Несмотря на сложности с финансированием, банки продолжают удерживать ипотечные ставки. Однако, согласно исследованию агентства Moody's, ставки неизбежно будут расти, что может привести к полной остановке ипотеки в России.
Справившись с перегибами в потребительском кредитовании, Банк России начал присматриваться к ипотеке
Фото: Игорь Флис, Коммерсантъ / купить фото
Согласно сообщению MarketWatch, в Великобритании уже третий месяц подряд падает количество выданных ипотечных кредитов. В России же все наоборот. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в первом квартале 2014-го рост ипотеки по сравнению с первым кварталом прошлого года составил 40%. Существенное увеличение ипотечных сделок отметил и Росреестр, правда, по данным этого ведомства, рост составил только 20%.
В Великобритании в апреле этого года вступили в силу новые стандарты ипотечного кредитования, согласно которым ужесточается подход к оценке потенциального заемщика. Дело в том, что глава Банка Англии Марк Карни считает рост цен на жилье основным риском для экономики страны. Поэтому, по его словам, Банк Англии готов к жестким мерам для охлаждения рынка.
В России же мегарегулятор пока не отвечает за рынок недвижимости, а ипотечные кредиты считает наименее рисковыми. Так что для них применяются и самые мягкие требования к резервированию. "На фоне неустойчивой ситуации в банковском секторе и сдерживания ставок по ипотеке основными участниками рынка население считает жилье самым привлекательным объектом инвестирования",— говорит аналитик АИЖК Андрей Туманов. "Граждане скупали не только недвижимость, но и иные товары длительного пользования",— развивает тему начальник службы розничного кредитования КБ МИА Наум Либкинд.
У роста ипотечного рынка есть и еще одно объяснение.
"Мы видим, как потребительские кредиты становятся все менее доступными для граждан из-за пересмотра политики по их выдаче в последнее время. Не секрет, что в силу различных причин многие граждане порой для решения жилищных вопросов пользовались дорогими потребительскими кредитами. В ипотечном кредитовании ввиду стабильно хорошей ситуации с качеством портфелей требования к заемщикам не ужесточались, и часть граждан переключила свое внимание с потребительских кредитов на ипотеку",— говорит Наум Либкинд.
Другими словами, граждане стараются изо всех сил успеть получить дешевый кредит. А в том, что ставки начнут расти, заемщики, похоже, не сомневаются. То есть при ближайшем рассмотрении ситуация оказывается не такой уж и благоприятной. Дело в том, что этой весной Банк России дважды повышал ключевую ставку, в результате она выросла с 5,5% до 7,5%. "Когда в марте Центробанк повышал ставку, он говорил, что это временная мера, связанная с политической ситуацией, с атаками на рубль и с тем, что банки активно перекладывались в валюту и играли против рубля",— рассказал заместитель председателя финансового комитета Государственной думы Вадим Кумин.
Но второе повышение произошло спустя почти два месяца. "От уровня ключевой ставки зависит в конечном итоге стоимость денег для банков,— говорит Михаил Сероштан, заместитель начальника управления разработки и сопровождения кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ 24.— Уже сейчас мы видим рост ставки по вкладам. Деньги для банков становятся дороже. Как следствие, банки начинают повышать ставки по кредитам. Ставка по ипотеке, безусловно, важный, хотя и не единственный фактор, влияющий на ее доступность".
Недавно рейтинговое агентство Moody's опубликовало результаты собственного исследования рынка ипотеки в России. Из него следует, что повышение ключевой ставки негативно повлияет на доступность кредитов на покупку жилья. Агентство отметило начало роста ставок по ипотечным кредитам. Ожидается, что этот рост не остановится. В этом случае ипотека станет не просто более дорогой — для значительной части населения, как утверждается в исследовании, доступ к этому типу кредитов будет закрыт.
Повышение процентной ставки автоматически приведет к росту условного коэффициента PTI (соотношение платежа к доходу). Поскольку большинством российских банков установлен максимальный коэффициент PTI на уровне 50%, банкам трудно будет решиться выдать кредит заемщику, если этот показатель окажется выше.
"Наиболее вероятно, что на фоне наметившегося повышения банками ставок доходы населения в 2014 году останутся на прежнем уровне, а если и вырастут, то незначительно. А это означает, что долговая нагрузка на семью заемщика станет тяжелой, и возможности получения ипотечного кредита для простых заемщиков будут ограничены. То есть доступность ипотечных кредитов в краткосрочной перспективе будет скорее снижаться",— говорит Ирина Ступаева, начальник управления развития программ ипотечного кредитования Нордеа-банка.
По словам Ирины Ступаевой, во втором квартале этого года ситуация на рынке недвижимости в целом начала меняться в неблагоприятную сторону как для инвесторов, так для кредиторов и заемщиков: "Продавцы первичного рынка пересмотрели цены на жилье в сторону их повышения. Из-за проблем с ликвидностью и удорожанием фондирования ряд банков--участников рынка ипотеки также объявили о повышении ставок, что может потянуть ставки вверх и в остальных банках и снизить возможности заемщиков в кредитовании. В дальнейшем ожидается, что намеченные тенденции сохранятся".
К этому следует добавить, что, по прогнозам агентства Moody's, принимая во внимание высокий спрос на новое жилье и ограниченное предложение застройщиков, в краткосрочной перспективе стоимость недвижимости будет стабильно расти. И в последнее время цены на нее в большинстве регионов вновь поползли вверх.
Не хотелось бы прийти к ситуации, чтобы ипотека развивалась такими темпами, как у нас развивалось необеспеченное потребительское кредитование
Вместе с тем не стоит забывать, что доступность жилья и ставки по ипотеке — это любимые темы правительства, которым уделяется повышенное внимание. И можно не сомневаться, что властями самых разных уровней будут приниматься меры для нейтрализации негативных тенденций. "Не случайно правительство ставит задачу отечественному стройкомплексу по удешевлению жилья на 20%,— говорит Наум Либкинд.— Реализация этой меры приведет к существенному росту доступности и жилья, и ипотеки, несмотря на рост ставок. На рынок будет влиять реализация комплекса мер по строительству жилья экономического класса, а также продолжение действия различных социально ориентированных программ".
Что касается процентов, то, согласно исследованию банка "ДельтаКредит", сейчас средневзвешенная ипотечная ставка остается довольно низкой: по итогам первого квартала она составила 12,2%. При этом в АИЖК считают критичным уровень в 12,5-13%. "По более высоким ставкам спрос на ипотечные кредиты будет практически отсутствовать,— говорит Андрей Туманов.— Участники рынка скорее отреагируют снижением объемов выдачи и ужесточением требований к заемщикам". Банкиры же не так пессимистичны. Так, по мнению Михаила Сероштана, "критичным уровнем для заметного снижения спроса на ипотеку можно рассматривать ставку 14-16%".
Тем не менее, не дожидаясь достижения критических значений, Банк России поспешил обнадежить рынок: планируется упрощение перевода ипотечных кредитов в категорию "хороших", к которым применяется понижающий коэффициент при резервировании. "В ближайшее время выйдут изменения в инструкцию 139-И и положение 254-П, где будет выделен сегмент хорошей ипотеки, будут изменены правила подсчета хорошей ипотеки, по которой будет применяться пониженный коэффициент, взвешиваемый по риску 70% (коэффициент 0,7), они упрощены. И по 254-П к этой хорошей ипотеке можно будет применять пониженные ставки резервирования",— заявил заместитель председателя ЦБ Василий Поздышев.
Однако при всем этом, говорит Василий Поздышев, Банк России "с осторожностью смотрит на этот рынок, потому что он начинает расти достаточно высокими темпами... Не хотелось бы прийти к ситуации, чтобы ипотека развивалась такими темпами, как у нас развивалось необеспеченное потребительское кредитование". Впрочем, до мер по охлаждению рынка, которые использует Банк Англии, нашему регулятору еще далеко.