Кризис спровоцировал новый тренд на рынке недвижимости: собственники все чаще сдают свои квартиры, чтобы снять чужие. Раньше так поступали в основном столичные дауншифтеры, отправлявшиеся тратить вырученные деньги в Европу или на Гоа. Сейчас альтернативная аренда для многих способ получить хоть какой-то дополнительный доход.
Если раньше москвичи сдавали квартиру и переезжали жить за границу, то теперь сдают и переезжают за МКАД
Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ / купить фото
"Еще пару лет назад доля участников двойной, или альтернативной, аренды, то есть москвичей, сдающих свою жилплощадь и одновременно снимающих другую, составляла 10% общего числа нанимателей и наймодателей. Постепенно она увеличилась до 15%, и с начала этого года мы говорим уже о 20%, а также о тенденции дальнейшего роста этой составляющей рынка",— говорит директор департамента аренды квартир "Инком-Недвижимости" Галина Киселева.
Раньше причиной двойной аренды было, как правило, желание перебраться в более комфортный район, ближе к работе или с лучшей инфраструктурой для детей, теперь на первое место выходит экономическая составляющая. "За первый квартал число собственников, которые стремятся получить доход за счет двойной аренды, увеличилось на 15%",— говорит и. о. руководителя департамента аренды компании "НДВ-Недвижимость" Роман Зеленский.
Впрочем, для многих собственников жилья такая операция с недвижимостью вряд ли может стать основным заработком. Скажем, если москвич сдает двухкомнатную квартиру на улице Вавилова за 49 тыс. руб. в месяц и снимает "однушку" в Теплом Стане за 28 тыс. руб. На разницу можно снять еще одну однокомнатную квартиру. В процентах прибыль выглядит внушительно, но в абсолютных цифрах это скорее дополнительный заработок.
Чистый доход от альтернативной аренды может превышать 100%, даже если не менять привычный для собственника район. По словам Галины Киселевой, сейчас можно найти однокомнатную квартиру экономкласса в Марьино за 20 тыс. руб. В том же районе вполне реально сдать "двушку" за 35-42 тыс. руб. "То есть даже без учета совсем разноклассовых предложений вроде переезда из центра в Подмосковье доход от такой операции составит около 70-100%",— говорит Киселева.
Основные направления так называемой арендной миграции указывают на кризисные тенденции. Распространенное ранее направление двойной аренды — столичный дауншифтинг, когда собственник сдает квартиру в Москве и на эти деньги отправляется путешествовать или жить за границу,— заметно сократилось. "Востребованная в прошлые годы Европа многим нашим гражданам стала недоступна: прибыль от найма московского жилья не способна покрыть расходы на пребывание там",— говорит Киселева. Долю таких "иностранцев" в альтернативной столичной аренде она оценивает примерно в 3-4%.
Зато все более ощутим отток арендаторов на окраины Москвы и в Подмосковье. "В рамках тренда двойной аренды мы уже выделяем категорию людей, сдающих московское жилье и переезжающих на съемные квартиры в Подмосковье",— отмечает Киселева. Правда, она уверяет, что "подобная альтернатива интересует главным образом семьи с маленькими детьми, поскольку инфраструктура в городах-спутниках развита отлично, а экологическая обстановка лучше, чем в столице". Однако это не мешает родителям, нацеленным на улучшение для детей экологической обстановки, получать дополнительный доход от подобных операций.
В результате растущий тренд на двойную аренду в совокупности со снижением платежеспособного спроса все больше давит на и так уже просевшие арендные ставки. По итогам первого квартала 2015 года почти половина всех однокомнатных квартир в Москве сдавалась по цене ниже 30 тыс. руб. "На сегодняшний день в базе ЦИАН свыше 12 тыс. таких предложений и более 400 предложений по аренде квартир по ставке 20 тыс. руб. в месяц и ниже. В первом квартале 2014 года таких предложений не было ни одного",— отмечает директор по аналитике и инвестициям ЦИАН Михаил Лукьянов. На сайте ЦИАН в апреле 2015 года средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве составляла 23 тыс. руб., двухкомнатной — 35 тыс. руб., трехкомнатной — 41 тыс. руб., четырехкомнатной — 51 тыс. руб.
В апреле "Инком-Недвижимость" опубликовала рейтинг самых бюджетных предложений на московском рынке аренды. Первое место заняла однокомнатная малогабаритная квартира на "Щелковской" с ежемесячной ставкой 16 тыс. руб. Замыкало десятку самых дешевых квартир предложение на Славянском бульваре за 23 тыс. руб. в месяц. Таких цен на рынке столичной аренды не было даже в разгар прошлого кризиса.
Причем раньше дешевые квартиры моментально расхватывались, а теперь арендодатели вынуждены вкладываться в их ремонт и благоустройство или снижать цены. "Мы по-прежнему отмечаем существенный рост низкобюджетного предложения. Еще год назад его объем в этой ценовой категории был вдвое меньше",— говорит Михаил Лукьянов.
Не лучше обстоят дела и в сегменте дорогих квартир. "По итогам первого квартала 2015 года на долю квартир, предлагаемых в аренду по ставке от 150 тыс. руб. в месяц, пришлось 22% общего объема предложения. Львиная доля квартир в этой ценовой категории представлена в Центральном административном округе — 11 тыс. лотов, или 15% всего объема арендных квартир в Москве",— говорит Лукьянов. Причина роста объема предложения и, как следствие, снижения цен одна — падение спроса со стороны приезжих, жителей бывших союзных республик и экспатов, работающих в иностранных компаниях в Москве.
В результате рынок аренды уже серьезно просел и, по мнению экспертов, продолжит сокращаться. Согласно данным сайта ЦИАН, цена аренды однокомнатной квартиры в апреле этого года упала по сравнению с апрелем прошлого года в среднем на 20%. "Стоимость аренды двухкомнатных и трехкомнатных квартир снизилась еще больше, на 23% и 26% соответственно",— рассказывает Лукьянов.
Для тех, кто планирует получить прибыль от двойной аренды, это не очень оптимистичный тренд, потому что их доход будет сокращаться. А вот для тех, кто с помощью альтернативного найма улучшает жилищные условия, переезжая в большие квартиры с минимальной доплатой,— наоборот. Уже сегодня аренда однокомнатной квартиры в районе станции метро "Юго-Западная" составляет 33 тыс. руб., а аналогичная по классу "трешка" рядом обойдется в 50 тыс. руб. в месяц.
Рынок двойной аренды подпитывают и те, кто раньше предпочитал продать квартиру и купить большую при помощи ипотечного кредита. Однако после того, как взлетели ставки по ипотеке, и этот путь стал гораздо менее привлекательным. По данным ЦБ, в первом квартале по всей стране было выдано всего 138,9 тыс. жилищных кредитов против более чем 208 тыс. за тот же период годом ранее. В начале мая ЦБ снизил ключевую ставку с 14% до 12,5%. Вслед за этим должны пойти вниз и ставки по ипотеке. Но граждане уже не хотят рисковать и делают выбор в пользу двойной аренды. "При таком решении нет рисков, связанных с кредитом, и есть возможность отыграть ситуацию назад, просто вернувшись в свое жилье",— говорит Киселева.
Если такая ситуация продержится сколько-нибудь долго, в России может получить распространение западное отношение к недвижимости, когда предпочтение отдается аренде, а не покупке. Впрочем, это очень отдаленная перспектива. "На мой взгляд, пока рано говорить о формировании такого тренда. Все равно менталитет жителей России таков, что покупка жилья является залогом стабильности и уверенности в завтрашнем дне. Несмотря на то что с финансовой точки зрения в большинстве случаев гораздо выгоднее вложить средства в банк или бизнес, а на полученные проценты снимать квартиру и при этом приумножать сбережения, не говоря уже о переплатах по кредитам, все равно при появлении свободных денег или возможности взять ипотеку большинство предпочтет вложить их в недвижимость, особенно если это первая подобная покупка. Поэтому пока для России аренда жилья — это скорее необходимость и следствие обстоятельств, а не осознанный выбор",— уверен Михаил Лукьянов.