«Коммерсантъ-Сибирь» и DSO Consulting провели круглый стол на тему «Перспективы развития малоэтажного строительства Новосибирска и Новосибирской агломерации». Его участники обсудили состояние рынка загородной недвижимости региона, классификацию загородного жилья, ценовую политику новосибирских застройщиков, затронули вопросы тарифообразования.
Фото: Коммерсантъ / Валерий Титиевский
Фото: Коммерсантъ / Валерий Титиевский
Фото: Коммерсантъ / Валерий Титиевский
Фото: Коммерсантъ / Валерий Титиевский
Фото: Коммерсантъ / Валерий Титиевский
Фото: Коммерсантъ / Валерий Титиевский
Фото: Коммерсантъ / Валерий Титиевский
Фото: Коммерсантъ / Валерий Титиевский
Фото: Коммерсантъ / Валерий Титиевский
Фото: Коммерсантъ / Валерий Титиевский
Фото: Коммерсантъ / Валерий Титиевский
Фото: Коммерсантъ / Валерий Титиевский
Фото: Коммерсантъ / Валерий Титиевский
Фото: Коммерсантъ / Валерий Титиевский
Фото: Коммерсантъ / Валерий Титиевский
Фото: Коммерсантъ / Валерий Титиевский
Фото: Коммерсантъ / Валерий Титиевский
Фото: Коммерсантъ / Валерий Титиевский
Фото: Коммерсантъ / Валерий Титиевский
Фото: Коммерсантъ / Валерий Титиевский
Фото: Коммерсантъ / Валерий Титиевский
Фото: Коммерсантъ / Валерий Титиевский
Фото: Коммерсантъ / Валерий Титиевский
Статистика
Заместитель начальника управления архитектуры и строительства министерства строительства Новосибирской области Ирина Бокова:
— В 2015 году в области за пять месяцев было введено 840 тыс. кв. м жилья, а в 2016-м за те же пять месяцев — только 560 тыс. кв. м, то есть всего 66% от прошлогодних показателей. То же самое мы наблюдаем на рынке малоэтажных новостроек: в 2015 году за это время было введено почти 300 тыс. кв. м, а в этом году только 219. Индивидуальное жилищное строительство также составляет около 70% от прошлого года. Если говорить о малоэтажном строительстве, то резкий скачок наблюдался в 2014 году — 880 тыс. за год. В 2015 году показатели почти не изменились. Это говорит о том, что интерес к малоэтажному строительству есть.
В пределах Новосибирской агломерации около 135 коттеджных поселков. Небольшая часть их относится к населенным пунктам. Много ДНТ (дачное некоммерческое товарищество.— „Ъ“), которые пытаются вовлечь в оборот жилищного строительства. Законодательство позволяет строить индивидуальные жилые дома на дачных участках. И такой сектор достаточно востребован. Рынок формируют Березки и Мочище с новым проектом в Луговом.
В декабре прошлого года у нас были перераспределены полномочия органов местного самоуправления и на уровень субъекта федерации были переданы полномочия по распоряжению землями в пределах Новосибирской агломерации. В список вошли 52 поселения. Также министерству строительства были переданы полномочия по подготовке градостроительных документов: генеральных планов, правил землепользования и застройки, проектов планировки.
В Новосибирской области в 2015 году отдано под комплексное строительство 196,7 га земли, из них 26% — «Зеленому дому», 13% — «Промгражданстрою», 7% — «Белым росам». Можно говорить, что сформировались определенные лидеры.
Тенденции строительного рынка
Директор RID Analytics, сертифицированный аналитик рынка недвижимости Елена Ермолаева:
— В последние несколько лет мы наблюдаем взрывной рост конкуренции. Другие тенденции — реализация проектов от единого риэлтора, разнообразие предложений.
В Новосибирской области тысячи гектаров земли принадлежат частным лицам, которые не знают, что с ними делать, не могут ими грамотно распорядиться. Это должно стимулировать развитие новых проектов. Большинство малоэтажных проектов реализуются на правом берегу, в северном направлении. Сегодня у нас в малоэтажных поселках можно купить самые разные объекты: дома, таунхаусы, квартиры. Относительно новый и малоразвитый продукт на рынке — земельный участок с подрядом. Следующая тенденция — это общее снижение площадей объектов, в связи с этим — снижение стоимости строящихся объектов. Еще одной тенденцией можно назвать переформатирование малоэтажных поселков в многоэтажные, как, к примеру, случилось с Кедровым (застройщик — строительная компания «Русь».— „Ъ“) и Новомарусино (ЗАО «Строитель»). Экономика побеждает красоту.
Управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков:
— Хотел бы немножко развить эту тему. Смотрите, когда на рынке перепроизводство. Все же согласны, что сейчас на рынке перепроизводство? Есть другие варианты?
Директор Clever Антон Тиунов:
— Да, есть. Дело не в том, что сейчас на рынке перепроизводство, а в том, что на рынок выкидывается абсолютно все, что можно выкинуть. Это не перепроизводство с точки зрения предложения. Это некачественный товар. Нельзя называть товаром то, что им не является. А некачественное не является объектом купли-продажи. Мы говорим о коттеджных поселках…
Елена Ермолаева:
— Я частично согласна с Антоном. На рынке много некачественного, при этом недостаточно предложений, оформленных по всем законам рынка. А еще на рынке есть определенный кризис ценообразования. Стоимость квадратного метра в Березках отличается от цены, с которой они стартовали. Разброс цен от 36 до 18 тыс. руб. за 1 кв. м. Это много для одного сегмента, который не имеет особого отличительного качества.
Сергей Дьячков:
— Во время производства дифференцируется товар, потому что игроки любого рынка ищут возможности продать то, что продается. Производители начинают менять формат и вводить новые свойства. Кроме того, происходит децивилизация потребления. По нашей оценке, минимум треть домохозяйств в Новосибирске закредитованы ипотечными кредитами. Человек, у которого падают доходы, живет под постоянным бременем, ему нужно расплачиваться по кредитам. Поэтому он тяготеет к покупке более дешевых товаров. Классика рынка заключается в том, что человек в этот момент начинает экономить в первую очередь на развлечениях и товарах длительного пользования. «Антару» есть что сказать?
Заместитель директора ООО «Антар» Татьяна Кетова:
— До первого квартала текущего года мы зарабатывали на продажах земельных участков. Когда я пришла в компанию, первоочередной задачей было диверсифицировать продукт и адаптировать его к рынку в максимально короткие сроки. Для этого мы начали реализовывать участки с подрядом и стали зарабатывать на этом. Привлекая средства на подряде, мы зарабатываем больше, чем просто продавая земельные участки. Также у нас в планах построить небольшой завод по производству теплоэффективных блоков, повысить маржинальность и снизить себестоимость, зарабатывать на этом. Диверсифицировать продукт, еще и продавая его на внешний рынок.
Сергей Дьячков:
— Вертикализация — это понятно. Она может происходить к потребителю или к сырью, это сути не меняет, для того чтобы собрать по всей цепочки маржу. Вот есть одна корпорация, которая это делает. Первый строительный фонд (ПСФ). Расскажите, как вы собираете маржу по всей цепочке. В 2009 году ПСФ ввел «Ликолор», это было в разгар кризиса. Насколько я понимаю, вы по инвестиционному кредиту еще не рассчитались, но рассчитываетесь. Все в порядке более-менее. Сейчас вы ввели «Арматон»...
Директор ООО МЖК «Энергетик» (ГК «Первый строительный фонд») Александр Колесников:
— Презентую два наших завода — «Ликолор», который производит кирпич, в основном лицевой. Линейка кирпича у нас довольно широкая, цветовая гамма огромная — от белого до темного, «баварского», так называемый «флэш». Технология отработана до совершенства, кирпич выходит идеальный. Думаю, что в новосибирском регионе аналогов по качеству нет. Рынок сбыта вырос, несмотря на кризисное время. Мы поставляем наш продукт на азиатский рынок — в Казахстан, Узбекистан, Монголию. В Китай было отгружено 26 вагонов нашей продукции за один месяц. Местный рынок сбыта при этом сократился. Поэтому мы и решили расширить географию путем увеличения новой продукции.
Завод «Арматон» основан в марте 2015 года, он настроен в основном на многоэтажное строительство. Уникальность продукта в том, что он очень гибкий, на производственных линиях мы можем производить любые изделия из железобетона. В частности, для малоэтажного строительства. Проекты из трехслойных панелей мы разработали самостоятельно. Сейчас клиенты обращаются уже со своими проектами, мы просто рассчитываем их стоимость. В мае мы отгрузили три коттеджа, сейчас проектируется еще два. Стоимость изделия без учета работы — 9500 руб. за кв. м.
Вертикализации и индивидуализации заказа
Сергей Дьячков:
— Рынок строительства жилья в США совершенно не такой, как у нас, потому что 85% продаваемых квартир — это квартиры в односемейных домах. Но, что интересно, крупнейшие застройщики производят односемейные дома, но их потребитель — как раз домохозяйство, то есть у них есть отделы продаж в крупнейших городах. И к ним приходят заказчики с конкретной целью. Рынок развивается таким образом, что на смену многоэтажному строительству приходит малоэтажное, таким образом, начинается некая деурбанизация. В последние годы заговорили о некой «малоэтажной революции». На самом деле, наши люди решили, что кризис кончился пошли на землю. Но, к сожалению, кризис не кончился. Но даже в таких экономических условиях жить хорошо хочется всем, и поэтому девелоперы дифференцируют предложение и вертикализуются.
Исполнительный директор Технопарка новосибирского Академгородка (застройщик поселка «Горки Академпарка») Игорь Сорокин:
— Хочу сказать по поводу «Ликолора». У нас есть опыт работы с ним, и опыт этот положительный. Компания клиентоориентирована, пошла навстречу многим нашим предложениям. Поэтому наше взаимодействие было весьма продуктивным. Мы сотрудничали год. За это время мы построили заданный объем жилья, и продолжаем сотрудничать. Условия стали немного хуже для нас, но на темпы работы это не влияет. Единственное, что меня сначала удивляло, это то, что для Новосибирска завод слишком мощный. Мы вели сейчас 24 коттеджа и первые восемь шестиквартирных трехэтажных домов. В этом году планируем вести еще 12 многоквартирных домов, и параллельно ведем строительство 80 коттеджей.
Ирина Бокова:
— То есть вы тоже дифференцировались под потребителя? Ведь изначально «Горки Академпарка» был чисто коттеджный поселок, но вы изучили спрос и переориентировались…
Игорь Сорокин:
— Да, верно. Только нам удалось не скатиться к работе с разными вариантами, студиями, например. Все наши квартиры — стометровки. На самом деле люди устали от домов площадью по 1000 кв. м, они стали понимать, что для Сибири это не самый лучший вариант, и теперь строят такие загородные дома, в которых можно просто отдохнуть от городской жизни.
Ирина Бокова:
— Мне хотелось бы сказать, что строится еще и инфраструктура, создается определенная комфортная среда.
Елена Ермолаева:
— Люди тяготеют к земле. У многих людей есть мечта переехать всей семьей за город. Это их стремление сдерживает отсутствие инфраструктуры и нормальной логистики. Давайте изучим опыт Москвы и Московской области, где расписание электричек недавно было согласовано с работой станций метро, в результате чего население получило возможность переезжать в область, оставаясь работать при этом в столице. Еще один сдерживающий фактор — отсутствие доступных финансовых инструментов. Для городских построек процедура получения кредитных ресурсов очень доступная, но найти готовый ипотечный продукт на рынке малоэтажки вам не удастся.
Игорь Сорокин:
— Мы сделали все очень просто. Мы зарегистрировались, со всеми будущими жителями поселка заключили договоры долевого участия. Соответственно все они получили доступ к ипотечным продуктам. Мы принесли документы на регистрацию, но нам в ней отказали, после этого пошли в суд, который признал нашу правоту и обязал зарегистрировать первый договор. Да, мы прошли непростой путь, но он вполне реальный.
По поводу строительства инфраструктуры. Недавно мы были на конференции Сбербанка в Сочи, где выступали различные девелоперы, в основном московские. Цены на московском рынке недвижимости достаточно высокие, и меня удивило, что всю инфраструктуру — школы, детские сады, девелоперы строят сами. Маржинальность при этом достаточно низкая, и без поддержки из федерального бюджета эту инфраструктуру не построить.
Ирина Бокова:
— Про 214-ый закон стоит уточнить. В него были внесены поправки, и затраты на строительство социальной инфраструктуры можно будет вносить в стоимость квадратного метра жилья, то есть, перекладывать затраты на покупателя. На мой взгляд, это не правильно, потому что, если потребитель приобретает долю в квартире, то зачем ему доля, например, в детском садике?
Игорь Сорокин:
— Мы ведь тоже построили сети за счет дольщиков, и у каждого жителя есть доля в водопроводе, газопроводе.
Ирина Бокова:
— Когда внесли правки в 404-ое постановление (постановление правительства РФ от 5 мая 2014 года №404 "О некоторых вопросах реализации программы "Жилье для российской семьи", — «Ъ»), ухудшилась ситуация в этом направлении. Выкупать ресурсы предложено снабжающим организациям, но только где найти такие организации? По сути, положение и так было плохое, а теперь стало еще хуже.
Директор по коммерции и развитию ООО «Регион строй» (застройщик поселка «Гринвич») Ольга Дорохова:
— Когда я пришла в компанию, у нас в Плотниково был просто коттеджный поселок с забором по периметру, в котором продавались участки без коммуникаций. Мне захотелось сделать проект современного формата, который позволил обращаться к разным целевым аудиториям. Мы изучили более пятисот проектов аналогичного профиля в России и за рубежом. И для себя собрали некоторую квинтэссенцию того, что может привлечь покупателя и обеспечить высокий уровень предложения. Коттеджный поселок в текущем формате предусматривает комплексные структуры: земельные участки под индивидуальное строительство, и участки с подрядом, проекты, разработанные в единой архитектурной концепции. Нас привлек стиль английского классицизма. Все проекты получились достойные. Если человек хочет самостоятельный участок и желает самовыражаться, мы можем ему это предоставить. Если он хочет гарантированную стоимость за дом и не готов к рискам индивидуального строительства, мы предлагаем ему стандартный проект и он получает фиксированную стоимость и конкретную дату переезда. Допустим, у человека не хватает средств, чтобы самостоятельно построить дом, тогда он может ограничиться секцией в квадрахаусе или таунхаусе. Проект развивается, мы работаем, возможно, нам удастся выйти на новый уровень. Есть идея создать новый микрорайон, новую инфраструктуру, обеспечить локальную занятость жителей поселка. Одним из факторов, который сдерживает развитие агломерации — это отсутствие в таких районах серьезных предприятий, которые обеспечивали жителей рабочими местами и создавали локальную занятость. Это очень важный фактор.
Сергей Дьячков:
— Сейчас у вас очень сильная заявка на начальном этапе проекта, вы говорите, что готовы предоставлять дифференцированное жилье. Что меня поразило, помимо того, у вас четыре вида квартир, шесть видов земельных участков и шесть типов отделки. Это тоже варианты дифференцирования. Кто-то создает свое подразделение для отделки квартир, а кто-то пользуется услугами других компаний. Это из серии подсказок, куда еще можно дифференцироваться. Я люблю сравнивать рынки строящегося жилья с рынками автомобилей. Можно купить машину с базовым набором, а можно увесить тюнингом.
Ольга Дорохова:
— Я согласна с вами. Если взять квадрахаус, то на маленькой площади нам удалось вместить очень много полезных вещей для семьи по доступным ценам.
Директор компании «100 кубов» Максим Волынцев:
— Еще есть одна интересная тема, которую мало кто поднимает. Повышаются тарифы на коммунальные услуги. Как эти изменения будут касаться малоэтажных домов? В перспективе, малоэтажное жилье будет более выгодным, чем многоэтажное?
Ирина Бокова:
— Безусловно, по стоимости содержания коттеджи больших площадей — дорогое удовольствие.
Антон Тиунов:
— Стоимость тарифа энергопотребления в городе выше, чем в области. Как правило, в организованных коттеджных поселках локальные системы водоподготовки, водоочистки и канализования, соответственно тарифы за холодную воду существенно ниже, чем у Горводоканала. Третий момент, это единая управляющая компания, которая в коттеджных поселках предоставляют полный комплекс услуг за меньшую стоимость, чем это делают ТСЖ в городских многоэтажках. В итоге у меня выходят коммунальные услуги на коттедж 150-200 кв. м — 2-2,5 тыс. руб.
Игорь Сорокин:
— Хотелось бы возразить Антону. Я все то же самое хочу сказать, но со знаком минус. У меня холодная вода стоит раз в пять дороже, чем у Горводоканала. У меня 600 куб. м в сутки, четыре скважины, я понимаю, что это космические затраты. Продать 600 кубов в сутки надо умудриться, а затраты постоянные и огромные. В многоквартирном доме живет 500 семей и территория крохотная — ее убрать — нечего делать. У меня — 47 гектаров. Снег убери, мусор убери, траву скоси.
Сергей Дьячков:
— Мы провели первое мероприятие, скорее, справочного характера, и мы будем продолжать их дальше. У нас две важные темы на следующий круглый стол «Коммерсанта»: это стоимость жилья и его транспортная доступность.