "Берлин с момента возведения Берлинской стены был самым депрессивным районом Германии. После падения стены правительство решило перенести туда столицу в надежде, что в Берлин придет бизнес, но этого не произошло",— говорит Игорь Индриксонс. Все это не способствовало росту цен. Как говорит аналитик УК "Финам Менеджмент" Максим Клягин, ситуация на рынке жилой недвижимости оставалась достаточно стабильной. Кризис не оказал заметного давления на рынок и не привел к значительной коррекции цен. Это стало следствием взвешенной экономической политики Германии в целом, сбалансированной ипотечной системы, сохранения инвестиционной привлекательности недвижимости и стабильного платежеспособного спроса.

Действительно, феномен берлинского рынка недвижимости Анна Леоненко объясняет тем, что столица Германии не промышленный город. "Это город политиков, журналистов, дизайнеров, здесь нет большого бизнеса и больших денег, зато есть отличный молодежный драйв, который набрал значительную силу в последнее десятилетие",— говорит эксперт. По мнению гендиректора "Миэль-DPM" Натальи Завалишиной, также низкая стоимость недвижимости во многом объясняется тем фактом, что Берлин пока не является крупнейшим финансовым центром Германии. В силу исторической специфики в Германии есть города крупнее и экономически более развитые, чем Берлин. При этом Берлин наращивает темпы: вовсю идет интенсивное строительство, открываются офисы многочисленных мировых компаний. В перспективе, говорят эксперты, Берлин станет политическим и культурным центром Германии, что повлечет увеличение стоимости недвижимости, но когда это произойдет, не знает никто. Впрочем, в ожидании этого бума в столицу Германии уже потянулись потенциальные рантье, в том числе и из России.

Одна десятая часть

По словам Анны Леоненко, из трех с лишним миллионов жителей современного Берлина около 10% составляют русскоязычные, приехавшие в Германию, впрочем, далеко не обязательно из России. Еще некоторое количество россиян инвестирует в недвижимость Берлина, не переезжая в немецкую столицу на ПМЖ. "Еще год назад интерес был на среднем уровне, но в последнее время мы наблюдаем увеличение спроса",— подтверждает Наталья Завалишина. По ее словам, у потенциальных покупателей популярностью пользуются как квартиры стоимостью €70-150 тыс., так и более дорогостоящие объекты, расположенные в элитных районах. Интерес подстегивает тот факт, что при сравнительно небольшой сумме покупки можно получать от сдачи в аренду от 4 до 6% годовых. Кроме того, есть много сопутствующих факторов, оказывающих влияние на выбор. Так, одним из факторов привлечения является бесплатное высшее образование для студентов из любых стран, знающих немецкий язык, а также низкая стоимость жизни при зачастую более высоком ее качестве по сравнению с соседними европейскими столицами. В результате, говорит Максим Клягин, интерес наших соотечественников к приобретению жилой недвижимости в Берлине в последние годы заметно вырос. Одним из драйверов роста интереса стали именно сравнительно низкие цены при сопоставимом качестве. "Важным фактором роста популярности Берлина у потенциальных инвесторов можно считать прозрачные и простые механизмы приобретения недвижимости, в том числе отсутствие ограничений для нерезидентов, привлекательные для проживания инфраструктуру, экологию, социальную обстановку, а также высокую среднюю ставку капитализации, что особенно привлекает инвесторов",— добавляет Максим Клягин.

Однако далеко не все эксперты позитивно оценивают перспективы берлинского рынка недвижимости. "Россияне, как правило, интересуются тем, что им активно предлагают. В России очень часто пытаются продать абсолютно неликвидную зарубежную недвижимость. Так как недвижимость в Берлине никому больше не нужна, ее и пытаются продать россиянам",— скептичен Игорь Индриксонс. По его словам, агентам при этом платят огромные комиссии и они готовы сделать очень многое, чтобы продажи были успешными. В частности, они рассказывают, что Берлин просто недооцененный город, сравнивают с другими городами Германии, показывая, что здесь якобы есть потенциал роста. И россияне, рассказывает эксперт, покупают, даже не задавая себе вопросов "А почему Берлин недооценен? А почему здесь дешево?". Как говорит исполнительный директор GDN Property Нелля Моисеенко, покупка недвижимости в Германии для последующей сдачи в аренду не является высокорентабельной моделью для инвестиций, поскольку арендные ставки в городе достаточно невысоки. При этом рынок жилой недвижимости Берлина имеет и ряд плюсов — широкий выбор предложений и высокое качество недвижимости, что делает рынок достаточно устойчивым к различным внешне- и внутриэкономическим ситуациям, в том числе и к недавно происшедшему экономическому кризису. "В целом инвестиции россиян в недвижимость Берлина в общем объеме невелики и не превышают 5%. Предпочитают россияне как раз недвижимость в тех районах, где ее стоимость практически не растет",— считает аналитик "Инвесткафе" Антон Сафонов.

Не для инвестиций

С точки зрения перспективы инвестиций в берлинский рынок недвижимости участники рынка занимают диаметрально противоположные позиции. "Все, кто оценил преимущества инвестирования в недвижимость Берлина и располагает свободными средствами, уже сделали свой выбор в его пользу. Цены в этом городе будут только расти, для обратного процесса предпосылок нет",— уверена Анна Леоненко. Хотя, по ее словам, с точки зрения удачных инвестиций огромное значение имеет район Берлина. Как в Восточном, так и в Западном Берлине есть районы как очень привлекательные, так и посредственные. Например, самые дорогие и богатые районы расположены, как ни странно, в Восточном Берлине. В итоге далеко не все проекты в Берлине пользуются спросом у потенциальных покупателей. По словам Натальи Завалишиной, проект реконструкции бывшей военной базы США в Западном Берлине был раскуплен на 85% еще в самом начале работ, а особняки представительского класса, расположенные по соседству, до сих пор востребованы только на 15%. Более того, стоимость недвижимости в Берлине варьируется не только в зависимости от района, но и от конкретного расположения на той или иной улице. Например, как говорит ведущий эксперт Century21 Beverlywood Realty Юлия Кайнова, центральный район Митте очень неоднороден и неоднозначен: он включает в себя как красивый исторический центр, так и гораздо более скромные части, например Моабит. Поэтому диапазон цен центрального района составляет €75-500 тыс. за апартаменты с двумя спальнями.

Однако есть существенная сложность. По словам Игоря Индриксонса, в Германии рынок сложился так, что везде, а особенно в Берлине, более 80% населения снимает жилье в аренду. То есть сдать квартиру можно без проблем, а вот продавать ее будет некому. "Цены на недвижимость — и потому арендные ставки — не растут. Более того, в Берлине очень многие жители не работают и получают пособие. Поэтому если государство поднимет арендные ставки, то надо будет доплачивать пособия, а это совсем невыгодно",— объясняет эксперт. По этой причине арендодатель не может самостоятельно поднять цену, а государство поднимает планку не выше чем на 3% в год. "Инвестор в рынок Берлина должен ответить на очень важный вопрос — насколько привлекательна недвижимость там, где подавляющее большинство населения арендует жилье. Ответ на него не так тривиален, ведь, по сути, это означает минимальную ликвидность на рынке",— говорит управляющий директор "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский. Кроме того, в настоящий момент в Берлине зафиксирован очень высокий уровень безработицы — около 8%, что также не способствует увеличению ликвидности рынка. Помимо всего прочего покупка недвижимости в Германии не дает никаких дополнительных миграционных преимуществ.

Впрочем, как говорит Антон Сафонов, в последние годы крупные компании и корпорации постепенно перебираются в Берлин на фоне активного развития городской инфраструктуры. В результате во много благодаря этому с 2005 года цены на жилье росли на 5-6% ежегодно, а во время кризиса упали всего на 1,5-2%. При этом до 2030 года многие наблюдатели ожидают, что стоимость недвижимости в юго-западных районах города вырастет на 40%. "В некоторых районах Берлина, таких как Митте, Пренцлауэр-Берг, Кройцберг, цены за последние пять лет выросли в два и более раза, а в других районах, таких как Шпандау, Райникендорф, Штеглиц, почти не менялись",— говорит Антон Сафонов. В результате если и приобретать недвижимость в Берлине сейчас, то, по словам эксперта, делать это стоит в юго-западных районах, где прогнозируется значительный рост в ближайшие 10-20 лет. Однако необходимо понимать, что доходность в любом случае будет невысока и составит в лучшем случае 10-12% годовых. Удачной инвестицией также может стать приобретение отеля, но это требует достаточно больших вложений, а кроме этого управление отелем требует определенных навыков. Однако однозначно неудачной идеей будет вложиться в недвижимость в недорогом районе, соблазнившись невысокой ценой. Если бюджет неограничен, то, по словам Юлии Кайновой, сегодня наиболее интересен сегмент доходных домов от собственников, впрочем, даже на этом рынке последнее время наблюдаются негативные тренды. Еще год-полтора назад имелся хороший выбор по домам с доходностью 8-9% годовых, сегодня сложно найти достойный объект с рентой в 7,5%. Удачных примеров предостаточно, но необходимо четко следить за адекватностью своего проекта, в первую очередь учитывая местные предпочтения и ориентируясь на покупательскую способность берлинцев.

Алексей Лоссан