Осенью ипотечные заемщики снова столкнутся с подорожанием кредитов: недавно о росте ставок объявил маркетмейкер Сбербанк. Поэтому кто-то пытается успеть купить квартиру до повышения, а кому-то придется рассчитывать только на свои силы и специальные предложения банков и продавцов недвижимости. Другие заемщики выбирают потребительские кредиты в качестве альтернативы дорожающей ипотеке.
Ставки идут в отрыв
Повышение ставок Сбербанком ожидалось участниками рынка: оно укладывается в общую тенденцию роста стоимости ипотеки, обозначившуюся в начале года. «Увеличение ставок по ипотечному кредитованию по большей части связано с удорожанием фондирования для банков и сохраняющейся неопределенностью на финансовых рынках»,— поясняет руководитель аналитического центра АИЖК Анна Любимцева. Зимой о повышении заявили сразу несколько игроков, затем повышение постепенно продолжилось (см. справку).
Тем не менее крупнейший участник ипотечного рынка Сбербанк до сих пор сдерживал рост стоимости жилищных кредитов и не повышал ставки по ипотеке больше года. Текущее повышение может стать сигналом для остальных игроков к очередному повышению ставок.
Эксперты уверены, что заданный Сбербанком вектор на повышение сохранится в ближайшее время. «Мы полагаем, что этот тренд сохранится, особенно в свете последних новостей о повышении Сбербанком ставок по собственным ипотечным программам»,— прогнозирует начальник управления развития ипотечного кредитования ЗАО «Райффайзенбанк» Анастасия Перегримова.
Некоторые повысили ставки практически одновременно с маркетмейкером. Например, банк «Возрождение» в первых числах августа повысил ставки по ряду программ на 0,75–1,2 процентного пункта. Банк «Дельтакредит» на 0,25 процентного пункта повысил ставки по рублевым ипотечным кредитам «ДельтаРублевый», «ДельтаЭконом» и «ДельтаНовостройка» для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Юникредит-банк не планирует целенаправленного повышения ставок по ипотеке, однако 31 августа закончится срок действия акции банка по снижению ставок по ипотеке на 0,5–1% годовых от стандартных. В рамках акции фиксированные ставки по кредитам на покупку готовой квартиры или на рефинансирование снижены и составляют 11,5–12,5% годовых. В случае применения комбинированных ставок по этим программам на первые один-пять лет проценты фиксируются на уровне 11,5% годовых, а на оставшийся срок кредита действует плавающая ставка MosPrime 6M + 5%. Аналогичные ставки устанавливаются после регистрации ипотеки по кредитам на приобретение квартир в домах, возводимых ЗАО «ЮИТ Санкт-Петербург» (до момента регистрации залога квартиры в пользу банка ставка увеличивается на 0,5%). Фиксированные ставки по кредитам на приобретение готовых индивидуальных жилых домов, коттеджей и таунхаусов по акции — 11,75–12,75% годовых. При использовании комбинированной ставки на первые один-пять лет ставка устанавливается на уровне 11,75%, а в оставшийся срок кредитования ставка регулярно пересчитывается по формуле MosPrime 6M + 5,25%. С 1 сентября ставки по всем указанным программам вырастут на 0,5–1%, однако в банке не исключают, что новые ставки будут все же ниже действовавших до введения акции.
Также 31 августа закончится срок действия аналогичной акции Райффайзенбанка, который в июне объявлял о снижении на 0,5-2 процентных пункта минимальной ставки для всех категорий клиентов в зависимости от программы — до 12% годовых. А с 1 по 31 августа еще раз снизил ставку на 0,5% годовых — до 11,5% годовых по всем программам.
Возможность коррекции
Рост ставок не будет резким, как это было, например, в периоды серьезных обострений финансовых кризисов, считают участники рынка. «Процентные ставки по ипотеке до конца года останутся приблизительно на сегодняшнем уровне, если изменятся, то немного в сторону увеличения»,— считает зампред правления СДМ-банка Сергей Козлов.
По оценкам АИЖК, во второй половине года ставки по ипотечным кредитам, скорее всего, будут незначительно (на 0,4 процентного пункта) скорректированы и могут подняться до 12,5%. Рыночные игроки пессимистичнее оценивают среднерыночный уровень и рост ставок. «Ставки поднимутся не выше 14,5%. Ставки по вкладам сейчас доходят до 13,5%, а кредит, как правило, на 1% выше. На сегодняшний день СБ РФ выдает основную массу кредитов под 13,5%»,— предполагает руководитель отдела офиса «Добрынинское» компании «Инком-Недвижимость» Анна Шушкова. «Ухудшение ситуации в еврозоне, подтверждающееся снижением рейтингов европейских стран и ростом стоимости заимствования для проблемным стран, неизбежно приведет к ускорению оттока капитала из Российской Федерации,— прогнозирует зампред правления Международного банка развития Иван Минаков.— Соответственно, ставки по ипотечным программам подрастут пропорционально — еще на 1,5–2%».
Правда, стоит оговориться, что удорожание такого дорогого в получении и обслуживании кредита, как ипотека, даже на 0,5-1 процентный пункт дорого обходится заемщику. «Заемщик берет ипотечный кредит на 20 лет в размере 3 млн руб. под 12% годовых, его платеж при этом составит 33 тыс. руб. Если ставка будет на 1 процентный пункт выше (13% годовых), то платеж увеличится на 2,2 тыс. руб. и составит 35,2 тыс. руб. В год это расход в размере 26,4 тыс. руб.»,— подсчитал Сергей Козлов. При этом надо учесть, что ежегодно заемщик несет расходы на оплату страховки по кредиту, сумма которой составляет 0,5–1% от оценочной стоимости квартиры, увеличенной на 10%.
Успеть на уходящий поезд
Участники рынка отмечают, что потенциальные заемщики торопятся взять ипотеку, пока еще повышение ставок не получило массового характера. «Рост ставок с начала 2012 года заставил многих потенциальных заемщиков поторопиться с решением жилищного вопроса, в результате чего наблюдался существенный рост выдачи ипотечных кредитов, несколько превзошедший оптимистичные прогнозы АИЖК,— делится наблюдениями Анна Любимцева.— Так, за шесть месяцев 2012 года было выдано почти 296 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 429 млрд руб., что в 1,6 раза превышает уровень шести месяцев 2011 года в денежном и в 1,5 раза — в количественном выражении». Участники рынка объясняют повышенный спрос на кредиты именно грядущим повышением ставок.
«Это происходит в ожидании дальнейшего роста ставок, а возможно, и цен на жилье, условия покупки сегодня сравниваются не с лучшими вчерашними, а с худшими завтрашними,— считает директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова.— Покупатели «знают» про возможность потом перекредитоваться, и это тоже делает их менее чувствительными к повышению ставок, если оно рассматривается как временное».
«В последнее время спрос на ипотечные кредиты несколько вырос, как и в целом на все виды розничных кредитов. Мы связываем это с сезонной активностью в кредитовании физических лиц и с ощутимым ростом продаж на рынке недвижимости, в том числе квартир с помощью ипотеки»,— говорит Сергей Козлов.
Деньги вместо ипотеки
Удорожание ипотеки снова приводит к парадоксальной, казалось бы, ситуации, когда заемщик пользуется потребительским кредитом для приобретения жилой недвижимости.
«По сути, в настоящий момент ставки по ипотеке очень близки ставкам по потребительским кредитам — например, средняя ставка по ипотеке составляет 14-15% годовых, а по потребительскому кредиту — 18-20%,— рассуждает директор по продажам компании KR Properties Александр Подусков.— При этом получение ипотеки в несколько раз дольше и сложнее, чем получение потребительского кредита: нужно собрать множество документов, оплатить комиссии по оформлению ипотеки, отдать квартиру под залог банку».
По оценкам АИЖК, во второй половине года ставки по ипотечным кредитам, скорее всего, будут незначительно (на 0,4 процентного пункта) скорректированы и могут подняться до 12,5%
Разумеется, о полной альтернативе ипотеки речи не идет, но есть ряд случаев, когда действительно удобнее воспользоваться более дорогим на первый взгляд потребительским кредитом. «Клиент может обратиться за потребительским кредитом, если надеется вскоре перепродать недвижимость и не хочет обременять объект ипотекой,— говорит Иван Минаков.— Также причиной могут являться скидки, которые продавцы готовы давать при срочных продажах. Бывают и иные причины. Например, банк не готов брать в залог (ипотеку) недвижимость с неправильно оформленными документами, а клиент, соблазненной низкой стоимостью, готов рисковать». Кроме того, схему с потребительским кредитом могут применять и по другим причинам. «Когда не хватает ипотечного кредита (доходы заемщика, подтвержденные справками, не позволяют взять кредит, соответствующий цене квартиры) либо чтобы закрыть первоначальный взнос,— перечисляет варианты генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость» Наталья Козлова.— Потребительский кредит используется, потому что к заемщику предъявляются менее жесткие требования при рассмотрении возможности выдачи кредита. Часто нужно всего два документа, один из которых паспорт, а такие бумаги, как справка 2-НДФЛ или справка о доходах по форме банка, уже не нужны.
Действительно, если убрать дополнительные платежи по ипотеке и сохраненную многими банками комиссию за выдачу кредита, страхование, расходы на оценку квартиры и непосредственное проведение ипотечной сделки, а также учитывать, что кредит будет погашен в короткий срок, потребительский кредит может оказаться вполне приемлемой альтернативой ипотеке. «Для сравнения: возьмем среднюю сумму кредита, равную 3 млн руб., на срок до пяти лет,— берется за расчеты руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин.— Ставка по ипотеке составит 13,5% годовых, ставка по потребительскому кредиту — в районе 19% годовых. Из дополнительных расходов при ипотеке будет комиссия за выдачу в размере 1% от суммы кредита и страхование в районе 0,4% от суммы кредита. В случае с ипотекой ежемесячный платеж составит 69 050 руб., на выдаче комиссия — 30 000 руб., а также страховка в районе 12 000 руб. за первый год и далее в районе 0,4% от остатка задолженности. Переплата за пять лет — 1,142 млн руб. В случае с потребом — 77,85 тыс. руб. в месяц и переплата за пять лет — 1,67 млн руб. Разница в платежах составляет 8,8 тыс. руб., то есть с учетом комиссии за выдачу и страховки переплата по кредиту у клиента сравняется через пять месяцев. Таким образом, получается, что выгоден потребительский тем, кому нужен кредит на четыре-пять месяцев. В остальных случаях по-прежнему интереснее ипотека». Вопрос только в том, что такой большой кредитный лимит готовы предоставить не все банки: по данным агентства «Банки.ру», рисковать такими деньгами будут не более семи-десяти банков. Например, Банк Москвы выдаст максимум 3 млн руб. под 15–49,9% годовых в зависимости от суммы кредита, кредитоспособности заемщика, а также наличия поручительства. Сбербанк может выдать до 10 млн руб. под 14,25% годовых, но только с залогом объекта недвижимости и поручителем.
В целом же потребительский кредит выгоднее брать при наличии не менее 80% конечной суммы и при коротком сроке кредитования. Ставки идут в отрыв
Повышение ставок Сбербанком ожидалось участниками рынка: оно укладывается в общую тенденцию роста стоимости ипотеки, обозначившуюся в начале года. «Увеличение ставок по ипотечному кредитованию по большей части связано с удорожанием фондирования для банков и сохраняющейся неопределенностью на финансовых рынках»,— поясняет руководитель аналитического центра АИЖК Анна Любимцева. Зимой о повышении заявили сразу несколько игроков, затем повышение постепенно продолжилось (см. справку).
Тем не менее крупнейший участник ипотечного рынка Сбербанк до сих пор сдерживал рост стоимости жилищных кредитов и не повышал ставки по ипотеке больше года. Текущее повышение может стать сигналом для остальных игроков к очередному повышению ставок.
Эксперты уверены, что заданный Сбербанком вектор на повышение сохранится в ближайшее время. «Мы полагаем, что этот тренд сохранится, особенно в свете последних новостей о повышении Сбербанком ставок по собственным ипотечным программам»,— прогнозирует начальник управления развития ипотечного кредитования ЗАО «Райффайзенбанк» Анастасия Перегримова.
Некоторые повысили ставки практически одновременно с маркетмейкером. Например, банк «Возрождение» в первых числах августа повысил ставки по ряду программ на 0,75–1,2 процентного пункта. Банк «Дельтакредит» на 0,25 процентного пункта повысил ставки по рублевым ипотечным кредитам «ДельтаРублевый», «ДельтаЭконом» и «ДельтаНовостройка» для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Юникредит-банк не планирует целенаправленного повышения ставок по ипотеке, однако 31 августа закончится срок действия акции банка по снижению ставок по ипотеке на 0,5–1% годовых от стандартных. В рамках акции фиксированные ставки по кредитам на покупку готовой квартиры или на рефинансирование снижены и составляют 11,5–12,5% годовых. В случае применения комбинированных ставок по этим программам на первые один-пять лет проценты фиксируются на уровне 11,5% годовых, а на оставшийся срок кредита действует плавающая ставка MosPrime 6M + 5%. Аналогичные ставки устанавливаются после регистрации ипотеки по кредитам на приобретение квартир в домах, возводимых ЗАО «ЮИТ Санкт-Петербург» (до момента регистрации залога квартиры в пользу банка ставка увеличивается на 0,5%). Фиксированные ставки по кредитам на приобретение готовых индивидуальных жилых домов, коттеджей и таунхаусов по акции — 11,75–12,75% годовых. При использовании комбинированной ставки на первые один-пять лет ставка устанавливается на уровне 11,75%, а в оставшийся срок кредитования ставка регулярно пересчитывается по формуле MosPrime 6M + 5,25%. С 1 сентября ставки по всем указанным программам вырастут на 0,5–1%, однако в банке не исключают, что новые ставки будут все же ниже действовавших до введения акции.
Также 31 августа закончится срок действия аналогичной акции Райффайзенбанка, который в июне объявлял о снижении на 0,5-2 процентных пункта минимальной ставки для всех категорий клиентов в зависимости от программы — до 12% годовых. А с 1 по 31 августа еще раз снизил ставку на 0,5% годовых — до 11,5% годовых по всем программам.
Возможность коррекции
Рост ставок не будет резким, как это было, например, в периоды серьезных обострений финансовых кризисов, считают участники рынка. «Процентные ставки по ипотеке до конца года останутся приблизительно на сегодняшнем уровне, если изменятся, то немного в сторону увеличения»,— считает зампред правления СДМ-банка Сергей Козлов.
По оценкам АИЖК, во второй половине года ставки по ипотечным кредитам, скорее всего, будут незначительно (на 0,4 процентного пункта) скорректированы и могут подняться до 12,5%. Рыночные игроки пессимистичнее оценивают среднерыночный уровень и рост ставок. «Ставки поднимутся не выше 14,5%. Ставки по вкладам сейчас доходят до 13,5%, а кредит, как правило, на 1% выше. На сегодняшний день СБ РФ выдает основную массу кредитов под 13,5%»,— предполагает руководитель отдела офиса «Добрынинское» компании «Инком-Недвижимость» Анна Шушкова. «Ухудшение ситуации в еврозоне, подтверждающееся снижением рейтингов европейских стран и ростом стоимости заимствования для проблемным стран, неизбежно приведет к ускорению оттока капитала из Российской Федерации,— прогнозирует зампред правления Международного банка развития Иван Минаков.— Соответственно, ставки по ипотечным программам подрастут пропорционально — еще на 1,5–2%».
Правда, стоит оговориться, что удорожание такого дорогого в получении и обслуживании кредита, как ипотека, даже на 0,5-1 процентный пункт дорого обходится заемщику. «Заемщик берет ипотечный кредит на 20 лет в размере 3 млн руб. под 12% годовых, его платеж при этом составит 33 тыс. руб. Если ставка будет на 1 процентный пункт выше (13% годовых), то платеж увеличится на 2,2 тыс. руб. и составит 35,2 тыс. руб. В год это расход в размере 26,4 тыс. руб.»,— подсчитал Сергей Козлов. При этом надо учесть, что ежегодно заемщик несет расходы на оплату страховки по кредиту, сумма которой составляет 0,5–1% от оценочной стоимости квартиры, увеличенной на 10%.
Успеть на уходящий поезд
Участники рынка отмечают, что потенциальные заемщики торопятся взять ипотеку, пока еще повышение ставок не получило массового характера. «Рост ставок с начала 2012 года заставил многих потенциальных заемщиков поторопиться с решением жилищного вопроса, в результате чего наблюдался существенный рост выдачи ипотечных кредитов, несколько превзошедший оптимистичные прогнозы АИЖК,— делится наблюдениями Анна Любимцева.— Так, за шесть месяцев 2012 года было выдано почти 296 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 429 млрд руб., что в 1,6 раза превышает уровень шести месяцев 2011 года в денежном и в 1,5 раза — в количественном выражении». Участники рынка объясняют повышенный спрос на кредиты именно грядущим повышением ставок.
«Это происходит в ожидании дальнейшего роста ставок, а возможно, и цен на жилье, условия покупки сегодня сравниваются не с лучшими вчерашними, а с худшими завтрашними,— считает директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова.— Покупатели «знают» про возможность потом перекредитоваться, и это тоже делает их менее чувствительными к повышению ставок, если оно рассматривается как временное».
«В последнее время спрос на ипотечные кредиты несколько вырос, как и в целом на все виды розничных кредитов. Мы связываем это с сезонной активностью в кредитовании физических лиц и с ощутимым ростом продаж на рынке недвижимости, в том числе квартир с помощью ипотеки»,— говорит Сергей Козлов.
Деньги вместо ипотеки
Удорожание ипотеки снова приводит к парадоксальной, казалось бы, ситуации, когда заемщик пользуется потребительским кредитом для приобретения жилой недвижимости.
«По сути, в настоящий момент ставки по ипотеке очень близки ставкам по потребительским кредитам — например, средняя ставка по ипотеке составляет 14-15% годовых, а по потребительскому кредиту — 18-20%,— рассуждает директор по продажам компании KR Properties Александр Подусков.— При этом получение ипотеки в несколько раз дольше и сложнее, чем получение потребительского кредита: нужно собрать множество документов, оплатить комиссии по оформлению ипотеки, отдать квартиру под залог банку».
Разумеется, о полной альтернативе ипотеки речи не идет, но есть ряд случаев, когда действительно удобнее воспользоваться более дорогим на первый взгляд потребительским кредитом. «Клиент может обратиться за потребительским кредитом, если надеется вскоре перепродать недвижимость и не хочет обременять объект ипотекой,— говорит Иван Минаков.— Также причиной могут являться скидки, которые продавцы готовы давать при срочных продажах. Бывают и иные причины. Например, банк не готов брать в залог (ипотеку) недвижимость с неправильно оформленными документами, а клиент, соблазненной низкой стоимостью, готов рисковать». Кроме того, схему с потребительским кредитом могут применять и по другим причинам. «Когда не хватает ипотечного кредита (доходы заемщика, подтвержденные справками, не позволяют взять кредит, соответствующий цене квартиры) либо чтобы закрыть первоначальный взнос,— перечисляет варианты генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость» Наталья Козлова.— Потребительский кредит используется, потому что к заемщику предъявляются менее жесткие требования при рассмотрении возможности выдачи кредита. Часто нужно всего два документа, один из которых паспорт, а такие бумаги, как справка 2-НДФЛ или справка о доходах по форме банка, уже не нужны.
Действительно, если убрать дополнительные платежи по ипотеке и сохраненную многими банками комиссию за выдачу кредита, страхование, расходы на оценку квартиры и непосредственное проведение ипотечной сделки, а также учитывать, что кредит будет погашен в короткий срок, потребительский кредит может оказаться вполне приемлемой альтернативой ипотеке. «Для сравнения: возьмем среднюю сумму кредита, равную 3 млн руб., на срок до пяти лет,— берется за расчеты руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин.— Ставка по ипотеке составит 13,5% годовых, ставка по потребительскому кредиту — в районе 19% годовых. Из дополнительных расходов при ипотеке будет комиссия за выдачу в размере 1% от суммы кредита и страхование в районе 0,4% от суммы кредита. В случае с ипотекой ежемесячный платеж составит 69 050 руб., на выдаче комиссия — 30 000 руб., а также страховка в районе 12 000 руб. за первый год и далее в районе 0,4% от остатка задолженности. Переплата за пять лет — 1,142 млн руб. В случае с потребом — 77,85 тыс. руб. в месяц и переплата за пять лет — 1,67 млн руб. Разница в платежах составляет 8,8 тыс. руб., то есть с учетом комиссии за выдачу и страховки переплата по кредиту у клиента сравняется через пять месяцев. Таким образом, получается, что выгоден потребительский тем, кому нужен кредит на четыре-пять месяцев. В остальных случаях по-прежнему интереснее ипотека». Вопрос только в том, что такой большой кредитный лимит готовы предоставить не все банки: по данным агентства «Банки.ру», рисковать такими деньгами будут не более семи-десяти банков. Например, Банк Москвы выдаст максимум 3 млн руб. под 15–49,9% годовых в зависимости от суммы кредита, кредитоспособности заемщика, а также наличия поручительства. Сбербанк может выдать до 10 млн руб. под 14,25% годовых, но только с залогом объекта недвижимости и поручителем.
В целом же потребительский кредит выгоднее брать при наличии не менее 80% конечной суммы и при коротком сроке кредитования.