Еще совсем недавно многие продавали свои квартиры, чтобы вырученные деньги вложить в сверхдоходные, как казалось тогда, пирамиды. Теперь, когда известна истинная ценность пирамид, люди чаще действуют противоположным образом: изымают деньги со вкладов и инвестируют их в недвижимость. И правильно: квартира--это не только крыша над головой, но и превосходный капитал.
Ликвидность
Строго говоря, вложения в недвижимость (по крайней мере если говорить о частных инвестициях) почти никогда не приносят высоких доходов, тем более сверхдоходов. Хотя бывают и исключения. Все помнят резкий — почти на 400% за три года — скачок цен на жилье в Москве в 1992-1995 годах, принесший сверхприбыли тем, кто в этот период купил квартиры. Но предугадать подобный рост — редкая удача. Чаще бывает наоборот. Скажем, те, кто купил квартиру в Москве в 1995-1996 годах, оказались в проигрыше — с тех пор цены упали в среднем на 25-30%. Московский рынок недвижимости самый динамичный. В других городах подобных скачков до последнего времени не наблюдалось: цены на квартиры плавно росли вслед за курсом доллара, порой даже несколько отставая от него.
На данный момент, по мнению риэлтеров, цены на квартиры в Москве стабилизировались, немного поднявшись с наступлением зимнего сезона (на 3-5%), а также в связи с тревогой населения по поводу деноминации и общей финансовой нестабильности (на 1%). Но и при относительно стабильных ценах возможность выгодного вложения в недвижимость остается. Григорий Куликов, генеральный директор агентства недвижимости "Миэль": В новых экологически чистых районах квартиры возрастают в цене на 15-20% в год. Но инвестировать в такие районы интересно, когда они только строятся, как, например, случилось с Митино, где цены на квартиры с отделкой вслед за развитием инфраструктуры выросли за последние полтора-два года с $650 до $900-1000 за кв. м. Даже сейчас еще выгодно покупать квартиру в Митино — обещанное метро повысит цену жилья на 10-15%. По нашим прогнозам, подобный рост цен — по тем же причинам — ожидается в Северном и особенно в Южном Бутово.
В качестве объекта для инвестиций лучше выбирать городскую квартиру, так как при необходимости продать ее можно быстрее и с меньшими потерями, чем коттедж или загородный дом. Индикатором ликвидности жилья может служить его оценка банками, дающими кредиты под залог недвижимости. Банковская оценка загородной недвижимости может отличаться от ее рыночной цены на 30-40% — разумеется, в меньшую сторону. При этом новостройки банки оценивают в 90-100% рыночной стоимости, а квартиры на вторичном рынке — от 50% ("хрущевка", первый этаж) до 90-95% ("сталинка" в хорошем районе) в зависимости от типа дома, состояния квартиры, перспектив района и прочее. Хотя надо признать, что в последнее время сотрудники кредитных отделов банков оценивают как высоколиквидные коттеджи малой площади во вновь построенных коттеджных поселках (см. "Деньги" #42).
Стоимость квартиры может значительно возрасти, если отремонтировать ее. Правда, делать евроремонт в "хрущевке" бессмысленно: те, кому нужна квартира, отремонтированная таким образом, "хрущевок" не покупают, а те, кто покупают, оплатить такой ремонт не в состоянии. Крупные вложения в ремонт квартиры уместны только в том случае, если она находится в хорошем доме (новом или отреставрированном), с охраной в подъезде. Кстати, ремонт подъезда в старых домах, как правило, полностью оправдывается. По мнению риэлтеров, отремонтированный подъезд в доме дореволюционной постройки (стоимость ремонта — $15-20 тыс.) увеличивает стоимость каждой имеющейся в нем квартиры на 5-10%.
Доходность
Чтобы получить доход от вложений в недвижимость, вовсе не обязательно ждать, пока на нее вырастут цены. Гораздо быстрее и эффективнее приумножить средства путем сдачи жилья в аренду. Сейчас это может приносить доход от 10 до 18% годовых в валюте (для сравнения: средняя ставка по валютным вкладам в банках составляет 9%). Но это в Москве. В других городах прибыль от сдачи квартир в аренду значительно ниже: в среднем по стране арендная плата за жилье составляет 6-9% в месяц от стоимости квартиры. Общее правило следующее: чем выше уровень экономического развития региона, тем большую прибыль может принести сдача в аренду жилой недвижимости.
Арендаторы делятся на две категории. К первой принадлежат те, у кого просто нет денег на покупку квартиры. Ко второй — предприниматели, которые могли бы позволить себе купить квартиру, но не хотят изымать деньги из оборота. Для них арендовать квартиру выгоднее, чем покупать ее. Поэтому для более эффективного вложения средств лучше, по мнению экспертов, приобретать либо очень дешевые, либо, напротив, очень дорогие квартиры. То есть наибольшую прибыль приносят дешевые однокомнатные квартиры и элитное жилье.
Как правило, арендаторы первого типа стремятся снять квартиру подешевле, и потому спрос на маленькие квартиры особенно велик. Соответственно, нижняя планка цен на аренду держится достаточно высоко. А вот цены на аренду двух- и трехкомнатных квартир постепенно снижаются: многие арендаторы предпочитают сэкономить на улучшении своих жилищных условий долларов 50 в месяц. Отчасти это связано с привычками, оставшимися с советских времен. В отличие от европейцев или американцев, которые часто не имеют цели приобрести собственное жилье и потому обустраиваются в арендованной квартире всерьез и надолго, российские арендаторы рассматривают свое положение как временное и ненормальное и прилагают все силы к тому, чтобы накопить деньги на собственную квартиру. Арендаторы второго типа, наоборот, как правило, не склонны ограничивать себя в удобствах в период проживания в арендованной квартире. Потому наибольшую прибыль приносит сдача в аренду элитного жилья.
Михаил Гороховский, генеральный директор агентства недвижимости "Наша Москва": В настоящее время ощущается острая нехватка суперэлитных площадей как для продажи, так и для аренды. Продажная цена таких квартир колеблется от $400 тыс. до $1,2 млн ($3500-$6000 за кв. м). Снимают такие квартиры иностранцы и наши бизнесмены и платят за них $7-15 тыс. в месяц. Доходность операции составляет, соответственно, 15-18% годовых. И она почти гарантирована.
Ликвидными остаются вложения в элитные квартиры среднего уровня, стоимость которых колеблется от $180 тыс. до $350 тыс. Арендные ставки сильно различаются, но в среднем доходность вложений составляет 16-18%. Можно предположить, что через 3-5 лет эти сегменты рынка будут насыщены, поэтому главная задача инвестора — вовремя такую квартиру продать.
Конечно, следует оговориться, что частного инвестора, способного выложить за квартиру $600-700 тыс., встретишь не каждый день. Можно, однако, прогнозировать рост подобных инвестиций в будущем. Прибыльность от вложений в недвижимость, конечно, несопоставима с оборотом капитала, например, в торговле, зато риск сведен к минимуму. Не случайно на Западе содержание доходных домов называют "бизнесом богатых вдов".
Надежность
Что следует иметь в виду, собираясь вложить средства в недвижимость для получения дополнительного дохода?
Во-первых, вам придется потратиться на текущий ремонт и поддержание квартиры в товарном виде. Во-вторых, смириться с тем, что какое-то время квартира будет неизбежно простаивать: далеко не всегда удается отыскать арендатора даже в течение месяца, особенно если речь идет о дорогой квартире. В этом смысле в лучшем положении оказываются владельцы небольших квартир: вложения в ремонт, как правило, малы по сравнению с ценой квартиры, да и желающие снять ее находятся достаточно быстро.
В-третьих, стоит обратить внимание на то, что хотя риск подобных инвестиций сведен к минимуму, он все-таки не равен нулю. Арендатор может просто перестать платить за квартиру, нанести ущерб имуществу или самой квартире, наконец, оставить неоплаченными миллионные счета за телефон. Между тем хозяин в большинстве случаев бесправен в отношениях с ним. Договор найма заключается, как правило, без регистрации у нотариуса (даже если подобная сделка совершается при посредничестве риэлтерской конторы), и в большинстве случаев в нем указываются не реальные, а заниженные на порядок суммы. Причина проста: арендодатель не хочет демонстрировать налоговой инспекции свои доходы, а арендатор не заинтересован в том, чтобы налоговые органы узнали о его расходах. Причем опасность быть разоблаченным органами налоговой полиции минимальна: налоговики понимают, что не в состоянии доказать факт получения доходов от сдачи квартиры в аренду, и потому даже не пытаются преследовать недобросовестных квартиросдатчиков (см. "Деньги" #24). Однако такое совпадение интересов хорошо лишь до поры до времени: в случае возникновения какого-либо конфликта окажется, что обе стороны заранее лишили себя возможности разрешить его через суд.
Конечно, есть возможность сдавать квартиру вполне легально. В этом случае владелец квартиры сознательно идет на то, чтобы иметь сравнительно низкий доход (8-10% годовых от стоимости квартиры), но при этом избавляет себя от многих проблем. Таким образом, доходность от легальной сдачи квартиры в аренду оказывается практически равна средней доходности от банковских вложений.
МИХАИЛ ПОЛИНИН
САМЫЙ ЭФФЕКТИВНЫЙ СПОСОБ ВЛОЖЕНИЯ ДЕНЕГ В НЕДВИЖИМОСТЬ --НЕ ЖДАТЬ, ПОКА КВАРТИРА ПОДОРОЖАЕТ, А СДАВАТЬ ЕЕ В АРЕНДУ
НАИБОЛЬШИМ СПРОСОМ НА РЫНКЕ АРЕНДУЕМОГО ЖИЛЬЯ ПОЛЬЗУЮТСЯ ЛИБО ОЧЕНЬ ДЕШЕВЫЕ, ЛИБО ОЧЕНЬ ДОРОГИЕ КВАРТИРЫ
СДАЧА КВАРТИРЫ В АРЕНДУ ВЫГОДНЕЙ БАНКОВСКИХ ВЛОЖЕНИЙ ЛИШЬ ПРИ ПОЛУЛЕГАЛЬНОМ ОФОРМЛЕНИИ СДЕЛКИ, КОГДА В ДОКУМЕНТАХ УКАЗЫВАЮТСЯ НА ПОРЯДОК ЗАНИЖЕННЫЕ СУММЫ
Доходность вложений в недвижимость
| Город | Однокомнатная квартира, 35 кв. м | Двухкомнатная квартира, 50 кв. м | Трехкомнатная квартира, 75 кв. м | Трехкомнатная элитная квартира, 120 кв. м | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| стоимость , $ | аренда, $/месяц | доход, % годовых в валюте | стоимость , $ | аренда, $/месяц | доход, % годовых в валюте | стоимость , $ | аренда, $/месяц | доход, % годовых в валюте | стоимость , $ | аренда, $/месяц | доход, % годовых в валюте | |
| Москва | 29 000 | 275 | 11,4 | 46 000 | 380 | 9,9 | 68 000 | 500 | 8,8 | 200 000 | 2500 | 15 |
| Санкт-Петербург | 20 000 | 150 | 9 | 27 000 | 160 | 7 | 35 000 | 200 | 6,8 | 144 000 | 1300 | 11 |
| Екатеринбург | 16 000 | 100 | 7,5 | 22 000 | 210 | 11,4 | 35 000 | 300 | 10 | 77 000 | 420 | 6,5 |
| Кемерово | 14 000 | 80 | 6,8 | 22 000 | 100 | 6 | 29 000 | 180 | 7,4 | 74 000 | 350 | 5,7 |
| Курск | 12 000 | 55 | 5,5 | 15 000 | 80 | 6,4 | 22 000 | 116 | 6,3 | 38 000 | --* | --* |
| Челябинск | 11 500 | 50 | 5,2 | 16 500 | 75 | 5,4 | 25 000 | 100 | 4,8 | 86 000 | --* | --* |
*Рынок аренды элитного жилья отсутствует.