Налог на оба ваших дома

Власть так нуждается в средствах для пополнения казны, что готова поторопиться с введением нового налога — на недвижимость, толком не просчитав последствия

Светлана Сухова

Законопроект по введению налога на недвижимость, вот уже 10 лет пылящийся в недрах Думы, похоже, дождался: в СМИ все чаще говорят о "почти готовом тексте". В Минфине России "Огоньку" такую готовность не подтвердили, заявив, что идет работа в рамках рабочих групп, да и авторство принадлежит не министерству. С другой стороны, логичный вопрос: кто больше Минфина заинтересован в пополнении казны, пусть и региональной? Трудно поверить, что те, чьи фамилии значатся в числе разработчиков проекта,— Борис Грызлов, Вячеслав Володин, Георгий Боос и пр. Конечно, кое-кто из этих авторов и сегодня более чем в состоянии повлиять на скорость принятия закона. Это только в Счетной палате убеждены, что с введением нового налога уже в 2015 году вопрос закрыт — опоздали, бюджет верстается... Но если аудиторы и правы, речь лишь об отсрочке. И только по этому законопроекту. А ведь власть меняет еще пару-тройку правил, меняющих домашние бюджеты россиян.

Что есть

Сегодня россияне платят налог на имущество. Под это понятие подпадают все жилые и нежилые постройки, земля и все типы транспортных агрегатов. Налог на транспорт оставим в стороне — с ним разобрались первым, и он уже давно в числе самых что ни на есть рыночных. Словом, по этой графе урожай собран.

Куда сложнее с домами и землями. Во-первых, ставка налога исчисляется от инвентаризационной стоимости. Для незнакомых с терминологией: созданная еще в 1960-е годы система оценки недвижимости включает в себя десятки параметров, в том числе и амортизационный коэффициент. То есть по мере того, как дом стареет, он дешевеет. Не удивительно, что, по оценке БТИ, квартира в центре Москвы, в старинном доме с высокими потолками и толстыми стенами сегодня оценена в десятки раз меньше, чем аналогичная по площади квартира в новостройке на окраине столицы.

Кадастровая оценка — практически рыночная. В длинном перечне факторов, учитывающихся при ее расчетах, как пояснили "Огоньку" в Росреестре, амортизационная составляющая уже не играет такой роли. Хотя учитывается немало: местоположение дома, этажность, год строительства, близость к метро, разветвленность социальной и транспортной инфраструктуры и т.д. Десятки факторов, которые оценщики забивают в "формулу" и получают на выходе цену недвижимости, максимально приближенную к рыночной. К примеру, двухкомнатная 58-метровая квартира в новостройке за пределами ТТК, но в пределах МКАД рядом с метро, по оценке БТИ, стоит около 740 тысяч рублей, а на рынке она продается за 7 млн рублей.

Тотальная кадастровая оценка недвижимости, как отрапортовали власти, была завершена год назад, но в законе — ссылка на инвентаризационную стоимость, так что везде идет учет оценки БТИ и за упомянутую выше "двушку" платится около 4,5 тысячи рублей налога в год.

Есть еще одна "уцененная" категория строений — дачи. Летние домики в садовых некоммерческих товариществах (СНТ). Их юридический статус таков, что налог с них крайне невысок.

Что же до ставки налога на имущество, то нынешние правила таковы: 0,1 процента на недвижимость стоимостью до 300 тысяч рублей, 0,1-0,3 процента — от 300 тысяч до 500 тысяч и 0,3-2 процента — если она превышает полмиллиона. Это рамки. Конкретизируют их местные власти, так как доходы от имущественного налога идут в муниципальные бюджеты.

Москва, например, сделала так: для недвижимости от 300 тысяч до 500 тысяч рублей стоимости оставлены 0,3 процента налога, по цене от 0,5 до 1 млн — 0,6 процента, а сверх этого — 0,75 процента. Снизить поборы можно, если собственников у недвижимости больше, чем один: тогда расчет налога будет идти от стоимости каждой доли.

Можно и не платить совсем, если гражданин подпадает под одну из 15 льготных групп, перечисленных в законе. Самая многочисленная из них — пенсионеры. Есть еще инвалиды, военные, владельцы музеев или библиотек, собственники "домиков кума Тыквы" (строений меньше 50 квадратных метров площади) и т.д.

И еще важная деталь: сегодня налогоплательщик — пассивный исполнитель решения ФНС. Если кому-то квитанция от ФНС не пришла, ответственности россиянин не несет.

Что будет

Для начала главное отличие: налог на недвижимость — это своего рода Wash & Go, "два в одном": в нем должны быть слиты оба нынешних налога — и на постройки, и на землю. Даже обычный метод сложения даст в итоге двукратное увеличение налога. Прежде всего для тех, кто, например, налог на землю не платил. Речь о жителях многоэтажек, прежде всего в мегаполисах.

В проекте закона зафиксировано, что налог будут платить не только собственники земли, но и "обладающие правом бессрочного постоянного пользования". Согласно Жилищному кодексу, под любой новостройкой земля делится между жильцами на правах общедолевого имущества. Хитрая формулировка — не собственность, но попадающая в категорию "бессрочного постоянного владения".

В московской мэрии "Огоньку" ответили уклончиво: мол, ждем решения федеральных властей, поскольку нюансы решают все. Сейчас налог на землю в Москве платят только собственники.

Новый налог будет исчисляться, исходя из кадастровой стоимость земли и построек. Регионы к этому готовы: кадастровая оценка недвижимости проведена, а земельный налог и сегодня рассчитывается на ее основании. Любой россиян может узнать кадастровую стоимость своего жилья на сайте Росреестра.

Словом, переход на кадастровую оценку пройдет незаметно для обывателя: он просто получит по почте уведомление из ФНС с новой суммой. И вряд ли обрадуется. Бизнесмены, например, счастливы не были: с прошлого года налог на имущество для юрлиц рассчитывается, исходя из кадастровой оценки недвижимости (пока для объектов свыше 5 тысяч квадратных метров). Но столичные власти намерены распространить практику и на центры меньшей пощади (от 3 тысяч квадратных метров в 2015 году) и далее — до площадей от 300 квадратных метров.

"Опора России" и "Деловая Россия" уже отписали Сергею Собянину, предрекая постепенный уход бизнеса из столицы. Центр города и правда тихонечко пустеет. Москва, согласно западным исследованиям, уже лидирует по объемам незанятых коммерческих площадей в мегацентрах. Теперь на очереди магазинчики и сервис-центры, коих немало в торговых центрах "средней руки".

Оспорить резко возросшую стоимость недвижимости можно. Дело это, правда, хлопотное. Как пояснила "Огоньку" директор компании Центр правового обслуживания Анна Коняева, после утверждения московскими властями кадастровой оценки земли и недвижимости в ноябре 2013 года суды оказались завалены исками недовольных собственников. "Один из наших клиентов заплатил налог на имущество за 2013 год, согласно ранее проведенной кадастровой оценке (20,4 тысячи рублей), а спустя месяц выяснил, что, по новой оценке, стоимость его земли выросла в 1900 раз — до 38 млн рублей",— пояснила она. Приходится заказывать у оценщиков независимую кадастровую оценку объекта и идти с ней в суд. Рассмотрение иска занимает примерно год. А через год возникнет новая оценка! А это значит и новый иск, и так без конца.

Ведь право заказывать оценку недвижимости отдано на откуп регионам, и те своего не упустили: в законе одно ограничение — "не реже чем раз в пять лет", вот местные власти и заказывают их ежегодно. Окупается! Так, участок 15 соток в 60 км от Москвы за год с 2013-го по 2014-й был переоценен с миллиона до 2,7 млн рублей. И два его владельца заплатили около 5 тысяч рублей налога. Не удивительно, что Минэкономразвития намерено ограничить аппетиты местных властей, внеся в Думу законопроект, по которому оценки будут проводиться "не чаще чем раз в три года".

Поменяются и ставки налога. Для начала — "верхняя планка": в законопроекте она установлена на уровне 300 млн рублей. Если имущество ниже этой стоимости, то ставка налога будет 0,1 процента (для жилья и гаражей), 0,3 процента — для земельных участков и 0,5 процента — для всей остальной недвижимости. Если выше 300 млн рублей — 2 процента. Минэкономразвития уже высказалось, что планку 300 млн стоило бы опустить, в противном случае в одной лодке оказываются и владельцы роскошных вилл, и маленьких квартир.

Но и 0,1 процента от кадастровой стоимости, например, 7-миллионой квартиры — это немало: 7 тысяч рублей налога вместо нынешних 4,5 тысячи. Не удивительно, что в законопроекте содержатся льготы. Причем их число возросло.

Первоначально планировалось даровать всем россиянам только право на вычет 20 квадратных метров, а льготным категориям (инвалидам, ветеранам, пенсионерам) еще по 30 квадратных метров. Но только с одного жилья, второе бы облагалось налогом без вычетов. Теперь вычетов стало больше: 10 квадратных метров — на комнату, 20 — на квартиру и 50 квадратных метров — на дом. Это для всех. Льготникам плюс дополнительные вычеты: пенсионерам — 10 квадратных метров, ветеранам — 50 и инвалидам — 100 квадратных метров. При этом льготные вычеты будут действовать только для одного объекта, а вот социальные — для всех имеющихся.

То есть пенсионерка, владеющая двумя квартирами в Москве — в центре (50 квадратных метров) и на окраине (40), будет платить налог с 20 квадратных метров (с учетом льготного вычета на квартиру в центре) и в первом, и во втором случае. По кадастровой оценке первая квартира может стоить 10 млн рублей, вторая — 6 млн. Налог в этом случае составит 4 тысячи рублей с первой квартиры и 3 тысячи — со второй. Итого: 7 тысяч рублей в год. Для пенсионерки, если она, конечно, не сдает одну из квартир, многовато.

Чем сердце успокоится

Но даже если срок введения нового налога и отодвинется, скажем, на год, это мало что даст. И то, что, опасаясь социального взрыва, власти максимально напичкали новый налоговый пресс прокладками в виде льгот, не поможет. Ведь достичь желаемого — существенно повысить доходы бюджетов всех уровней — можно, только сократив эти самые льготы. Причем в недалекой перспективе. Сделать это можно и окольными путями.

Например, ужесточив правила на рынке инвестиционной недвижимости. То есть когда речь идет именно о тех самых вторых, третьих и т.д. квартирах, домах и дачах. Сегодня 13-процентный подоходный налог уплачивается с продажи этой самой недвижимости, только если собственник владел ею меньше трех лет. И даже в этом случае он вправе уплатить налог или с суммы 1 млн рублей, или с разницы в цене покупки и продажи. На совещании в Кремле обсуждалась возможность освободить от уплаты НДФЛ владельцев единственного жилья вне зависимости от сроков владения им. Более того, если реализуется схема продажи-покупки, при которой человек ненадолго оказывается владельцем двух квартир, также освободить его от налога, ограничив, правда, этот период "совладения" годом.

Зато для всех остальных — на вторую и далее недвижимость — ввести ограничения и по срокам владения, и по стоимости жилья. Например, те же три года и 5 млн рублей стоимости. При этом регионы будут вправе сами переставлять планки: увеличивать срок (хоть до 10 лет) и уменьшать стоимость (хоть до миллиона). Поступления в местные бюджеты при таком варианте заметно вырастут, но вот рынок недвижимости пострадает. Как пояснили "Огоньку" в одной крупной риэлтерской компании, россияне, скорее всего, снизят вложения в недвижимость. То есть для перепродажи будут покупать меньше. Зато, не исключено, станут больше брать для последующей сдачи в аренду. Последнее — положительная тенденция, так как в России катастрофическая нехватка площадей для жилой аренды. Спрос серьезно превышает предложения в крупных городах. С другой стороны, вырастет стоимость небольших квартир и их аренды. Не исключено, что на рынке наступит стагнация. Что ж, не на нем одном: экономические показатели страны месяц от месяца ухудшаются, бизнес сокращается, равно как и налоги с него, так что платить чем дальше, тем больше предстоит обывателям.

Другой способ пополнить казну за счет налога на недвижимость — разобраться с дачами. Сегодня в Думе уже находится законопроект, который позволит владельцам домиков в СНТ переоформлять их в качестве индивидуальных жилых домов и прописаться в них. Последнее — давняя мечта многих дачников, недаром проблему уже рассмотрел Конституционный суд и подтвердил такое право. Закавыка в том, что изменение правового статуса повлечет автоматически и изменение ставки налога на землю, да к тому же загородная "избушка" станет вторым жильем (см. выше). Региональные власти, конечно, всячески зазывают народ "обжиться" и "прописаться", обещая провести дороги, канализацию, воду и другие блага цивилизации, хотя статуса населенного пункта СНТ все равно не получат. Но россиянам лучше знать о последствиях.

И, наконец, властям можно согласиться с идеей ФНС о том, чтобы ответственность за декларацию недвижимости с последующей уплатой налога за нее брали на себя россияне. Иными словами, не пришедшее вовремя уведомление от ФНС уже не будет поводом не платить недоимки и огромного размера пени и штрафы. Можно только пофантазировать, насколько в этом случае вырастет собираемость последних.

В правительстве, активно ратующем за скорейшее введение нового налога на недвижимость и всех описанных выше мер, руководствуются заботой о справедливости: как заявил в Думе глава Минфина Антон Силуанов, она отсутствует, когда за квартиру в центре платят в разы меньше, чем за аналогичную по метражу на окраине. Проблема в том, что в условиях стагнации экономики и сокращения бизнеса гражданам будет нелегко покрывать образующиеся бюджетные дыры. Американский экономист Артур Лаффер доказал, что для развития экономики и, как следствие, увеличения налоговых доходов важно как раз обратное: меньше налогов — больше доходов. Как заметил глава бюджетного комитета ГД Андрей Макаров, "Лаффер хотя и буржуазный ученый, но даже Минфину России его отменить не удастся". Хотя, очевидно, очень хочется.