|
Квартиры самых тесных правил |
 |
Дома не для всех
В прошлом году в Москве, в Южном Бутове был построен первый экспериментальный дом серии П46ММ. Проект разработал Московский научно-исследовательский институт типологии и экспериментального проектирования (МНИИТЭП) — специально для очередников. В отличие от других панельных серий П46ММ предлагает исключительно малогабаритные квартиры, по шесть на каждом этаже: четыре однокомнатные и две двухкомнатные. Площадь однокомнатной всего 23 кв. м. Фактически это студия: 14-метровая комната отделена от двухметровой кухни только перегородкой, совмещенный санузел оборудован не ванной, а душевой кабиной, зато есть четырехметровая лоджия. Площадь двухкомнатной квартиры 41,5 кв. м, комнаты (16 и 9 кв. м) изолированные, вход в семиметровую кухню не из комнаты, а из холла, балкона нет.
Дом в Бутове строился по заказу департамента муниципального жилья и жилищной политики Москвы (ДМЖ). Руководство ДМЖ прежде всего исходило из необходимости экономии средств. Дело в том, что предоставление квартир очередникам (сегодня в Москве 172 тыс. семей стоят в очереди на получение жилья) в домах существующих типовых серий неминуемо сопровождается перерасходом площади, достигающим при вселении малочисленных семей 50%. Например, при социальной норме на одного человека 18 кв. м однокомнатная квартира, которую должен предоставить очереднику город, имеет стандартный метраж 38-40 кв. м. Учитывая эти обстоятельства, ДМЖ разработал программу строительства малогабаритного жилья. Сейчас ДМЖ получает около 9 тыс. квартир каждый год. А за счет малометражного жилья предполагает дополнительно обеспечивать ежегодно 2-3 тыс. семей очередников при тех же объемах финансирования.
При этом ДМЖ уже ввел новую схему предоставления бесплатного жилья очередникам. Одиноким и семьям без детей выдается однокомнатная квартира. Матери со взрослым совершеннолетним сыном предоставляется малогабаритная "двушка", а семья из трех человек получает полноразмерную двухкомнатную квартиру в обычном доме. Однако к этим новациям очередники отнеслись без особого воодушевления. Заселяя дом в Южном Бутове, городские власти столкнулись с нежеланием москвичей переезжать в малогабаритные квартиры (всего зафиксировано 60 отказов). Однако особого выбора у очередников нет, в случае троекратного отказа ДМЖ имеет право просто исключать их из очереди, и потому дом был в конце концов заселен.
В соответствии с программой строительства муниципального жилья в 2001 году в Москве планируется построить еще два дома серии П46ММ — в Северо-Восточном округе на Вешняковской улице (владение 25-27, общая площадь 1,9 тыс. кв. м) и в Западном округе на Бобруйской улице (вл. 14, общая площадь 2,7 кв. м). Москомархитектура рассматривает вопрос о выделении 12 участков под строительство еще 16 домов с малогабаритными квартирами в различных административных округах. В ДМЖ не исключают, что на малогабаритки вскоре будет приходиться около третьей части всего строящегося в Москве муниципального жилья, а новая схема предоставления квартир очередникам из экспериментальной превратится в стандартную. По словам заместителя руководителя департамента Валентины Логуновой, москвичи смогут извлечь из этого немалую выгоду. Так, семья, состоящая из нескольких поколений, получит возможность вместо типовой трехкомнатной квартиры переехать в две малогабаритные "двушки".
 |
| Московские микрогабаритные квартиры проектировались для очередников |
Судьба малометражного строительства связана не только с программой бесплатного муниципального жилья, но и со строительством на коммерческой основе. Сегодня на московском рынке есть немало потенциальных покупателей, не имеющих достаточных средств для приобретения квартир в типовых новостройках и вынужденных выбирать варианты среди малогабаритного жилья в пятиэтажках и в девятиэтажных блочных домах начала 60-х годов. Неудовлетворенный спрос на малометражные новостройки, предлагающиеся в доступном ценовом диапазоне и при этом лишенные недостатков ветхих домов хрущевской эпохи, колоссален. По свидетельству пресс-секретаря Московского комплекса строительства и архитектуры Алексея Введенского, после того как информация о строительстве дома с малогабаритными квартирами стала достоянием прессы, телефоны мэрии просто разрывались от звонков желающих приобрести это жилье. Однако несмотря на то, что в марте руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин заявил о необходимости строительства малометражных квартир на коммерческой основе, инвесторы следовать его призыву пока не собираются.
Причины, по которым застройщики отказываются от возведения "социальных" домов, весьма прозаичны. Лишние стояки, санузлы, перегородки приводят к увеличению общего объема нежилых помещений почти в полтора раза, что, в свою очередь, сказывается на себестоимости строительства — она возрастает примерно на 15%. По этой же причине строители традиционно предпочитают возводить дома с минимальным количеством однокомнатных квартир (не более одной на площадке). В результате еще в 80-х годах сформировалась концепция индустриального домостроения, породившая дефицит однокомнатных и отчасти двухкомнатных квартир. И пока строители отказываться от нее не хотят. Тем более что этому всячески способствует ситуация на рынке. Типовые новостройки продаются сегодня на ура. Клиенты расхватывают квартиры еще на стадии строительства, и потому вкладывать деньги в менее рентабельное строительство малогабариток нет смысла.
Однако неудовлетворенный спрос на малометражные квартиры накапливается, и инвесторы отнюдь не собираются игнорировать его полностью. Департамент внебюджетной политики строительства Москвы (ДВПС) уже объявил о планах возведения малогабаритного жилья по технологии монолитного строительства. По словам главы ДВПС Леонида Краснянского, площадки под строительство домов с малометражными квартирами еще не определены, однако проектная документация подготовлена, и строительные работы могут начаться уже в следующем году. При этом ДВПС планирует добиться относительно невысокой себестоимости жилья, что, учитывая особенности монолитного строительства (большое количество открытого внутреннего пространства, возможность различных планировочных решений), невыполнимой задачей не кажется.
 |
| Подмосковные микрогабаритные квартиры проектировались для покупателей |
Ситуация в Подмосковье несколько иная. После августовского кризиса платежеспособный спрос стал крайне низким, и инвесторы были вынуждены переориентироваться на строительство малометражного жилья. Пионером стала инвестиционно-строительная компания "Альянс". Первоначально она провела эксперимент в городе Мытищи, построив там 60 квартир-студий. В 2000 году компания возвела уже 169 малогабаритных квартир в Мытищах и 50 квартир в городе Королеве. По словам генерального директора "Альянса" Алексея Кожака, строительство малометражного жилья остается одной из приоритетных задач компании и в 2001 году. "Альянс" предлагает двухкомнатные квартиры (общая площадь 48 кв. м, $360 за 1 кв. м), однокомнатные (33 кв. м, $365 за 1 кв. м), а также квартиры-студии (26 кв. м, $375 за 1 кв. м).
В отличие от Москвы возведение малометражного жилья в Подмосковье изначально было рассчитано на покупателей. И застройщики не прогадали. Первые 60 малогабариток, построенных "Альянсом", раскупили за месяц. В 2000 году продажи были также успешными, однако начал расти спрос на стандартное жилье, и компания по тем же причинам, что и московские строители, предпочла заняться типовым строительством.
Однако общее количество малогабаритных квартир, предлагаемых в Подмосковье, остается, как и в Москве, крайне небольшим. По данным Российской гильдии риэлтеров, предполагаемый объем рынка новостроек в Подмосковье в 2001 году — от $0,5 до $1 млрд, при этом на долю малометражного жилья придется не более $350 тыс. Явный дефицит небольших дешевых квартир строителей не смущает, и ожидать изменений в их производственной политике можно только с случае очередного экономического кризиса.
СПРАВКА БТИ
Для молодых и одиноких
Квартиры-студии, во всем мире традиционно считающиеся синонимом дешевого жилья, в России изначально ассоциировались с элитными квартирами. Причиной подобного заблуждения стали, со одной стороны, студийные помещения, предоставляемые в советские времена скульпторам и художникам, с другой — популярная среди состоятельных квартировладельцев последнего десятилетия студийная планировка, предусматривающая объединение кухни, столовой и прихожей в единое пространство. После того как малогабаритные студийные квартиры появились в Москве и Подмосковье, мнение покупателей изменилось, и к студиям стали относиться как к дешевому муниципальному жилью, навевающему воспоминания о хрущевских квартирах гостиничного типа. Между тем и то и другое одинаково неверно.
Квартиры-студии — это прежде всего жилье для молодых или одиноких людей, не озабоченных домашним бытом и предпочитающих домашней кухне кафе или ресторан, а стиральной машине — прачечную. Студии также популярны среди личностей, склонных к богемной жизни и не замечающих особого различия между спальней и столовой. Конечно, студии дешевле полноценных квартир, и к ним проявляют интерес не обремененные излишком средств люди. Однако это верно лишь отчасти. В подмосковных Мытищах студийные квартиры площадью 26 кв. м стоят $9 тыс., а в расположенном в центре Москвы доме "Времена года" цена 30-метровых студий составляет уже $78 тысяч. При этом и у тех и у других есть свои покупатели, отличающиеся уровнем благосостояния, но тем не менее схожие во вкусах.
Суровая российская действительность наложила на квартиры-студии свой отпечаток. И в Москве, и в Подмосковье в планировках студий обязательно предусмотрена прихожая, что большая редкость как для Европы, так и для США. Санузел по старой советской традиции располагается возле входной двери и отделен от комнаты все той же прихожей. Однако пристрастия российских жителей здесь совершенно ни при чем, просто санэпидемстанция требует от проектировщиков обязательного разделения жилой зоны и санузла "коридорным пространством".
ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ