 |
За длинным рублем
Классический ипотечный кредит банк выдает в среднем на 10 лет. Понятно, что сегодня российские банки на такой подвиг не способны. Проблема не нова, с ней сталкивались различные страны, изобретавшие в итоге способы привлечения "длинных" денег и рефинансирования ипотечных кредитов. Ищут такой путь и наши законодатели.
Проект поправок к закону "Об ипотеке" в связи с этим уделяет большое внимание обороту закладных (ипотечных ценных бумаг). Идея — запустить оборот закладных. Банк, выдавший ипотечный кредит, скажем, на 10 лет, должен иметь возможность продать закладную, быстро выручить деньги и выдавать новые ипотечные кредиты. Есть надежда, что ускорение оборота поспособствует понижению нынешней стандартной ипотечной ставки 15% годовых в валюте, сделает кредиты более доступными и как-то оживит рынок. В действующем законе "Об ипотеке" закладная присутствует, но нормы, определяющие ее, противоречивы. Рынка закладных, впрочем, нет, и все споры носят пока теоретический характер.
На выселение
Зато при подготовке ко второму чтению возник другой вопрос — выселение несостоятельного заемщика с чадами и домочадцами из квартиры в случае обращения на нее взыскания. Статья 292 Гражданского кодекса РФ (ГК) до мая 2001 года не разрешала ни выселять членов семьи бывшего собственника, ни даже продавать без согласия органов опеки и попечительства квартиру, в которой проживают несовершеннолетние дети.
Выселять людей непросто везде: в США, например, суды тоже предоставляют должникам всевозможные отсрочки. Тем не менее наши законодатели внесли поправку в статью 292 ГК, разрешающую устанавливать в федеральных законах исключения из общего запрета на выселение. В мае этого года поправка вступила в силу, развязав руки ипотечным кредиторам.
В принципе пункт 2 статьи 78 закона "Об ипотеке" возможность выселения давно предусмотрел (использовать ее мешал запрет в ГК), но новая редакция статьи 292 ГК позволяет ужесточить правила, что и намерено сделать правительство.Это может произойти во втором чтении поправок к закону об ипотеке.
Бег с препятствиями
Трудно сказать, чем обернутся изменения в законе, но поход за ипотечным кредитом сейчас — дело практически безнадежное. При ипотеке возврат кредита обеспечивает заложенная вещь. Важно не то, сколько зарабатывает заемщик сегодня и какой будет его зарплата через десять лет,— важно, сколько стоит заложенная им квартира. Так в теории. На практике же первое препятствие при получении ипотечного кредита называется "андеррайтинг": российский банк сперва детально изучит кредитоспособность потенциального заемщика, оценит его возраст, состояние здоровья, карьерные перспективы и только потом подумает, давать ли кредит и в каком размере. Пройти процедуру "андеррайтинга" способен лишь человек с большими, стабильными и непременно "белыми" доходами.
Если банк вдруг согласится предоставить кредит, то возникнет второе препятствие — страхование. По идее, застраховать необходимо только заложенное имущество, чего и требует закон. Но практика снова богаче: застраховать придется не только квартиру, но и собственную жизнь, здоровье, трудоспособность... — перечень не ограничен. Нетрудно прикинуть, какие дополнительные расходы это повлечет, помимо процентов по самому ипотечному кредиту. Банки, собственно, и не скрывают, что рассчитывают на возврат "живых" денег, не делая разницы между ипотечным кредитом и самым обыкновенным.
Деньги чемоданами
Сложности с выселением несостоятельных должников, однако, не главное препятствие для ипотечного кредитования. Просто рынок жилья организован так, что классической ипотеке там не место.
Правительство Москвы в лице департамента внебюджетной политики строительства города (ДВПС) внедрило стандартную схему: привлекается банковский кредит, закладывается дом, проводятся работы нулевого цикла, после чего квартиры в этом доме начинают активно продаваться. По мере продвижения строительства цена их растет (под конец удорожание достигает 40%), хотя реально нет еще ни квартиры, ни права собственности на нее. На этапе строительства с покупателем заключается некий договор (по сути — предварительный), по которому он не приобретает квартиру в собственность, но деньги за нее уже платит сразу полностью либо периодическими платежами. Договор этот проходит в департаменте муниципального жилья "учетную регистрацию" (не путать с госрегистрацией прав на недвижимость), дабы избежать продажи одной квартиры дважды. И только после того как дом построен, сдан и на него зарегистрировано право собственности продавца, с покупателем заключается основной договор купли-продажи квартиры, куда вносится уплаченная им ранее сумма. На основании уже этого договора регистрируется переход права собственности от продавца к покупателю, и этот договор попадает потом от госрегистратора в налоговую инспекцию.
При такой схеме квартиры продаются фактически за "черный нал" (заключаемый предварительный договор и его "учетная регистрация" юридически крайне уязвимы и от мошенничества не спасают). В момент оплаты происхождением денег никто, конечно, не интересуется. Легализовать их надо к моменту оформления основного, "белого", договора купли-продажи квартиры, да и то утверждают, что пока никаких проверок не было.
Продажа готового жилья в Москве составляет не более 2% — остальное идет по указанной схеме ДВПС, который вместе с Московским строительным союзом контролирует 90% рынка жилья в городе. Ипотечный кредит в эту схему явно не укладывается: без зарегистрированного права собственности залог квартиры невозможен, а нет залога — нет кредита. На покупку готовой квартиры, сразу переходящей в собственность покупателя, банк может дать деньги, на покупку строящейся — ни за что.
Крыша для "черного нала"
Ситуация на рынке, стремление уйти от налогов толкают к созданию всяких ссудосберегательных либо строительных сберегательных касс (подобия "касс взаимопомощи"), иных квазиипотечных схем. Дамоклов меч контроля над расходами пока принес выгоду строителям: в конце 1999 и 2000 годов объемы продаж жилья неизменно возрастали. Реальное введение контроля, однако, активизирует поиск обходных путей. Классическая ипотека, возможно, и послужила бы прикрытием для "черного нала" (фиктивный ипотечный кредит), но здесь много формальностей и слишком высок банковский процент.
Другой путь — покупка готовой квартиры в рассрочку непосредственно у продавца (без кредита банка). В этом случае квартира автоматически оказывается в залоге у продавца до ее полной оплаты (чем не разновидность ипотеки!). Понятно, что рассрочку можно оформить фиктивно, процент за нее установить поменьше банковского, однако и этот способ плохой: держится только на честном слове, на продавца ложатся лишние хлопоты, а покупатель рискует заплатить дважды.
Рассказывают о квазиипотечных схемах с использованием потребительских кооперативов, куда привлекаются в том числе "теневые" деньги. Люди создают кооператив, основная задача которого предоставить им квартиру. Проводки денег, разумеется, не афишируются, но квартиры члены кооператива покупают. Через такие схемы идет строительство коттеджей в Санкт-Петербурге, доводилось слышать о кооперативах в Москве. Это "закрытые клубы", занятые элитным жильем — с "мелочовкой" возиться нет смысла.
По данным ДВПС, половина площади возводимого в 2001 году в Москве жилья — это дорогие квартиры по индивидуальным проектам, стоимость которых составляет 60% от совокупной. "Крышу" для больших денег, понятное дело, найдут. В проигрыше средний класс: и строителям мало интересен, и для налоговиков легкая добыча.
ОЛЬГА ПЛЕШАНОВА
 |
|
ИСТОРИЯ ВОПРОСА
Точкой отсчета в истории современной российской ипотеки стал закон РФ "О залоге", принятый в 1992 году. Он посвятил ипотеке четыре статьи, по сути, напомнив хорошо забытое в советские времена понятие. Дальнейшее развитие пошло быстро: в 1995 году начал действовать новый ГК РФ с пространной главой о залоге, включающей нормы об ипотеке, закипела работа над специальным законом об ипотеке. Путь его, однако, оказался тернист — "камнем преткновения" стал залог земельных участков, который пришлось существенно ограничить. В таком виде федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" был принят в 1997 году, но на него было наложено вето президента. Преодолеть вето удалось лишь в июле 1998 года, после чего закон вступил в силу.
Принятый закон имел весьма существенные недостатки, однако был крайне необходим для запуска государственных программ ипотечного жилищного кредитования. Их народилось тогда множество: "Дом для вашей семьи", программа правительства Москвы, иные региональные программы — все надеялись привлечь иностранные кредиты. Но в августе 1998 года грянул дефолт, подкосивший рынок недвижимости. В иностранных кредитах было отказано, о красивых программах потихоньку забыли.
Оживление на рынке вновь повысило интерес к ипотеке. Встали знакомые проблемы — ипотека земельных участков и выселение людей из заложенных квартир. Внесенный правительством проект изменений и дополнений к закону об ипотеке предлагал среди прочего снять запрет на залог государственных и сельскохозяйственных земель. В Думе последовал бурный протест, и в апреле 2001 года, когда проект принимали в первом чтении, правительство было вынуждено исключить из него пункт о земле. Открытым остался вопрос о выселении — правительство всерьез намерено ужесточить существующий порядок, однако здесь борьба еще впереди.
ЦИТАТА
Статья 78, п. 1.
Обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества является основанием для прекращения права пользования совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи при условии, что жилой дом или квартира были заложены в обеспечение возврата кредитных средств, предоставленных на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
МИРОВАЯ ПРАКТИКА
Активная выдача ипотечных кредитов идет сейчас в Польше, Чехии, Венгрии. Оживление начиналось при ставке по кредиту ниже 15% годовых. Добиться ее снижения помогло привлечение иностранного капитала.
Однако сравнивать российскую ипотеку с зарубежной непросто. Ипотека в каждой стране своя. Нельзя поставить рядом, скажем, английский mortgage и немецкий Grundschuld — это принципиально разные ипотеки. Хрестоматийной в России успела стать американская модель с участием Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию "Фэнни Мэй". Великая депрессия 1930-х годов, финансовая нестабильность и нежелание банков выдавать долгосрочные кредиты вынудили Америку пойти тогда по пути развития вторичного ипотечного рынка. Модель была создана в 1938 году: банк выдает ипотечный кредит, после чего передает права ипотечного кредитора "Фэнни Мэй". В итоге банки финансировались государством. Такое рефинансирование ипотечных кредитов велось десятилетиями. Преобразование "Фэнни Мэй" из государственной компании в частную произошло только в 1970 году.
Но воспроизвести американский опыт нам мешает отсутствие денег у государства и, что очень важно, фундаментальные различия в правовых системах.