Строительная компания "Мортон" неожиданно вырвалась в лидеры во время кризиса 2008 года благодаря дешевым квартирам в Подмосковье и контракту с Минобороны. Теперь у нее первое место не только по площади сданных квартир, но и по скандалам, связанным с экологией и архитектурными памятниками.
Госпиталь времен Первой мировой войны уже разрушен, но активисты и компания еще спорят о законности сноса
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ / купить фото
Разгром контактного зоопарка рядом с комплексом "Золотые ключи" на Минской улице в Москве, случившийся в октябре минувшего года, окрестные жители до сих пор вспоминают с ужасом. "Захваты с автоматами на глазах у детей! Это же Москва, 2015 год,— рассказывает жительница "Золотых ключей" телеведущая Дана Борисова.— Это все "Мортон", они заинтересанты, они к нам подбираются".
В тот день судебным приставам пришлось побегать по территории парка, вылавливая разбегающихся животных. Были изъяты 44 голубя, 52 кролика, пять кур, три енота, два лебедя, два оленя, белка, петух и архар. Несколько козлов и лам убежали, и их ловили отдельно, в нескольких животных стреляли снотворным, в парке были дети — в общем, скандал.
"Мортон" позже выпустил пресс-релиз в котором разъяснил, что не имеет никакого отношения к конфликту и земле, вокруг которой он разразился. Компания назвала эту акцию "заказной и заранее спланированной", а зоопарк, по данным компании, вывезли сотрудники Департамента природопользования и охраны окружающей среды Москвы в подмосковный центр передержки по делу, инициированному Межрайонным природоохранным прокурором Москвы.
Другой крупный скандал — в Красногорске. В районе Рублевского шоссе на территории Ильинское-Усово "Мортон" собирается строить в охраняемой зоне свой проект" Мортонград", рассчитанный на десятки тысяч жителей. На территории, в свое время каким-то чудом переведенной из категории сельхозземель в предназначенные для высотного строительства, пострадают, как говорят активисты, не только охраняемая зона, но и реки: реализация проекта грозит попаданием в Москва-реку свыше 30 тыс. куб. м фекальных вод ежедневно.
Встречалось имя "Мортона" и в скандалах, связанных с провокационной рекламой, уничтожением архитектурных памятников: на Красноказарменной улице компании инкриминируют начало сноса госпиталя Красного Креста с Никольским храмом, в Балашихе — отравление реки Пехорки. Тут и там активисты сообщают об угрозах в свой адрес, некоторые предъявляют мешки с навозом, подложенные под дверь, и матерную брань со стен подъездов.
Но юридически вменить компании нечего, и активистам остается действовать на свой страх и риск.
На каждый скандал — бумажка
28-летний активист Евгений Соседов из общественного движения "Мортонграду.нет", протестующего против строительства квартала "Мортонград" в Ильинском-Усово, защищает архитектурные памятники и парки в последние десять лет — и весьма успешно. Началось все с музея-заповедника "Архангельское" — там он с коллегами-адвокатами выиграл почти два десятка судов и вернул музею и государству 140 га земли. Ему удалось отменить массу проектов застройки в Архангельском. А вот справиться с "Мортоном" не удалось.
Евгений утверждает, что за ним следят: "За мной давно осуществляется слежка, на одного из наших активистов уже было осуществлено нападение, у меня в подъезде появились мешок навоза под дверью и неприличные надписи, в СМИ постоянно размещается клеветническая информация про нас. Но прямых доказательств, что все это делает "Мортон", у меня нет".
"Мортон" огораживал рощу — жители вставали на пути рабочих, "Мортон" начинал пилить деревья — жители ложились под падающие стволы
История борьбы с "Мортонградом" началась с публичных слушаний. Активисты утверждают, что на место слушаний в декабре 2014 года им пришлось пробиваться с боем, а потом еще и добиваться права выступить. У активистов есть заключения Greenpeace и "Мосводоканала" о том, что квартал будет находиться в санитарной зоне охраны московского водозаборного пояса. Они опасаются, что возведение квартала на 50-60 тыс. человек повредит водоснабжению Москвы. Евгений Соседов считает это достаточным основанием для пересмотра проекта.
В Балашихе "Мортон" обвиняют в причастности к экологической катастрофе на реке Пехорка. Компания построила очистные сооружения в квартале Акатово Балашихи, пока работает только первая очередь проекта. Дело в принципе нужное, но, по словам местного активиста Бориса Горюнова, вода тут сливается в Пехорку грязной. Борис описывает загрязнения в различных частях реки. У активиста кипы документов о загрязнении воды. И он не собирается позволять "Мортону" строить без боя, хотя, по его мнению, проект все равно закончат, несмотря на все усилия местных жителей: "По моему оценочному мнению, чиновники дали "Мортону" построить очистные сооружения незаконно. Проект очистных сооружений не прошел обязательную экологическую экспертизу, общественных слушаний не было, а земля под очистными сооружениями находится в жилой зоне Акатово, где расположены памятники истории и культуры федерального и регионального значения. При этом от официальных структур я получаю только отписки, что все согласовано".
В Балашихе жители с большим трудом отстаивали березовую рощу, которую "Мортон" хотел срубить. Балашихинский активист Анатолий Баташев, который сейчас работает советником главы администрации города, вспоминает, что стихийный и неорганизованный протест местных жителей вскоре перерос в серьезное движение за защиту зеленых насаждений в регионе. "Мортон" огораживал рощу — жители вставали на пути рабочих, "Мортон" начинал пилить деревья — жители ложились под падающие стволы. Активисты разбили в роще палаточный город и прожили в нем почти полгода — некоторые ради этого уволились с работы. Рощу отстояли, но муниципалитету пришлось вернуть "Мортону" 60 млн руб. Пока что это единственная победа активистов над агрессивной компанией.
В районе Лефортово, где компания приобрела в 2013 году 8,8 га и собирается строить крупнейший свой проект в городе, несмотря на протесты, было частично разрушено здание госпиталя начала XX века. "Заявку на охрану всего комплекса подали в первых числах ноября, а в конце месяца "Мортон" начал разрушать",— рассказывает муниципальный депутат Александра Андреева.
Александр Ручьев, глава "Мортона", назначил мне встречу поздним вечером в своем офисе на Преображенской площади. За исключением того, что одна стена переговорной комнаты занята под иконостас, офис довольно заурядный. Сам Александр тоже не ассоциируется с образом агрессора, как его характеризуют активисты: сдержанный человек, физтеховец, довольно усталый. Пиарщик компании "Мортон", который присутствовал при нашей беседе, выдал мне на руки кипы документов, разоблачающих позицию активистов как несостоятельную. Например, постановление от 26 апреля 2005 года N269-ПП правительства Москвы о сносе в Лефортово 26 зданий, включая "распределительный пункт" (здание госпиталя). И поначалу никаких сомнений в этом документе у меня не возникло, но позже, проверив постановление на сайте "Консультанта", я обнаружил, что документ утратил силу еще 4 октября 2010 года.
Говоря о загрязнении реки Пехорка, в "Мортоне" предположили, что виновны в этом безобразии промышленные предприятия, некоторую разрешительную документацию по "Мортонграду" на Рублевке переслали по почте, а слухи об угрозах активистам парировали, заявив, что активисты сами угрожали одному из жителей на общественных слушаниях.
С небес на стройку
Любимая тема президента ГК "Мортон" Александра Ручьева — сохранение истории и культуры страны
Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ
Стремительный взлет небольшой компании "Мортон" произошел после кризиса 2008 года. Считается, что успех был обеспечен благодаря заключенному летом 2009 года крупнейшему контракту с Минобороны на строительство многоквартирных домов для военных. "Мортону" по контракту досталось 17 млрд руб., больше получила только принадлежащая предпринимателю Обиду Ясинову компания МСМ-5 (33 млрд руб.), любимый подрядчик "Газпрома".
С тех пор за "Мортоном" закрепилась слава компании "непростой", имеющей связи с силовыми ведомствами. Но в самом "Мортоне" значение того контракта оценивают не так уж высоко: госконтракты только вначале дают деньги, а потом обедняют компанию, поскольку рентабельность у них очень низкая. В интервью "Деньгам" Александр Ручьев высказался сдержанно: "Госконтракт действительно помог нам, но важно то, что мы к нему были готовы".
Я основной акционер, и нас по-прежнему семеро. За эти годы ничего существенно не поменялось, и структуру собственности мы не раскрываем
На рынке считают, что это чистая правда. "У них есть умение строить дешево, не выходя за рамки",— говорит председатель совета директоров компании "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова.
Легенда гласит, что все началось на физтехе. В 1994 году студент-третьекурсник факультета аэрофизики и космических исследований Александр Ручьев с шестью друзьями решил создать строительную компанию, которая занималась бы капитальным ремонтом. Неизвестно, читали ли друзья Толкиена, но название своей компании они давали вовсе не по созвучию с Мордором: на самом деле "Мортон" означает силу, удерживающую все стихии и сохраняющую равновесие в мире.
С тех пор состав владельцев не поменялся, хотя на рынке и ходят слухи о тайных настоящих владельцах и том, что Александр Ручьев просто представляет их. "Я основной акционер, и нас по-прежнему семеро. За эти годы ничего существенно не поменялось, и структуру собственности мы не раскрываем",— ответил на это Александр Ручьев.
Постепенно компания стала зарабатывать на технологических ноу-хау. Коммерческий директор бизнес-парка "Гринвуд" Ли Фэн вспоминает, что в 1998 году "Мортону" удалось получить контракт на утепление фасадов по собственной технологии в московском районе Митино. Потом специалистам по капремонту впервые удалось попробовать себя в строительстве — взялись достроить дом в подмосковном Клину. А затем повезло с серьезным заказом — реставрация дома-музея Пороховщикова на Арбате с пристройкой клубного дома на шесть апартаментов.
Первые собственные стройки "Мортона" были в подмосковных Щелково и Балашихе: земля там дешевле, строительство тоже недорогое. Вместе с землей компания часто получала недострой: как говорит Ручьев, формула "земля плюс незаконченная стройка" — способ поддерживать хорошие отношения с местными чиновниками.
К началу первого кризиса у "Мортона" были и отношения с чиновниками, и земля, и низкая кредитная нагрузка. Это, собственно, и помогло в получении контракты Минобороны: конкуренты в тот момент были сильно закредитованы.
Стремительный взлет продолжался, и к 2014 году компания вырвалась в лидеры рынка, а свое внимание переключила с дешевого Подмосковья на Москву. По итогам 2015-го "Мортон" сохранил лидерские позиции: как и годом ранее, компания ввела в эксплуатацию около 1 млн кв. м жилья. Для сравнения: лидер 2013-го СУ-155 ввел в прошлом году 850-900 тыс. кв. м, группа ЛСР и ПИК — 754 тыс. и 800 тыс. кв. м соответственно. "Финансовые показатели компании, по предварительным оценкам Infoline, также остаются примерно на уровне 2014 года: по итогам девяти месяцев 2015-го выручка группы компаний составила 30,15 млрд руб. без учета реализации квартир инвесторам и юрлицам, оставшись на уровне аналогичного периода 2014 года",— говорит генеральный директор агентства "Infoline-Аналитика" Михаил Бурмистров.
Большой стройке — большой скандал
Риэлторы и эксперты рынка недвижимости знают: чем крупнее строительная компания, тем больше у нее скандалов. И дело уже не в том, кто прав, а кто виноват, скорее всего, обе стороны становятся заложниками бюрократической машины, которая выдает разрешения и запреты, подчас не сообразующиеся с реальностью. "У нас любое строительство сопряжено с какими-то войнами — без этого, к сожалению, никак. Просто многие скандалы не выходят за рамки, но "Мортон" такой огромный, что любые конфликты приобретают огласку",— говорит Максим Лещев, гендиректор компании "Гео Девелопмент".
В России вообще строить сложнее, чем в большинстве стран мира: на получение разрешения на строительство, согласно последнему рейтингу Doing Business за 2015 год, нашим предпринимателям требуется в среднем 263 дня и 19 процедур. Это ставит страну на 119-е место мире из 189. Эксперты и риэлторы отмечают запутанность законодательства в этой сфере. Кроме того, статус земель под строительство то и дело меняется, на этих территориях множество построек, и когда у одной компании одновременно реализуются десятки проектов, разобраться детально с каждым участком — дело практически невозможное, говорят специалисты.
При этом на рынке компания "Мортон" известна тем, что никаких подозрительно простых способов получения разрешений за ней не замечали. "Их представители стоят в очередях, собирают бумаги и разрешения, их проекты не всегда проходят госкомиссию, которая отправляет их на доработку. Они очень скрупулезны в юридических вопросах и всегда добиваются лучших для себя условий в большинстве коммерческих операций",— говорит Максим Лещев, работавший с этой компанией.