Многие сегодня стали собственниками недвижимости, приватизировав или купив квартиру, а то и дом. Право собственности охраняется законом. Однако тот же закон дает государству право в любой момент лишить вас недвижимости.
Есть ли у них план?
Скажите, вы догадываетесь о государственных планах хотя бы на ближайший год? Нет? Тогда не исключено, что вам придется покинуть обжитую квартиру или столь дорогой вашему сердцу коттедж. Ведь никто не застрахован от того, что ваш дом не окажется на пути прокладки всероссийской магистрали. А может быть, на его месте проектируется строительство особо важного объекта. Например, аэропорта.
Естественно, государство не остановит стройку очередного БАМа только из-за того, что вы не хотите расставаться с собственным домом. И его обозначат в плане строительства как подлежащий сносу. Поэтому если вы не хотите через пару лет после покупки квартиры снова собирать чемоданы, то неплохо перед тем, как расстаться с деньгами, проверить: не собирается ли государство что-то построить на этом месте?
Владимир Пьянков, начальник отдела застройки Главного управления архитектуры и строительства Московской области: Перед покупкой недвижимости любой гражданин может навести справки в местных органах архитектуры или землепользования относительно того, предусмотрено ли на этом месте строительство. Местные органы архитектуры обязаны предоставлять такую информацию. Оснований для отказа здесь быть не должно. В случае возникновения конфликта вы можете обратиться в администрацию города, которой подчиняются органы архитектуры и землепользования.
А если вы уже купили дом (или квартиру в доме), который государство хочет сносить? Не волнуйтесь, бомжем вы не станете. Местная администрация или организация-застройщик могут предложить просто выкупить у вас квартиру или дом. А если вы не согласитесь, то вам должны предоставить новое жилье, о котором застройщики должны позаботиться заранее. Оно, по меньшей мере, должно быть пригодным для жизни, то есть соответствовать санитарным и техническим требованиям.
Владимир Пьянков: По закону заказчик обязан предоставить компенсацию собственнику. Но зачастую собственнику угодить не так-то просто. То дом ему не тот, то в квартиру он переезжать не хочет. Вопрос о том, в каком виде будет предоставлена компенсация, решается собственником совместно с местной администрацией или предприятием-заказчиком.
А если вам предложили переехать, например, из центра Москвы в Подмосковье? Пусть и в комфортабельную квартиру. От такого обмена можно отказаться. Ведь предоставленное жилье должно быть равноценным. А поэтому оно должно находиться в черте населенного пункта, где находилась ваша прежняя квартира, быть размером не меньше ранее занимаемого помещения. И должно быть оборудовано такими же благами, как и прежнее ваше жилье (например, телефоном). Стоимость нового жилья тоже должна соответствовать стоимости вашей недвижимости. Оценка производится БТИ.
Нет дома, нет и сноса
Если вас не только не устраивает новое жилье, а вы в принципе не хотите покидать насиженное место, то застройщики имеют право подать в суд. Ведь по Конституции никто не может быть лишен имущества иначе, как по решению суда.
В исковом заявлении местная администрация должна указать конкретное помещение, которое будет вам предоставлено. В противном случае судья не должен рассматривать дело, пока вам не подберут жилье. И если истец в установленный судьей срок не найдет для вас жилье, то заявление просто вернут.
Но допустим, вы отказываетесь переселяться и ссылаетесь на то, что в новой квартире текут батареи, дует из пола и вообще — она полна тараканов. Для того чтобы удостовериться в этом, суд должен истребовать необходимые доказательства. Например, обязать санитарно-эпидемиологическую службу, провести обследование жилого помещения и представить заключение о его пригодности для проживания. Если ваши жалобы подтвердятся, то вам обязаны предоставить другой вариант. Впрочем, вы имеете право отказаться и от него. Но если суд примет решение о вашем выселении, то тут уж ничего не поделаешь. Придется уезжать.
Только учтите, излишняя придирчивость может оказаться чревата. Бывали случаи, когда компания-застройщик просто сжигала дом слишком несговорчивых жильцов. А коль нет дома, то нет и сноса. И вам в таком случае ничего не обязаны предоставлять.
Квартиросъемщики не начинают, но выигрывают
Вы живете в муниципальной квартире? Все равно выселить на улицу вас не могут. Но круг оснований для выселения здесь пошире. Вас, например, могут попросить освободить помещение, если дом подлежит переоборудованию из жилого в нежилой.
Но тем не менее выселить вас могут опять же только в судебном порядке. Если вас переселяют из муниципальной квартиры, то предоставленная площадь (как и в случае с приватизированной) должна быть не хуже прежней. Хотя в некоторых случаях предоставленная квартира по площади может оказаться меньше занимаемой.
Если вы жили в квартире, площадью превышающей социальную норму (в Москве 18 кв. м на каждого члена семьи и 12 кв. м на семью или одинокого нанимателя), то лишние метры вы можете потерять. А если вы жили в квартире, где социальных метров не хватало, то вам должны предоставить большую площадь, соответствующую социальной норме. Так что жилищные условия за счет государства можно даже улучшить.
И наконец, — это касается и собственников, и арендаторов жилья — вам должны возместить все убытки, понесенные в результате изъятия дома. Например расходы, связанные с переездом. Вы можете потребовать и компенсации упущенной выгоды. То есть тех доходов, которые вы могли бы получить от вашей квартиры.
Земля и воля ваша
А если вы собственник не только дома, но и земли, на которой он стоит? Конституция (ст. 36) закрепляет за гражданами право иметь в собственности землю. Тем не менее изъятие этой земли (имущества) для государственных нужд тоже предусматривается (ст. 35 Конституции). Но производиться процедура изъятия должна также на основе предварительного и равноценного возмещения.
Если вы обладаете правами на земельный участок (то есть вы собственник, арендатор и т.д.), на котором планируется строительство, то ваше мнение обязательно должно учитываться при вынесении решения об утверждении места строительства. И это право закреплено в действующем Земельном кодексе. Но ваше мнение в большинстве случаев учитывается только формально, и администрация принимает нужное ей решение.
Вы с ним не согласны? Тогда можно его обжаловать в течение 10 дней в вышестоящий орган. И если вашу жалобу оставят без удовлетворения, у вас есть право обратиться в суд. И потребовать отмены принятого администрацией решения.
Владимир Пьянков: Большинство споров возникает из-за разницы рыночной цены земельного участка, дома и той цены, которую в состоянии предложить заказчик. Такие вопросы решаются только через суд.
Но можно сразу обратиться в суд. И если вы выиграете дело, то никаким приказом или указом у вас землю не отнимут.
Но если суд решит, что "стройке века" быть, то придется смириться. Однако это не значит, что вы лишаетесь всех прав. Строительство не начнется, пока не будут решены все ваши проблемы. Какие именно?
Прежде всего, вы имеете право на получение стоимости земельного участка, которого вы лишаетесь (ст. 52 Земельного кодекса). А также на возмещение всех убытков, понесенных в результате изъятия земли. А в статье 55 того же кодекса говорится, что выкуп или изъятие земли не может производиться, пока не будет предоставлен равноценный земельный участок. К тому же организация, для чьих нужд вашу землю изъяли, должна возвести на выделенном участке аналогичные постройки взамен имевшихся на вашем участке. Право выбора за вами. Можно получить или деньги, или "товар".
Постановлением правительства от 28 января 1993 года было утверждено положение "О порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельхозпроизводства". В частности, в нем говорится, что все убытки возмещаются предприятием-застройщиком. Оно же должно возместить упущенную выгоду. А также стоимость всех ваших затрат на благоустройство участка (например, удобрения, плодово-ягодные или другие долголетние насаждения, колодцы и т.п.).
В общем, при желании остановить можно любую стройку. Но нужно ли? Ведь вы можете извлечь для себя некоторую пользу, получив земельный участок с новым домом. И компенсацию.
Наталья ФИЛИППОВА