Собственный уютный домик в благоустроенном пригороде еще совсем недавно был не по карману большинству россиян. Единичные проекты в сфере малоэтажного строительства были ориентированы в основном на людей с достатком выше среднего. Однако в последние годы границы целевой аудитории существенно расширились. Сейчас многие застройщики наряду с элитными поселками развивают проекты, рассчитанные на массовый спрос, что делает покупку жилья в таких комплексах намного доступнее.
Большие города
Под термином «малоэтажное строительство» большинство экспертов понимают возведение домов высотой до трех этажей. Сегодня в России малоэтажное строительство можно условно разделить на три класса: индивидуальное жилищное строительство, строительство коттеджей и особняков в рамках организованных коттеджных поселков, строительство дуплексов (дом с раздельными квартирами «на двух хозяев») и таунхаусов (многосекционный дом «на нескольких хозяев»).
На юге России отмечается положительная динамика в развитии сферы малоэтажного строительства. «Несколько лет назад малоэтажное строительство было представлено всего 25–30 коттеджными поселками на весь юг,— отмечает генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько. — Сейчас ситуация принципиально иная. Так, только в Ростове-на-Дону насчитывается 23 действующих и строящихся проектов коттеджных поселков. При этом за последний год их количество увеличилось вдвое: так, в 2011 г. реализовывались только 11 таких проектов».
Таким образом, сегодня именно Ростов-на-Дону можно считать лидером в развитии проектов малоэтажной застройки на юге России. Для сравнения, в Краснодаре, по данным MACON Realty Group, действует только 10 проектов коттеджных поселков.
По мнению аналитика «Инвесткафе» Дарьи Пичугиной, малоэтажку особенно перспективно развивать в курортных городах Черноморского побережья — Геленджике, Туапсе, Сочи. «Такие дома будут приобретать и жители других городов, для того чтобы приезжать на лето, и местные жители, для того чтобы сдавать дома приезжим»,— отмечает эксперт. По данным MACON Realty Group, общее количество существующих и строящихся коттеджных поселков в городах Черноморского побережья сегодня составляет 39 единиц. При этом лидирует по их количеству Сочи, в котором насчитывается 14 проектов в этом сегменте. В Геленджике в настоящий момент введен в эксплуатацию один коттеджный поселок и семь находятся в стадии строительства.
Рост количества проектов в сфере малоэтажного строительства руководитель проекта «Коттеджный поселок „Озерный“» Данил Кузнецов связывает в первую очередь с наличием больших массивов земли в частной собственности и с естественным желанием собственников каким-то образом ее капитализировать. «В этих целях собственники прибегают, в том числе к такому способу, как раздел земельного участка на несколько десятков земельных участков с подведением к ним коммуникаций, строительством коттеджей (таунхаусов или иного малоэтажного жилья) и последующей продажей».
С привычным комфортом
Основные преимущества приобретения недвижимости в комплексах малоэтажной застройки связаны с уходом от негативных условий жизни в современных городах. Как отмечают в ГК ПИК, на первый план для многих клиентов выходит экология, так как малоэтажная застройка ведется преимущественно на окраинах городов или в некотором отдалении от них. Есть и другие преимущества: «Как правило, для организованных коттеджных поселков характерно наличие собственной инфраструктуры, огороженной территории, профессиональной охраны и управляющей компании»,— рассказывает Илья Володько. Зачастую на территории комплексов малоэтажной застройки предусмотрены свои прогулочные зоны, детские сады, школы, игровые и спортивные площадки, торговые комплексы, магазины.
Кроме того, как считает гендиректор Азово-Донской девелоперской компании Константин Швалев, малоэтажное строительство в большей степени соответствует ожиданиям покупателей – на юге люди предпочитают жить не в квартире, а в собственном доме с участком. Малоэтажные дома можно сдавать в эксплуатацию отдельными очередями, когда часть домов находится в стадии строительства. Поэтапным является и финансирование заказчиком своего будущего жилья, что, с одной стороны, значительно снижает девелоперские риски, а с другой — повышает доступность «малоэтажки» для потребителя.
Существенные преимущества по сравнению с городским жильем долго давали повод относить проекты в сфере малоэтажного строительства к дорогому и престижному жилью. По словам Ильи Володько, несколько лет назад на рынке были представлены преимущественно разовые эксклюзивные проекты. В силу своей дороговизны они не могли создать экономические предпосылки для дальнейшего массового малоэтажного строительства. В качестве наиболее характерного примера можно привести проект коттеджного поселка «Горки-11» в Сочи (девелопером является ООО «СолидИнвестГрупп»), начатого в 2007 году. В рамках проекта предусмотрено возведение 20 коттеджей и 15 апартаментов. В состав инфраструктуры входят многофункциональный спортивно-оздоровительный и торговый комплекс с рестораном, минимаркетом, боулингом и бильярдом, СПА-центром и т.д. Цена продажи может достигать 70 млн руб. за домовладение площадью 482,8 кв. м на 14 сот. В числе других элитных проектов — коттеджный поселок «Старочеркасская ривьера» (Ростов-на-Дону), коттеджный поселок «Парковый» (Краснодар) и другие проекты.
Уложиться в бюджет
Вместе с тем застройщики начинают ориентироваться не только на состоятельных клиентов, но и на средний класс. На рынке появляется все больше «бюджетных» проектов. Например, в коттеджном поселке «Зеленая Поляна» (проект реализует ЗАО «Немецкая деревня») можно приобрести дом и 10 соток земли вместе с коммуникациями и юридическим сопровождением за 4 млн рублей. «В сегменте малоэтажного строительства растет предложение таких домовладений, как дуплексы и таунхаусы»,— отмечает специалист по маркетингу ООО «Инвестиционная строительная компания „Дублесс“» Татьяна Кудрявцева. Они также относятся к категории эконом- и бизнес-класса. Так, в жилом квартале «Грин Таун» (проект реализует ООО «Дублесс») в Краснодаре можно приобрести дуплекс площадью 140 кв. метров по цене 28 тысяч рублей за квадрат. На строительстве таунхаусов специализируется и ГК «ПрофСтрой-Юг». Сейчас компания реализует четыре таких проекта в Краснодаре – «Семигорье», «Дельта-парк», «Предместье», «Заповедник», рассчитанных на индивидуальные запросы покупателей. Средняя стоимость таунхауса - 3 млн руб. на этапе строительства. Проект по строительству таунхаусов реализует и ГК ПИК: в Мысхако (Краснодарский край) построен поселок таунхаусов, первая очередь домов уже заселена.
При этом, если ранее застройщики стремились максимально выдержать рамки формата (то есть в «элитном» поселке, например, априори предусматривалось только престижное и дорогое жилье), то концепция современных поселков все чаще представляет собой «микс» различных сегментов, как, например, малоэтажный жилой комплекс «Немецкая деревня» под Краснодаром. Это мультиформатный проект, объединяющий несколько типов жилья: квартирные дома, дуплексы, коттеджи. «Такой формат мы реализуем для того, чтобы покупатель мог выбрать дом или квартиру любого типа — по вкусу и по карману. Разброс цен очень велик. Можно приобрести коттедж на $1млн, а можно купить квартиру за 1,5 млн рублей»,— комментирует генеральный директор ЗАО «Немецкая Деревня» Алексей Трушин.
В настоящее время, по данным MACON Realty Group, средняя стоимость коттеджей в организованных коттеджных поселках варьируется от 11,8 до 15 млн рублей. Именно эти типы домовладений являются самыми распространенными и занимают почти 60% от общего объема предложения. Особняки, виллы и резиденции в рамках этих же поселков могут стоить от 43 до 103 млн. рублей, дуплексы — от 12,3 до 14,2 млн рублей, таунхаусы — от 2,7 до 3,8 млн. рублей.
«Количество сделок в общем по рынку по сравнению с 2011 годом возросло в 1,5 раза,— приводит данные Константин Швалев (компания осуществляет строительство элитного поселка „Старочеркасская ривьера“ и поселка бизнес-класса „Щепкин“ в Ростове-на-Дону).— Например, в поселке „Щепкин“ динамика продаж такова: в 1 квартале 2012 года — 7 объектов в месяц, во 2 квартале — 12, в третьем — также 12 (нужно учитывать, что летние месяцы — „мертвый сезон“ для продажи объектов недвижимости). Средняя сумма сделки в «Щепкине» — 3 750 000 руб. (за дом 120 кв. м с участком 6 соток)».
Максимум индивидуализации
Наряду с появлением «демократичных» объектов недвижимости в сфере малоэтажного строительства растет популярность еще одного «бюджетного» продукта: реализация земельных участков без обязательного подряда на строительство. Другими словами, застройщик продает покупателю не готовое домовладение в коттеджном поселке, а земельный участок, полностью подготовленный под строительство. «В данном случае покупатели сами определяют сроки строительства индивидуальных домов, их параметры, а, следовательно, и стоимость»,— объясняет Данил Кузнецов.
По такому принципу идет, например, развитие коттеджного поселка «Озерный» в Ростове-на-Дону, который включает в себя 160 участков для индивидуального жилищного строительства с подведенными коммуникациями. «Уже половина участков в „Озерном“ продана, и многие покупатели заканчивают самостоятельное строительство дома,— рассказывает Данил Кузнецов.— Первый проект такого типа, коттеджный поселок „Зеленый“, в котором было 150 участков, успешно реализован, все участки в нем проданы, и на более 90% участков построены дома». Стоимость участков площадью 6 соток с подведенными коммуникациями — менее 800 тысяч рублей.
Не конкурент многоэтажкам
Несмотря на то, что проекты в сфере малоэтажного строительства становятся интересными все большему количеству потребителей, эксперты пока не видят предпосылок для масштабного увеличения строительства такого жилья. Так, например, в Краснодаре сегмент малоэтажного строительства занимает всего 5% в структуре рынка. «В сфере малоэтажного жилья сегодня крайне низок запас рентабельности. Причины кроются в слишком высокой себестоимости строительства, дорогой земле, необходимости подведения инженерных коммуникаций и т.д. Именно поэтому для крупного бизнеса сектор многоэтажного строительства был и будет оставаться экономически более выгодным»,— комментирует Илья Володько.
Кроме того, по словам Александра Трушина, не каждый застройщик, даже с опытом в строительстве многоэтажного жилья, способен эффективно строить малоэтажку. «Слишком много различий,— уверен эксперт.— Во-первых, совершенно другие технологии, нет необходимости в сложной технике и ее концентрации; территория застройки растянута. Не все застройщики способны обеспечить проект инженерной и социальной инфраструктурой, при том, что сегодня на рынке недостаточно строить что-то где-то,— покупателю интересен комфортный и безопасный дом, обеспеченный коммуникациями, дорогами, школой, детским садом и поликлиникой».
В ГК ПИК отмечают, что еще одним важным моментом является юридическая законность строительства и продаж малоэтажных домов. Строителей высотных многоквартирных домов давно обязали работать по 214 федеральному закону, который надежно защищает дольщиков от долгостроя или недостроя. При малоэтажном строительстве риски столкнуться с недобросовестными строителями довольно высоки. На сегодняшний день существует очень много так называемых «серых» схем, при которых земли, предназначенные под индивидуальное жилищное строительство, застраивают многоквартирными домами в 3-5 этажей без мусоропровода и лифта. Или некие компании продают квартиры в 2-3-хэтажном доме,оформляя в собственность не квартиру, а долю от общей площади всего дома. В итоге покупатель рискует не только столкнуться с трудностями при продаже жилья, но и остаться совсем без квартиры. Поэтому при покупке дома нужно выбрать надежного застройщика, имеющего положительную репутацию, успешную историю и солидный портфель реализованных объектов.
Эксперты единодушны в том, что для развития малоэтажного строительства понадобятся более активные меры государства. «В долгосрочной перспективе активное развитие малоэтажной недвижимости возможно только путем снижения стоимости домовладений. Если цена одного коттеджа будет сопоставима с ценой городской квартиры (сейчас разница измеряется сотнями процентов), в этом сегменте возникнет массовый спрос. Добиться адекватной себестоимости девелоперы могут за счет увеличения емкости своих поселков, а для этого необходимо активное содействие государства, которое способно обеспечить большие земельные участки инженерной инфраструктурой»,— считает Илья Володько.
Некоторый оптимизм внушает тот факт, что в настоящее время малоэтажная застройка относится к числу направлений, поддерживаемых государством. Считается, что именно при помощи таких проектов можно существенно снизить дефицит доступного жилья. Так, к 2020 году государство планирует значительно увеличить объемы возводимого нового жилья — до 142 млн квадратных метров. Ключевая роль в этом отводиться малоэтажному строительству: его долю в общем объеме строящегося жилья планируется повысить до 60%.