"ВТОРИЧНОЕ" РЕШЕНИЕ КВАРТИРНОГО ВОПРОСА

При социализме каждый мечтал получить квартиру. Новую, разумеется. Получать квартиру «за выездом» многие считали ниже своего достоинства. Можно было, конечно, воспользоваться услугами ЖСК. Но можно было квартиру и купить. Правда, опять же не новую и не совсем легально. В смысле реальной цены, как вы понимаете. Потому-то даже при «историческом материализме» в СССР вполне благополучно функционировал так называемый вторичный рынок жилья. Парадоксально, но факт: с наступлением эпохи рыночных отношений на этом рынке практически ничего не изменилось. Изменилось одно — о колебаниях цен там можно теперь узнать все и сделать это при желании способен каждый

«ВТОРИЧНОЕ» РЕШЕНИЕ КВАРТИРНОГО ВОПРОСА

Потребности покупателей со временем не меняются, а если меняются, то не очень круто, а вот психология приобретателя за последние годы успешно преодолела романтическую эйфорию, на смену которой в соответствии с законами рынка пришел трезвый и холодный расчет. Наиболее популярно сейчас среднее по метражу жилье — от 100 до 150 квадратных метров — даже среди представителей так называемого среднего класса

Как ни крути, но о вкусах у нас до сих пор спорить не принято. Кто-то любит покруче и погорячее: престижный новострой с пылу, с жару, а кто-то предпочитает «осетрину второй свежести», то бишь более-менее приличную «вторичку», сменившую на своем веку с десяток хозяев. Многие несведущие люди считают, что рынок вторичного жилья прост, как ньютоново яблоко, — бери метраж и возраст квартиры, делай поправку на место расположения и считай реальную рыночную цену. На самом деле реально оценить квартиру, бывшую в употреблении, куда сложнее, чем новую. Причем как на продажу, так и при покупке. Дело в том, что для вторичного жилья в силу вступают сразу множество факторов, совершенно несущественных при покупке-продаже новых квартир. Таких, к примеру, как контингент, населяющий интересующий вас дом, или соседство с объектами культуры и городской инфраструктуры и в конце концов промышленными предприятиями. Немаловажной является и связь вторичного рынка с рынком «новой» недвижимости — стоит ли удивляться, когда нехватка в новых домах приличных однокомнатных квартир тут же отзывается повышенным спросом на «однушки» в сталинских домах?

По данным ведущих риелторских агентств, в целом прошлый, 2002 год на рынке вторичной недвижимости в Москве, как это ни удивительно, характеризовался всплеском спроса на самое дешевое жилье: «хрущевки» и брежневские девятиэтажки. Дешевые квартиры быстро раскупались, и к концу 2002 года однокомнатная квартира, стоившая в январе-феврале никак не больше 28 тысяч «зеленых», к декабрю подорожала на 20 процентов. Теперь она стоит не ниже 30 — 33 тысяч долларов. Причем в росте цен виноваты вовсе не застройщики, которые рьяно и в массовом порядке взялись за снос «ветхого» (вообще-то не старше 40 лет) жилого фонда. Специалисты считают, что в нынешнем году спрос таким горячим уже не будет — «вторички» если и подорожают, то не намного, где-то в пределах 5 — 7 процентов.

География продаж квартир «секонд-хенд» за последние год-два практически не изменилась: по-прежнему высок интерес желающих приобрести жилье в пределах Садового кольца (несмотря на очень высокие цены), в районах Севера, Северо-Запада и Юго-Запада Москвы. Трехкомнатные квартиры наиболее востребованы на западном направлении, двухкомнатные — на севере и востоке столицы, а однокомнатные — на юге Москвы. А вот сезонные колебания цен и уровня спроса на вторичную недвижимость, которые совсем недавно воспринимались как нечто само собой разумеющееся, уже в 2002 году практически сошли на нет. Так, если пять-шесть лет назад декабрьский и апрельский спрос на вторичную недвижимость превосходил соответствующие показатели января и августа примерно на 40 — 50 процентов, то в сезоне-2002 разброс по спросу не превышал 15 процентов.

В то же время ключевые критерии оценок приобретаемого вторичного жилья фактически остались прежними: все зависит от того, насколько престижен район, близко ли «покупка» расположена от центра, есть ли рядом метро, хорошие магазины, насколько экологически чист район, в котором предстоит поселиться новоселу. И дорогих, и скромных покупателей все так же волнует «вид из окна»: сейчас состоятельные люди запросто выкладывают сотню-другую долларов только за то, чтобы их взору представала величественная панорама Златоглавой.

Далеко не всякий «новый русский», даже очень богатый, не глядя выложит сейчас несколько десятков тысяч баксов за роскошный дом в центре, будь он трижды элитный, но сомнительной планировки. Народ научился распознавать конъюнктуру рынка, знает что почем и лишнего доллара не переплатит. Я было удивился, почему мой приятель из «белых воротничков» купил себе однокомнатную квартиру не на Ленинском проспекте или в Сокольниках, а в скромном и далеко не престижном Перове. Все просто: там она стоит намного дешевле и, как вариант, предшествующий в перспективе коттеджному жилью, вполне приемлема на некоторое время, необходимое для накопления капитала.

Признаком трезвого, расчетливого взгляда на приобретаемое вторичное жилье являются умеренные аппетиты москвичей-новоселов, которые просчитывают каждый квадратный метр будущей квартиры.

Но, конечно, вкусы и запросы новоселов прежде всего жестко корректируют их кошелек и продажная цена недвижимости. Если жилье продается на 20 процентов ниже средней рыночной стоимости, то клиент забывает о престижности района, в котором ему предлагают поселиться, и смотрит сквозь пальцы на качество предлагаемого жилья.

Все более на состав игроков вторичного рынка недвижимости влияет так называемая сословность. Среди скромных по достатку покупателей большую группу составляют молодые семьи, семьи военнослужащих, очередники, потерявшие надежду на бесплатное жилье. Им по карману квартиры стоимостью не выше 25 — 35 тысяч долларов. И та же «хрущевка», если в ней жилплощадь побольше имеющейся, представляет для них предел желаний! Далее идет полусредний класс, тот, который побогаче основной массы российского населения, но до «середняков» по достатку не дотягивает. В поле их интереса просторные квартиры в крепких сталинских домах, расположенных поближе к центру.

«Новые русские» и новые «буржуа» стремятся купить элитное жилье со всеми вытекающими благами и удобствами. Например, в элитном жилье на Остоженке, где обретался когда-то хозяин Муму. Они желают жить среди равных себе. В Москве постепенно формируются районы для богатых и бедных. Самыми скромными в этом плане выглядят Восточный, Юго-Восточный и Южный административные округа Москвы. Там, кстати, покупают вторичное жилье многие гастарбайтеры, накопившие деньги от торговли на рынках. Север, Северо-Запад и Северо-Восток постепенно осваивает средний класс...

На рынке вторичной недвижимости возникают ситуации, которые, на первый взгляд, необъяснимы. Совсем недавно, например, весьма престижными были квартиры в высотках и сталинских многоэтажках, а теперь вполне состоятельные люди почему-то предпочитают жилье не на Кутузовском проспекте и площади Восстания, а в старых домах в Измайлове. Причина проста: район экологически чистый, хотя и весьма удаленный от центра.

Меняется спрос, и соответственно скачут цены на квартиры разных планировок, на очень большие и на самые маленькие. Риелторы отмечают, что в последнее время спрос смещается в сторону многокомнатных квартир. Их покупают многие приезжие из ближнего зарубежья, имеющие, как правило, многодетные семьи.

Для многих стал неожиданным бум, разразившийся вокруг однокомнатных «вторичек». Причина? Они оказались наиболее удобными для середняков-одиночек и молодых семей. А в целом рынок вторичного жилья остается стабильным, и вечным — вопрос, жить или не жить в новом доме или в старом.

Алексей ВЛАДИМИРОВ

По вопросам размещения рекламы в рубрике «Недвижимость» обращаться по телефону 250-15-33, adv_region@ogonyok.ru