|
Недвижимость все недоступнее |
 |
Форсмажорные тенденции
На московском рынке жилья случилась революция — квартиры в новостройках подешевели на 20-25%. В декабре квартиры в Митине, наиболее популярном районе новостроек, можно было купить уже по $400-450 за метр. Трехкомнатные квартиры упали в цене с $50-55 тыс. до $30-33 тыс. Ничего подобного до сих пор не наблюдалось.
Рынок нежилых помещений одним из первых отреагировал на кризис: спрос на приобретение магазинов, офисов и складов упал почти до нуля, а ставки аренды снизились на 15-40%. Специалисты полагают, что падение арендных ставок продолжится, а купить нежилую недвижимость вскоре можно будет и вовсе за бесценок.
Это цитаты из изданий Ъ, вышедших в свет осенью 1998 года. Главная тема всех СМИ того времени — кризис. Только толстые глянцевые журналы продолжали как ни в чем не бывало писать о плазменных телевизорах, коттеджах в ближнем Подмосковье или интерьерных новинках, представленных на выставке в Милане, да и то лишь потому, что они подписываются в печать за три месяца до выхода в свет.
Сказать, что риэлтеры находились в шоке,— значит не сказать ничего. Деньги на рублевых счетах клиентов обесценились, и они оказались неплатежеспособными; большинство сделок, находившихся к 17 августа в работе, так и остались незакрытыми.
Но самое главное — никто не мог сказать, что будет завтра. Профессиональные финансисты и бизнесмены, отвечая на вопросы журналистов, предсказывали как стагнацию рынка в течение как минимум 10 лет, так и возврат его к докризисным показателям за три года.
Действительность оказалась гораздо интереснее. Во всяком случае, это утверждение справедливо для рынка недвижимости. Спад на нем если и был, то длился лишь несколько месяцев и коснулся исключительно строительного сектора. Что касается продаж, то они росли с каждым днем (и не только в Москве). Мало того, вопреки всем рыночным законам одновременно снижались цены.
Как ни странно, спрос вырос не только на панельные типовушки, которые подешевели пропорционально падению национальной валюты. Спустя месяц после кризиса Филипп Богданов, сотрудник риэлтерской фирмы Nobble Gibbons, сказал корреспонденту "Денег": "Дефицит на рынке элитного жилья есть уже сейчас. Мы можем показать клиентам не больше пяти элитных построек. Некоторые клиенты даже считают, что мы от них что-то скрываем, но больше элитных домов в Москве нет".
 |
Для того чтобы понять, что произошло после кризиса, стоит рассмотреть московский рынок — как наиболее развитый в стране. Осенью 1998 года стоимость строительства, выражающаяся в рублях, оставалась практически неизменной по сравнению с началом года. Это позволило московскому правительству, главному продавцу на первичном рынке, поднять рублевые отпускные цены на квартиры лишь вдвое. В результате долларовая цена новостроек упала на 40%, в то время как на вторичном рынке она снизилась лишь на 5-6%. Таким образом, последний лишился главного преимущества — он стал проигрывать новостройкам по ценам. Риэлтеры, традиционно специализировавшиеся на "вторичке", разорялись, а доходы городского бюджета от продажи жилья и налоговых отчислений превысили все плановые задания.
В течение 1999 года ситуация постепенно менялась. На вторичном долларовом рынке средняя цена предложения 1 кв. м жилья снизилась за год на 26%. На первичном рынке рублевые цены стабилизировались, а их долларовый эквивалент составил к концу года $650-660 за метр (данные Мосгоркомстата).
К концу 1999 года ценовые ножницы между вторичным и первичным рынками столицы, образовавшиеся в ходе кризиса, начали закрываться. Это обусловило постепенное возвращение покупателя с рынка нового жилья на вторичный рынок и, как следствие, прекращение снижения на нем цен.
В 2000 году в полной мере проявилась особенность московского рынка жилья — административная система ценообразования в первичном секторе. Городские власти контролируют продажу более половины из 40-43 тыс. квартир, ежегодно строящихся в Москве. Жилье реализуется через уполномоченные риэлтерские фирмы, а цены продаж определяются специальной межведомственной комиссией.
Неоднократные заявления столичного мэра Юрия Лужкова о необходимости удержания цен на квартиры и даже их снижения до уровня $200 за кв. м к началу 2000 года начали претворяться в жизнь. По данным Мосгорстата, в первом квартале прошлого года стоимость строительства 1 кв. м площади в типовом доме составляла 5367 руб., продажная цена — 9317 руб. против соответственно 12 тыс. и 17,5 тыс. в четвертом квартале 1999 года. (О том, как живется в дешевых муниципальных домах, читайте на стр. **.)
Однако долго удерживать цены на жилье на нереально низком уровне, не подкрепленном совершенствованием технологии строительства, не удалось. Уже во втором квартале 2000 года Мосгоркомстат фиксирует стоимость строительства на уровне 6493 руб. за кв. м, в третьем — 7140 руб., в четвертом — 8030 руб. Среднегодовая цена продаж составила 11 828 руб. за метр.
Заметим, что по этой цене типовое жилье в районах массовой застройки продавалось оптом уполномоченным риэлтерским фирмам. Рыночные цены продаж конечным покупателям изменились несильно: с $650-660 за метр в начале года до $730-750 к декабрю 2000 года.
Что дальше
Если анализировать цены на жилье по России (см. таблицу), видно, что Москва, сохраняя лидерство по уровню цен на жилье, оказалась — наряду с Петербургом и Калининградом — в аутсайдерах по их динамике. А значит, прогноз для потенциальных покупателей московских квартир неутешителен: жилье будет дорожать. Такое развитие ситуации должны обеспечить сразу несколько факторов. Это и прогноз макроэкономических показателей — снижение инфляции с 20,5 до 12-14%, а также повышение индекса девальвации рубля относительно доллара с 0,97 до 1,03 (в результате покупательная способность доллара в России, снизившаяся в 2000 году на 20%, в текущем году упадет еще на 9%),— и продолжающийся рост стоимости строительства жилья.
По прогнозам специалистов, в этом году в Москве и других городах, где стоимость жилья традиционно рассчитывается в долларах, ожидается рост цен на него в пределах 1% в месяц. Более высокие темпы роста будут наблюдаться там, где цены номинируются в рублях.
Впрочем, никто не говорит, что кризис не повторится...
При подготовке материала использовались данные из исследования, проведенного Геннадием Стерником, главным специалистом Российской гильдии риэлтеров.
АЛЕКСЕЙ БЕЛОВ
| Город | декабрь 1997 года | декабрь 1998 года | декабрь 1999 года | декабрь 2000 года |
|---|---|---|---|---|
| Москва | 950 | 890 | 656 | 720 |
| Екатеринбург | 535 | 335 | 220 | 336 |
| Калининград | 620 | 470 | 330 | 323 |
| Санкт-Петербург | 560 | 565 | 370 | 370 |
| Тверь | 355 | 265 | 186 | 203 |
| Н. Новгород | 538 | 450 | 265 | 280 |
| Хабаровск | 390 | 240 | 200 | 220 |
| Барнаул | 380 | 175 | 163 | 170 |
| Новосибирск | 490 | 280 | 210 | 263 |
| Пермь | 505 | 180 | 182 | 287 |
| Ульяновск | 340 | 135 | 134 | 158 |
| Астрахань | 320 | 150 | 145 | 150 |
| Кемерово | 365 | 150 | 140 | 160 |
| Красноярск | 510 | 220 | 195 | 270 |
| Липецк | 375 | 140 | 135 | 145 |
| Нижневартовск | 700 | 257 | 157 | 215 |
| Омск | 375 | 170 | 130 | 152 |
| Петрозаводск | 435 | 180 | 140 | 150 |
| Томск | 400 | 147 | 136 | 210 |
| Тюмень | 470 | 180 | 146 | 160 |
| Якутск | 520 | 234 | 155 | 282 |