Бытует мнение, что время легких денег, когда сделки с недвижимостью давали 200-300% прибыли, давно прошло. Но так считают люди несведущие: эти операции все еще могут приносить немалый доход. Нужно лишь вовремя помочь деньгами остро нуждающимся трудовым коллективам московских парикмахерских, магазинов, прачечных. И получить с каждого доброго дела до 70% прибыли.
В Москве очень высок спрос на нежилые помещения. Фирмам нужны офисы, торговым компаниям — новые точки сбыта, предприятиям сферы услуг — помещения под парикмахерские, рестораны, химчистки, прачечные, косметические салоны и т. п. Так почему бы этот спрос не удовлетворить? Потому что пустующих помещений в бойких местах Москвы почти нет.
В каждом из десяти административных округов столицы ежемесячно освобождается 5-8 помещений, однако они расположены в глухих и непригодных для бизнеса местах. Эти помещения можно арендовать по конкурсу. Но желающих обычно не находится.
Ну и не надо. Обратим лучше внимание на другие нежилые помещения — на первые этажи домов, подвалы и полуподвалы, большая часть которых сдана в аренду различным компаниям в процессе так называемой малой приватизации. В 1994 году в Москве была разрешена приватизация парикмахерских, магазинов, ресторанов, кафе, химчисток и прачечных. На базе предприятия создавалась фирма, акционерами которой выступали члены трудового коллектива. За небольшую плату фирма выкупала основные фонды предприятия (прилавки, витрины, парикмахерские кресла) и заключала с МКИ договор аренды занимаемого помещения с правом его выкупа. Договор заключался на срок от одного до трех лет, после чего помещение можно выкупить по льготной цене.
Сейчас в Москомимуществе зарегистрировано около 40 тыс. договоров аренды с правом выкупа. Но не все арендаторы воспользовались правом выкупа занимаемых помещений. Многие так и не смогли найти свое место на рынке и терпят убытки. Дела некоторых из них настолько плохи, что они не могут не только выкупить помещение, но даже заплатить за аренду и коммунальные услуги. Таких арендаторов-должников в Москве, по официальным данным, 20 тыс. Когда срок арендного договора подойдет к концу, продлить его они не смогут. Занимаемое ими помещение будет выставлено на конкурс и отдано другому арендатору. Понимая это, трудовые коллективы готовы уже сейчас переуступить это право стороннему инвестору. У людей с деньгами появилась уникальная возможность приобрести нежилое помещение по льготным ценам, а потом перепродать по рыночным.
Как возникает прибыль
Привлекательность каждой подобной операции зависит от размера льгот, которые имеет предприятие, а они определяются индивидуально. Льготы получают все предприятия сферы обслуживания и общественного питания. А если предприятие берет на себя дополнительные социальные обязательства (например, раз в квартал бесплатно стричь пенсионеров округа), льгота может быть увеличена. Дополнительные льготы получают и предприятия, в штате которых работают инвалиды. Льгота может достигать 50% (в исключительных случаях — 70%) от минимальной стоимости выкупа, составляющей $1500 за метр для помещений в пределах Садового кольца, $1000 — между Садовым кольцом и Окружной железной дорогой и $600 — в остальных районах города.
Конечно, трудовой коллектив не отдаст право на льготы бесплатно. Инвестору, присмотревшему себе помещение, придется заплатить "отступные". Они, как правило, не превышают половины прибыли, на которую рассчитывает инвестор. Известен случай, когда за помещение магазина площадью две тысячи кв. м (на его выкуп у Москомимущества потребовалось около $600 тыс.) инвестор заплатил директору предприятия всего $50 тыс. "отступных". Но этот случай — исключение, директор владел контрольным пакетом акций предприятия, а потому самостоятельно принял решение поделиться помещением.
Обычно "отступные" более значительные. Алексей Н., директор парикмахерской: Наша парикмахерская расположена хотя и в центре города, но в довольно тихом месте, поэтому бизнес у нас не идет. К тому же арендуемое помещение для нас велико — 318 кв. м на 11 сотрудников. Мы задолжали Москомимуществу приличную сумму и сами расплатиться уже не сможем. Поэтому и согласились на схему, предложенную нам инвестором. Он дает нам деньги на выкуп помещения, мы его выкупаем на наше предприятие, а затем переоформляем на инвестора путем продажи акций. Взамен получаем деньги, которых хватит на покупку небольшого помещения в бойком месте — это как раз то, что нужно нашей парикмахерской.
Помещение, выкупленное с помощью трудового коллектива по льготной цене, инвестор может перепродать (спрос на них огромен) или использовать самостоятельно. Сумма, которую может заработать инвестор на этой операции, зависит от многих факторов: местоположения помещения, сговорчивости трудового коллектива, его прав на льготы, а также финансовой состоятельности предприятия.
Сергей Лупашко, президент компании "Рескор": Прибыль, которую можно получить на перепродаже помещения, выкупленного по льготным ценам, колеблется от 30% до 70%, но может достигать и 100%. Наиболее выгодны сделки с помещениями на первых этажах административных зданий (они раскупаются под офисы) и магазинами в бойких местах. Наибольшую прибыль можно получить на сделках с помещениями в пределах Садового кольца и на оживленных магистралях города (например, на Кутузовском, Ленинском, Комсомольском и Ленинградском проспектах).
Вывод: вложив, скажем, $100 тыс., вы через два-три месяца сможете получить уже $170 тыс. Но как это сделать?
Как найти жертву
Главная задача — найти помещение, арендаторы которого готовы поделиться собственностью. Можно, выйдя на улицу, начать поиск в интересующем вас районе. Убыточную парикмахерскую или разоряющийся магазин видно невооруженным глазом. Но не факт, что его хозяева уже созрели для сделки. И даже если арендатор помещения морально готов к переговорам с инвестором, с человеком с улицы он все равно разговаривать не будет. Поэтому чаще всего необходим посредник, и таким посредником выступает риэлтер.
Риэлтеры полезны еще и потому, что у многих из них есть информация о возможных объектах перепродажи. И чем бродить по улицам, проще прийти в риэлтерскую фирму и выбрать объект из списка. Можно даже заказать риэлтеру конкретное помещение.
Разумеется, это стоит денег. Григорий Куликов, директор агентства недвижимости "Миэль": Клиент может купить у риэлтера любую часть пакета услуг, начиная от консультации и подбора объектов до отдельных этапов юридического сопровождения сделки. Но выкуп — дело не простое: чтобы собрать все требующиеся для выкупа документы, от новичка потребуются неимоверные усилия. Поэтому обычно бывает так, что клиент, обращаясь за какой-то одной услугой, постепенно переходит на полное обслуживание по сделке.
Стоимость полного пакета услуг риэлтера по проведению подобной сделки как правило измеряется в процентах от суммы операции. Сергей Лупашко: Для клиента оформление выкупа через риэлтерскую фирму обойдется в 6-10% суммы сделки. За поиск покупателя на выкупленный объект платить уже не придется: услуги в этом случае оплатит покупатель.
Обращение к риэлтеру снизит прибыль инвестора от сделки максимум на 10%, но позволит избавиться от головной боли.
Как выкупить помещение
Самый сложный момент операции — непосредственно процедура выкупа помещений. Дело в том, что льготы имеет не фирма-арендатор как юридическое лицо, а ее трудовой коллектив (то есть учредители фирмы). Поэтому перерегистрация фирмы на других людей автоматически приведет к потере льгот. Короче говоря, выкупать помещение должны члены трудового коллектива.
Наиболее простая схема такова. Инвестор договаривается с трудовым коллективом о размере "отступных", дает деньги на выкуп и погашение долгов по арендной плате и после того, как выкуп осуществлен, перерегистрирует фирму на себя вместе с помещением или оформляет с фирмой договор купли-продажи площадей. Недостаток схемы в том, что вся она строится, по сути, на доверии: сторонний инвестор дает деньги трудовому коллективу практически под честное слово. Если участники сделки не доверяют друг другу, приходится привлекать третью сторону — посредника, роль которого часто выполняет риэлтер. Инвестор может подстраховаться, войдя в состав учредителей фирмы контрольным пакетом акций (при этом в ее реестре акционеров должны остаться все члены трудового коллектива, пусть и владеющие теперь меньшими пакетами). Но без согласия трудового коллектива он все равно не имеет права на выкуп.
Возможна и другая схема, при которой прибыль инвестора несколько снижается, зато повышается ее надежность. Вадим Мохов, председатель совета директоров агентства недвижимости "Статус": Предприятие может переуступить права аренды на объект инвестору, после чего тот может выкупить помещение на себя. При этом льготы, которые имел трудовой коллектив, инвестор потеряет, однако сможет получить новые. Если степень износа здания велика, можно снизить цену выкупа. Другой вариант: подтвердить произведенный в здании ремонт и уменьшить стоимость выкупа помещения на эту сумму. Также льготы по выкупу имеют предприятия с определенным видом деятельности, например благотворительные организации или экологические фонды. Таким способом можно получить льготы на общую сумму, достигающую 40% базовой выкупной ставки.
Как одолеть акционеров
Вне зависимости от того, по какой схеме осуществляется выкуп, нужно заручиться согласием трудового коллектива. Чтобы соответствующее решение было принято, необходимо 75% голосов, добиться чего можно далеко не всегда. Известен, к примеру, случай, когда два сотрудника, давно уволенных с предприятия за пьянство и прогулы, оставались владельцами акций и мешали трудовому коллективу выкупить помещение.
Чтобы одолеть строптивых акционеров, можно, например, провести дополнительную эмиссию акций (чтобы такое решение было принято, за него должны проголосовать владельцы более чем 50% акций), затем ввести в состав трудового коллектива новых членов (представителей инвестора), которые приобретут эти акции. После этого пакет акций, оставшийся у противников выкупа помещения, автоматически уменьшится, и они не смогут повлиять на решение о выкупе. Можно также распространить акции дополнительной эмиссии, произведенной на средства инвестора, среди членов трудового коллектива. Почти наверняка можно утверждать, что у противников выкупа просто не окажется средств для покупки акций и сохранения блокирующего пакета.
При осуществлении операции по выкупу помещения возникает еще одна проблема. Дело в том, что помещение, закрепленное за тем или иным трудовым коллективом, должно использоваться строго по назначению — скажем, в качестве парикмахерской, ресторана или прачечной. И после выкупа помещения его профиль должен сохраняться в течение 3 лет. Изменить профиль можно официально, однако стоимость этой операции сводит прибыль почти к нулю. Можно долго доказывать территориальному управлению Москомимущества, что сохранение профиля сулит предприятию одни убытки. Но так ничего и не доказать. Поэтому лучше поступить иначе. Отделить небольшую часть помещения и сохранить в нем прежний профиль (скажем, два парикмахерских кресла), а на остальных площадях разместить то, что душе угодно. Например, офис. Для большей убедительности можно даже вновь сдать эту часть помещения в аренду своей же фирме. Разумеется, афишировать это не стоит.
ЕЛЕНА НОВОМЛИНСКАЯ
БЕДНАЯ ФИРМА, ИМЕЮЩАЯ ПРАВО НА ВЫКУП ПОМЕЩЕНИЯ ПО ЛЬГОТНОЙ ЦЕНЕ, МОЖЕТ ОБМЕНЯТЬ ЭТО ПРАВО НА ДЕНЬГИ
ПРОДАЖА ПОМЕЩЕНИЯ, ВЫКУПЛЕННОГО ПО ЛЬГОТНЫМ ЦЕНАМ, ПРИНОСИТ ОТ 30% ДО 70% ПРИБЫЛИ
ЧТОБЫ ВЫКУПИТЬ ПОМЕЩЕНИЕ, ИНВЕСТОР ДОЛЖЕН ЗАРУЧИТЬСЯ ПОДДЕРЖКОЙ 3/4 АКЦИОНЕРОВ ФИРМЫ. НО ДЛЯ ЭТОГО ДОСТАТОЧНО ДОГОВОРИТЬСЯ С ПОЛОВИНОЙ