Сейчас мы вам раскроем страшную тайну. Цены на квартиры в Москве, медленно и неуклонно снижавшиеся в течение последних двух лет, больше снижаться не будут. Скорее наоборот. Так что тем, кто задумал покупать недвижимость, делать это стоит именно сейчас.
Кривая вывезет
Если бы в 1994 году в газете появилось объявление "Меняю двухкомнатную квартиру в Москве на равноценную в Париже с доплатой", никто бы не усомнился в том, что доплачивать предлагается именно парижской стороне. Подобного рода объявления не появлялись только по причине неотработанности юридической основы межгосударственного обмена. По сути же — граждане легко продавали московские квартиры и покупали не худшие в каком-нибудь теплом уголке Европы, получая при этом солидную разницу на банковский счет. Как-то само собой установилось представление о том, что московский квадратный метр никак не может стоить меньше $1000. Даже в "хрущевке". Даже на первом этаже. Даже в Гольяново.
В течение 1994 года средняя цена метра подскочила на 40 (!) процентов и в 1995 году стабилизировалась на запредельной отметке $1200-1250. Для сравнения: в США в конце восьмидесятых ежегодное повышение цен на недвижимость на 10% именовали "небывалым взрывом".
И вот с начала 1996 года началось снижение цен на московские квартиры. Сначала казалось, что оно связано исключительно с политической ситуацией: в преддверии президентских выборов рынок недвижимости замер. Но и после победы Ельцина ожидаемого всплеска цен не произошло — цены вяло и неохотно повышались на 5-7% в течение нескольких месяцев. Несмотря на то что все, кто заморозил средства на случай прихода к власти врагов частной собственности, летом и осенью прошлого года бросились покупать квартиры. А после этого вплоть до настоящего момента цены продолжали падать, опустившись в конце концов ниже отметки $950 за кв. метр.
Сохранится ли и дальше эта кривая, радующая своим мягким наклоном потенциальных покупателей? Чтобы ответить на такой каверзный вопрос, необходимо обратить внимание на следующее обстоятельство. Главным игроком на московском рынке жилья, определяющим структуру ценообразования, является не продавец и не покупатель, а такая некоммерческая (во всяком случае, по статусу) организация, как правительство Москвы.
Посторонние факторы
Правительство Москвы как основной заказчик до середины 1996 года декларативно определяло цену всего нового строительства. Департамент муниципального жилья за год регистрирует около 70 000 сделок с недвижимостью, и чаще всего в качестве звена в многоходовых риэлтерских схемах (обменах, разъездах) участвуют квартиры в новостройках.
Только городские власти обладают привилегией исходя исключительно из собственных интересов менять правила игры. Изменения эти, на первый взгляд, носят чисто формальный характер и, как правило, обусловлены обстоятельствами, далекими от проблем собственно рынка недвижимости. Московские власти находятся между двух огней. С одной стороны, им необходимо осуществлять социальные программы, от которых зависел успех прошлых выборов и будут зависеть результаты следующих. С другой — они должны учитывать коммерческие интересы фирм, обслуживающих эти программы.
Московские строители ежегодно возводят около 3 млн кв. метров жилья. Приблизительно треть квартир идет на обеспечение общей очереди и разного рода льготных очередей. Еще треть, порядка 17 000 квартир, реализуется по коммерческим ценам на рынке. Именно это жилье — пусть не очень высокого качества, пусть не очень удачно расположенное (мягко говоря, не совсем в Москве), и является тем камертоном, по которому первичный и вторичный рынки недвижимости настраивают свои цены. Естественно, московское правительство заинтересовано в преуспевании своих коммерческих партнеров, а следовательно в том, чтобы цены на жилье как минимум не падали. В первую очередь потому, что потери крупных строительных организаций могут привести к сокращению рабочих мест, а значит, очередную социальную программу просто некому будет выполнять.
Но к концу 1995 года рынок перенасытился нераспроданным жильем, а покупательная способность населения заметно отстала от стремительного роста цен. Нужно было или снижать цены, или сокращать объемы, или... менять правила игры.
Сладкое слово "взаимозачет"
Если новостройки стоят нераспроданными, это означает, что городские власти задолжали строителям-подрядчикам. А подрядчики — субподрядчикам. А те, в свою очередь, — производителям стройматериалов...
Можно было подчиниться законам экономики и за счет значительного снижения цен ускорить процесс реализации жилья. Однако власти приняли решение расплатиться с наиболее крупными своими кредиторами (ДСК-1, ДСК-3, "Мосэнерго", "Мосводоканал") квартирами в новостройках. Этот способ оплаты назвали взаимозачетом. Он появился не как результат чьих-то хитроумных происков, а как следствие элементарного отсутствия реальных денег у городских властей. Но резкого падения цен правительство избежало, переложив проблемы реализации построенного на самих строителей.
На рынке образовалось громадное количество собственников жилья, не имевших никакого опыта в торговле недвижимостью. Строители, подгоняемые необходимостью как можно быстрее расплатиться с партнерами и собственными рабочими, начали активно демпинговать на рынке жилья. Причем чем ниже был статус собственника квартиры, тем по более низкой цене он ее продавал. Разница в стоимости двух абсолютно одинаковых квартир в одном и том же доме у дилера правительства Москвы и у строительной организации достигала 10-15%.
Именно появление взаимозачетных квартир и стало главной причиной снижения цен. К "зачетникам" в последние два года попадало более половины реализуемого на первичном рынке жилья. Стоимость квартир стала неуклонно падать. Постепенно московское правительство утратило контроль над ценообразованием. Очевидно, что такое развитие событий его не устраивало, как, впрочем, и строителей, которые при расчетах с властями города теряли от 10 до 15% стоимости жилья.
Снижение стоимости оказалось выгодно покупателям и риэлтерам. Квартиры стали доступны более широкому кругу населения. Вырос спрос, что привело летом этого года к увеличению общего количества сделок — наиболее важного для риэлтеров экономического показателя.
У риэлтеров цены падают, а у дилеров растут
А теперь внимание: как нам стало известно, со следующего года взаимозачет отменяется. Глава департамента внебюджетного планирования московского правительства Леонид Краснянский совершенно определенно заявил корреспонденту "Денег", что с 1998 года правительство намерено рассчитаться со всеми подрядными организациями не квартирным бартером, а реальными деньгам. А продавать квартиры на первичном рынке будут только уполномоченные компании правительства.
К чему это приведет? Демпингующих игроков больше на рынке не будет. На сегодня у "взаимозачетников" осталось еще порядка 250-300 000 кв. метров нераспроданного жилья (то есть около 6000 квартир). Какое-то время (по оценкам ряда аналитиков, 3-4 месяца) их дешевые квартиры будут продолжать тянуть цены вниз. Затем власти возьмут ситуацию под контроль и цены на квартиры в новостройках подскочат минимум на 7-10% (т.е. до нынешнего уровня цен у дилеров правительства).
В первую очередь поднимутся цены на квартиры в тех немногочисленных домах, которые возведены не на далеких окраинах или в экологически непопулярных районах, а на оставшихся в местах старой застройки пустырях. Автоматически к их уровню подтянутся и цены на вторичном рынке. Но все это произойдет только в том случае, если власти сумеют найти достаточно живых денег, чтобы расплатиться с подрядчиками.
В департаменте внебюджетного планирования правительства Москвы возлагают большие надежды на активизацию работы дилеров. Если за прошлый год они реализовали квартир на 407 млрд рублей, то к сентябрю этого года город уже получил за новое жилье 750 млрд. По мнению Леонида Краснянского, за последние три месяца этого года будет реализовано квартир еще на 500 млрд рублей. В то время как средние цены на рынке снизились за год примерно на 15%, у дилеров московского правительства они поднялись на 12% — с $670 за кв. метр. в прошлом году до $750 в этом. Естественно, и в будущем году дилеры постараются сохранить эту тенденцию. Весь вопрос в том, удастся ли им это сделать.
На работу дилеров в этом году серьезно повлиял ряд внешних факторов. В конце марта правительство Москвы обязало "зачетников" до 1 июня либо реализовать квартиры, либо оформить право собственности на себя. Вполне естественно, что оформление проходило через уполномоченные компании-дилеры. Как следствие, показатели их деятельности заметно улучшились. Это первое обстоятельство.
Обстоятельство второе: весной был объявлен конкурс на право стать уполномоченной компанией московского правительства. Многие фирмы включились в соревнование. В качестве испытания им было предложено продать за конкретный срок определенное количество квартир. Большинство из них норму не выполнили и дилерами правительства не стали. Причем власти отказались от услуг даже такого заметного члена Ассоциации риэлтеров, как Московская центральная биржа недвижимости, за плечами которой несколько лет успешной работы на рынке. Однако все участники конкурса что-то продали (кто две квартиры, кто пять). Результаты опять же пошли в зачет работы избранных.
Подсчитать, сколько жилья было продано собственно дилерами непосредственно населению, невозможно. Поэтому сложно оценить их потенциальные возможности. Тем более что расширять круг уполномоченных компаний власти не собираются, так как предпочитают работать с теми, кому доверяют. Но в любом случае ясно, что уход с рынка "некоммерсантов" — демпингующих строителей — даст возможность дилерам московского правительства удерживать цены на более высоком, чем прежде, уровне. И именно это дает основания предполагать, что цены на рынке московской недвижимости, какими бы высокими они сегодня ни казались, дальше падать не будут.
Александр ПАХОМОВ