Кредиты на покупку недвижимости, выдаваемые сегодня коммерческими банками, доступны единицам: платить за них 20-30% в валюте — слишком дорогое удовольствие. Но скоро ставки по кредитам снизятся до 7-10%, а срок их погашения растянется на десять лет. Правда, произойдет это пока только в Москве. Мэр Лужков утверждает, что первые ипотечные кредиты по новым процентным ставкам москвичи смогут получить уже ко Дню города, то есть менее чем через две недели. И даже финансовый кризис не сможет этому помешать.
Кто выдает кредиты
Схема ипотечного кредитования, используемая московскими властями, как две капли воды похожа на американскую. Главным организатором финансовых потоков в этой схеме, с помощью которой и удается достичь такого беспрецедентно низкого для России процента по кредиту, является Московское ипотечное агентство (МИА) — российский аналог агентства Fannie Mae, крупнейшего в американской ипотечной системе. Дело вот в чем.
Выдавать кредиты гражданам будут, разумеется, банки. А функции МИА заключаются в том, чтобы перекупать эти кредиты (точнее, закладные на недвижимость, оформляемые получателями кредитов) и организовывать их вторичный рынок (см. схему). Банк, выдавший кредит, практически сразу возвращает свои деньги, перепродавая его МИА. Понятно, что для того, чтобы выкупать кредиты, у МИА должны быть средства. На первом этапе агентство получит кредит на сумму $500 млн от правительства Москвы. Его должно хватить на то, чтобы в течение года перекупить около десяти тысяч ипотечных кредитов, выданных банками (до конца года планируется выдать кредитов на покупку около 1500 квартир). Как сообщил на прошлой неделе куратор московской ипотечной программы Владимир Штернфельд, московские власти уже договорились о получении под эти цели кредита на Западе. Кредит выдается на пять лет под гарантии правительства Москвы, но, по мнению Штернфельда, его удастся вернуть даже раньше.
В дальнейшем ипотека должна стать саморазвивающейся и самовоспроизводящейся системой. Под перекупленные у банков кредиты и договоры залога (обеспеченные недвижимостью) МИА выпустит долгосрочные облигации, которые будет продавать на внешнем и внутреннем рынках. По мнению руководителя рабочей группы по ипотеке с американской стороны советника мэра Москвы Стефана Журека, западные пенсионные фонды и другие институциональные инвесторы с удовольствием купят долгосрочные бумаги с доходностью 7-8% годовых в валюте.
Главное достоинство московской ипотечной программы — низкие проценты по кредиту и длительные сроки кредитования: кредиты будут выдаваться по ставкам 7-10% годовых в валюте на десять лет. Для сравнения: в США ипотечный кредит можно получить сегодня под 6,75-7,25% годовых на 15 или 30 лет (в московской программе в дальнейшем предусматриваются кредиты на 20 лет). Такие условия стали возможными благодаря низкой стоимости западных кредитов (получаемых на первом этапе программы) и будут выгодны как заемщикам, так и банкам. Последние будут получать свой доход за счет маржи при продаже кредитов МИА, а также процента за обслуживание кредита (2-4% его суммы).
Что же касается заемщиков, то потенциальная потребность в ипотечных кредитах по таким ставкам очень высока: около 20% населения Москвы нуждаются в улучшении жилищных условий и имеют на это средства. Но до сих пор ни в одном из российских банков нельзя было получить кредит под покупку жилья на столь выгодных условиях. Например, в Инвестсбербанке нам сообщили, что до сих пор кредиты под залог недвижимости выдавались на три года под 27% годовых в валюте, в Пробизнесбанке — под 25%. Долгосрочные кредиты — на десять лет — в СБС-АГРО можно было получить под 19,5% годовых. Но сейчас, когда финансовый кризис достиг кульминации, банки прекратили выдачу кредитов.
Кто может их получить
Кредиты по московской ипотечной программе смогут получить только москвичи и только на покупку недвижимости, расположенной на территории города. Это могут быть любые квартиры (как в новых домах, так и на вторичном рынке) или коттеджи. Единственное ограничение по типу недвижимости будет касаться цены. Поскольку программа рассчитана на среднего москвича, квартиры тоже должны быть "средними" — цена метра не должна превышать $1500. Впрочем, по словам разработчиков программы, в будущем и это ограничение удастся снять.
Первая (но не единственная) инстанция, куда предстоит обратиться заемщику,— банк. Для участия в программе отобраны семь банков: Сбербанк, Инкомбанк, Мосстройэкономбанк, "Российский кредит", Инвестсбербанк, СБС-АГРО и Банк Москвы (к моменту старта программы к ним присоединятся Пробизнесбанк и Межпромбанк). На них и лежит ответственность за погашение кредитов — хотя МИА и перекупает ссуды независимо от того, платит клиент по кредиту или нет, банк каждый месяц должен направлять в агентство фиксированную сумму по каждому займу. За это банк и получает процент по обслуживанию кредита.
Таким образом, главная задача банка — проверить платежеспособность заемщика и определить максимальную сумму кредита, которую он может получить. По требованиям московской программы, ежемесячные выплаты по кредиту не могут превышать 30% дохода семьи, а сумма кредита — 70% стоимости недвижимости. Если рассчитанная банком максимальная сумма кредита заемщика устраивает, он должен внести на накопительный счет в банке первоначальный взнос за квартиру (не менее 30% ее планируемой стоимости). После этого банк выдает заемщику жилищный сертификат сроком действия два месяца, где указывается стоимость квартиры, на которую заемщик может рассчитывать (она, понятное дело, складывается из суммы на накопительном счете и максимально возможной суммы кредита). Получив сертификат, можно приступать к поиску квартиры.
Искать квартиру заемщик может как самостоятельно, так и с помощью риэлтерских фирм. Важно, чтобы соответствие ее продажной цены рыночной стоимости подтвердил независимый оценщик. Оценщики будут отбираться МИА по конкурсу, и оценить квартиру можно будет у любого из них. Платить за оценку банк и заемщик будут поровну, поскольку оба в ней заинтересованы.
После того как квартира найдена, заемщик на основании жилищного сертификата заключает с продавцом и регистрирует у нотариуса предварительный договор купли-продажи. На основании этого договора продавец получает в банке деньги, квартира переходит в собственность покупателя, а договор купли-продажи одновременно с договором залога окончательно регистрируется в реестре московского Комитета муниципального жилья. (Важная деталь: из-за регистрации договора залога заемщик не сможет перепродать квартиру до тех пор, пока полностью не расплатится по кредиту. Так что надежды иногородних включиться в московскую ипотечную программу пока несбыточны.)
Купленная квартира обязательно должна быть застрахована. Кроме того, банки могут потребовать у заемщика застраховать жизнь и трудоспособность. Отбирать страховщиков будут сами банки. А вот выплачивать страховые взносы придется заемщикам.
Что ждет неплательщиков
Хотя проценты по московским ипотечным кредитам низки, обольщаться не стоит. Ежемесячные взносы по кредиту вполне подъемны для средней семьи, но в целом за десять лет придется выплатить сумму, намного превышающую стоимость квартиры.
Предположим, выбранная вами квартира стоит $50 тыс. С учетом первоначального взноса в размере $15 тыс. сумма выданного кредита составит $35 тыс. При стоимости кредита в 7% годовых ежемесячно вам придется выплачивать по $406,38, а за десять лет вы выплатите $48 765,6. С учетом первоначального взноса ($15 тыс.) квартира обойдется вам в $63 765,6, что примерно на 27% дороже ее рыночной стоимости десять лет назад.
При этом даже досрочно погасив кредит, сэкономить на процентах вам не удастся — придется выплатить все проценты за десять лет. Дело в том, что на эти проценты ориентируется МИА при выпуске своих долгосрочных бумаг, доходность которых должна быть всегда одинакова за весь срок их обращения.
У тех, кто по тем или иным причинам не сможет расплачиваться по кредиту, квартира будет отчуждена (по прогнозам, таких заемщиков будет не более 2%). Согласно кредитному договору, в случае невозврата кредита заемщик обязуется добровольно передать ее банку и переехать в специально зарезервированный правительством Москвы отселенческий фонд. Он будет создан из дешевых муниципальных квартир, в которых некредитоспособные заемщики будут жить по договору найма без права приватизации.
Если заемщик откажется освободить квартиру добровольно, банк передаст дело в суд. Причем вопросы принудительного выселения и выписки из квартиры неплатежеспособного заемщика, которые долгое время тормозили ипотеку в России, в московской программе решены. Благодаря созданию отселенческого фонда и заранее данному заемщиком согласию освободить квартиру суд однозначно окажется на стороне кредитора. А заемщик будет выселен в принудительном порядке (как это сейчас происходит при расселении домов под реконструкцию в центре города).
А освободившаяся квартира будет продана. Банк оставляет себе стоимость выданного кредита плюс проценты за все десять лет (неважно, в какой момент заемщик перестал платить — через год или через восемь лет после выдачи кредита), а остальное будет возвращено заемщику. Но вот останутся деньги или нет — еще вопрос, ответ на который целиком зависит от динамики цен на недвижимость. Если ваша квартира подешевела, вы можете не получить и трети первоначального взноса. Западные ипотечные схемы построены на постулате "недвижимость дорожает". Иначе ипотечные кредиты на Западе просто никто бы не брал. Наших же потенциальных заемщиков этот вопрос пока не особо волнует.
Пир во время чумы
Возникает закономерный вопрос: а реально ли все это? Сколько уж раз на нашей памяти самые серьезные люди заявляли о своих самых серьезных намерениях реализовать масштабную ипотечную программу, но ипотеки как не было, так и нет.
Следует признать, что в данном случае оптимистов больше, чем тех, кто не верит в реализацию московской программы. Но даже первые о планах московских властей высказываются очень осторожно. Так, по словам руководителя экспертного совета "Первой ипотечной компании" Артема Эйрамджанца, вполне возможно, что первые ипотечные кредиты действительно будут выданы уже в сентябре, но о массовом кредитовании говорить пока рано: По самым оптимистичным оценкам, в полную силу программа заработает не ранее января-февраля 1999 года. Все будет зависеть от возможностей заимствований на внешнем рынке. А в нынешних условиях делать их нецелесообразно. С ним согласен и глава департамента маркетинга Пробизнесбанка Павел Бусыгин: Мы считаем ипотечную программу московского правительства вполне жизнеспособной. Однако в условиях финансового кризиса ее реализация затруднена.
Тем не менее московские власти уверены, что никакой финансовый кризис не сможет помешать реализации ипотечной программы. Всем остальным остается на это только надеяться.
ЕЛЕНА НОВОМЛИНСКАЯ
КЛЮЧЕВЫМ ИГРОКОМ МОСКОВСКОЙ ИПОТЕЧНОЙ ПРОГРАММЫ ЯВЛЯЕТСЯ МОСКОВСКОЕ ИПОТЕЧНОЕ АГЕНТСТВО, КОТОРОЕ ДОЛЖНО ВЫКУПАТЬ У БАНКОВ ВЫДАННЫЕ КРЕДИТЫ И ЗАКЛАДНЫЕ, ВЫПУСКАТЬ ПОД НИХ ЦЕННЫЕ БУМАГИ И ПРОДАВАТЬ ИХ РОССИЙСКИМ И ИНОСТРАННЫМ ИНВЕСТОРАМ
ПРОБЛЕМА ВЫСЕЛЕНИЯ ИЗ КВАРТИРЫ НЕПЛАТЕЖЕСПОСОБНОГО ЗАЕМЩИКА, ДОЛГО ТОРМОЗИВШАЯ ИПОТЕКУ В РОССИИ, В МОСКОВСКОЙ ПРОГРАММЕ РЕШЕНА. ЕСЛИ ВЫ ПЕРЕСТАНЕТЕ ПОГАШАТЬ КРЕДИТ, ВЛАСТИ ЗАПРОСТО ПЕРЕСЕЛЯТ ВАС В ДЕШЕВЫЕ МУНИЦИПАЛЬНЫЕ КВАРТИРЫ