Париж стоит Капотни

Инвестициям в недвижимость Москвы или Санкт-Петербурга можно вполне подобрать альтернативу в европейских столицах. При этом за меньшие деньги можно найти аналогичную квартиру не только в Восточной Европе, но и в Лондоне или Париже. А с учетом туристической привлекательности крупных европейских городов неплохим бонусом при такой покупке может стать доход от сдачи объекта в аренду.

ЮЛИЯ ПОГОРЕЛОВА

Недвижимость в столицах и крупных городах всегда более интересна с точки зрения инвестиций, поскольку она ликвидна. В зависимости от целей, с которыми приобретается объект, и, естественно, от финансовых возможностей покупателя и стоит выбирать объект для покупки. К тому же цены на многих европейских рынках демонстрируют положительную динамику. Следовательно, можно рассчитывать на получение прибыли не только от сдачи объекта в аренду, но и от его перепродажи. По данным компании Knight Frank, в 2010 году среди европейских городов наибольший рост показала недвижимость Хельсинки (18%), Парижа (15%), Лондона (10%), Женевы (9%), Берлина (7%).

Ориентироваться следует на объекты высокого качества в привлекательных районах с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. "Если цели презентационные, важен престиж, то стоит выбирать более дорогой, эксклюзивный объект, но при этом понимать, что его будет сложнее сдать в аренду и в дальнейшем продать, то есть потребуется больше времени на продажу. Но такой объект, как правило, не падает в стоимости в случае любых неожиданностей — кризисов, дефолтов и т. д. Если задача — диверсификация, то можно присмотреться к объектам экономкласса, которые всегда интересны в плане аренды, легче и быстрее продаются, особенно если удачно расположены",— рассказывает генеральный директор компании "Миэль-DPM" Наталья Завалишина.

При этом в некоторых случаях стоит присмотреться и к центрам отдельных регионов — вложения в такую недвижимость могут быть даже более перспективными, чем в столицу страны. "Старые европейские столицы всегда привлекательны и популярны по причине большого туристического и коммерческого спроса. Особенно интересны Париж, Рим (высокий спрос на Милан — столицу провинции Ломбардия), Вена, Прага. На Мадрид спрос ниже, чем на Барселону, хоть та является всего лишь столицей провинции Каталония. Достаточно популярен Берлин (в первую очередь по причине своей дешевизны), но при этом в Германии спрос больше и цены значительно выше в Мюнхене (столица земли Бавария). В городах иностранцы предпочитают покупать квартиры, как правило, в центре, с целью личного пользования или для сдачи в аренду",— считает директор компании Rentsale Юлия Титова.

Стоимость однокомнатной квартиры в спальных районах Москвы в типовом панельном доме в среднем составляет 5 млн руб., или около €125 тыс. В Санкт-Петербурге за такую сумму можно купить трехкомнатную квартиру на конечных станциях метро либо квартиру меньшей площади ближе к центру. Располагая такой суммой, вполне можно начинать присматриваться к апартаментам в европейских столицах — правда, выбирать придется в основном из старого жилого фонда.

При небольшом бюджете в Европе в первую очередь нужно обратить внимание на Берлин или Прагу. До €100 тыс. будет стоить там квартира в панельном доме социалистических времен. Начальный бюджет может быть даже гораздо меньше. Например, в Берлине можно найти апартаменты от €30 тыс., правда, это будет совсем крошечная студия в старом жилом фонде, требующая ремонта. Качественные объекты стоят раза в два, а то и в три дороже. "Если мы говорим о Берлине, то цены на небольшие квартиры в хороших районах, востребованные и ликвидные, начинаются от €75-80 тыс., безусловно, чем выше бюджет, тем более качественный объект можно купить. Если это Прага, то небольшие квартиры в новостройках можно найти примерно за такие же деньги. В столице Чехии очень ценится старый жилой фонд, нередко реконструированный с учетом современных требований, в центре города, тогда это бюджет от €300 тыс. и выше, в Словении можно говорить о ценах от €100 тыс., в Латвии, если есть еще и задача получения ВНЖ, это не менее €143 тыс.",— рассказывает Наталья Завалишина.

Особенность рынка недвижимости в Берлине заключается в том, что 82% жилья там арендуется. В этом есть как свои плюсы, так и минусы. Плюс в том, что объект быстро найдет своего арендатора, но нужно иметь в виду: в Германии рынок аренды контролирует государство. Значит, арендодатель не может самостоятельно поднять цену, государство же поднимает арендную ставку максимум на 3% в год. Минус такой покупки заключается в том, что, раз население Германии ориентировано в основном на съемное жилье, такой объект трудно будет перепродать.

В 2010 году среди европейских городов наибольший рост показала недвижимость Хельсинки (18%), Парижа (15%), Лондона (10%), Женевы (9%), Берлина (7%)

В Праге эксперты видят больший потенциал в росте цен, нежели в сдаче объекта в аренду. "Закладываться на рост цен на недвижимость не стоит в краткосрочной перспективе нигде. Пожалуй, некоторым исключением может служить ситуация в Чехии, где в этом году повышают НДС, в связи с чем повысятся цены на новостройки и за ними подтянутся цены на вторичное жилье. Выгодно купить сейчас, до повышения НДС, чтобы воспользоваться потом этим повышением цены при продаже своей уже вторичной недвижимости",— рассказывает Юлия Титова.

При небольшом бюджете можно присматриваться даже к таким городам, как Лондон и Париж. По мнению директора департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игоря Индриксонса, оптимальный бюджет для покупки апартаментов в Лондоне начинается от €150 тыс. за двухкомнатные апартаменты, причем покупать лучше все же на окраине города. "Покупать стоит на окраинах, так как здесь больше перспектив для сдачи объекта в аренду: на окраине люди живут, в центре — работают. Как правило, контракт на аренду заключают на год, в случае со сдачей квартир в аренду в центре более популярна посуточная сдача. Она будет приносить больший доход, но ее сложно организовать",— рассказывает Игорь Индриксонс. По оценкам компании IntermarkSavills, в Лондоне доходность от сдачи в аренду на актив составляет 4-5% годовых (при покупке объекта за наличные деньги), доходность на инвестицию — 8-9% годовых (при покупке с использованием кредитных средств). Для сравнения: при инвестировании в коммерческую недвижимость доходность от сдачи в аренду в два раза больше — 14-18% годовых.

В Париже большинство предложений в таком диапазоне приходится на отдаленные районы. Однако есть и исключения, если хорошенько поискать: например, за €150 тыс. можно приобрести небольшую студию (всего 20 кв. м) в пятом округе около метро "Сен-Марсель".

Если увеличить бюджет покупки до €200-300 тыс., выбор у покупателя заметно расширится. Например, в Москве в этом ценовом диапазоне можно присмотреть однокомнатную квартиру поближе к центру (метро "Алексеевская", "Динамо") либо двухкомнатную квартиру, но чуть дальше. В Питере при таком бюджете можно приобрести просторную двухкомнатную или трехкомнатную квартиру, например, в районе метро "Василеостровская", "Садовая", "Горьковская".

В Европе же этот ценовой диапазон — самый востребованный. "Средняя и популярная недвижимость в европейских столицах стоит около €200-500 тыс. (мы говорим о качественных апартаментах на престижных улицах), цена варьируется в зависимости от расположения, метража, близости метро, деловых и культурных мест, состояния квартиры и дома, вида из окон",— говорит Юлия Титова.

Самые популярные запросы на парижские квартиры у русских клиентов — студии от €200 тыс. до €300 тыс. и двухкомнатные квартиры от €250 тыс. до €350 тыс. "Наиболее популярные округа — 8-й и 16-й. Но сейчас квартир в этих районах в этом бюджете практически не осталось, за исключением проблемных вариантов — квартир, требующих больших дополнительных затрат, например на ремонт, или с проблемными соседями, или с видом из окон во двор рыбного магазина. Причина не снижение собственно предложения, а резкий рост цен на недорогие квартиры в Париже. То есть русские клиенты ориентируются на цены, которые были актуальны несколько лет назад, а цены выросли минимум на 20% только за последний год",— рассказывает директор компании "Недвижимость во Франции" Максим Пантелеев. Сейчас за €200-300 тыс. можно купить аналогичные объекты, но в менее респектабельных районах, обычно в восточной части города. "В последнее время цены на недвижимость в столице Франции существенно выросли, что связано с принятием налоговых льгот для иностранцев в течение первых пяти лет проживания в стране, а также с более активным предоставлением ипотеки и снижением ставок по кредитам",— рассказывает директор департамента жилой недвижимости Chesterton Екатерина Тейн.

При покупке недвижимости в Париже можно рассчитывать на рост цен, а не на сдачу объекта в аренду. "Во многих агентствах (как во Франции, так и в России) вас будут уверять, что у них есть много объектов с доходностью 5% годовых и выше. Тот факт, что арендаторы будут платить ежегодно сумму, эквивалентную 5% стоимости объекта, конечно, не означает, что вы (как владелец) будете получать 5% дохода. Затраты владельца — федеральные и муниципальные налоги, амортизация квартиры, оборудования и коммунальные издержки (расходы на ремонт фасада, например), часть коммунальных платежей, самое главное — налоги на доходы (которые владелец в любом случае будет платить на территории страны, в которой эти доходы получены, то есть на территории Франции, а будет ли он их платить еще и в России — это французов совершенно не интересует) — съедают минимум половину денег, полученных от арендаторов. Обычно — больше половины",— рассказывает Максим Пантелеев. В результате реальная доходность от сдачи квартиры в аренду снижается до 2,5-3% годовых.

"Покупать стоит на окраинах, так как здесь больше перспектив для сдачи объекта в аренду: на окраине люди живут, в центре — работают"

При бюджете от €1 млн покупатель может стать владельцем объекта высшей категории. Например, можно рассматривать покупку просторных апартаментов в элитном охраняемом доме с паркингом, евроремонтом и хорошим видом из окон. В Лондоне элитные объекты начинаются от £1 млн за студию с хорошим ремонтом в престижной части города. Наиболее востребованные районы Лондона — Челси, Белгравия, Найтсбридж, Мэйфейр, Кенсингтон. "Набирает популярность среди покупателей район Мэрилбон, который находится по соседству с Мэйфейр, при этом средние цены на жилье здесь ниже примерно на 20-30%. Если говорить о стоимости метра, то по этому параметру лидируют Найтсбридж и Мэйфейр — от £20-25 тыс. за 1 кв. м, однако существуют такие проекты, как One Hyde Park в Найтсбридже, где стоимость метра составляет £60 тыс. и выше. В Челси жилье можно приобрести от £15 тыс. за 1 кв. м, в Мэрилбоне — за £12-13 тыс.",— рассказывает Екатерина Тейн.

Покупка недвижимости в Европе россиянам более или менее понятна. Более того, европейские банки готовы выдавать кредиты нашим соотечественникам по ставкам в несколько раз ниже российских: как правило, плата за пользование кредитом не превысит 3-5% годовых. Преимущество покупки в европейских столицах заключается в меньшей стоимости квадратного метра. Однако Москву все же не стоит сбрасывать со счетов. Среди плюсов инвестирования в московские квадратные метры — привлекательный уровень доходности и меньший размер дополнительных расходов. "Если у вас нет необходимости в покупке в Европе, я рекомендовал бы рассматривать Москву. Здесь выше доходность от эксплуатации (сдачи в аренду), значителен дефицит, который подразумевает рост цен. При этом налоги, прочие сборы, как и стоимость эксплуатации, значительно ниже",— говорит Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty.

Впрочем, интересным для инвестора может быть вложение не только в Европу, но и в азиатские рынки. Правда, тут эксперты советуют ориентироваться только на самые качественные объекты, лучше всего приобретать жилье в престижных районах с минимальным бюджетом от $1 млн. Причем далеко не все даже крупные азиатские города выгодны для инвестирования. "Рынок Гонконга перегрет, соответственно, нет какого-то запаса для существенного роста. Шанхай привлекателен для инвесторов — в течение последних четырех лет цены росли очень высокими темпами,— но велик риск их снижения. И нужно учитывать: объемы строительства в Шанхае регулируются государством, что может искусственно создать дефицит или избыток предложения. Для потенциальных инвесторов интересен Бангкок, сейчас это наиболее динамично развивающийся рынок недвижимости в Азиатско-Тихоокеанском регионе",— рассказывает Екатерина Тейн. "Несмотря на сдерживающие меры, принимаемые государством, цены на первичном рынке недвижимости во многих городах не снижаются. В Пекине начиная с 1 декабря 2010 года средства, полученные от предварительных продаж новых объектов, могут быть использованы только для дальнейшей достройки объекта. В остальных городах континентального Китая также готовится введение подобного требования, и девелоперы ускоряют запуск новых проектов. Тем временем на рынок пришло много новых покупателей, ожидающих дальнейшего повышения цен в 2011 году",— добавляет директор департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank Елена Юргенева.