Члены Московской ассоциации риэлтеров начали работать на рынке аренды жилья по-новому. Теперь они будут брать комиссию не с арендаторов, а с хозяев жилья. Попробуем оценить, что это даст всем участникам рынка.
Что это даст риэлтерам
Прежде всего отметим: переход риэлтеров к взиманию комиссионных именно с арендодателей — вполне закономерное следствие кризиса. Ирина Радченко, генеральный директор фирмы "Лаурел": Прежде спрос на рынке аренды был больше, чем предложение, и проблем с нахождением жильцов не было. Теперь ситуация в корне изменилась: предложение превышает спрос в 2-5 раз в зависимости от типа квартиры.
Одновременно фирмы--члены МАР договорились принципиально изменить саму схему работы на арендном рынке. Теперь расчеты между хозяином и жильцом будут проходить через фирму, так что сами они могут даже не встречаться друг с другом. Ежемесячно риэлтерская фирма будет удерживать с хозяина квартиры комиссионные — предположительно от 10 до 15%. Риэлтер при этом дает гарантию арендодателю, что квартира не будет простаивать: если арендатор съедет, агентство будет платить хозяину за то время, пока квартира пустует.
Теперь посчитаем. До кризиса посредники при заключении договора аренды сроком, скажем, на год получали с арендаторов в качестве комиссии от 60 до 100% месячной оплаты. После кризиса расценки упали до 30-50%. При новой схеме работы их прибыль составит за год до полутора размеров месячной оплаты за аренду квартиры. Правда, возникающая разница может быть "съедена" всего за месяц оплаченного простоя. Так что здесь все зависит от профессионализма риэлтера, от того, насколько точно он оценит "сдаваемость" квартиры и ее оптимальную цену.
Впрочем, риэлтеры заботятся скорее не о росте прибылей, а о том, чтобы приблизить их к докризисному уровню — ведь емкость московского арендного рынка сократилась почти в 5 раз, и теперь риэлтеры просто вынуждены бороться за клиента.
Выгодно ли это арендаторам
Клиентам (арендаторам) новая схема работы на рынке представляется исключительно выгодной. Не нужно, во-первых, вносить авансовый платеж за первые 2-3 месяца проживания, а во-вторых, тратиться на комиссионные. В результате цены на рынке аренды снизятся, по расчетам специалистов, на 5%.
Скептики, правда, могут возразить: "Если я снимаю жилье за $300 и при этом знаю, что хозяин ежемесячно уплачивает не меньше $30 агентству, значит, я наверняка смогу найти точно такую же квартиру за $270, но без помощи посредников". Вполне возможно. Однако, во-первых, на "черном" арендном рынке можно легко нарваться на мошенника, который сдаст квартиру одновременно нескольким клиентам. Во-вторых, даже честный и порядочный хозяин может неожиданно прервать договор, скажем, в канун Нового года. И арендатору придется срочно искать новое жилье (кстати говоря, согласно статистике, каждый переезд стоит примерно 10% от стоимости перевозимого имущества).
Наконец, агентство само заинтересовано в снижении цены аренды — даже несмотря на то, что от этого зависит размер ежемесячного вознаграждения риэлтера: ведь чем ниже цена, тем больше вероятность того, что в случае расторжения договора жилье будет быстро сдано снова. (Снижение цен, конечно, имеет разумные пределы. Московские риэлтеры используют понятие "четыре пенсии": ниже этого предела — в долларовом эквиваленте — не может опуститься арендная плата за самую что ни на есть дешевую квартиру. Сейчас низший предел — $70.)
Понравится ли это арендодателям
Словом, новая схема выгодна и риэлтерам, и арендаторам. Осталось, как говорится, уговорить графа, то есть уговорить хозяев квартир поступиться частью своей выручки. Получат ли они что-нибудь взамен уплачиваемых агентствам процентов?
Прежде всего стоит подчеркнуть: разработанная схема отнюдь не является категорическим императивом. Хозяин жилья может вовсе отказаться платить, но его квартира все равно останется в базе данных риэлтерской фирмы — в расчете на клиента, который согласится заплатить фирме комиссионные (это возможно в случае, если квартира очень хорошая и недорогая). Кроме того, арендодатель может согласиться выплатить разовые комиссионные, а затем получать арендную плату сполна. Может даже поторговаться насчет комиссионных — если агентство заинтересовано в его квартире, то наверняка пойдет навстречу.
Однако предложенная схема потенциально выгодна и самим арендодателям — прежде всего потому, что избавляет их от головной боли, неизбежно сопутствующей сдаче квартиры посторонним людям. Сохранность мебели и аппаратуры, неоплаченные телефонные счета (при сдаче внаем недорогих квартир они запросто могут превысить стоимость самой аренды), отказ от оплаты вообще, наконец, прямое мошенничество,— решение всех этих проблем берет на себя риэлтерская контора.
Наконец, самый деликатный момент — регистрация договора и отношения с налоговой инспекцией. Михаил Гороховский, генеральный директор агентства "Наша Москва": Зная, что арендодатели в подавляющем большинстве не платят налоги, арендаторы шантажируют владельцев квартир тем, что сообщат куда следует. Если же хозяин квартиры оформляет фиктивный договор, то в случае отказа арендатора платить за квартиру хозяин будет получать по суду до окончания срока аренды лишь ту сумму, которую он декларировал в налоговой инспекции. При новой системе договор заключается между владельцем квартиры и агентством, и заключается на реальную сумму. Агентство же по понятным причинам никогда не будет выступать в роли шантажиста. Ну а что касается отношений с налоговыми органами, то они целиком на совести арендодателя.
Наиболее дальновидные арендодатели понимают, что 10-15% месячной оплаты, которые они отдадут риэлтерам при работе по новой схеме, стоят того. Скажем, в агентство "Наша Москва" только за две недели февраля обратились 90 владельцев квартир с предложением сдать жилье по новой схеме. А компания "Бест" — инициатор этого проекта — уже провела 10 подобных сделок. Ну а менее дальновидных владельцев риэлтерские фирмы начинают просто выдавливать с рынка. Екатерина Устинова, генеральный директор компании "Полиграфжилстрой": Владельцы дешевого жилья пока не очень настроены отдавать квартиры в полное управление риэлтера. Но уже примерно 20% из них готовы платить комиссионные, основываясь на элементарной экономической целесообразности. Сегодня предложение превышает спрос примерно в 4 раза, поэтому когда появляются желающие снять квартиру, мы сначала показываем им то жилье, владельцы которого оплачивают нашу работу. А лишь затем то, хозяева которого предпочитают экономить. Цены для арендатора одни и те же, а для хозяина вероятность быстро сдать жилье выше. Если принять во внимание, что компании, входящие в МАР, занимают почти две трети московского рынка аренды жилья, тактика "выдавливания", скорее всего, окажется действенной.
Риэлтеры в роли управдомов
Может показаться, что московские риэлтеры придумали идеальную схему сдачи в аренду квартир, которая выгодна всем трем участникам рынка: владельцу жилья, съемщику и самому риэлтеру. Однако такое впечатление не совсем верно.
Во-первых, по-настоящему цивилизованный арендный рынок возможен лишь в том случае, если значительная часть жилых площадей находится в собственности компаний, профессионально занимающихся недвижимостью. Иными словами, когда в аренду сдаются квартиры в специально предназначенных для этого доходных домах. Именно так устроен рынок аренды недвижимости на Западе. Естественно, создание доходных домов требует серьезных инвестиций, которые не под силу ни одной отечественной фирме. К тому же для этого требуется участие государства. Схема московских риэлтеров, в соответствии с которой агентства принимают на себя обязательства частичного управления чужой собственностью,— это всего лишь некоторое подобие цивилизованного арендного рынка.
Во-вторых, если прежде агентства выполняли чисто посреднические функции (привести клиента, показать ему квартиру, получить комиссионные) и практически не несли ответственности за сделки, то теперь, когда они берут недвижимость в управление, они должны уметь точно оценивать риски. Профессиональный уровень агентств разный, и очевидно, что одни от этого выиграют, а другие вполне могут прогореть.
Наконец, новая схема не в состоянии охватить весь рынок аренды. Самые дешевые квартиры (до $250) агентствам просто невыгодно брать в управление: комиссионные небольшие, а работы столько же, сколько с дорогой квартирой. Наиболее дорогие квартиры (сейчас к таким можно смело относить все, аренда которых стоит более $1000 в месяц) брать в управление, напротив, выгодно, но их хозяев будет очень трудно уговорить делиться частью выручки: такие квартиры обычно снимают для своих сотрудников крупные компании, и договор с ними уже является достаточной гарантией. Так что место новой схемы — в секторе арендного рынка средней ценовой категории. Здесь эта схема вполне может оказаться эффективной.
ЕВГЕНИЙ ЛЕОНОВ
------------------------------------------------------
ВЗИМАНИЕ КОМИССИОННЫХ НЕ С АРЕНДАТОРОВ, А С ВЛАДЕЛЬЦЕВ ЖИЛЬЯ ПРИВЕДЕТ К ТОМУ, ЧТО АРЕНДА КВАРТИР ПОДЕШЕВЕЕТ НА 5%
НОВАЯ СХЕМА МОЖЕТ ОКАЗАТЬСЯ ДЕЙСТВЕННОЙ В ОТНОШЕНИИ КВАРТИР СРЕДНЕЙ ЦЕНОВОЙ КАТЕГОРИИ
------------------------------------------------------
Там, вдали
Арендатор всегда прав
По сравнению с западными рынками аренды жилья российский находится в первобытном состоянии. За границей снять квартиру можно и на месяц, и на неделю, и даже на несколько дней. При этом чем более развит рынок аренды, тем больший процент риэлтер получает от владельца недвижимости. В США, например, всегда пустуют около 40% квартир, сдаваемых в аренду, так что просить клиента заплатить еще и за подбор варианта нелепо. Во многих странах, например в Канаде и Бельгии, стоимость аренды квартиры иногда не превышает суммы коммунальных платежей.
Российский рынок можно считать развивающимся и с точки зрения защиты прав арендаторов. В Швеции, например, работает Ассоциация арендаторов. Ее членами являются 1,5 млн человек, и просто так выселить их из арендуемых квартир практически невозможно — в противном случае арендодатель рискует больше никогда не сдать свое жилье.