Оформление сделки с недвижимостью — дело рискованное. Ведь практически любую из них можно расторгнуть (см. "Деньги" ##14-15, 1997). Чтобы этого не произошло, можно последовать двум рекомендациям профессионалов: либо покупать жилье в новостройке, либо указывать в договоре полную стоимость квартиры.
Обратная тяга
Каждый участник рынка недвижимости, будь то продавец или покупатель, старается обеспечить безопасность своей сделки. Как минимум, один беспроигрышный способ существует: покупать у правительства Москвы жилье в новостройке В этом случае вас наверняка никто не будет таскать по судам, пытаясь выселить из квартиры. Не оттого, что городские власти столь благородны. Просто претендовать на квартиру кроме вас — первого покупателя — некому. Но на безопасности преимущества первичного рынка жилья, пожалуй, и заканчиваются. Все остальное — цены, удобное расположение — гораздо привлекательней на вторичном рынке. Который и является излюбленным объектом для разного рода мошенников.
Даже самый наивный покупатель знает, что не стоит доверять словесным заверениям продавца о достоинствах продаваемых квадратных метров и о кристальной честности бывшего владельца. Иначе в процессе вашего счастливого проживания в купленной квартире могут всплыть некоторые подробности жизни прежнего хозяина, которые, в конечном итоге, приведут к тому, что покупки своей вы лишитесь.
Нетрудно догадаться, с чем вы останетесь в такой ситуации: вы возвращаете квартиру — вам возвращают сумму, указанную в договоре. Которая в большинстве случаев гораздо меньше реальной стоимости квартиры. Как утверждают риэлторы и юристы, нет такой сделки, которую нельзя расторгнуть.
Дмитрий Жарков, юрист: Согласно Гражданскому кодексу сделка может быть признана недействительной, если имеется противоречие закону или иным правовым актам. Такая вот резиновая формулировка. При существующем количестве правовых актов найти несоответствие не составляет труда. А любое несоответствие ведет к расторжению сделки в судебном порядке.
Петр Пономаренко, заместитель генерального директора Московского центрального агентства недвижимости: Фирма может дать стопроцентную гарантию правильного оформления документов и даже предоставить клиентам письменный отчет о проверке чистоты квартиры.
Но предусмотреть дальнейшее поведение продавца невозможно. Если он надумает вернуть квартиру, в принципе, хороший адвокат может расторгнуть любую сделку.
Так что ваша задача — провести тщательную проверку квартиры. Своими силами сделать это качественно очень сложно. Лучше воспользоваться услугами профессионалов — частных охранных или юридических фирм. Стоимость — $500-700. Если проверкой занимается риэлторская фирма, стоимость услуги входит в комиссионные.
История бедного родственника
Наиболее уязвимое место при совершении сделок с недвижимостью — неучтенные права третьих лиц. Проще говоря, вы покупаете квартиру у ее собственника, а позже выясняется, что право пользования данной площадью имеет его престарелая матушка, сын — солдат срочной службы или находящийся в местах не столь отдаленных родной брат. Любой из них может потребовать возврата квартиры прежним хозяевам.
Если интересы третьих лиц в момент продажи квартиры не рассматривались и дело дойдет до суда, иск продавца о расторжении сделки будет удовлетворен.
Самая распространенная причина расторжения договора — неучтенные при приватизации или продаже интересы несовершеннолетних детей. Когда квартиры только разрешили приватизировать, разрешения из органов опеки и попечительства не требовалось. Власти обратили на это внимание лишь в октябре 1994 года. А поскольку срок исковой давности по подобным сделкам до десяти лет, многие пользуются своим правом возвращения в родные пенаты. При этом суды удовлетворяют иски продавца, даже если к настоящему моменту дети уже достигли совершеннолетия.
Аналогичная ситуация складывается с квартирами, в которых проживали старики и инвалиды.
Марина Ковалева, начальник отдела продаж риэлторского агентства "Сава": Для обеспечения гарантии безопасности особое внимание следует обратить на несовершеннолетних, которые в квартире прописаны. Несовершенство нашего законодательства привело к тому, что по этой причине расторгаются сделки четырехлетней давности.
Сегодня при продаже квартиры органы опеки, имеющиеся в любой местной администрации, должны выдать разрешение, причем в справке должно быть указано, на какую жилплощадь выезжает ребенок.
Справки из органов социальной защиты нужны и когда в квартире проживают одинокие пенсионеры, инвалиды I-II группы.
Сергей Лупашко, президент компании "Рескор": Конкретный случай: мать-алкоголичка приватизировала квартиру на себя, тогда еще не обязательно было вписывать ребенка в документы. То есть приватизация прошла законно. После чего она продала квартиру, опять-таки не прописав туда ребенка.
Через четыре года дальние родственники заявили, что ребенок обделен в правах, приватизация была признана незаконной в судебном порядке, а сделка по купле-продаже квартиры была расторгнута.
Надо сказать, что часто подобные процессы инициируют юристы, специально разыскивающие продавцов квартир. Некоторые адвокаты неплохо зарабатывают, шантажируя риэлторские фирмы: они приходят к нам после заключения подобной сделки и говорят, что в случае расторжения договора вы потеряете такую-то сумму, дайте половину — и все в порядке.
Дмитрий Жарков: Есть конкретное дело, рассмотренное Верховным судом РФ, в котором было вынесено прецедентное решение. Суд при признании сделки недействительной по мотиву неучастия детей в приватизации и отсутствия разрешения органов опеки и попечительства обязал продавца выплатить указанную в договоре сумму. Именно этим прецедентом и руководствуются судьи судов нижних инстанций.
Юристы, знающие дырки в законодательстве, помогают пользоваться лазейками в законе не только бывшим собственникам. Но и их родственникам, которые имеют права наследования.
Часто бывает, что наследственное дело открыто, нотариус действовал грамотно, а кто-то не был уведомлен или просто не явился. Человек, который был ущемлен в наследственных правах, подает иск. И закон удовлетворяет его требования.
Кстати говоря, у риэлторов существуют неписаные правила, от какой квартиры надо держаться подальше.
Дмитрий Балакин, коммерческий директор риэлторской компании "Московские огни": Нас настораживает, если квартира продается через представителя, по доверенности, и нет документов, подтверждающих объективность отсутствия продавца.Если при проверке истории квартиры выясняется, что она несколько раз переходила из рук в руки и найти всех бывших владельцев невозможно. Не стоит связываться с квартирой, если обнаружен изъян в документах, например, фальсифицирована запись в домовой книге.
Кстати говоря, совершение сделок под нажимом — особая статья. Рассмотрением таких дел занимаются обычно соответствующие органы.
Михаил Денисов, начальник отдела ГУВД Москвы: Мы подключаемся к сделкам на последнем этапе, то есть когда налицо нарушение закона. Поводом для нашего вмешательства являются жалобы пострадавших. В соответствии с распоряжение мэра #252 мы имеем право наложить запрет на все сделки с квартирой до выяснения обстоятельств.
Если мы провели проверку и отказали в возбуждении уголовного дела, то запрет снимается. В противном случае квартира попадает в "черный список" КМЖ и никаких сделок с ней не проводится, чтобы не увеличивалось количество пострадавших. По нашим подсчетам, каждая десятая сделка купли-продажи недвижимости в Москве связана с криминалом. А всего за прошлый год к нам поступило более тысячи заявлений от пострадавших в результате сделок с недвижимостью.
Что делать?
Как правило, расторжение сделок по причине неучтенных прав не планируется продавцами заранее. Случается, что продавец действительно заблуждается и не знает, что его находящийся в заключении родственник тоже имеет право на свои квадратные метры. Или, например, он оказывается человеком, мягко говоря, легкомысленным, растрачивает деньги, полученные за квартиру, и оказывается натуральным бомжем. От отчаяния, или, что скорее, по совету хитрого адвоката, он вполне может подать иск. В случае удовлетворения иска квартира возвращается прежнему владельцу. А сумма, указанная в договоре, должна быть возмещена покупателю.
Другая причина расторжения — спланированная заранее мошенническая операция. В таких случаях истец обычно апеллирует к своей "недееспособности" в момент совершения сделки.
Например, задним числом покупает справку в психоневрологическом диспансере. Впрочем, наиболее осторожные риэлторские фирмы прямо в день совершения сделки везут своего клиента в ПНД и получают подтверждение его психической полноценности.
А вот временная недееспособность, связанная с состоянием опьянения, — это такой лом, против которого никакого приема нет. Конечно, квалифицированный риэлтор и нотариус ни в коем случае не будут иметь дело с клиентом, если от него исходит даже легкий аромат. А вот определить на глазок наркотическое опьянение может далеко не каждый. Для того чтобы зафиксировать свою "временную недееспособность", мошеннику достаточно, выйдя из нотариальной конторы, нахамить первому попавшемуся милиционеру и загреметь в кутузку, где его состояние будет тщательно запротоколировано. Впрочем, даже можно не попадать в милицию, и через несколько лет графологическая экспертиза безошибочно установит, что продавец в момент подписания договора был пьян. В таких случаях доказать преступный умысел практически невозможно.
Практически никогда целью мошенника не является квартира как таковая, для его собственного проживания. Он старается немедленно сбыть "грязную" квартиру с рук. Иногда по явно заниженной цене, чтобы как можно быстрее найти доверчивого покупателя. Кстати: демпинговая цена на квартиру — серьезный повод насторожиться. Таким образом, за грехи мошенников приходится расплачиваться последнему в цепочке добросовестному покупателю.
Соответственно, покупая квартиру, необходимо соблюдать все правила "техники безопасности".
Правда, надо помнить о том, что ни наличие лицензии, ни отличная репутация фирмы не означают, что она будет нести ответственность за "сохранность" вашей сделки. Если вдруг кому-либо из прежних владельцев квартиры придет в голову затеять тяжбу, отвечать по иску будете вы лично, а не риэлторская фирма.
Андрей Сабуров, директор компании "Московские огни": Бывает, что адвокаты провоцируют на расторжение продавцов, которые сами и не помышляли об этом. Игра стоит свеч: продавец получает обратно свою квартиру за треть или даже четверть цены, затем снова продает ее и рассчитывается с адвокатом. Всем прекрасно известно, что суд, как правило, принимает сторону продавца. Суду легче расторгнуть сделку, чем защитить покупателя. Возможно, срабатывает стереотип: продают квартиры бедные и честные, а покупают толстосумы и бандиты. Хотя это совершенно неверно. Большинство квартирных продаж — на самом деле скрытые обмены, то есть люди продают одну квартиру и покупают другую.
Впрочем, если продавец заранее поставил себе целью отобрать квартиру, добившись признания сделки недействительной, предотвратить это практически невозможно.
Однако есть простое и надежное средство сделать расторжение договора бессмысленным для недобросовестного продавца: указать в договоре не стоимость по справке БТИ, а реальную цену, за которую и была продана квартира. Конечно, с этой суммы придется платить госпошлину. Конечно, покупателю придется показывать источники своих доходов, а продавцу — отчитываться перед налоговиками по полной программе. Но если соображения безопасности для вас превыше всего, это надо делать.
Петр Пономаренко, заместитель генерального директора Московского центрального агентства недвижимости: Безопасность покупателя во многом зависит от него самого. Прежде всего, надо во всех документах указывать реальную стоимость квартиры. Кроме того, если вы затеяли в квартире дорогой ремонт, сохраните бумаги, подтверждающие траты. В этом случае, если продавец задумает расторгнуть сделку, помимо стоимости квартиры он возместит и траты на ремонт, так как квартира улучшила потребительские качества. Все это сделает мошенническое расторжение просто бессмысленным.
Итак, подводя итоги, что же можно порекомендовать покупателям квартир? Если безопасность для вас на первом месте — покупать надо только квартиру в новостройке у официальных дилеров городских властей.
Заключить абсолютно надежную сделку на вторичном рынке на сегодняшний день невозможно! Единственное, что может защитить хотя бы те деньги, которые вы вложили в квартиру, — заключение договора на реальную стоимость квартиры. Даже если продавец все же обратится в суд и квартира будет возвращена ему, вы получите свои деньги назад.
Как видите, в настоящий момент довольно сложно гарантировать безопасность. Понимая это, Министерство юстиции РФ решило провести эксперимент по государственной регистрации органами юстиции прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Пока полигоном для эксперимента выбрана Москва. Если он принесет положительные результаты — подобная практика будет введена по всей России. Подробности об эксперименте и о том, что он значит для людей — покупателей и продавцов квартиры, читайте на следующей странице.
Инга ЗАМУРУЕВА, Андрей АЛЕКСАНДРОВ
Подписи
Петр Пономаренко, заместитель генерального директора Московского центрального агентства недвижимости: "Безопасности ради надо указывать в договоре реальную стоимость квартиры".