Пиковые нагрузки
Темпы строительства жилья в Ленинградской области намного опережают темпы строительства новых дорог. Большинство жителей новых районов работают в Санкт-Петербурге, а потому после ввода всех заявленных проектов маятниковые миграции населения неизбежно приведут к транспортному коллапсу на границе города и области. Уже сегодня очень непростая транспортная ситуация складывается на южном и восточном направлениях. Для решения транспортных проблем Ленобласти понадобится не только около 1,5 трлн руб., но и своевременное исполнение всеми подрядчиками и партнерами взятых на себя обязательств.
Южный участок кольцевой автодороги КАД и скоростного диаметра ЗСД, строительство которого пока остается единственным успешным инвестиционным проектом в развитии транспортной составляющей в регионе. Но поскольку без дорог нельзя продать квартиры, а у Ленинградской области нет бюджета на строительство дорог, девелоперам придется и дальше вкладываться в строительство дорог
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото
Наибольшие трудности наблюдаются сейчас на направлении Девяткино--Мурино (восточная часть города), а также Шушары (юг). По прогнозам Андрея Вересова, генерального директора агентства недвижимости "Метры", количество населения в Девяткино--Мурино к 2020 году вырастет на 200 тыс. человек. Аналогичная ситуация складывается на Кудровском и Всеволожском направлениях.
Плечом к плечу
Впрочем, проблемы с пробками в Девяткино и Мурино давно уже вызывают тревогу. Начальник отдела маркетинга ЗАО "БФА-Девелопмент" Яна Булмистре рассказывает: "Наиболее активное строительство жилой недвижимости ведется рядом со станцией метро "Девяткино" (единственной станции метрополитена, расположенной на территории Ленинградской области). Вагоны метро на станции "Девяткино" заполняются пассажирами так плотно, что на станциях, расположенных ближе к центру города, войти в вагон в часы пик становится проблематично. Уже сейчас возникают сложности и у автовладельцев с въездом в район этой станции метро и выездом оттуда. По словам жителей района, на выезд из жилого квартала может уйти до 30 минут".
Как считают эксперты, что-то похожее вскоре будет наблюдаться и в районе Кудрово. Заселено там пока меньше половины жилья, но транспортная инфраструктура уже работает на пределе. По мере застройки района Новогорелово будет ухудшаться ситуация и на Таллинском шоссе, в месте его пересечения с Кольцевой. В настоящее время активно обсуждается строительство дороги в обход поселков Мурино и Новое Девяткино, которая несколько улучшит ситуацию. Дорогу предполагается сделать платной, что может привлечь инвесторов, в том числе из застройщиков жилья. В случае успеха проекта опыт может быть распространен и на другие районы.
Впрочем, некоторые эксперты полагают, что со строительством обхода власти опоздали. "Ориентировочный срок строительства обхода Мурино составляет не менее трех лет, а за этот период в эксплуатацию введут основную часть объектов в зонах массовой застройки. Стоит отметить, что сейчас проект дороги оценивается в 5,5 млрд руб. и потянуть его в нынешней экономической ситуации самостоятельно власти не смогут. Пока запланировано участие частных инвесторов, среди которых называют компании ЦДС, "Группа ЛСР" и банк ВТБ. Однако их вложения покроют лишь часть затрат, а остальное должен предоставить федеральный бюджет. О выделении федерального финансирования региональным властям только предстоит договариваться",— отмечает Дмитрий Панов, генеральный директор ГК "Доверие". Он полагает, что только за счет строительства новых трасс в самой Ленинградской области решить существующую проблему невозможно, путепроводы еще необходимо подключить к дорожно-транспортной системе Петербурга, учесть дополнительную транспортную нагрузку в рамках городской инфраструктуры. "Создание такой объединенной дорожной сети в рамках агломерации Петербург--Ленобласть оценивается в 1,5 трлн руб.",— подсчитал эксперт.
Недофинансированная перспектива
Александр Свинолобов, директор по развитию скандинавского строительного концерна NCC в России, считает необходимым сделать так, чтобы система прогнозирования у государства была синхронизирована с планами и темпами освоения территорий застройщиками, а ключевые решения, например по генплану, принимались своевременно и были ориентированы не только на текущую ситуацию, но и на развитие территории хотя бы в четырех-пятилетней перспективе.
"Основная проблема состоит не в планировании, а в исполнении городом взятых на себя обязательств. За десять лет в Петербурге построено лишь 30% запланированных проектов транспортной инфраструктуры. Наибольшее отставание наблюдается на северо-восточном (в сторону Всеволожска и Нового Девяткино) и восточном (в сторону Павлово) направлении",— констатирует Алексей Калачев, аналитик группы компаний "Финам".
Он обращает внимание на то, что в отчете о реализации государственной программы "Развитие автомобильных дорог Ленинградской области" за январь--декабрь 2015 года комитета по дорожному хозяйству Ленинградской области отмечено: финансирование программы в 2015 году осуществлено лишь на 45,96% (1429 млн руб.) от запланированного объема (3109 млн руб.), а реальное выполнение — на 42,41% (1318 млн руб.), причем основная часть недофинансирования приходится на федеральный бюджет (выделено лишь 29,73% от запланированных 1866 млн руб.). "Из запланированных на год 13 мероприятий по строительству и реконструкции автомобильных дорог общего пользования регионального и межмуниципального значения выполнено лишь три: строительство путепровода в месте пересечения железнодорожных путей и автомобильной дороги общего пользования "Подъезд к г. Гатчина-2"; строительство транспортной развязки на пересечении автомобильной дороги Санкт-Петербург--завод им.Свердлова--Всеволожск с железной дорогой на перегоне Всеволожск--Мельничный Ручей во Всеволожском районе Ленинградской области и реконструкция участка автомобильной дороги Орехово--Сосново--Кривко--ж/д ст. Петяярви",— рассказал господин Калачев.
Незаконченными остались строительство путепровода в месте пересечения железнодорожных путей и автомобильной дороги общего пользования "Подъезд к г. Гатчина-2"; строительство мостового перехода через реку Волхов на подъезде к г. Кириши в Киришском районе Ленинградской области; строительство нескольких автодорожных путепроводов на перегонах участка Выборг--Каменногорск взамен закрываемых железнодорожных переездов; реконструкция автомобильной дороги общего пользования регионального значения "Подъезд к г. Гатчина-1"; реконструкция автомобильной дороги Красное Село--Гатчина--Павловск и некоторые другие, менее значимые объекты. Сроки сдачи этих объектов перенесены на декабрь 2016 — начало 2017 года.
В рамках программы проектирования и строительства (реконструкции) автомобильных дорог общего пользования местного значения выполнено три мероприятия из семи, по подпрограмме "Поддержание существующей сети автомобильных дорог общего пользования" из семи мероприятий по капитальному ремонту автомобильных дорог общего пользования регионального и межмуниципального значения выполнено одно.
Причины отклонений от плана, указанные в отчете,— недофинансирование, а также поздние сроки заключения государственных контрактов по причине длительности проведения конкурсных процедур.
Ряд экспертов обращают внимание на то, что часть проблем со строительством новых и реконструкцией существующих автодорог связана с разграничением ответственности города, области и федеральной власти и, соответственно, их бюджетов. Взаимные планы зачастую весьма непросто увязать между собой.
"К сожалению, существующее административное регулирование провоцирует застройщиков к строительству многоэтажных комплексов, расположенных на ограниченном пространстве вблизи от города. В результате строительство новых дорог и развязок может только временно облегчить положение, но не решить проблему полностью. Эффективной мерой было бы развитие обширных территорий Ленобласти, не прилегающих непосредственно к КАД, и застройка их малоэтажными жилыми комплексами. При этом необходимо создание соответствующей инфраструктуры и рабочих мест, благодаря чему люди получат возможность не ездить ежедневно в Петербург, а работать в своем районе",— считает Анна Скокова, главы отдела аренды БП "Гринвуд".
"Отсрочка решения транспортных проблем грозит не просто затрудненным сообщением между городом и областью, а транспортным коллапсом. Только Токсовское шоссе, по приблизительным оценкам, должно обеспечивать ежедневно более 50 тыс. жителей новостроек, возведенных в трех поселках — Мурино, Девяткино и Новое Девяткино. Ни инфраструктура самих населенных пунктов, которая изобилует узкими улицами, ни прилегающие трассы не рассчитаны на такую транспортную нагрузку. К тому же дополнительное давление на дорожную сеть со временем окажет и застройка совхоза "Ручьи", где девелоперами осваивается 45 га земли, территории проекта "Новая Охта" и другие масштабные стройки",— рассуждает господин Панов.