Вы когда-нибудь задумывались о квартире или коттедже на Коста-Брава, во Флориде или на кипрском взморье? И, наверное, считаете, что это сделать намного легче, чем купить квартиру в Москве или Петербурге. В самом деле, — скажете вы, — если с покупкой недвижимости у нас можно потерять не только деньги, но и долгожданную покупку, то за границей надежность сделки гарантирована. И тут вы будете неприятно удивлены.
Ты пришел такой ненужный...
Превратиться в полноправного владельца иностранной недвижимости намного выгоднее, чем ежегодно оплачивать туристические путевки. А сколько удовольствия вы получаете просто от факта обладания. Тем более, что многочисленные продавцы обещают, что недвижимость достанется вам без особого труда. И вы в любой момент, заплатив за билет, окажетесь на белой террасе, под ярким солнцем, среди цветущих пальм или горных пейзажей.
А можете представить, как вы, отягощенный приятными предчувствиями, прибываете на солнечный испанский берег и обнаруживаете... свет в окнах собственного дома.
И выясняете, что это — не прислуга, накрывающая стол в честь вашего приезда.
Это — хозяева вашего особняка.
Вы думаете, что два претендента на одно место встречаются только в российских поездах дальнего следования?
Мария Поливанова, преподаватель испанского языка:
--Полгода я обдумывала предложение совместной российско-испанской строительной фирмы о покупке квартиры в Испании. Подсчитала: если продам свою московскую квартиру и прописку, то на недорогую квартирку в Испании мне хватит.
Наконец, я решилась. Продала квартиру и отправилась в Испанию. С агентом фирмы выбрала подходящий вариант, подписала договор, заплатила $ 75 000 — стоимость квартиры. Меня клятвенно заверили, что сразу после оформления документов квартира станет моей собственностью. И я вернулась в Москву дожидаться счастья.
Через три месяца, когда от строительной фирмы не было ни слуху, ни духу, я позвонила сама. С директором меня соединили еще через месяц. Оказалось, что документы на испанскую квартиру не готовы и необходимо немного подождать.
Я ждала еще два месяца. Но и после этого меня попросили еще немного подождать. И тогда я наняла адвоката и выяснила, что по испанским законам фирма не имела права продавать мне эту недвижимость, так как сама не доказала своего права на собственность.
Год сужусь со строительной фирмой. Сколько это продлится и чем это закончится — не знаю.
Конечно, не стоит думать, что иностранные судьи днем и ночью перебирают папки с делами о мошеннических сделках, а местные тюрьмы переполнены незадачливыми продавцами заграничной недвижимости. Правильнее было бы сказать, что судебных дел много, но тюрьмы до сих пор не заполнились даже наполовину.
Анатолий Моисеев, оперуполномоченный уголовного розыска ГУВД Москвы:
— У нас немного фактов обмана покупателей недвижимости за границей. Это не совсем наша компетенция. Но иногда и мы сталкиваемся с нарушениями при сделках.
Как ни странно, к нам с этими проблемами стали обращаться только в прошлом году. Скорее всего, раньше мошеннических сделок было больше, чем сейчас. Но обманутые не торопятся рассказать о собственных бедах, опасаются, что пострадают еще больше от налоговой полиции.
В прошлом году к нам поступило три заявления об обмане при покупке недвижимости за границей. Первый случай связан с недобросовестностью посредника. Дело в том, что крупные испанские риэлторские фирмы, как правило, сами рекламу не размещают. Пользуются услугами посредников.
И вот, один из них убедил клиента купить квартиру в Испании, продемонстрировав ему фотографию будущего жилья. Покупатель поверил. И заплатил первый взнос — $ 40 000. В обмен получил квитанцию и адрес испанской фирмы, которая ждала вторую половину оплаты — $ 30 000. Но в Испании ничего не слышали ни о посреднике, ни о сорока тысячах долларов. "Посредника" до сих пор не могут найти.
Другой "посредник" выступал от имени несуществующей фирмы на Кипре. Можете представить, он отвез клиента на Кипр, показал будущее жилище. Для совершения сделки они вернулись в Москву, и клиент заплатил "посреднику" всю стоимость квартиры, около $ 70 000. Получив в обмен адрес кипрской фирмы, которая должна была вручить документы на собственность. Незадачливый покупатель вернулся на Кипр и не нашел ни фирмы, ни улицы, на которой она якобы располагалась.
Более того, по словам специалистов, при покупке зарубежной недвижимости риск остаться и без денег, и без жилья достигает 80 %. То есть, восемь покупателей из десяти теряют не только деньги, квартиры или коттеджи. Многие навсегда оказываются нежелательной персоной для стран дальнего зарубежья.
Некоторые страны уже пытаются себя оградить от российских покупателей недвижимости. Испания, например, ужесточила процедуру въезда в страну, Кипр настоял на подписании с Россией соглашения о выдаче преступников в 1995 году.
Мечты сбываются, и не сбываются...
Конечно, предусмотреть все возможные схемы избавления вас от денег при покупке иностранной недвижимости, практически невозможно.
Самый распространенный способ, как вы догадываетесь, когда дом за $ 50 000 вам продают за $ 80 000. По рассказам продавцов недвижимости, этот вариант был самым распространенным два года назад. Когда многочисленные желающие овладеть кусочком европейской или американской собственности не глядя вытаскивали из толстых кошельков требуемые суммы. А потом с удивлением обнаруживали, что на соседней улице точно такой же особнячок стоил в два раза дешевле.
Сейчас, когда на иностранном рынке недвижимости начинается очередной спад и, как убеждают риэлторы, цена на дома и квартиры падает. Соответственно появляется еще одна возможность расстаться с деньгами. В самом деле, разве вы следите за ценовой ситуацией на испанском или кипрском рынках жилья? В результате вы легко можете потерять пару десятков тысяч долларов. Говорить о том, что через год вы можете не вернуть затраченного, попытавшись перепродать недвижимость, уже лишне.
А сегодня, по словам риэлторов, самыми распространенными и популярными среди мошенников остаются фиктивные продажи и перепродажи чужой собственности или использование фальшивых документов на владение и нотариально заверенных доверенностей.
При этом обмануть можно не только отдельных граждан, но и целые фирмы, которые хотят строить дома на побережье для дальнейшей перепродажи.
Александр Малик, адвокат московского юридического центра:
— Случаются вещи и похуже. Например, вы покупаете участок земли под строительство на Кипре. Завозите стройматериалы, нанимаете рабочих. И вдруг узнаете, что на этом месте ничего нельзя строить 30 лет, потому что там проложены подземные коммуникации. Кому предъявлять претензии? Продавец исчез с вашими деньгами.
Бывает, что недвижимость продается мнимыми владельцами, или несколько раз разным людям. Вы приезжаете в "свою" квартиру, а там уже кто-то живет.
При этом вы можете попасться на удочку мошенников и в Америке, и в Швейцарии. Но в Испании или на Кипре мошенничества происходят чаще.
Ну что, вам еще хочется домик на берегу Средиземного моря? В таком случае, будьте готовы к тому, что при совершении сделки мало верить квитанциям об оплате или клятвенным заверениям улыбающихся маклеров.
Для начала выясните, какими полномочиями обладают продавцы и каковы местные законы владения и содержания недвижимой собственности. А если вам это не по силам, попробуйте посоветоваться с юристом. Хотя, как уверяют специалисты, российские граждане легче идут на большой риск и теряют потом все, но за помощью к адвокатам не обратятся ни за что. По нескольким причинам. Во-первых, не хотят демонстрировать свой доход. Во-вторых, как правило, они уверены, что услуги адвоката будут стоить дороже, чем если сделка будет совершена напрямую с продавцом. Поэтому часто они даже не знают, с кем имеют дело.
Алексей Забиров, адвокат, фирма "Lawyer":
— Любую покупку иностранной недвижимости необходимо проводить только с участием адвоката, имеющего партнеров за рубежом. Если вы совершаете сделку самостоятельно, то рискуете потерять собственные деньги.
Во-первых, адвокат отследит всю сделку от начала до конца. Во-вторых, он сделает точный расчет конечной стоимости квартиры, вместе с условиями содержания. И вообще, он объяснит покупателю, что покупка квартиры за границей — это не примитивная сделка, когда ты отдаешь деньги, и получаешь квитанцию, а подписание пакета документов, каждое условие в нем оговаривается отдельно.
Кроме этого, необходимо иметь дело с известными фирмами, у которых огромный опыт работы с недвижимостью. И эту информацию потенциальные покупатели должны выяснять у адвоката заранее.
Впрочем, пока продавцы недвижимости и адвокаты пытаются оградить клиентов от мошенников, российские покупатели смело бросаются в волны западного рынка. Кому-то везет. А кто-то не успевает доплыть до заветного берега, как оказывается без денег. Чаще всего, как уверяют юристы, незадачливые покупатели не торопятся вернуть потерянное. В США, например (как и во многих других европейских и американских странах) при обращении в суд от пострадавшего потребуют декларацию о доходах.
Но если налоговой полицией вас не запугать, тогда вам придется иметь дело с иностранными судьями и адвокатами. Последние с вас, как с иностранца, обязательно потребуют двойной гонорар. И не дадут никакой гарантии, что смогут вернуть вам "вашу" недвижимость. Или деньги.
Ирина ШКАРНИКОВА